Решение № 2-109/2025 2-565/2024 от 9 сентября 2025 г. по делу № 9-68/2024~М-245/2024

23

Дело № 2-109/2025

УИД УИД 42RS0003-01-2024-000408-25


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Берёзовский 27 августа 2025 года

Березовский городской суд Кемеровской области в составе:

Берёзовский городской суд Кемеровской области в составе: председательствующего судьи Воробьевой И.Ю.,

при секретаре Вининчук И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 <данные изъяты> к ФИО1 <данные изъяты>, ФИО2 <данные изъяты> об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи жилого дома и взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с исковыми требованиями, первоначально просила взыскать с ФИО1 <данные изъяты> и ФИО1 <данные изъяты> солидарно в уменьшение покупной цены жилого дома по адресу <адрес> по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ - 200 000 рублей, в возмещение расходов на устранение недостатков указанного жилого дома - 480 500 рублей, а также в равных долях расходы на оплату государственной пошлины.

Требования обоснованы следующим. На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ она приобрела по цене 1 950 000 рублей у ответчика ФИО6 жилой дом по адресу <адрес> неотделимые улучшения дома по цене 519 000 рублей по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Всего было уплачено при подписании указанных договоров 1 950 000 + 519 000 = 2 469 000 рублей. Жилой дом и неотделимые улучшения были переданы при подписании договоров. До подписания договоров купли-продажи дом и неотделимые улучшения были осмотрены, и внешним осмотром не выявлены недостатки.

В зимний период 2023-2024 годов стены дома стали сдвигаться («водить стены») и у дома выявились существенные недостатки, которые было невозможно увидеть при внешнем осмотре, перечисленные ниже, нумерация комнат соответствует нумерации на техническом плане.

Комната 1. - Щель между бревнами вверху и щель между бревном и фундаментом. У дверного проема изменяется геометрия («водит»), соответственно портится входная дверь - не входит в дверной проем.

Комната 2. (кочегарка) - кирпичная печная труба потрескалась, в трещины стал выходить дым.

Комната 3. (ванная) - Щель между стенами и полом.

Комната 4. (кухня) - Щель между стенами и полом со стороны ком.№. Горизонтальная щель между подоконником и стеной.

Комната 5. Щель между опанелкой и подоконником. Вертикальные трещины в двух углах.

Комната 6. Приподнялся пол. Горизонтальная трещина по стене от подоконника. Вертикальная трещина в углу.

Комната 9. Дверной проем изменяется геометрия («водит»), соответственно портится входная дверь - не входит в дверной проем. У дверного проема изменяется геометрия («водит»), соответственно портится входная дверь - не входит в дверной проем. Щель между стенами и полом.

Комната №. Щель между стенами и полом. Бежит конденсат по стене со стороны лестницы. Расходятся плиты ОСБ на стенах (появились щели между плитами).

Комната № (детская). Конденсат с крыши капает на стены, течет по электропроводу. Стены поднимаются, щель между потолком и стенами, расходится (трещина) угол.

Комната №. На стене плесень от сырости (конденсата).

Комната №. Стена мокнет от конденсата.

Одна из причин недостатков - несоблюдение продавцом строительных норм и правил при возведении пристроя и второго этажа дома.

Дом был сдан в эксплуатацию в 1963 году, одноэтажный, полезной площадью 38,5 к.м. После приобретения в собственность ФИО6 произвел реконструкцию: убрал центральную печь, разобрал сени и добавил пристрой - 4 комнаты на первом этаже и второй этаж (мансарду) площадью 51,7 кв.м. Считает, что фундамент дома не соответствует СНиП для двухэтажного дома, поэтому стены, пол и потолок «водит».

Были нарушены СНиП при возведении второго этаж (мансарды), поэтому на крыше дома образуется конденсат, который капает на стены дома и мансарды.

Указанные недостатки жилого дома считает существенными, из-за них дом находится в неисправном техническом состоянии, невозможна нормальная эксплуатация и дом не пригоден для проживания.

Ответчик ФИО6 при заключении договора купли-продажи скрыл указанные выше обстоятельства (недостатки дома), хотя был должен был сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. На основании ч.2 ст.179 ГК РФ умолчание об обстоятельствах приравнивается к обману. Кроме того, ФИО6 заверял, что качество дома является нормальным и дом пригоден для проживания.

На основании ч.1 ст.431.2 ГК РФ сторона, которая при заключении договора дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Недостатки дома причиняют неудобства, влекут затраты личного времени и усилий для их устранения, ухудшился микроклимат дома. Цена дома не соответствует качеству дома, и поэтому на основании ч.2 п.1 ст.475 ГК РФ покупная цена подлежит уменьшению на 200 000 рублей.

Недостатки дома могут быть устранены, стоимость устранения недостатков составляет 480 500 рублей. Расчет стоимости (смета) прилагается. Поэтому на основании ч.2 п.1 ст.475 ГК РФ ответчики обязаны возместить расходы на устранение недостатков в сумме 480 500 рублей.

Согласно п. 5 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 состоял в браке на момент приобретения дома по адресу <адрес>. Для продажи дома ФИО6 получал нотариальное согласие жены - ФИО1 <данные изъяты>. Деньги полученные от продажи дома ФИО6 потратил на нужды семьи. Таким образом, супруги ФИО16 являлись сособственниками дома <адрес>, и несут солидарную ответственность.

Согласно уточненному исковому заявлению ФИО4 просит взыскать с надлежащего ответчика – ФИО1 <данные изъяты> или ФИО2 <данные изъяты> в ее пользу в уменьшение покупной цены жилого дома по адресу <адрес> по договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ - 986 000 рублей; судебные расходы - 100 025 рублей, в том числе расходы на оплату пошлины - 10 025 рублей, оплату экспертизы - 50 000 рублей, оплату услуг представителя - 40 000 рублей.

