Решение № 3А-91/2017 3А-91/2017~М-128/2017 М-128/2017 от 27 декабря 2017 г. по делу № 3А-91/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

дело № 3а-91/2017
г. Абакан
28 декабря 2017 года


Верховный Суд Республики Хакасия

в составе председательствующего Вениченко О.В.,

при секретаре Павлюченко Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административным исковым заявлениям акционерного общества «Разрез Изыхский» к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

АО «Разрез Изыхский» 27 октября 2017 года обратился в Верховный Суд Республики Хакасия с административными исковыми заявлениями об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемых им земельных участков с кадастровыми № и №.

В обоснование административных исков указал, что кадастровая стоимость указанных земельных участков по состоянию на 1 января 2016 г. составляет 168480496,8 и 62127517,76 рублей, соответственно, что значительно превышает их рыночную стоимость, определённую в отчетах оценщика, выполненных по заказу административного истца, и составляющую 64500000 и 23800000 рублей, соответственно.

Полагая, что несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости указанных земельных участков их рыночной стоимости нарушает права административного истца, возлагая на него обязанности по уплате арендной платы в большем размере, чем следовало бы, просил установить кадастровую стоимость земельных участков, равной их рыночной стоимости, определённой оценщиком.

Определением от 30 октября 2017 г. административные дела по вышеуказанным административным исковым заявлениям соединены в одно производство.

В судебном заседании представители административного истца ФИО1 и ФИО2, действующие на основании доверенностей от 19 декабря 2016 г., требования административных исковых заявлений поддержали, уточнив их, просили установить кадастровую стоимость земельных участков, равной их рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представители административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия (далее – Министерство, Минимущества Республики Хакасия) ФИО3, действующая на основании доверенности от 5 октября 2017 г., ФИО4, действующая на основании доверенности от 28 ноября 2017 г., пояснили, что согласны с заключением судебной экспертизы в части, в которой эксперты указали на несоответствие отчетов об оценке земельных участков требованиям законодательства об оценочной деятельности. В то же время полагают необоснованным заключение экспертов в части определения рыночной стоимости спорных земельных участков. В частности, полагают необоснованными выводы экспертов о том, что объектом-аналогом для земельного участка, предоставленного (используемого) для целей недропользования, может выступать любой земельный участок при применении корректировки на категорию и/или вид разрешенного использования. При этом ни в одном из разделов экспертного заключения, в нарушение пунктов 10, 11 ФСО № 7, не содержится четкого определения сегмента рынка, к которому принадлежат объекты оценки. Полагают, что допустимо произвести сегментацию рынка земельных участков в соответствии с пунктом 9.2.2. Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226. В нарушение пунктов 12 и 13 ФСО № 7 экспертами не изучен вопрос о фактическом использовании земельных участков и является ли такое использование наиболее эффективным. Полагают, что эксперты необоснованно отнесли оба земельных участка к виду разрешенного использования «недропользование». Из классификатора видов разрешенного использования, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540, не следует, что земельный участок с кадастровым №, предоставленный для биологической рекультивации водоема, подлежит отнесению в виду использования «недропользование». Эксперты необоснованно пришли к выводу об отсутствии координат границ земельного участка с кадастровым № и вычли стоимость определения данных координат 65000 рублей из общей стоимости земельного участка. Полагают необоснованным использование экспертами сведений с сайта Росиэлт, поскольку данные этого сайта могут содержать ошибки и неточности и их использование в расчетах недопустимо. Также полагают необоснованным произведение экспертами корректировки на местоположение, поскольку экспертами не обосновано и не доказано, что объекты-аналоги, расположенные на территории Кемеровской области, более привлекательны, чем оцениваемые объекты.

