Решение № 2-12/2026 2-42/2025 2-535/2024 2-6585/2023 от 18 февраля 2026 г.

Дело № 2-12/2026

УИД 16RS0050-01-2022-004768-10


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Казань 10 февраля 2026 года

Приволжский районный суд г. Казани Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Зарипова Т.Р.,

при секретаре Киселевой К.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «Ипотечный Агент Элбинг Столица» к ФИО1, , ФИО2 о взыскании задолженности по договору ипотечного кредитования, обращении взыскания на заложенное имущество, по встречному исковому заявлению ФИО1, к Акционерному обществу «Ипотечный Агент Элбинг Столица» о расторжении договора ипотечного кредитования,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Ипотечный Агент Элбинг Столица» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору ипотечного кредитования, обращении взыскания на заложенное имущество, указав в обоснование исковых требований, что ДД.ММ.ГГГГ между Акционерным обществом «<данные изъяты>» и ФИО10 заключен договор ипотечного кредитования № в соответствии с которым ФИО1 предоставлен кредит в размере № № руб. под 14,5 % годовых на приобретение квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Квартира является предметом залога по указанному кредитному договору.

ДД.ММ.ГГГГ между Акционерным обществом «Запсибкомбанк» и ФИО2 (поручитель) заключен договор поручительства к указанному договору ипотечного кредитования, в соответствии с которым ФИО2 обязался нести солидарную ответственность за исполнение ФИО1 обязательств по названному договору.

ДД.ММ.ГГГГ между Публичным акционерным обществом «Запсибкомбанк» и истцом заключен договор уступки прав требований №, в соответствии с которым истцу переданы права кредитора по вышеуказанному договору. ФИО1 не исполняет обязательства по договору ипотечного кредитования, допустила значительную просрочку.

В соответствии с условиями договора ипотечного кредитования кредитор вправе требовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору, если просрочка составляет более 30 дней.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по указанному договору ипотечного кредитования составляла 4 781 790 руб., из которых: основной долг – 3 425 810,97 руб., неоплаченные проценты по кредиту – 1 025 348, 99 руб., неоплаченная неустойка – 330 630, 79 руб. Направленное истцом требование об исполнении обязательств по кредитному договору ответчиками не исполнено.

С учетом изложенного истец просил взыскать с ответчиков сумму задолженности по указанному договору ипотечного кредитования в размере 4 781 790 руб., обратить взыскание на квартиру, принадлежащую ФИО1, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 9 441 600 руб., взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины в размере 38 108,95 руб. и расходы по оплате услуг оценки в размере 4 000 руб.

В ходе рассмотрения дела представитель истца уточнил исковые требования, сформулировав их в окончательной редакции, и просил взыскать с ФИО1, ФИО2 в пользу АО «Ипотечный агент Элбинг Столица» задолженность по договору ипотечного кредитования по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 7 818 367,72 руб., обратить взыскание на квартиру, принадлежащую ФИО1, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 9 441 600 руб., взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины в размере 78 729 руб. и расходы по оплате услуг оценки в размере 4 000 руб. (т. 2 л.д. 199).

Ответчик ФИО1, а также ее представитель - ФИО11 в судебном заседании с первоначальным иском не согласились, требования не признали, предъявив к АО «Ипотечный агент Элбинг Столица» встречный иск о расторжении договора ипотечного кредитования 380154156/13И от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ПАО «<данные изъяты>» и ФИО1 (т.2 л.д. №). В обоснование заявленных встречных исковых требований указали о наличии существенных нарушений условий договора ипотечного кредитования со стороны кредитора, выразившихся в незаконной уступке права требования лицу, не имеющему банковской лицензии, без согласия заемщика, в отсутствие надлежащего уведомления о реорганизации банка и блокировке счета, что фактически привело к невозможности своевременного исполнения обязательств. Ответчики и представитель ответчика в удовлетворении первоначального иска АО «Ипотечный агент Элбинг Столица» просили отказать, встречные исковые требования - удовлетворить.