Уточненные исковые требования обоснованы следующим. На основании определения суда была назначена и проведена судебная экспертиза №.14/24 от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик ФИО6 при заключении договора купли-продажи скрыл от нее указанные выше недостатки дома, хотя был должен сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. На основании ч.2 ст.179 ГК РФ умолчание об обстоятельствах приравнивается к обману. Кроме того, ФИО6 заверял, что качество дома является хорошим и дом пригоден для проживания. На основании ч.1 ст.431.2 ГК РФ сторона, которая при заключении договора дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

На основании ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ.

В ст.475 ГК РФ установлено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Недостатки дома являются не устранимыми, так как проведение капитального ремонта является экономически нецелесообразным. Цена дома не соответствует качеству дома, и поэтому на основании ч.2 п.1 ст.475 ГК РФ покупная цена подлежит уменьшению на 986 000 рублей.

Таким образом, ФИО6 на основании ч.2 п.1 ст.475 ГК РФ должен выплатить ей 986 000 рублей.

До заключения договора купли-продажи жилого дома <адрес>, по ее заказу, для получения ипотечного кредита, была проведена оценка жилого дома для целей залога - отчет от 25.08.23г. №/Н, выполненный оценщиком ФИО3 В отчете об оценке установлено, что рыночная стоимость дома составила 2 469 000 рублей (стр.36). В исследовательской части отчета раздела 8.2 (стр.12) указаны «количественные и качественные характеристики объекта оценки»: Материал наружных стен - бревенчатые; группа капитальности - IV группа; физический износ %- Нормативный срок службы <адрес> лет фактический срок службы 60 лет, износ 60/140=43%; состояние здания - хорошее.

Однако, оценщик указала заведомо ложные сведения, а именно:

На указанном сайте http//: www.аррrаiser.ru размещены методические и справочные материалы для оценщиков, в которых указан срок службы дома:

- для IV группы капитальности (здания с деревянными стенами) срок службы установлен 50 лет

- Положением о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий (утв. Госстроем СССР ДД.ММ.ГГГГ) срок для IV группы капитальности (здания с деревянными стенами) срок службы установлен 50 лет.

В Методических указаниях о государственной кадастровой оценке (утв. приказом Министерства экономического развития РФ от ДД.ММ.ГГГГ №) в Приложении № установлено, что Срок службы объектов капитального строительства - Здания и сооружения с деревянными внешними несущими стенами - 50 лет.

Таким образом, оценщик указала ложные сведения - нормативный срок службы <адрес> лет, вместо законного и нормативного срока службы <адрес> лет. Соответственно, расчетный износ дома составит: 60/50 = 120%,

При расчетном износе <адрес>% не может быть «состояние здания - хорошее», что неизбежно влияете на рыночную стоимость дома.

Считает, что ложные сведения, указанные в отчете от 25.08.23г. №/Н, причинили ей убытки, так как ввели ее в заблуждение о качестве дома и реальной стоимости дома. На основании заключения эксперта №.14/24 от ДД.ММ.ГГГГ убытки составили 986 000 рублей - сумма уменьшения стоимости дома. Кроме того, при износе дома около 100% банк не выдает ипотечные кредиты, и сделка была бы не заключена.

На основании ст.26.6 Закона РФ «Об оценочной деятельности в РФ» за убытки причиненные заказчику вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, несет ответственность оценщик или страховая компания, застраховавшая ответственность оценщика. Таким образом, оценщик, на основании ст.1064 ГК РФ и ст.26.6. Закона РФ «Об оценочной деятельности в РФ» должна возместить вред причиненный переплатой за дом.

Таким образом, на данный момент ответчиками по делу должны быть привлечены ФИО1 <данные изъяты>, как продавец дома; ФИО2 <данные изъяты>, как оценщик, указавшая в отчете об оценке дома неправильную стоимость дома.

ФИО4 в письменном заявлении отказалась от исковых требований к ФИО1 <данные изъяты>, определением суда производство по делу по иску к ФИО12 прекращено.

В судебное заседание истица ФИО4 не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истицы адвокат Никитин Е.А. в судебном заседании настаивал на уточненных исковых требованиях, пояснил, что истица осматривала дом в мае 2023г., ФИО1 не предупреждал о том, что дом «водит», видимых дефектов не было.

В судебном заседании ответчик ФИО6, его представитель и представитель третьего лица ФИО12 - ФИО13 с исковыми требованиями не согласились.

ФИО13 в судебном заседании пояснила, что недостатки дома не были скрытыми. Истица три раза осматривала дом, ей был известен год постройки, факт реконструкции и все недостатки. Стоимость дома была снижена с учетом его технического состояния.

ФИО6 пояснил, что фактически за дом получил от ФИО4 1850000 руб. Дом продавал по рыночной стоимости, выставили на продажу за 2100000 руб. потом цену снизили. Дом «водило», были трещины, щели, деформация дверной коробки, обоев, сайдинг был поврежден, конденсат, об этом истице рассказывал, все недостатки указал. Истица осматривала дом три раза – весной и летом. Снизил цену с учетом необходимости покупки утеплителя.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена.

ФИО3 ранее в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что по заявке от ООО «Веста» для заключения договора ипотеки проводила оценку жилого дома. Сама дом не осматривала. Ей были представлены фотографии, которые по ее поручению делала ФИО7 Скрытые недостатки она не могла обнаружить, так как не является экспертом. Процент износа не берется в расчет при определении рыночной стоимости жилого дома. Рыночная стоимость определена сравнительным подходом. Сведения о сроке службы жилого дома – 140 лет брала с сайта оценщиков. Отчет ФИО4 не передавался, был представлен в банк.