Представитель заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Алтайский район Республики Хакасия ФИО5, действующая на основании доверенности от 15 ноября 2017 г., поддержала доводы представителей Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, (далее – Управление Росреестра по Республике Хакасия) ФИО6, действующая на основании доверенности от 23 января 2017 г. № 03-30-219/17, извещена о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не прибыла, представила письменный отзыв на административные исковые заявления, в котором указала на отсутствие спора с административным истцом по его праву на установление в судебном порядке кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, а также просила рассмотреть дело в свое отсутствие.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения представителей административного истца, административного ответчика Минимущества Республики Хакасия и заинтересованного лица КУИ администрации МО Алтайский район, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления Росреестра по Республике Хакасия.

Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с договором аренды земельных участков от 24 декабря 2007 г. № 96/3, заключённым с комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Алтайский район Республики Хакасия, АО «Разрез Изыхский» является арендатором земельного участка с кадастровым №, общей площадью ..... кв.м., категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешённое использование: для производства горных работ в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, а также земельного участка с кадастровым №, площадью ..... кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешённое использование: биологическая рекультивация водоема в границах, указанных на кадастровом плане земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>,

Из содержания выписок из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18 октября 2017 г. следует, что сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми № и № в сумме 168480496,8 и 62127517,76 рублей, соответственно, внесены в государственный кадастр недвижимости 30 декабря 2016 г. в соответствии с приказом Минимущества Республики Хакасия от 27 октября 2016 г. № 020-147-п, утвердившим результаты государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения Республики Хакасия по состоянию на 1 января 2016 г.

В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчёта об определении рыночной стоимости данного объекта недвижимости по состоянию на дату, на которую определена его кадастровая стоимость.

В указанном случае кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Кадастровая оценка, как правило, осуществляется методами массовой оценки (пункты 6 и 7 ФСО № 4), при которых могут не учитываться специфические характеристики объекта недвижимого имущества, что может привести к несоответствию кадастровой и рыночной стоимости данного объекта.

Решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Республике Хакасия при Управлении Росреестра по Республике Хакасия от 17 августа 2017 г. №№ 757 и 758, куда АО «Разрез Изыхский» обратился с заявлениями 21 июля 2017 г., в пересмотре кадастровой стоимости было отказано в связи с несоответствием представленных отчетов об оценке Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Административным истцом представлены отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми № и № от 26 июня 2017 г. №, № составленные ООО «Профессиональный центр оценки и экспертиз», с указанием их рыночной стоимости в размере 64500000 и 23800000 рублей, соответственно, по состоянию на 1 января 2016 г., а также положительные экспертные заключения на указанные отчёты об оценке от 29 июня 2017 г. № и №, составленные СОО Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», свидетельствующие о том, что кадастровая стоимость данных земельных участков, определённая с применением методов массовой оценки, значительно превышает их рыночную стоимость.

Указанное обстоятельство затрагивает права и законные интересы АО «Разрез Изыхский», поскольку размер арендной платы за земельный участок зависит от его кадастровой стоимости (пункт 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, а также о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия, утверждённого Постановлением Правительства Республики Хакасия от 23 января 2008 года № 05; расчет арендной платы к договору аренды).

В соответствии со статьями 12, 15 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Оценщик обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования Федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утверждённые саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

На отчеты оценщика от 26 июня 2017 г. №, № представителями административного ответчика Минимущества Республики Хакасия и заинтересованного лица комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования Алтайский район представлены возражения, которые суд полагает обоснованными.

В связи с указанным, определением суда от 24 ноября 2017 г. назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФИО7 и ФИО8, ООО «АПОС».

Согласно заключению экспертов от 15 декабря 2017 г. № 143 отчеты ООО «Профессиональный центр оценки и экспертиз» от 26 июня 2017 г. № и № об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми №, №, не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, ООО «Профессиональный центр оценки и экспертиз» допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, а именно неверно подобраны аналоги для сравнения, допущены ошибки при выполнении математических действий, использованная информация по некоторым аналогам является недостаточной и недостоверной

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № на 1 января 2016 г. составляет 112262315 рублей, земельного участка с кадастровым № – 41331951 рублей.

