Решение № 2-3566/2017 от 15 августа 2017 г. по делу № 2-3566/2017

Копия

Дело № 2-3566/2017

РЕШЕHИЕ

именем Российской Федерации

16 августа 2017 года город Казань

Советский районный суд города Казани в составе судьи Губаевой Д.Ф. – единолично, при секретаре Исмагиловой Л.И.,

с участием: представителя ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску И.И. к обществу с ограниченной ответственностью "Фон-Ривьера", обществу с ограниченной ответственностью "ЖК Молодежный" о признании предварительного договора купли – продажи жилого помещения договором участия в долевом строительстве и признании права собственности на объект незавершенного строительства,

УСТАHОВИЛ:

ФИО3 (далее также – истец, участник долевого строительства) обратилась в суд с иском к ООО "Фон-Ривьера", ООО "ЖК Молодежный" (далее также – ответчики) о признании предварительного договора купли – продажи жилого помещения договором участия в долевом строительстве и признании права собственности на объект незавершенного строительства, обосновывая требования ненадлежащим исполнением договорных обязательств со стороны ответчика.

Согласно предварительному договору купли – продажи жилого помещения № <номер изъят> от 28 февраля 2014 года ответчик ООО "Фон-Ривьера" принял на себя обязательство 31 марта 2018 года передать истцу как участнику долевого строительства <данные изъяты>

В установленный договором срок истец уплатила согласованную сторонами цену квартиры 1 миллион 560 тысяч 519 рублей, однако ответчик вплоть до настоящего времени строительство не завершил, дом в эксплуатацию не сдан, квартира истцу не передана. Каких-либо соглашений о переносе срока передачи квартиры стороны не заключали, об изменении сроков ответчик истца не уведомлял.

Истец просит признать предварительный договор купли – продажи жилого помещения № <номер изъят> от 28 февраля 2014 года договором долевого участия в строительстве и признать за ней право собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде квартиры, подлежащей передаче по предварительному договору купли – продажи жилого помещения.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчика иск не признал, просил в удовлетворении иска отказать.

Рассмотрев исковые требования и их основания, оценив доказательства в их совокупности и установив нормы права, подлежащие применению в данном деле, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее также – Закон об участии в долевом строительстве) в сферу регулирования данного закона попадают отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

На основании части 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее – привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке раз
решение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Как следует из приведенных выше нормативных положений, Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены начиная с 01 апреля 2005 года.

По настоящему делу подлежит применению сохраняющая свою силу правовая позиция, изложенная в преамбуле «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, а именно: привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона, в частности, заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

Таким образом, если сторонами заключен договор, который поименован предварительным договором долевого участия или договором купли-продажи объекта строительства и предусматривает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену этого имущества, то суд с учетом существа фактически сложившихся отношений квалифицирует данную сделку как договор долевого участия в строительстве.

Существо фактически сложившихся отношений сторон по настоящему делу определяется судом по правилам статьи 67 ГПК РФ. При этом суд принимает во внимание условия предварительного договора долевого участия, а также договора купли-продажи, толкуемых судом в соответствии с требованиями статьи 431 ГК РФ, в сопоставлении с нормативными признаками договора участия в долевом строительстве, установленными статьей 4 Закона об участии в долевом строительстве.

Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом, согласно пункту 1 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве, под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее – Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Кроме того, элементом правового статуса застройщика является обязанность получить в установленном порядке разрешение на строительство – прежде чем привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (часть 1 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве).

Объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (пункт 2 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве).

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, правоотношения по предварительному договору купли – продажи жилого помещения № <номер изъят> от 28 февраля 2014 года первоначально возникли между ООО «ФОН» (продавец) и ООО «ИлвисГрупп» (покупатель) по поводу будущей передачи в собственность объекта недвижимости, а именно: <данные изъяты> (л.д.14-17).