Представитель ответчика ФИО3 адвокат ФИО8 в судебном заседании с иском не согласна, представила возражения на иск, пояснила следующее. Доводы истца о том, что сведения указанные в отчете об оценки ввели её в заблуждение о качестве дома и реальной стоимости дома несостоятельны, поскольку решение о приобретении указанного дома было принято истцом задолго до того, как она заказала отчет об оценке, то есть истец самостоятельно выбрала объект недвижимости из представленных на рынке и изначально согласилась с предложенной продавцом стоимостью указанного дома. Отчет же об оценке заказывается в последнюю очередь уже на выбранный покупателем объект недвижимости и делается исключительно для целей залогового обеспечения кредита. Оценка рыночной стоимости недвижимости не подразумевает под собой техническое исследование конструктивных элементов здания, в отличие от строительно-технической экспертизы, а соответственно не определяет качество конструктивных элементов дома. Для определения качества дома, о котором говорит истица, она имела право заказать строительно-техническую экспертизу перед его покупкой, отчет об определении рыночной стоимости дома не имеет к этому никакого отношения и делается исключительно для целей оценки указанных в отчете, в данном случае для залогового обеспечения кредита, то есть для банка, выдающего кредит, но никак не для покупателя. В данном случае при приобретении дома за наличные средства отчет об оценке не требуется.

Кроме того, для определения рыночной стоимости дома оценщиком проводится визуальный осмотр объекта оценки и не более, в ходе проведения оценке определяется лишь состояние качества косметического ремонта, а состояние конструктивных элементов оценщик берет из технического паспорта объекта недвижимости.

При проведении оценки вышеуказанного объекта недвижимости был предоставлен новый технический паспорт на здание (жилой дом), расположенный по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ составленный ГБУ "Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса " филиал № БТИ Кемеровского городского округа и Кемеровского муниципального района.

Поскольку отчет об определении рыночной стоимости недвижимости в данном случае был заказан для целей залогового обеспечения кредита, оценщик должен руководствоваться требованиями банка к отчету об оценки недвижимости потребительского назначения. В данном случае требованиями ПАО Сбербанк России.

Указанные требования в принципе не обязывают оценщика определять процент износа оцениваемого имущества, так как по этому критерию банк руководствуется технической документацией, то есть берет процент износа из технического паспорта БТИ.

Согласно технического паспорта БТИ на указанный объект недвижимости процент износа на дату ДД.ММ.ГГГГ год составлял 28 % (лит.А) и 10% (лит.А1).

Кроме того, на стр.4 указанного отчета определено, что информация предоставленная заказчиком, считается достоверной, так как у оценщика нет оснований сомневаться в их достоверности. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку. Оценщики не несут ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

Также немаловажным является тот факт, что отчет об оценке не является основным критерием для положительного решения об одобрении объекта для ипотечного кредитования, как считает истица. Помимо отчета об оценке рыночной стоимости банк руководствуется технической документацией и ретроградными данными. Кроме того, отчет об оценке

проходит обязательную проверку (верификацию) и при выявлении каких- либо нарушений банк отклоняет отчет либо отправляют на доработку.

Ссылка истца на методические и справочные рекомендации для оценщиков, в которых указан срок службы дома, указанные в исковом заявление является не состоятельной, поскольку закон не обязывает оценщика использовать именно данные рекомендации. Ей указана ссылка на сайт, который она использовала при подготовке отчета, однако, на сегодняшний день не может сказать какими именно справочные и методические рекомендации я использовала, поскольку таблицы расчетов периодически меняются. Согласно п.3 (стр.8 отчета) для целей анализа информация, полученная из различных источников, считается достоверной. Однако в текущей рыночной ситуации оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации и допускает вероятность искажения отдельных данных, как по объективным, так и по субъективным причинам. Кроме того, в современной обстановке не все источники информации разрешают оценщику делать на них открытую ссылку. Согласно п.9 (стр.8 отчета) Выводы о величине стоимости действительны только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за изменение рыночной ситуации или состояния объектов, которые могут наступить после даты оценки и повлиять на рыночную стоимость объектов.

Кроме того, в соответствии со ст.17.1 Закона об оценочной деятельности, вывод о несоответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а так же вывод о подтверждении либо не подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в оценке - может быть сделан только на основании экспертизы отчета оценщика. В данном случае экспертиза отчета не проводилась, а представленное заключение эксперта не дает оснований для выводов со стороны истца о наличии ложных сведений в ее отчете.

Третье лицо по делу ФИО12 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена.

ФИО12 ранее в судебном заседании исковые требования не признала, подтвердила пояснения ФИО6

Заслушав стороны, свидетелей, эксперта, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации 1. Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

2. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии со ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации 1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В судебном заседании установлено следующее. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 <данные изъяты> и ФИО4 <данные изъяты> был заключен договор купли-продажи жилого дома, согласно которому ФИО4 приобрела в собственность жилой двухэтажный дом, площадью 115,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> кадастровым номером №, на земельном участке с кадастровым номером №.

Согласно п.6 договора стоимость объекта недвижимости определена сторонами в размере 1950000 рублей.

Из п.7 следует, что денежные средства в размере 1950000 рублей будут выплачены покупателем за счет кредитных средств, предоставленных покупателю ПАО «Сбербанк».

