Апелляционное определение № 33-8438/2025 от 8 декабря 2025 г.

УИД 29RS0026-01-2025-000333-51

Судья Куликова А.Б.

№ 2-240/2025

09 декабря 2025 г.

Докладчик Сараева Н.Е.

№ 33-8438/2025

г. Архангельск


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе председательствующего судьи Мананниковой Т.А.,

судей Рудь Т.Н., Сараевой Н.Е.,

при секретаре судебного заседания Звереве И.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Холмогорского района в интересах Российской Федерации, Холмогорского муниципального округа Архангельской области, неопределенного круга лиц к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Холмогорского муниципального округа Архангельской области, ФИО1 о признании сделки ничтожной и применении последствий недействительности ничтожной сделки по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Холмогорского муниципального округа Архангельской области на решение Холмогорского районного суда Архангельской области от 04 сентября 2025 г.

Заслушав доклад судьи Сараевой Н.Е., судебная коллегия

установила:

прокурор Холмогорского района обратился в суд в интересах Российской Федерации, Холмогорского муниципального округа Архангельской области, неопределенного круга лиц к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Холмогорского муниципального округа Архангельской области, ФИО1 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование заявленных требований указано, что комитетом проведен аукцион на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 153 кв.м, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – обслуживание жилой застройки, местоположение: <адрес>. По результатам рассмотрения заявок принято решение заключить договор купли-продажи с единственным заявителем ФИО1 по начальной цене предмета аукциона – 32 458 руб. 95 коп. Полагая, что сделка купли-продажи земельного участка совершена с нарушением требований закона, прокурор обратился в суд с заявленным иском.

Помощник прокурора Холмогорского района Булатова М.В. в судебном заседании исковые требования поддержала.

Ответчик ФИО1 возражал против удовлетворения исковых требований, указал, что на земельном участке расположены гараж и баня.

Представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Холмогорского муниципального округа Архангельской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. В отзыве с иском не согласился, указав, что поскольку спорный участок был реализован на торгах, первоначальная стоимость была установлена, денежные средства в бюджет поступили, земельный участок вовлечен в экономический оборот и стал объектом налогообложения, обеспечивая налоговый доход, вид разрешенного использования допускает размещение построек, а при проявленном подходе продажа земельных участков на торгах невозможна, так как практически при любом виде разрешенного использования земельного участка допускается строительство здания или сооружения, жалоб или обращений от граждан за весь период не поступало. В настоящее время земельные участки предоставляются по договорам аренды.

Администрация Холмогорского муниципального округа Архангельской области, Емецкий территориальный отдел администрации Холмогорского муниципального округа Архангельской области, извещенные надлежащим образом о дате, месте и времени судебного заседания, своего представителя в суд не направили, в письменных отзывах с иском не согласились.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о дате, месте и времени судебного заседания, в письменном отзыве указал, что государственные регистраторы наделены правом проверять форму и содержание представленных документом, вместе с тем к его полномочиям не отнесена возможность давать оценку действиям органа местного самоуправления, наделенного соответствующими правами на распоряжение земельным участком, требования административного регламента Управлением были соблюдены.

По определению суда дело рассмотрено при данной явке.

Решением Холмогорского районного суда Архангельской области от 04 сентября 2025 г. постановлено:

«исковое заявление прокурора Холмогорского района в интересах Российской Федерации, Холмогорского муниципального округа Архангельской области, неопределенного круга лиц к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Холмогорского муниципального округа Архангельской области, ФИО1 о признании сделки ничтожной и применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворить.

Признать договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Холмогорского муниципального округа Архангельской области и ФИО1, ничтожной сделкой.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав ФИО1, паспорт гражданина РФ №, возвратить Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Холмогорского муниципального округа Архангельской области, ИНН <***> ОГРН <***>, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 153 кв.м, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – обслуживание жилой застройки, местоположение: <адрес>, а Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Холмогорского муниципального округа Архангельской области возвратить ФИО1 уплаченные за данный земельный участок денежные средства в размере 32 458 (тридцать две тысячи четыреста пятьсот восемь) рублей 95 копеек.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

По вступлению решения суда в законную силу отменить обеспечительные меры, наложенные определением Холмогорского районного суда Архангельской области от 21 мая 2025 г.».