Представитель истца по первоначальному иску и ответчик по встречному иску АО «Ипотечный агент Элбинг Столица» в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала, встречные исковые требования просила оставить без удовлетворения, представив отзыв на встречный иск.

Ответчик ФИО1 и ее представитель по первоначальному иску и истец по встречному иску в судебное заседание, назначенное на ДД.ММ.ГГГГ,не явились, извещены надлежащим образом по месту регистрации, причины неявки суду неизвестны.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом по месту регистрации, причины неявки суду неизвестны.

Представитель третьего лица Управления <адрес> по <адрес> в судебное заседание своего представителя не направил, извещены надлежащим образом.

Исследовав письменные материалы дела, заслушав представителя истца, суд приходит к следующему.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

В случае предоставления кредита гражданину в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (в том числе кредита, обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой), ограничения, случаи и особенности взимания иных платежей, указанных в абзаце первом настоящего пункта, определяются законом о потребительском кредите (займе).

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов за пользование займом их размер определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Размер процентов за пользование займом может быть установлен в договоре с применением ставки в процентах годовых в виде фиксированной величины, с применением ставки в процентах годовых, величина которой может изменяться в зависимости от предусмотренных договором условий, в том числе в зависимости от изменения переменной величины, либо иным путем, позволяющим определить надлежащий размер процентов на момент их уплаты.

Согласно пункту 1 статьи 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со статьей 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты

Из материалов дела судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Акционерным Западно-Сибирским коммерческим банком открытое акционерное общество («Запсибкомбанк» Открытое акционерное общество) (банк) и ФИО1 (заемщик) заключен договор ипотечного кредитования №И, в соответствии с которым ФИО1 предоставлен кредит в размере 3 950 000 рублей под 14,5 % годовых на приобретение квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. (т. 1 л.д. 44-47).

Квартира является предметом залога по указанному кредитному договору. Обременение в виде ипотеки в пользу банка зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 4.4 договора банк вправе потребовать досрочного расторжения договора и/или потребовать досрочного исполнения заемщиком обязательств по договору в случае неисполнения и/или ненадлежащего исполнения (в том числе несвоевременного) обязательств по договору по уплате основного долга и/или процентов за пользование кредитом.

В соответствии с пунктом 3.4 договора за несвоевременную уплату банку за пользование кредитом заемщик уплачивает в пользу банка неустойку в размере 0,5 % от суммы неуплаченных в срок процентов за каждый день просрочки платежа.

ДД.ММ.ГГГГ между Акционерным Западно-Сибирским коммерческим банком открытое акционерное общество («Запсибкомбанк» Открытое акционерное общество) (банк) и ФИО2 (поручитель) заключен договор поручительства №И-1 к указанному договору ипотечного кредитования, в соответствии с которым ФИО2 обязался нести солидарную ответственность за исполнение ФИО1 обязательств по названному договору ипотечного кредитования (т.1 л.д. 49-51).

ДД.ММ.ГГГГ между Публичным акционерным обществом «Запсибкомбанк» и истцом заключен договор уступки прав требований №, в соответствии с которым истцу переданы права кредитора по вышеуказанному договору ипотечного кредитования (т. 1 л.д. 14-29).

Обременение в виде ипотеки в пользу истца в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 не исполняет условия договора ипотечного кредитования, допустила значительную просрочку.

В связи с возникновением просроченной задолженности ДД.ММ.ГГГГ истцом ответчикам направлено требование о досрочном возврате суммы кредита, причитающихся процентов и неустойки в течение 30 дней со дня получения указанного требования. Ответчиками указанное требование не исполнено.

Согласно уточненному расчету, представленному представителем истца, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма задолженности по договору ипотечного кредитования составляет 7 818 367,73 руб., в том числе: остаток основного долга – 3 425 810,97 руб., неоплаченные проценты по кредиту – 2 892 556,76 руб., неоплаченная неустойка – 1 500 000 руб. Ответчиками указанная задолженность не погашена, доказательства, подтверждающие обратное, ответчиками суду не представлены, в связи с чем в пользу истца с ответчиков подлежат взысканию сумма основного долга и процентов (т. 2 л.д. 203-251).