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 <данные изъяты> и ФИО4 <данные изъяты> был заключен договор купли-продажи неотделимых улучшений, согласно которому продавец передал в собственность покупателю, а покупатель принял и оплатил произведенные неотделимые улучшения жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> кадастровым номером №, на земельном участке с кадастровым номером №

Согласно п.3 договора стоимость неотделимых улучшений составляет 519000 рублей, которые оплачены за счет собственных средств до подписания настоящего договора.

Согласно распискам и ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО1 <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ получил от ФИО4 <данные изъяты> по договору купли-продажи неотделимых улучшений от ДД.ММ.ГГГГ – 519000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ - 1950000 рублей за проданный им дом, расположенный по адресу: <адрес>.

Из расписки от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО4 <данные изъяты> получила от ФИО1 <данные изъяты> 569000 рублей в качестве возврата, за лишние ранее оплаченные в счет цены жилого дома по адресу: <адрес>.

Из Отчета №/Н, составленного оценщиком ФИО3, следует, что итоговая величина рыночной стоимости жилого дома по адресу: <адрес> на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ составляет 2469000 руб.

Из заключения эксперта ООО «Агентство Независимой Экспертизы и Оценки» №.12/2024 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что при экспертном осмотре жилого дома по адресу: <адрес> были выявлены множественные строительные недостатки:

При осмотре помещения № было выявлено:

- деформация коробки дверного блока, увеличение отклонения коробки дверного блока о вертикали (нарушение п. 6.3. СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», нарушение статьи 16 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № «Технический регламент безопасности зданий и сооружений»).

При осмотре помещения № было выявлено:

- в результате пучения грунтов основания произошел подъем полов в котельной (нарушение п. 6.6. СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные»);

- выявлено промерзание фундамента в котельной (нарушение п. 6.10. СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные»).

При осмотре помещения № было выявлено:

- образование щели между облицовкой стен и покрытием пола (нарушение п. 6.3. СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные»);

- отклонение полов от вертикали (нарушение п. 6.10. СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные»);

- деформация облицовки стен (нарушение п. 6.3. СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные»);

- выявлено промерзание стены (нарушение п. 9.19. СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные»);

При осмотре помещения № было выявлено:

- образовался зазор между плинтусом и полом перегородки между помещением № и помещением № (нарушение п. 6.3. СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», нарушение статьи 16 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»);

- образовался зазор между коробкой проема и полом (нарушение п. 6.3. СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», нарушение статьи 16 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»);

- промерзание места сопряжения стен и полов (нарушение п. 9.19 СП 55.13330.2016 "Дома жилые одноквартирные" и Статьи 29 «Требования к микроклимату помещения» Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»);

- инфильтрация холодного воздуха из-под плинтуса (нарушение Статьи 29 «Требования к микроклимату помещения» Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

При осмотре помещения № было выявлено:

- увеличение отклонения от вертикали и горизонтали коробки дверного блока (нарушение п. 6.3. СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», нарушение статьи 16 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»);

- множественные деформации обшивки из ДВП (нарушение п. 6.3. СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные»);

- инфильтрация холодного воздуха из-под плинтуса (нарушение Статьи 29 «Требования к микроклимату помещения» Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»);

- промерзание стен и полов (нарушение п. 9.19 СП 55.13330.2016 "Дома жилые одноквартирные" и Статьи 29 «Требования к микроклимату помещения» Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

При осмотре помещения № было выявлено:

- деформация обоев (разрыв полотен) в месте сопряжения перегородки со стеной, и сопряжения внешней стены с внутренней стеной (нарушение п. 6.3. СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», нарушение статьи 16 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №- ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»);

- деформация обшивки ДВП внешней стены (нарушение п. 6.3. СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», нарушение статьи 16 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»);

- образовался зазор между плинтусом и полом в нескольких местах (нарушение п. 6.3. СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», нарушение статьи 16 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»);

- инфильтрация холодного воздуха из-под плинтуса (нарушение Статьи 29 «Требования к микроклимату помещения» Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»);

- промерзание стен и полов (нарушение п. 9.19 СП 55.13330.2016 "Дома жилые одноквартирные" и Статьи 29 «Требования к микроклимату помещения» Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

При осмотре помещения № было выявлено:

- увеличение отклонения от вертикали и горизонтали коробки дверного блока (нарушение п. 6.3. СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», нарушение статьи 16 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»);

- деформация обшивки из ДВП (нарушение п. 6.3. СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», нарушение п. 4);

- увеличение зазора между плинтусом и стеной (нарушение п. 6.3. СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», нарушение статьи 16 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»);

- инфильтрация холодного воздуха из зазора между плинтусом и стеной (нарушение Статьи 29 «Требования к микроклимату помещения» Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-С «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»);

- промерзание стен и полов (нарушение п. 9.19 СП 55.13330.2016 "Дома жилые одноквартирные" и Статьи 29 «Требования к микроклимату помещения» Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

При осмотре помещения № было выявлено:

- увеличение отклонения полов от горизонтали (нарушение п. 6.3. СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», нарушение статьи 16 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»);

- увеличение зазоров между перегородками, и между основанием перегородки и полом (нарушение п. 6.3. СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», нарушение статьи 16 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»);

- промерзание места сопряжения перегородки и пола (нарушение п. 9.19 СП 55.13330.2016 "Дома жилые одноквартирные" и Статьи 29 «Требования к микроклимату помещения» Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

При осмотре помещения № было выявлено:

- деформация коробки дверного блока, увеличение отклонения коробки дверного блока от вертикали (нарушение п. 6.3. СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», нарушение статьи 16 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»);

- пазовые соединения лестницы нарушено из-за смещения конструкции лестницы, в результате крена стен (нарушение п. 6.3. СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», нарушение статьи 16 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»);