С решением суда не согласился ответчик КУМИ администрации Холмогорского муниципального округа, в поданной апелляционной жалобе просит решение суда отменить, направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что поскольку прокурором предъявлен иск имущественного характера в интересах РФ, то суд обязан был привлечь к участию в деле в качестве истца государственный орган, имеющий право выступать от имени РФ, однако дело было рассмотрено без его участия, что противоречит ст. 34 ГПК РФ, п. 17 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 июня 2008 г. № 11. Отмечает, что спорный участок был продан путем проведения торгов, таким образом, данная сделка является оспоримой, однако суд квалифицировал сделку как ничтожную, что, по мнению подателя жалобы, не согласуется с позицией Верховного Суда РФ. Ссылается на то, что прокурор, заявляя иск в интересах 3 сторон, не указывает, в чем конкретно заключаются их интересы, какое право нарушено, что не соответствует положениям ст. 40 ГПК РФ. Указывает, что прокурор в иске ссылается на то, что Комитет не имел право продавать участок, однако данное обстоятельство судом не исследовалось, оценка ему не дана, при этом аукцион по продаже участка проведен на основании распоряжения администрации, которое не оспорено и не отменено. Обращает внимание, что на спорном участке имеется строение, а возвращение участка комитету без решения судьбы строения не правомерно. Указывает, что аукцион по продаже проведен с соблюдением норм антимонопольного законодательства, результаты аукциона не оспорены и не отменены, жалоб от иных лиц о правомерности заключения оспариваемого договора не поступало. Ссылаясь на судебную практику, указывает, что лицо, оспаривающее сделку, должно доказать, какое именно нарушение конкретного, а не абстрактного права неопределённого круга лиц будет восстановлено за счет признания сделки недействительной. Полагает, что администрация Холмогорского района должна иметь статус истца, а не третьего лица, поскольку исполняет функции собственника неразграниченных земель.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции помощник прокурора Воробьев К.О. просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения, в суд апелляционной инстанции не явились.

Судебная коллегия по гражданским делам, руководствуясь положениями ч. 3 ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя истца, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

В соответствии с положениями ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование (п. 1).

Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса (п. 2).

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, прокуратурой Холмогорского района при проверке исполнения комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Холмогорского муниципального округа Архангельской области требований земельного законодательства, законодательства в сфере муниципального земельного контроля установлено, что комитетом проведен аукцион на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 153 кв.м, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – обслуживание жилой застройки, местоположение: <адрес>, находящегося в государственной собственности.

Комитетом опубликовано извещение №, лот № о проведении аукциона на право заключения договора купли-продажи указанного земельного участка, по результатам рассмотрения заявок на участие аукцион в отношении лота № признан несостоявшимся, принято решение заключить договор купли-продажи земельного участка с единственным заявителем ФИО1 по начальной цене предмета аукциона 32 458 руб. 95 коп., что подтверждается протоколом № рассмотрения заявок на участие в аукционе № от ДД.ММ.ГГГГ

Между комитетом и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи № земельного участка, находящегося в государственной собственности. Согласно условиям договора продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить указанный выше земельный участок по цене 32 458 руб. 95 коп. В стоимость договора зачтен внесенный ФИО1 задаток в размере полной стоимости участка.

Разрешая спор, и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 1, 7, 39.1, 39.11, 39.18, 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, Правилами землепользования и застройки муниципальными образования «Емецкое» Холмогорского муниципального района Архангельской области, утвержденными постановлением министерства строительства и архитектуры Архангельской области от 19 декабря 2019 г. № 21-п, учитывая вид разрешенного использования спорного земельного участка, пришел к выводу о том, что он продаже ФИО1 не подлежал, поскольку первичное предоставление их гражданам либо юридическим лицам возможно было только на праве аренды, а не на праве собственности, соответственно, при заключении оспариваемого договора был нарушен установленный законом запрет на продажу находящихся в государственной собственности земельных участков, а потому данный договор является ничтожной сделкой.