Проверив представленное заключение экспертов на предмет его соответствия требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, суд не находит оснований для признания его недопустимым доказательством.

Суд полагает необоснованными доводы представителей Минимущества Республики Хакасия о нарушении экспертами законодательства об оценочной деятельности при ответе на вопрос о рыночной стоимости спорных земельных участков.

В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО № 7), для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

На страницах 8 – 20 экспертами приведен подробный и обоснованный анализ рынка недвижимости, в том числе анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки; определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект – земли промышленности и иного специального назначения.

При этом анализ осуществлен с учетом специфики спорных земельных участков, предоставленных для нужд горнодобывающего предприятия, и, с учетом того, что рынок указанных объектов недвижимости в регионе неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, экспертами расширена территория исследования за счет смежной территории Кемеровской области, схожей по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемых объектов.

Мотивировочная часть заключения экспертов содержит как анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым могут быть отнесены оцениваемые объекты, а также анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости и основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объектов.

Объем исследований определен экспертами исходя из принципа достаточности, что соответствует требованиям пунктов 10 и 11 ФСО № 7.

Ссылка представителей административного ответчика на пункт 9.2.2. Методических указаний о государственной оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226, суд полагает необоснованной, поскольку экспертами производилась оценка рыночной, а не кадастровой стоимости спорных земельных участков, и применение вышеуказанных Методических указаний для них не являлось обязательным.

Также не может быть признан правильным довод о противоречии выводов экспертов в части отнесения земельного участка с кадастровым номером 19:04:010303:0083 классификатору видов разрешенного использования, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540. Указанный земельный участок действительно предоставлен для биологической рекультивации водоема, однако такое предоставление прямо связано с ведением горных работ и, следовательно, отнесение его к виду разрешенного использования «недропользование» является обоснованным.

Анализ наиболее эффективного использования спорных земельных участков с учетом анализа рынка объектов-аналогов и их сравнения с применением поправок и корректировок содержится на страницах 20-31 заключения экспертов и не противоречит пунктам 12, 13, 22 ФСО № 7.

Остальные доводы также сводятся к несогласию с выводами экспертов и не ставят их под сомнение.

Выводы экспертов мотивированы, подтверждены необходимыми доказательствами о состоянии рынка недвижимости, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и суд принимает за основу указанную в заключении экспертов рыночную стоимость спорных земельных участков.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьёй настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его рыночная стоимость.

В материалы дела представлены все необходимые доказательства, подтверждающие в соответствии с требованиями статей 246, 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рыночную стоимость вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2016 г., то есть на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из содержания части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утверждённого Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. № 457, Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции, в том числе, по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учёта недвижимого имущества, государственной кадастровой оценки.

Таким образом, административными ответчиками по делу являются Управление Росреестра по Республике Хакасия, как государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, и Минимущества Республики Хакасия, утвердившее результаты определения кадастровой стоимости земельных участков.

При таких обстоятельствах административные исковые требования АО «Разрез Изыхский» к Министерству и Управлению Росреестра по Республике Хакасия об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми №, №, равной их рыночной стоимости в размере 112262315 рублей и 41331951 рубль, соответственно, по состоянию на 1 января 2016 года, подлежат удовлетворению.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 177, 249, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Требования административных исковых заявлений акционерного общества «Разрез Изыхский» к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, поданных 21 июля 2017 г., – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью ..... кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешённое использование: для производства горных работ, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 112262315 (сто двенадцать миллионов двести шестьдесят две тысячи триста пятнадцать) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью ..... кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешённое использование: биологическая рекультивация водоема в границах, указанных на кадастровом плане земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 41331951 (сорок один миллион триста тридцать одна тысяча девятьсот пятьдесят одна тысяча) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Хакасия в месячный срок со дня составления в мотивированной форме.

Председательствующий Вениченко О.В.

В мотивированной форме решение составлено 29 декабря 2017 г.