- деформация обшивки из плит ОСП с образованием зазоров между плитами (нарушение п. 6.3. СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», нарушение статьи 16 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»);

- деформация подшивки потолка, отклонение от вертикали стен и каркаса лестницы (нарушение п. 6.3. СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», нарушение статьи 16 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»);

- просадка пола с образованием зазора между полом и основанием стен (нарушение п. 6.3. СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», нарушение статьи 16 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»);

- промерзание стен и полов (нарушение п. 9.19 СП 55.13330.2016 "Дома жилые одноквартирные" и Статьи 29 «Требования к микроклимату помещения» Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

При осмотре помещения № было выявлено:

- образовался зазор между основанием коробки и полом (нарушение п. 6.3. СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», нарушение статьи 16 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»);

- образовался зазор между плинтусом и полом перегородки (нарушение п. 6.3. СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», нарушение статьи 16 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»);

- подтеки на поверхности полотен (нарушение п. 6.10. СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные»);

- деформация оконного проема с разрывом наличника (нарушение п. 6.3. СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», нарушение статьи 16 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»);

- деформация пола в районе дверного проема (уклон в разные стороны) (нарушение п. 6.3. СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», нарушение статьи 16 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»);

- промерзание стен и полов (нарушение п. 9.19 СП 55.13330.2016 "Дома жилые одноквартирные" и Статьи 29 «Требования к микроклимату помещения» Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

При осмотре помещения № было выявлено:

- образовался зазор между плинтусом и полом (нарушение п. 6.3. СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», нарушение статьи 16 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»);

- образовался зазор между облицовкой из листов ОСП и потолком (нарушение п. 6.3. СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», нарушение статьи 16 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»);

- множественные зазоры между облицовкой из листов ОСП и полом (нарушение п. 6.3. СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», нарушение статьи 16 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»);

- промерзание стен и полов (нарушение п. 9.19 СП 55.13330.2016 "Дома жилые одноквартирные" и Статьи 29 «Требования к микроклимату помещения» Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

При осмотре помещения № было выявлено:

- темное пятно, напоминающее плесневый грибок (нарушение п. 6.10. СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные»);

- множественные подтеки на поверхности деревянного каркаса и панелей ОСП (нарушение п. 6.10. СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные»);

- промерзание стен, полов, мансардной крыши (нарушение п. 9.19 СП 55.13330.2016 "Дома жилые одноквартирные" и Статьи 29 «Требования к микроклимату помещения» Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

При осмотре помещения № было выявлено:

- зазор между основанием облицовки из ОСП и полом (нарушение п. 6.3. СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», нарушение статьи 16 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»);

- промерзание мансардной крыши (нарушение п. 9.19 СП 55.13330.2016 "Дома жилые одноквартирные" и Статьи 29 «Требования к микроклимату помещения» Федерально: кона от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

При внешнем осмотре было выявлено:

- образование зазоров между сайдингом и обшивкой цокольной части фундамента, по всему фасаду визуально определима деформация сайдинга с множественными разрывами сайдинга в замковой зоне (нарушение п. 6.3. СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные» нарушение статьи 16 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»);

- местами вокруг дома на всю высоту цокольной части выполнено бетонное обрамление выступающее за фасад - при выполнении бетонного обрамления нижние венцы замурован в бетон, так же местами бетонное обрамление отслоилось от фундамента с образованием зазора (нарушение п. 6.3. и п.. 6.6. СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», нарушение статьи 16 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

При осмотре подполья было выявлено:

- в октябре 2024 года и феврале 2025 года расстояние между оголовком стойки под лагу нижней части лаги визуально увеличено, что говорит о том, что происходит пучение грунте основания под фундаментом (нарушение п. 6.3. и п.. 6.6. СП 55.13330.2016 «Дома жиль;, одноквартирные», нарушение статьи 16 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Согласно предоставленным фотоматериалам, выполненным на дату ДД.ММ.ГГГГ, недостатки, выявленные в процессе экспертных осмотров на ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, не проявились в том виде, чтобы их можно было определить визуально, так же, лица не обладающие специальными познаниями в области строительно-технической экспертизы, не обладающие профессиональными навыками и не имеющие специального оборудования, не смогли бы определить недостатки визуально, поэтому делаем вывод, что обнаруженные недостатки жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> выявленные в процессе экспертных осмотров на ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, на дату осмотра жилого дома - ДД.ММ.ГГГГ, на дату оценки - ДД.ММ.ГГГГ и на дату купли-продажи - ДД.ММ.ГГГГ, являлись скрытыми.

Согласно произведенного исследования основные не реконструируемые несущие конструктивные элементы исследуемого жилого дома (Фундамент, Стены 1-го этажа, Перекрытие чердачное (в настоящий момент перекрытие 1- го этажа), полы 1-го этажа) имеют физический износ от 60%.

При общей характеристике технического состояния исследуемого жилого дома: «...Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта...», примерная стоимость капитального ремонта, % от восстановительной стоимости будет составлять от 37% до 90%, что экономически нецелесообразно, то есть недостатки являются неустранимыми.

В соответствии с Приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ N П/0336 "Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке" Приложения № к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке "Срок экономической жизни зданий, сооружений, учитываемый при определении физического износа при массовой оценке, для целей определения кадастровой стоимости" срок экономической жизни жилых зданий: зданий со стенами смешанными, деревянными рублеными или брусчатыми, составляет 50 лет.

Отсюда делаем вывод, что, если срок эксплуатации основных несущих конструктивных элементов жилого дома значительно превышает срок экономической жизни здания, это говорит о том, что затраты на восстановление строительных конструкций здания превосходят затраты на строительство нового здания с аналогичными параметрами. Таким образом, проведение капитального ремонта с целью восстановления работоспособности строительных конструкций исследуемого жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, экономически нецелесообразно, то есть недостатки являются неустранимыми.