Судебная коллегия с указанными выводами суда первой инстанции согласна, находит их отвечающими требованиям закона. Выводы суда обоснованы и достаточно подробно мотивированы. Судебная коллегия не усматривает ни оснований для иной оценки представленных сторонами суду доказательств, ни необходимости в дополнительной аргументации выводов суда первой инстанции.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Таким образом, по общему правилу сделка, не соответствующая требованиям закона, является оспоримой, ничтожной такая сделка является тогда, когда она посягает на публичные интересы (интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды, нарушен явно выраженный запрет, установленный законом) либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

В соответствии с пп. 2 и 3 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату или договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

При этом, исходя из п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ, продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Нормами ст. 39.11 ЗК РФ, регулирующими порядок продажи земельных участков из государственной и муниципальной собственности на аукционах, не предусмотрена возможность оформления по результатам аукционов договоров купли-продажи участков, подлежащих застройке объектами капитального строительства. Такие земельные участки предоставляются только по результатам аукциона на право заключения договора аренды. Право собственности на такие земельные участки может быть оформлено только после завершения строительства и ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства.

Согласно п. 2 ст. 28 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Емецкое» Холмогорского муниципального района Архангельской области, утвержденных постановлением министерства строительства и архитектуры Архангельской области от 19 декабря 2019 г. № 21-п, в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1) предусмотрен условно разрешенный вид использования «обслуживание жилой застройки», предполагающий размещение объектов капитального строительства, размещение которых предусмотрено видами разрешенного использования с кодами 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.4.1, 3.5.1, 3.6, 3.7, 3.10.1, 4.1, 4.3, 4.4, 4.6, 5.1.2, 5.1.3, если их размещение необходимо для обслуживания жилой застройки, а также связано с проживанием граждан, не причиняет вреда окружающей среде и санитарному благополучию, не нарушает права жителей, не требует установления санитарной зоны.

Из п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Данный классификатор утвержден Приказом Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

При опубликовании извещения по продаже земельного участка с кадастровым номером 29:19:035201:298 указано, что его вид разрешенного использования «обслуживание жилой застройки», что соответствует коду 2.7 классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412.

Данный вид предусматривает размещение объектов капитального строительства, размещение которых предусмотрено видами разрешенного использования с кодами 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.4.1, 3.5.1, 3.6, 3.7, 3.10.1, 4.1, 4.3, 4.4, 4.6, 5.1.2, 5.1.3, если их размещение необходимо для обслуживания жилой застройки, а также связано с проживанием граждан, не причиняет вреда окружающей среде и санитарному благополучию, не нарушает права жителей, не требует установления санитарной зоны.

Согласно ст. 28, п.3.1 ст. 29 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Емецкое» Холмогорского муниципального района Архангельской области, утвержденных постановлением министерства строительства и архитектуры Архангельской области от 19 декабря 2019 г. № 21-п, зона застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1) определяется для размещения и обеспечения правовых условий формирования жилых районов из отдельно стоящих индивидуальных жилых домов и блокированных жилых домов. Минимальная площадь земельного участка для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства составляет 600 кв.м, в то время как площадь спорного участка всего 153 кв.м.

Проанализировав вышеприведенные нормы права, оценив представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание вид разрешенного использования спорного земельного участка, который допускает строительство на них объектов недвижимости, суд пришел к обоснованному выводу о том, что спорный земельный участок в силу прямого законодательного запрета продаже не подлежал, а, следовательно, оспариваемая сделка купли-продажи противоречит положениям ст.ст. 39.1, 39.11 ЗК РФ, нарушает публичные интересы и является в связи с этим недействительной в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ.

Как указал Конституционный Суд РФ в своем определении от 28 декабря 2021 г. № 2837-О, согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (статья 9, часть 1); условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (статья 36, часть 3).