Относительно требований о взыскании неустойки.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (пункт 1 статьи 329 ГК РФ).

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (статья 330 ГК РФ).

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Как усматривается из содержания пункта 3.4 договора ипотечного кредитования №И от ДД.ММ.ГГГГ, за несвоевременную уплату банку за пользование кредитом заемщик уплачивает в пользу банка неустойку в размере 0,5 % от суммы неуплаченных в срок процентов за каждый день просрочки платежа.

Как усматривается из уточненного расчета истца сумма начисленных неустоек по договору ипотечного кредитования №И от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет: 13 453 537, 49 руб., которую истец добровольно снизил до 1 500 000 руб.

Вместе с тем, суд не может согласиться с расчетом истца, поскольку истцом не учтено, что постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» на территории Российской Федерации сроком на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей (за исключением лиц, указанных в пункте 2 данного постановления).

Правила о моратории, установленные Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, распространяют свое действие на всех участников гражданско-правовых отношений (граждане, включая индивидуальных предпринимателей, юридические лица), за исключением лиц, прямо указанных в пункте 2 данного постановления (застройщики многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в единый реестр проблемных объектов), независимо от того, обладают они признаками неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества либо нет.

Таким образом, при неоплате задолженности в период действия моратория неустойка (пени) за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ начислению не подлежит.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Наличие оснований для снижения и определения критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

В силу разъяснений, изложенных в пп. 71, 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 333 ГК РФ).

При взыскании неустойки с иных лиц правила ст. 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определениях от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, при применении статьи 333 ГК РФ суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

С учетом разъяснений в п. 11 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), согласно которым при оценке степени соразмерности неустойки последствиям нарушения кредитного обязательства суды исходят из того, что ставка рефинансирования, являясь единой учетной ставкой Центрального банка Российской Федерации, по существу, представляет собой наименьший размер имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства. В связи с этим уменьшение неустойки ниже ставки рефинансирования по общему правилу не может являться явно несоразмерным последствиям просрочки уплаты денежных средств.

Суд, принимая во внимание указанные разъяснения, исходя из размера неуплаченного основного долга по кредитному договору, длительности периода времени с начала систематических нарушений заемщика до подачи искового заявления, учитывая компенсационный характер неустойки, а также принимая во внимание действие моратория, считает необходимым снизить размер взыскиваемой с ответчика неустойки до 700 000 руб.

В соответствии с частью 2 статьи 363 ГК РФ, поручитель отвечает перед кредитором в том же объёме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

В судебном заседании установлено, что надлежащее исполнение обязательств заемщика ФИО1 по указанному выше договору ипотечного кредитования обеспечено договором поручительства, согласно которому ФИО2 принял на себя обязательство в солидарном порядке отвечать перед истцом за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств ФИО1

Учитывая, установленные в судебном заседании обстоятельства, исходя из условий заключенных сторонами договоров, отсутствие доказательств оплаты долга, суд находит исковые требования законными и обоснованными, подлежащей взысканию с ответчиков в солидарном порядке задолженность по договору ипотечного кредитования в общей сумме 7 018 367,73 руб., из которых остаток основного долга – 3 425 810,97 руб., неоплаченные проценты по кредиту – 2 892 556,76 руб., неоплаченная неустойка – 700 000 руб.

Относительно требований об обращении взыскания на заложенное имущество.

В соответствии со статьей 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет:

страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение произошли не по причинам, за которые залогодержатель отвечает;

причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом;

причитающихся залогодателю или залогодержателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами;

имущества, причитающегося залогодателю при исполнении третьим лицом обязательства, право требовать исполнения которого является предметом залога.

В случаях, указанных в абзацах втором-пятом настоящего пункта, залогодержатель вправе требовать причитающиеся ему денежную сумму или иное имущество непосредственно от обязанного лица, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если иное не предусмотрено законом или договором, при недостаточности суммы, вырученной в результате обращения взыскания на заложенное имущество, для погашения требования залогодержатель вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.