В результате выполненного расчета, рыночная стоимость жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, с учетом определенного ранее технического состояния, на дату ДД.ММ.ГГГГ, будет составлять округленно: 1 483 000 (один миллион четыреста восемьдесят три) рубля.

В соответствии с предоставленным для экспертного исследования отчета оценщика №/Н «Об оценке рыночной стоимости жилого дома», итоговая величина рыночной стоимости жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> на дату оцени ДД.ММ.ГГГГ составляет (округленно): 2 469 000 (два миллиона четыреста шестьдесят девять тысяч) рублей.

Цена исследуемого жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в 2 469 000 (два миллиона четыреста шестьдесят девять тысяч) рублей, не соответствует его качественному состоянию, так как оценщик в своих расчетах определил техническое состояние жилого дома, как «хорошее».

Согласно произведенного исследования основные не реконструируемые несущие конструктивные элементы исследуемого жилого дома (Фундамент, Стены 1-го этажа, Перекрытие чердачное (в настоящий момент перекрытие 1-го этажа), Полы 1-го этажа) имеют физический износ от 60%. При общей характеристики технического состояния исследуемого жилого дома: «...Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта...», цена жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, может быть уменьшена (расчет: 2 469 000 руб. - 1 483 000 руб. = 986 000 руб.), на 986 000 (девятьсот восемьдесят шесть тысяч) рублей.

Эксперт ФИО15 в судебном заседании подтвердил выводы экспертизы, пояснил, что выявленные скрытые недостатки жилого дома – это недостатки конструкции, а видимая часть – это последствия недостатков конструкции. Лица, не обладающие специальными познаниями, не могли определить скрытые недостатки при визуальном осмотре.

В судебном заседании свидетель ФИО9 пояснила, что она является руководителем ООО «Веста», которое занимается покупкой и продажей недвижимости. ФИО16 через ее агентство продавали дом по <адрес>. Она показывала дом ФИО4 1 раз. Еще два раза ФИО4 осматривала дом без нее. Собственник дома ФИО16 указал недостатки: конденсат на потолке на 2 этаже, внешняя отделка - сайдинг был поврежден - выдавлен, так как почву водило, это ФИО4 было известно. На первом этаже на стенах отошли от стен обои, в некоторых местах обои были порваны. Щели были на полу, на стенах.

Свидетель ФИО10 в судебном заседании пояснила, что присутствовала, когда ФИО4 осматривала дом. ФИО5 показывал и рассказывал, какие были недостатки – был покорёжен сайдинг и дверь, пол неровный, щели и трещины на стенах, с крыши бежало, были потеки на стенах. Дом «водит», поднимает зимой и весной.

Свидетель ФИО11 пояснила, что со слов ФИО16 ей известно, что все недостатки дома они показывали покупателям. Дом «водило» каждую зиму. В доме были порваны обои, трещины на плитке в ванной, щели между полом и стенами, сайдинг деформировался. На втором этаже – потеки на обоях. ФИО16 снижали цену, чтобы продать дом.

Суд находит установленным в судебном заседании, что ФИО4 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрела у ФИО6 жилой дом по адресу: <адрес>.

Также между ФИО4 и ФИО6 был заключен договор купли-продажи неотделимых улучшений жилого дома по адресу: <адрес>.

В судебном заседании ответчик и его представитель настаивали на том, что за жилой дом по адресу: <адрес> ФИО6 получил фактически от ФИО4 – 1850000 руб.

Представитель истца в судебном заседании, истица в исковом заявлении указывают, что ФИО4 уплатила ФИО6 по договору купли-продажи жилого дома и по договору купли-продажи неотделимых улучшений всего 2469000 руб.

Анализируя указанные договоры, расписки о получении и возврате денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, пояснения сторон, принимая во внимание, что стоимость жилого дома указана в п.6 договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ и договор никем не оспорен, суд полагает, что по указанному договору стоимость жилого дома по адресу: <адрес> составляет 1950000 рублей, которые и были переданы Покупателем Продавцу.

Истица в обоснование исковых требований указывает, что в процессе эксплуатации жилого дома выявились его недостатки, которые она считает скрытыми и существенными.

Ответчик ФИО6, третье лицо ФИО12, их представитель, свидетели в судебном заседании пояснили, что недостатки жилого дома не являются скрытыми, были видны в процессе осмотра дома истицей, а также что ФИО6 предупреждал ФИО4 обо всех недостатках жилого дома.

Определением суда по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза для определения технического состояния спорного жилого дома, наличия в нем строительных недостатков, их существенности и возможности устранения.

Согласно заключению эксперта №.12/2024 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что при экспертном осмотре жилого дома по адресу: <адрес> были выявлены множественные строительные недостатки, которые на дату осмотра жилого дома - ДД.ММ.ГГГГ, на дату оценки - ДД.ММ.ГГГГ и на дату купли-продажи - ДД.ММ.ГГГГ, являлись скрытыми и не могли быть определены визуально лицами, не обладающими специальными познаниями в области строительно-технической экспертизы, профессиональными навыками и не имеющими специального оборудования.

При этом, суд считает заключение эксперта достоверным, поскольку оно содержит подробное описание проведенного исследования, полные ответы на поставленные вопросы и ссылки на примененные методики, противоречий не содержит, согласуется с иными доказательствами по делу, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в судебном заседании эксперт выводы экспертного заключения подтвердил, оснований не доверять эксперту не имеется.

