Апелляционное определение № 33-14427/2025 от 21 декабря 2025 г.

Судья: Некрасова В.С. № 33-14427/2025

24RS0017-01-2023-005490-88

2.199


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

22 декабря 2025 года город Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе председательствующего Крятова А.Н.,

судей Русанова Р.А., Каплеева В.А.

при ведении протокола помощником судьи Крейтор Ю.Б.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Крятова А.Н.

дело по иску Красноярского краевого фонда жилищного строительства к ФИО1, ТСЖ «Уют-99» о расторжении договора купли-продажи, исключении из описи арестованного имущества, взыскании убытков

по апелляционной жалобе представителя Красноярского краевого фонда жилищного строительства – ФИО2

на решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 31 июля 2025 года, которым постановлено:

«В удовлетворении иска Красноярского краевого фонда жилищного строительства к ФИО1, ТСЖ «Уют-99» о расторжении договора купли-продажи, исключении из описи арестованного имущества, взыскании убытков – отказать в полном объеме.

Произвести поворот исполнения заочного решения Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 15 августа 2024 года.

Прекратить право собственности Красноярского краевого фонда жилищного строительства (ИНН № на объект недвижимости: жилое помещение (квартиру) находящуюся по адресу: <адрес>

Восстановить право собственности ФИО1 (<дата>.р., ур. <данные изъяты>, паспорт № выдан <дата>. <данные изъяты>) на объект недвижимости: жилое помещение (квартиру), находящуюся по адресу: <адрес> с кадастровым номером №».

Заслушав докладчика, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Красноярский краевой фонд жилищного строительства обратился в суд с иском к ФИО1, ТСЖ «Уют-99» о расторжении договора купли-продажи, исключении из описи арестованного имущества.

Требования мотивированы тем, что 21 ноября 2017 года между истцом и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому истец обязался передать в собственность ФИО1 жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> а ФИО1 принять и оплатить ее. Стоимость квартиры определена сторонами в размере 6 100 000 руб. Истец надлежащим образом исполнил свои обязательства, переход права собственности на ФИО1 зарегистрирован 20 декабря 2017 года. 30 марта 2018 года в счет оплаты по договору ФИО1 оплачено только 50 000 руб. Каких-либо документов, подтверждающих оплату по договору в полном объеме, не имеется. В кассовой книге отражен только факт внесения ФИО1 денежных средств в сумме 50 000 руб. 18 сентября 2023 года в адрес ФИО1 была направлена претензия с требованием о расторжении договора, которая оставлена без удовлетворения. ФИО1 существенно нарушил условия договора купли-продажи, что ведет к его расторжению и возложению на него обязанности по возвращению истцу квартиры. Истцу стало известно, что на спорную квартиру был наложен арест, что также нарушает права истца.

Просил расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 21 ноября 2017 года; вернуть стороны в первоначальное положение, передав истцу жилое помещение (квартиру) № находящуюся по адресу: <адрес>, а ответчику - 50 000 руб.; исключить из описи арестованного имущества указанное жилое помещение; взыскать с ответчика ФИО1 в пользу истца убытки в размере 22 000 руб.

Судом первой инстанции постановлено вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе представитель Красноярского краевого фонда жилищного строительства ФИО2 просит решение отменить, иск удовлетворить. Указывает на неправильное применение судом норм материального права в части применения срока исковой давности, в связи с неправильным установлением момента начала течения такого срока. Моментом нарушения прав истца является неисполнение ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры, а именно неоплата ответчиком всей стоимости квартиры в установленный договором срок – 21 ноября 2017 года. Указывает на применении десятилетнего срока исковой давности к рассматриваемым правоотношениям. Выражает несогласие с выводами суда об отсутствии уважительности причин пропуска истцом срока исковой давности, при наличии исключительных обстоятельств. Суд неверно квалифицировал условия договора и сложившиеся между сторонами правоотношения. Указывает на наличие противоречий между установленным фактом неоплаты стоимости квартиры и выводов суда об отсутствии правовых последствий, между признанием факта направления претензии ответчику о расторжении договора и выводов суда о бездействии со стороны истца, а также между оценкой условий договора и поведением сторон. Судом при принятии решения не учтены разъяснениям, содержащиеся в п. 8 Обзора судебной практики Верховного суда РФ №5 (2017), абз. 3,4 п. 65, п. 57, 64 Постановления Пленума №10/22 от 29 апреля 2010 года. Указывает на допущенные судом нарушения процессуального права, выраженные в нарушении принципов состязательности и равноправия сторон, в неправомерном возложении на сторону истца бремени доказывания обстоятельств, которые в силу закона подлежат опровержению стороной ответчика.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 просит решение оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела по апелляционной жалобе заказными письмами с уведомлением о вручении; в связи с чем неявка кого-либо из них не может служить препятствием к рассмотрению дела.

Проверив материалы дела и решение суда в пределах, предусмотренных ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав объяснения представителя Красноярского краевого фонда жилищного строительства ФИО2, поддержавшей жалобу, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или правовыми актами. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и непредусмотренный законом или иными правовыми актами.

На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель, если иное не предусмотрено законом или договором, обязан оплатить товар непосредственно до или после его получения.