Согласно пункту 2.3.1 указанного договора покупатель обязался в срок до 10 марта 2014 года уплатить полностью цену данной квартиры, установленную пунктом 2.2.1 в размере 1 миллиона 560 тысяч 519 рублей.

В распоряжение продавца денежные средства поступили своевременно и в полном объеме, притом задолго до 31 марта 2018 года – срока, не позднее которого многоквартирный дом должен был быть построен, а квартира – передана покупателю.

28 февраля 2014 года ООО «ИлвисГрупп» передало свое право (требования) по предварительному договору купли – продажи жилого помещения № <номер изъят> от 28 февраля 2014 года ФИО4, заключив с ними договор № У-5769 об уступке права требования (л.д.19). 07 марта 2014 года ФИО4 передал свое право (требования) по предварительному договору купли – продажи жилого помещения № <номер изъят> от 28 февраля 2014 года ФИО5, заключив с ними договор № У-5813 об уступке права требования (л.д.18). 28 ноября 2014 года ФИО5 передал свое право (требования) по предварительному договору купли – продажи жилого помещения № <номер изъят> от 28 февраля 2014 года ФИО3 – истцу по настоящему делу, заключив с ней договор № У-6848 об уступке права требования (л.д.20).

В порядке перехода уступаемого права истец выплатила 1 миллион 521 тысячу 520 рублей, причитающихся за <данные изъяты>

На основании соглашения об изменении договора от 28 ноября 2014 года ООО «ФОН-Ривьера» и ФИО3 дополнили предварительный договор купли-продажи абзацем следующего содержания: «Настоящий предварительный договор купли-продажи заключается от имени и за счет ООО «»ЖК Молодежный» в соответствии с положениями агентского договора от 26 января 2011 года и дополнительных соглашений к нему. ООО «ЖК Молодежный» является перед Покупателем обязанной стороной в части заключения основного договора и передачи жилого помещения. ООО «ФОН-Ривьера» является перед покупателем обязанной стороной в части принятия денежных средств, подлежащих внесению по настоящему договору. При этом вносимые денежные средства подлежат использованию согласно положениям Агентского договора от 26 января 2011 года».

Таким образом, надлежащим ответчиком по настоящему делу является ООО «ЖК Молодежный», а в иске к ООО «ФОН-Ривьера» необходимо отказать.

Факт оплаты данных объектов недвижимости в полном объеме подтвержден расписками ФИО5 от 28 ноября 2014 года (л.д.21, 22) и не оспаривается ответчиком.

Кроме того, ответчиком подтверждена оплата истцом указанной квартиры.

Фактически сложившиеся отношения сторон сделки, хотя бы и поименованные как отношения по предварительному договору купли-продажи парковочного места и договору купли-продажи жилого помещения, являются отношениями участия в долевом строительстве, на что указывают следующие признаки:

определение в договоре подлежащего передаче конкретного объекта недвижимости, включая основные характеристики многоквартирного дома, а также основные характеристики жилого помещения и нежилого помещения (местоположение объекта, этажность, материал наружных стен дома, количество комнат в жилом помещении, его общая и жилая площадь), что согласуется с нормативным содержанием понятия «объект долевого строительства»;

наличие в договоре условий о сроках передачи объекта недвижимости, цене договора, сроке и порядке ее уплаты, что является существенным для договора долевого участия в строительстве;

факт привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирного дома – принятие и исполнение покупателем договорной обязанности до заключения основного договора уплатить в полном объеме цену приобретаемого имущества путем единовременного платежа задолго до момента передачи жилого помещения в собственность;

наличие у ответчика разрешения на строительство, принятые по договору обязательства по целевому использованию привлеченных денежных средств для строительства многоквартирного жилого дома и факт ведения строительных работ на объекте;

наличие у истца договорного обязательства принять квартиру после сдачи жилого дома в эксплуатацию, что согласуется с правовым статусом участника долевого строительства;