Если сумма, вырученная в результате обращения взыскания на заложенное имущество, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. Соглашение об отказе залогодателя от права на получение указанной разницы ничтожно.

К отдельным видам залога (статьи 357 - 358.17 ГК РФ) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога.

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Если иное не вытекает из существа отношений залога, кредитор или иное управомоченное лицо, в чьих интересах был наложен запрет на распоряжение имуществом (статья 174.1), обладает правами и обязанностями залогодержателя в отношении этого имущества с момента вступления в силу решения суда, которым требования таких кредитора или иного управомоченного лица были удовлетворены. Очередность удовлетворения указанных требований определяется в соответствии с положениями статьи 342.1 настоящего Кодекса по дате, на которую соответствующий запрет считается возникшим.

Согласно статье 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 339 ГК РФ в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

Несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечет недействительность договора залога.

В соответствии со статьей 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

В соответствии с пунктами 1 -3 статьи 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Если соглашением сторон предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество. В этом случае дополнительные расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, возлагаются на залогодержателя, если он не докажет, что обращение взыскания на предмет залога или реализация предмета залога в соответствии с соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания не были осуществлены в связи с действиями залогодателя или третьих лиц.

При обращении взыскания и реализации заложенного имущества залогодержателем и иными лицами должны быть приняты меры, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога. Лицо, которому причинены убытки неисполнением указанной обязанности, вправе потребовать их возмещения.

Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения залогодателя с залогодержателем, если иное не предусмотрено законом.

Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если:

предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке;

предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

залогодатель - физическое лицо в установленном порядке признано безвестно отсутствующим;

заложенное имущество является предметом предшествующего и последующего залогов, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет залога или разные способы реализации заложенного имущества, если соглашением между предшествующим и последующим залогодержателями не предусмотрено иное;

имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким залогодержателям, за исключением случая, когда соглашением всех созалогодержателей с залогодателем предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания.

Законом могут быть предусмотрены иные случаи, в которых обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается.

Соглашения, заключенные с нарушением требований настоящего пункта, ничтожны.

Согласно статье 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

При обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке суд по просьбе залогодателя, являющегося должником по обязательству, при наличии уважительных причин вправе отсрочить продажу заложенного имущества с публичных торгов на срок до одного года.

Отсрочка не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, процентов и неустойки.

Согласно статье 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

6) машино-места.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Согласно части 1, части 5 статьи 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В соответствии с частью 1 статьи 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со статьей 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 настоящего Федерального закона.

Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Поскольку заемщиком допущено длительное многократное нарушение обязательств по кредитному договору, отсутствует предусмотренная статьей 348 ГК РФ совокупность обстоятельств, при наличии которой обращение взыскания на предмет залога не допускается, суд считает требование истца об обращении взыскания на предмет залога, являющийся обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно статье 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с заключением, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «РК-консалт», рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 11 802 000 рублей.

Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства стороной ответчика, не согласившихся с выводами вышеуказанного заключения, заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы об установлении рыночной стоимости квартиры, которое судом было удовлетворено.

Согласно заключению эксперта № №, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость квартиры общей площадью 126,5 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № по состоянию на дату исследования – ДД.ММ.ГГГГ составляет 15 101 000 руб.

При принятии решения суд считает необходимым основываться на данном заключении, поскольку выводы экспертов соответствует требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», оснований не доверять выводам экспертизы суд не установил, она была назначена и проведена в соответствии с нормами действующего законодательства; эксперты предупреждены об уголовной ответственности в соответствии со ст. 307 УК РФ, квалификация экспертов подтверждена представленными документами; доказательств, указывающих на недостоверность заключения, ставящих под сомнение выводы экспертов, суду представлено не было.

Начальную продажную стоимость спорной квартиры суд считает необходимым определить равной 80 % рыночной стоимости, которая составляет 12 080 000 руб. (15 101 000 руб. * 80 : 100).

В силу части 1 статьи 350 ГК РФ реализация заложенного имущества должна быть произведена путем продажи с публичных торгов.