Согласно ч.1 ст.79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

В соответствии со ст.41 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

Из материалов дела следует, что эксперт ФИО15 имеет диплом о профессиональной подготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса), а также сертификат соответствия судебного эксперта по специальностям «Технические и сметно-расчетные исследования строительных объектов и территории, функционально связанной с ними», «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной или иной стоимости», «Исследование строительных объектов, их отдельных фрагментов, инженерных систем, оборудования и коммуникаций с целью установления объема, качества и стоимости выполненных работ, использованных материалов и изделий».

При таких обстоятельствах, суд полагает, что эксперт имеет соответствующее образование и квалификацию; не является оценщиком и не должен являться членом саморегулируемой организации.

Доводы представителя ответчика о том, что адвокат ФИО14 неоднократно обращался к эксперту ФИО15, в том числе для получения рецензии на судебную экспертизу по другому гражданскому делу, не ставят под сомнение выводы эксперта и не свидетельствуют о его личной заинтересованности в исходе дела.

Показания ответчика ФИО6 и его представителя, третьего лица ФИО12, свидетелей не опровергают и не ставят под сомнение заключение эксперта, поскольку ФИО4 не обладает специальным познаниями и профессиональными навыками в области строительно-технической экспертизы, в связи с чем не могла при визуальном осмотре жилого дома определить наличие в нем скрытых недостатков, а видимые дефекты - это последствия скрытых недостатков, что подтверждается заключением эксперта и показаниями эксперта в судебном заседании.

Кроме того, суд полагает, что деформация коробок оконных и дверных блоков, образование щелей и зазоров между облицовкой стен и покрытием пола, коробкой проема и полом, отклонение полов от вертикали, деформация облицовки стен, деформация подшивки потолка, отклонение от вертикали стен и каркаса лестницы, просадка пола, множественные подтеки на поверхности деревянного каркаса и панелей, темное пятно, напоминающее плесневый грибок, деформация сайдинга по фасаду могли быть обнаружены при визуальном осмотре.

Однако, промерзание фундамента, стен и полов, инфильтрация холодного воздуха из-под плинтуса, просадка пола, промерзание мансардной крыши не могли быть обнаружены истицей при визуальном осмотре жилого дома весной и летом.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что согласованная сторонами в договоре купли-продажи цена жилого дома не соответствовала его реальной цене, то есть качественному состоянию спорного жилого дома на момент заключения договора купли-продажи и являлась недействительной с учетом недостатков товара, за которые отвечает продавец, имевшихся в товаре (доме) на дату заключения договора купли-продажи.

Так, из п. 13 договора купли-продажи следует, что покупатель осмотрел дом и не обнаружил в нем видимых дефектов.

Вместе с тем, экспертом выявлены нарушения п.п 6.3, 6.6, 6.10, 9.19 СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № «Технический регламент безопасности зданий и сооружений», ст.29 «Требований к микроклимату помещения» Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

По смыслу абзаца 2 пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества.

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не учтено снижение качества (абзац 2 пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договорная цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но его выявленное состояние указывает на несоответствие тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки.

Суд полагает, что поскольку дефекты жилого дома являются скрытыми и не могли быть установлены покупателем при осмотре объекта, следовательно, цена спорного жилого дома определена сторонами договора без учета его технического состояния, недостатков и степени пригодности для проживания.

С учетом изложенного, истица, установив наличие недостатков в приобретенном жилом доме, обоснованно заявила требование об уменьшении цены товара - менее качественный товар за меньшую стоимость.

Стоимость жилого дома согласно договору составляет 1950000 руб.

Из заключения эксперта ООО «Агентство Независимой Экспертизы и Оценки» №.12/2024 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что рыночная стоимость жилого дома по адресу: <адрес> учетом определенного ранее технического состояния на дату ДД.ММ.ГГГГ будет составлять 1483000 рублей.

При этом, эксперт, определяя рыночную стоимость жилого дома, использовал сравнительный подход и корректировки, в том числе корректировку на техническое состояние дома.

Эксперт при определении возможности уменьшения цены жилого дома с учетом его технического состояния исходил из стоимости, установленной в отчете оценщика №/Н «Об оценке рыночной стоимости жилого дома» в размере 2 469 000 рублей и определил цена жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> - Кузбасс, <адрес>, может быть уменьшена (расчет: 2 469 000 руб. - 1 483 000 руб. = 986 000 руб.) на 986 000 (девятьсот восемьдесят шесть тысяч) рублей.

Однако, суд полагает, что при определении уменьшения цены жилого дома с учетом его технического состояния необходимо исходить из его стоимости, указанной в договоре купли-продажи в размере 1950000 рублей.

Данное обстоятельство не влечет признание заключения эксперта недостоверным доказательством.

Таким образом, суд полагает, что на основании ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации истица вправе требовать уменьшения покупной цены жилого дома в размере разницы между его стоимостью по договору купли-продажи и рыночной стоимостью с учетом его технического состояния согласно заключению эксперта.

В соответствии со ст.475 ГК РФ денежная сумма в уменьшение покупной цены жилого дома подлежит взысканию с ФИО6, как с продавца, передавшего товар ненадлежащего качества.

Доводы ответчика о том, что иск не подлежит удовлетворению, поскольку ФИО4 не была лишена возможности осмотреть дом с участием специалиста, зная год постройки жилого дома, не проявила должную осмотрительность и заботливость, а также что жилой дом пригоден для проживания, являются необоснованными, поскольку в соответствии со ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар надлежащего качества, а в случае если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, на основании ст.475 ГК РФ вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

С учетом изложенного, с ФИО6 в пользу ФИО4 подлежит взысканию 467000 рублей (1950000 руб. - 1483000 рублей) – в уменьшение покупной цены по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома по адресу: <адрес>.