наличие правовых оснований для возникновения права собственности покупателя на жилое помещение и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме – по факту уплаты цены договора, с учетом правила о приобретении права собственности на вновь создаваемый объект недвижимости (пункт 1 статьи 218 ГК РФ).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения являются законными, обоснованными, справедливыми и подлежат удовлетворению.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Исходя из конституционного истолкования этих положений, закрепленная статьей 309 ГК РФ обязанность надлежащего исполнения обязательств является нормой-принципом, и как таковая она направлена на защиту прав участников обязательственных правоотношений (пункт 2 определения Конституционного Суда РФ от 18 апреля 2006 г. № 111-О).

Как следует из части 1, пункта 2 части 4, части 9 статьи 4 названного закона, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать, в том числе, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

При этом, согласно пункту 1 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве, под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее – Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (пункт 2 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве).

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страховая, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей) применяется в части, не урегулированной специальными законами (пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (части 1 и 2 статьи 6 Закона о долевом строительстве).

В силу пункта 1 статьи 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства.

В соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Признание права закреплено в статье 12 ГК РФ в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права.

Исходя из содержания статьей 11, 12 ГК РФ выбор способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно истцу, обратившемуся в суд за такой защитой.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (пункт 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Согласно предварительному договору купли – продажи жилого помещения № <номер изъят> от 28 февраля 2014 года ответчик ООО «ЖК Молодежный» принял на себя обязательство 31 марта 2016 года передать истцу как участнику долевого строительства <данные изъяты>. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В установленный договором срок истец уплатила согласованную сторонами цену квартиры 1 миллион 521 тысячу 520 рублей.

По смыслу статей 128, 129, 209 ГК РФ в их взаимосвязи, объектом гражданского оборота может быть только индивидуально-определенная вещь.

Согласно заключению БТИ № 80/07-17 объект долевого строительства – однокомнатная квартира со строительным номером 86 – фактически не существует, степень готовности объекта долевого строительства - однокомнатной квартиры со строительным номером 86, составляет 0%, дом не построен, вбиты только сваи.

Оценивая данное заключение эксперта по правилам, установленным в статье 67 ГПК РФ, суд находит, что данное доказательство отвечает требованиям относимости, допустимости и достоверности. Экспертиза проведена объективно, на строго научной и практической основе, в полном объеме, в пределах требуемых по настоящему делу специальных знаний в области жилищного строительства. Обоснованность и достоверность сделанных выводов сомнений у суда не вызывает и никем не оспаривается.

Вопреки доводам представителя истца то, что квартира входит в состав многоквартирного жилого дома, являющегося объектом незавершенного строительства, не может служить достаточным основанием для признания за истцом права собственности, поскольку в настоящее время невозможно установить индивидуально-определенные характеристики объекта.

Таким образом, исковые требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в настоящее время удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Истец при обращении в суд от уплаты госпошлины в силу закона освобожден. В соответствии со статьей 103 ГК РФ государственная пошлина в размере 300 рублей подлежит взысканию с ответчика в доход бюджета муниципального образования города Казани.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск И.И. к обществу с ограниченной ответственностью "Фон-Ривьера", обществу с ограниченной ответственностью "ЖК Молодежный" о признании предварительного договора купли – продажи жилого помещения договором участия в долевом строительстве и признании права собственности на объект незавершенного строительства – удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли – продажи жилого помещения № <номер изъят> от 28 февраля 2014 года, заключенный между И.И. и обществом с ограниченной ответственностью "Молодежный" в отношении <данные изъяты> – договором участия в долевом строительстве.

В остальной части иска отказать.

В удовлетворении иска к обществу с ограниченной ответственностью "Фон-Ривьера" – отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Молодежный" в доход бюджета муниципального образования г. Казани государственную пошлину в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Советский районный суд города Казани в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья подпись Губаева Д.Ф.

Копия верна.

Судья Губаева Д.Ф.