Пунктом 1 ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 года, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

В п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.Как следует из разъяснения, содержащихся в абзаце четвертом пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, 21 ноября 2017 г. между Красноярским краевым фондом жилищного строительства (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, а покупатель обязуется принять квартиру в собственность и уплатить за нее цену, предусмотренную в настоящем договоре.

Согласно п. 1.4 указанного договора стоимость квартиры по договоренности сторон составляет 6 100 000 рублей.

Как следует из п. 2.1 договора расчет между покупателем и продавцом производится в следующем порядке: денежная сумма в размере 6 100 000 руб. в счет стоимости приобретаемой квартиры оплачена покупателем продавцу до подписания договора.

На основании п. 4.2 договора он действует до даты полного исполнения продавцом и покупателем обязательств в соответствии с договором.

20 декабря 2017 года произведена государственная регистрация перехода права собственности на квартиру к ФИО1, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН.

Из представленного истцом акта сверки взаимных расчетов за период с 01 января 2017 по 18 декабря 2023 г. усматривается, что оплата по договору купли- продажи от 21 ноября 2017 года внесена в размере 50 000 рублей. Со стороны ответчика подпись в акте отсутствует.

18 сентября 2023 года Красноярским краевым фондом жилищного строительства в адрес ФИО1 направлено требование о расторжении договора купли-продажи, ответа на которое не последовало.

Разрешая спор, суд первой инстанции, учитывая заявленное ответчиком ходатайство о применении срока исковой давности, руководствуясь ст. 196, 199, 200, ГК РФ, а также данными в п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснениями, исходил из того, что Красноярским краевым фондом жилищного строительства пропущен установленный законом трехгодичный срок исковой давности, учитывая, что после подписания договора купли-продажи от 21 ноября 2017 и с дата регистрации права собственности на недвижимое имущество за ФИО1 - 20 декабря 2017 года должен был и не мог не знать, о переходе права собственности на спорную квартиру, а также то, что денежные средства им не были получены; при том, что в договоре отсутствуют какие-либо условия о передаче имущества с последующей оплатой или оплатой частями в рассрочку, тогда как с иском фонд обратился в суд 20 декабря 2023 года, то есть по истечении более трех лет после государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 21 ноября 2017 года.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствующим образом мотивированы, сделаны при установлении всех юридически значимых обстоятельств и исследовании совокупности представленных сторонами доказательств, которым дана надлежащая оценка по правилам ст. 67 ГПК РФ, основаны на правильном применении норм материального права, с соблюдением требований процессуального права.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с определенным судом моментом начала течения срока исковой давности, а также к утверждению о нарушении судом норм материального права в этой части.

Судебная коллегия не может согласиться с данными доводами исходя из следующего.

В силу п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 названного кодекса, согласно которой по общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права;

срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ "О противодействии терроризму" (п. 2 этой нормы).

В пунктах 57, 64 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 Гражданского кодекса РФ.

Согласно ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Как уже отмечалось выше, спорный договор купли-продажи был заключен 21 ноября 2017 года и государственная регистрация перехода права собственности на квартиру к ответчику произведена 20 декабря 2017 года.

Принимая во внимание вышеприведенные нормы права, учитывая, что после подписания заключенного между сторонами договора купли-продажи от 21.11.2017 и с 20 декабря 2017 г. истец достоверно знал о переходе права собственности на спорную квартиру, в отсутствие полной оплаты (по утверждению истца) предусмотренной п. 2 договора, при этом с настоящим иском истец обратилась в суд лишь 20 декабря 2023 г., то есть по истечении более трех лет после заключения договора купли-продажи от 21 ноября 2017 г., а также перехода права собственности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о пропуске установленного законом срок исковой давности для защиты своего права.

Кроме того судебная коллегия учитывает, что с момента заключения спорного договора и до момента обращения с настоящим иском, истец к ответчику обратился с претензией только 18 сентября 2023 г., то есть по истечение более 5-ти лет с момента заключения договора купли-продажи.

Условиями договора купли-продажи предусмотрено, что оплата произведена до его подписания, то есть отсутствуют сведения о предоставлении рассрочки или отсрочки платежей, государственная регистрация обременения в пользу продавца в связи с неполной оплатой квартиры также не производилась.

При этом вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции обосновано не усмотрел оснований для восстановления срока исковой давности, указав на непредставление истцом доказательств, подтверждающих наличие уважительных причин пропуска срока исковой давности и обстоятельств, предусмотренных ст. 205 ГК РФ.

Доводы апелляционной жалобы о наличии исключительных обстоятельств в период с 2018 по 2022 годы, которые повлияли на управление и хозяйственную деятельности истца, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку материалы дела не содержат доказательств, безусловно свидетельствующих о том, что Красноярский краевой фонд жилищного строительства не имел возможности обратиться в суд для своевременной защиты прав в течение срока давности. Смена руководящегося состава юридического лица к обстоятельствам уважительных причин также не может быть отнесена.

В целом доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены или не учтены судом первой инстанции при разрешении спора и опровергали бы выводы суда первой инстанции или влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, в связи, с чем не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Иных доводов, ставящих под сомнение законность решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены решения в апелляционном порядке, не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 31 июля 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Красноярского краевого фонда жилищного строительства – ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий: А.Н. Крятов

Судьи: Р.А. Русанов

В.А. Каплеев

Изготовлено в окончательной форме 26 декабря 2025 г.