Доводы истицы о стоимости жилого дома в размере 2469000 руб. опровергаются договором от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем оснований для взыскания денежной суммы в уменьшение покупной цены в большем размере не имеется, в этой части иска следует отказать.

Первоначально истицей были заявлены исковые требования об уменьшении покупной цены жилого дома, а также о возмещении расходов на устранение недостатков жилого дома в размере 480 500 рублей.

В последующем ФИО4 исковые требования уточнила, просила взыскать с ответчиков денежную сумму в уменьшение покупной цены жилого дома и судебные расходы.

От исковых требований о возмещении расходов на устранение недостатков жилого дома ФИО4 не отказалась, однако, представитель истца в судебном заседании требования в этой части не поддержал.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что согласно ст.475 ГК РФ покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца либо соразмерного уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара, а также учитывая, что достаточных и достоверных доказательств в части размера расходов на устранение недостатков жилого дома ФИО4 не представлено, в этой части иска следует отказать.

Суд полагает, что поддержав исковые требования в части, ФИО4 выбрала один из способов восстановления нарушенного права, а именно: взыскания денежной суммы в уменьшение покупной цены жилого дома.

Исковые требования к ФИО3 удовлетворению не подлежат, поскольку она не является надлежащим ответчиком по делу.

Так, из материалов дела следует, что оценщик ФИО3 составила «Об оценке рыночной стоимости жилого дома» №/Н от ДД.ММ.ГГГГ, который был необходим для заключения кредитного договора, обеспеченного залогом недвижимости (ипотекой), представила его в ПАО «Сбербанк». Согласно указанному отчету рыночная стоимость была определена на дату оценки в размере 2469000 руб.

Суд полагает, что составленный ФИО3 отчет не мог повлиять на решение истицы о покупке спорного жилого дома и установление его цены, поскольку условия договора купли-продажи должны быть согласованы между сторонами договора, кроме того, указанный отчет ФИО4 не вручался.

Являются обоснованными доводы ФИО3 и ее представителя о том, что она экспертом не является и, не имея специальных познаний, при визуальном осмотре не могла определить наличие скрытых недостатков жилого дома, в связи с чем указала состояние здания - хорошее.

Не доказано, что ФИО3 умышленно указала в отчете заведомо ложные сведения о сроке службы жилого дома (140 лет вместо 50 лет), процент износа и состояние здания – хорошее.

При этом, согласно заключению эксперта процент износа жилого дома на рыночную стоимость не влияет, а учтенный оценщиком процент износа указан в техническом паспорте на жилой дом.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований к ФИО3 не имеется.

Таким образом, исковые требования ФИО4 <данные изъяты> подлежат удовлетворению частично, с ФИО1 <данные изъяты> в пользу ФИО4 <данные изъяты> необходимо взыскать 467000 рублей – в уменьшение покупной цены по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома по адресу: <адрес>, ФИО4 <данные изъяты> в удовлетворении остальной части исковых требований об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи жилого дома, в удовлетворении исковых требований к ФИО2 <данные изъяты> следует отказать.

Из материалов дела следует, что ФИО4 понесены судебные расходы в связи с рассмотрением настоящего дела в суде.

Согласно определению суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, расходы по проведению которой возложены на ФИО4

Стоимость экспертизы составила 50000 руб.

Из чека-ордера от ДД.ММ.ГГГГ, платежного поручения от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО4 оплатила производство экспертизы в размере 50000 руб.

Согласно чеку по операции ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ оплачена государственная пошлина при подаче искового заявления в размере 10025 рублей.

Принимая во внимание, что исковые требования удовлетворены частично (на 47% от заявленных требований), на основании ст.98 ГПК РФ с ФИО6 в пользу истицы подлежат взысканию расходы на государственную пошлину размере 4711 рублей 75 копеек, расходы на экспертизу в размере 23500 рублей.

Согласно квитанции № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 уплатила в Адвокатский кабинет № адвокат ФИО14 за консультацию, составление искового заявления и ведение дела в суде 40000 руб.

Установлено, что адвокат ФИО14 принимал участие в судебных заседаниях, где представлял интересы истицы, заявлял ходатайства в ее интересах, оказывал иную юридическую помощь.

На основании ст.100 ГПК РФ, с учетом сложности дела, объема проведенной представителем работы, частичного удовлетворения исковых требований, с ФИО6 в пользу истицы подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя в размере 25000 рублей.

Всего подлежит взысканию судебных расходов в пользу ФИО4 53211 рублей 75 копеек.

При подаче уточненного искового заявления ФИО4 государственная пошлина не оплачена. С учетом частичного отказа в удовлетворении исковых требований, с ФИО4 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 3076 рублей 60 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО4 <данные изъяты> к ФИО1 <данные изъяты>, ФИО2 <данные изъяты> об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи жилого дома и взыскании судебных расходов удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 <данные изъяты> в пользу ФИО4 <данные изъяты> 467000 рублей – в уменьшение покупной цены по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома по адресу: <адрес>, а также судебные расходы в размере 53211 рублей 75 копеек.

ФИО4 <данные изъяты> в удовлетворении остальной части исковых требований об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи жилого дома и взыскании судебных расходов отказать.

ФИО4 <данные изъяты> в удовлетворении исковых требований к ФИО2 <данные изъяты> об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи жилого дома и взыскании судебных расходов отказать.

Взыскать с ФИО4 <данные изъяты> в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 3076 рублей 60 копеек.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Березовский городской суд <адрес>.

Председательствующий: подпись И.Ю. Воробьева

23