Доводы встречного искового заявления ФИО1 и ее представителя о существенном нарушении условий договора ипотечного кредитования со стороны кредитора суд находит необоснованным, поскольку нарушений, влекущих расторжение договора, предусмотренных ст. 450 ГК РФ, судом не установлено, уступка права требования произведена в соответствии с условиями договора и действующим законодательством.

Решением Мещанского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебном коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ и вступившим в законную силу (т 2 л.д. 5-8, 10-14), имеющим в силу статьи 61 ГПК РФ преюдициальное значение для настоящего спора, законность состоявшейся уступки права требования, состоявшаяся между ПАО «Запсибкомбанк» и АО «Ипотечный ФИО3» уже была подтверждена, в связи с чем доводы встречного иска в указанной части не подлежат повторной оценке и не могут служить основанием для расторжения договора ипотечного кредитования.

При таких обстоятельствах в удовлетворении встречных исковых требований надлежит отказать.

Относительно взыскания судебных расходов.

Порядок и основания возмещения судебных издержек, понесенных сторонами и судом при рассмотрении гражданского дела, регламентированы главой 7 ГПК РФ.

Согласно статье 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Из платежных поручений № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 52) и № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 63) г. усматривается, что истцом за подачу искового заявления о взыскании задолженности по кредитному договору уплачена государственная пошлина в размере 36 109, 95 руб. и обращении взыскания на заложенное имущество в размере 6 000 руб., в соответствие со статьей 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ).

С учетом уточненных исковых требований в части взыскании задолженности по кредитному договору истцом произведена доплата государственной пошлины в размере 62 629,05 руб., что подтверждается платёжными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 59 938,05 руб. (т. 2, л.192) и № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2 691 руб. (т.2, л.д. 201), в соответствие с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, исходя из требований имущественного характера (взыскание задолженности по кредитному договору) в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 259-ФЗ.

На основании части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 1 части 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 78 729 р. (при цене иска 7 018 367,73 р. госпошлина составляет:45 000 + 0,7% от суммы, превышающей 3 000 000 руб., что составляет 45 000 руб. + 33 728,57 руб. = округлено 78 729 руб., а также 6 000 руб. за требование неимущественного характера (об обращении взыскания на заложенное имущество), в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 221-ФЗ), а всего в общей сумме 84 729 руб.

Излишне уплаченная государственная пошлина в размере 20 010 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета, о чем выдать соответствующую справку.

Для удовлетворения требования истца о взыскании расходов на оценку суд не находит оснований, поскольку по платежному поручению от ДД.ММ.ГГГГ № истцом оплачено 4000 рублей в соответствии с договором от ДД.ММ.ГГГГ №, в то время как представленное в суд заключение о стоимости спорной квартиры выполнено на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ №.

Руководствуясь статьями 12, 39, 56, 98, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск Акционерного общества «Ипотечный Агент Элбинг Столица» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору ипотечного кредитования, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 (паспорт № выдан МВД по РТ ДД.ММ.ГГГГ), ФИО2 (ФИО7 №) в пользу Акционерного общества «Ипотечный Агент Элбинг Столица» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в солидарном порядке сумму задолженности по договору ипотечного кредитования от ДД.ММ.ГГГГ №И в размере 7 018 367,73 руб., а также государственную пошлину в размере 78 729 руб.

Обратить взыскание на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую ФИО1, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 12 080 000 руб.

Взыскать с ФИО1 в пользу Акционерного общества «Ипотечный Агент Элбинг Столица» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

В остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к Акционерному обществу «Ипотечный Агент Элбинг Столица» о расторжении договора ипотечного кредитования №И от ДД.ММ.ГГГГ отказать.

Выдать Акционерному обществу «Ипотечный Агент Элбинг Столица» справку на возврат из федерального бюджета государственной пошлины в размере 20 010 руб.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме через Приволжский районный суд г. Казани.

Мотивированное решение изготовлено 19 февраля 2026 года

Судья Приволжского

районного суда г. Казани