Исходя из конституционных предписаний и учитывая необходимость обеспечения справедливого баланса между общественными интересами и правами частных лиц, законодатель вправе определить условия отчуждения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в частную собственность (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 08 декабря 2015 г. № 2742-О, от 28 февраля 2019 г. № 369-О, от 28 января 2021 года N 144-О и др.). Государственное регулирование приватизации земли также закреплено в качестве принципа при регулировании земельных отношений (пункт 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

С учетом значения объектов публичной собственности их предоставление для реализации частных интересов граждан или объединений граждан должно быть оправданным с социальной и/или экономической точки зрения. Соответственно, при распределении публичных земель, предназначенных для строительства зданий, сооружений, особое значение приобретают вопросы их эффективного и своевременного освоения.

В качестве оптимальной правовой формы для решения указанных задач федеральный законодатель избрал заключение договора аренды относящегося к публичной собственности земельного участка. Такой механизм позволяет арендодателю земельного участка контролировать своевременность возведения арендатором зданий или сооружений, а последнему, при условии добросовестного поведения и исполнения своих обязательств, приобрести земельный участок в собственность по иному основанию - как собственнику созданных зданий или сооружений (статья 39.20 "Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение" Земельного кодекса Российской Федерации). Гражданский кодекс Российской Федерации, его статья 239.1, регламентирует правовую судьбу объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду по результатам аукциона; в случае прекращения действия договора аренды такие объекты могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Названная правовая модель распределения и освоения земельных участков, относящихся к публичной собственности, в целях строительства зданий или сооружений обеспечивает необходимый баланс государственных, общественных и частных интересов.

Таким образом, из вышеуказанных норм права и их толкования следует, что земельные участки, которые подлежат застройке объектами капитального строительства, предоставляются только по результатам аукциона на право заключения договора аренды.

В связи с тем, что земельный участок был продан в обход законодательного запрета, без предварительного выставления его на торги на право заключения договора аренды, судебная коллегия не может согласиться с позицией ответчика об отсутствии нарушений прав неопределенного круга лица и муниципального образования.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, доводы апелляционной жалобы ответчика отклоняет, поскольку материалами дела подтверждается совершение сделки в обход прямого запрета, действиями ответчиков муниципальному имуществу причинен ущерб в виде неполученной арендной платы и выбытия участка земли из собственности.

При этом возведенные на земельном участке гараж и баня, которые не являются капитальными постройками, не влияют на правильные выводы суда в части применения реституции и обязания ФИО1 возвратить предоставленный ему земельный участок.

Прокурор, в силу ч. 1 ст. 45 ГПК РФ обратился в суд с настоящим иском в защиту интересов Российской Федерации, муниципального образования и неопределенного круга лиц, так как в результате совершенной сделки муниципальному образованию Холмогорскому муниципальному округу Архангельской области причинен материальный ущерб в виде выбытия имущества из распоряжения органов местного самоуправления, нарушены права неопределенного круга лиц, в том числе хозяйствующих субъектов, невозможностью заключения сделок о передаче прав аренды на спорный земельный участок, а также напрямую затронуты интересы Российской Федерации, которой на законодательном уровне установлен порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Следовательно, прокурор правомочен на обращение с иском в суд как в защиту неопределенного круга лиц, муниципального образования, так и интересов Российской Федерации. При этом привлечение государственных органов для участия в деле в данном случае не требуется.

Принимая к производству суда и рассматривая дело по иску прокурора в интересах неопределенного круга лиц, Российской Федерации, муниципального образования, судом первой инстанции нарушений норм процессуального законодательства не допущено.

По существу доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда об обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательств, основаны на неверном толковании норм материального права, и не могут повлиять на обоснованность принятого судом решения.

Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены верно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Холмогорского районного суда Архангельской области от 04 сентября 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Холмогорского муниципального округа Архангельской области – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 15 декабря 2025 г.

Председательствующий

Т.А. Мананникова

Судьи

Т.Н. Рудь

Н.Е. Сараева