Апелляционное определение № 33-2056/2025 от 15 декабря 2025 г.

Судья Волкова А.А. УИД 65RS0001-01-2024-010988-20

Докладчик Качура И.О. Дело № 33-2056/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 декабря 2025 года город Южно-Сахалинск

Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:

председательствующего Качура И.О.,

судей Баяновой А.С., Стародубцевой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Короткой И.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ф.И.О.1 к Ф.И.О.2 о взыскании стоимости соразмерного уменьшения цены по договору купли-продажи недвижимости, судебных расходов

по апелляционной жалобе Ф.И.О.2 на решение Южно-Сахалинского городского суда от 11 марта 2025 года.

Изучив материалы гражданского дела, заслушав доклад судьи Качура И.О., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ДД.ММ.ГГГГ Ф.И.О.1 обратился в Южно-Сахалинский городской суд с настоящим исковым заявлением к Ф.И.О.2, в обоснование заявленных требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи Ф.И.О.1 приобрел у Ф.И.О.2 индивидуальный жилой дом общей площадью 96,1 кв.м, с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, а также земельный участок общей площадью 898+/-10 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по указанному адресу. Согласно пункту 3 названого договора стоимость дома с земельным участок составляет 9 000 000 рублей, в том числе стоимость дома – 6 850 000 рублей, стоимость земельного участка – 2 150 000 рублей, что подтверждается отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 4 договора предусмотрено, что продавец продает, а покупатель покупает дом с земельным участок по цене 6 000 000 рублей, из которых 5 000 000 рублей – цена жилого дома, а 1 000 000 рублей – цена земельного участка. Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ответчик получил от истца дополнительно в счет оплаты указанного жилого дома 2 500 000 рублей наличными денежными средствами. Таким образом, Ф.И.О.2 получил от Ф.И.О.1 по указанному договору купли-продажи 8 500 000 рублей. Пунктом 9 договора купли-продажи предусмотрено, что приобретаемый истцом жилой дом с земельным участком передается ответчиком в пригодном для жизни состоянии, однако в процессе эксплуатации дома истцом выявлены скрытые недостатки, которые возникли по причинам, возникшим до момента передачи товара. Так по результатам обследования жилого дома экспертом ООО «Центр экспертиз ФИО1» выявлены следующие недостатки: недостаточное утепление или нарушение технологии утепления отмостки; недостаточное утепление или нарушение технологии утепления крыльца; трещины в штукатурном слое несущих стен, вызванные сезонными деформациями крыльца; наличие морозного пучения грунтов, вследствие которого конструкция отмостки и крыльца при низких температурах имеет свойство поднятия и опускания до 5см. Для устранения выявленных дефектов и повреждений следует выполнить демонтаж существующего крыльца и отмостки, подготовительные земляные работы для устройства отмостки с последующим утеплением, монтаж крыльца с устройством утепления. Согласно экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Центр экспертиз ФИО1» стоимость демонтажно-монтажных работ составит 797 209 рублей 55 копеек. Выявленные экспертом недостатки в договоре купли-продажи не оговорены. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику с требованием о соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома путем возврата денежных средств в размере 797 209 рублей 55 копеек, которая оставлена без удовлетворения. По изложенным основаниям истец просит взыскать с Ф.И.О.2 стоимость соразмерного уменьшения цены по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в размере 797 209 рублей 55 копеек, а также судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 11 172 рубля.

В судебном заседании истец Ф.И.О.1 и его представители ФИО2, ФИО3 заявленные требования поддержали. Ответчик Ф.И.О.2 и его представитель ФИО4 в удовлетворении искового заявления просили отказать.

Решением Южно-Сахалинского городского суда от 11 марта 2025 года исковые требования Ф.И.О.1 удовлетворены. С Ф.И.О.2 в пользу Ф.И.О.1 взысканы денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены по договору купли-продажи недвижимости в размере 797 209 рублей 55 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 173 рубля

Не согласившись с решением суда, Ф.И.О.2 подана апелляционная жалоба, в которой, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств по делу и применения норм права, просит решение суда отменить. Отмечает, что специальные условия о качестве товара сторонами не согласовывались, однако с техническим, качественным состоянием дома и земельного участка истец ознакомлен, что подтверждается пунктом 13 договора купли-продажи. Указывает, что актом приема-передачи к договору купли-продажи предусмотрено, что у истца отсутствовали претензии по приобретаемому имуществу. Отмечает, что до заключения настоящего договора купли-продажи проводилась процедура взаимодействия покупателя с продавцом на предмет исследования предмета покупки. Полагает, что в виду отсутствия в договоре согласованного условия о качестве объектов купли-продажи, положения статьи 457 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном споре применены быть не могут. Отмечает, что в данном случае приобретая недвижимость, истец знал и должен был знать все особенности, связанные с использованием индивидуального жилого дома, но не принимал соответствующих мер для этого. В нарушении положений статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом не проверено бремя содержания истцом дома, соответственно выводы о вине ответчика основаны на неполном и не всестороннем исследовании доказательств. Выражает несогласие с заключением экспертного учреждения ООО «Центр экспертиз ФИО1» от ДД.ММ.ГГГГ. Отмечает, что рыночная стоимость приобретаемого жилого дома с земельным участком составила 6 850 000 рублей, однако сторонами согласовано цена жилого дома в размере 5 000 000 рублей, что привело к экономии истца в размере 1 800 000 рублей, в связи с чем указанная разница в полном объеме обеспечивает интересы истца по качеству и исключает факт нарушения его прав недостатками товара. Указывает, что при проявлении заботливости и осмотрительности после изучения приобретаемого товара истцу при таком снижении цены надлежало бы усомниться в качестве товара, либо проверить его так, чтобы убедиться в обоснованности такого снижения.

В письменных возражениях относительно доводов апелляционной жалобы представитель истца ФИО3 просит оставить решение суда без изменения.

В суде апелляционной инстанции Ф.И.О.2 и его представитель ФИО5 апелляционную жалобу поддержали по изложенным в ней основаниям, Ф.И.О.1 и его представитель ФИО3 просили оставить решение суда без изменения.

Проверив материалы дела в порядке части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Как установлено положениями пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Исходя из норм материального права, под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абзац 2 пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, юридически значимым обстоятельством в рамках настоящего спора является определение того обстоятельства, соответствует ли техническое состояние дома тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, а также имеются ли в приобретенном товаре скрытые недостатки, которые повлияли на его качество и цену и которые не могли быть известны покупателю, то есть скрытые недостатки.

Как установлено судом и следует из материалов гражданского дела, ДД.ММ.ГГГГ между Ф.И.О.2 (продавец) и Ф.И.О.1 (покупатель) заключен договор купли продажи объекта недвижимости, по условиям которого продавец продает покупателю в собственность принадлежащий продавцу на праве собственности жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 96,1 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, вид размеренного использования: 2.1 для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 898+/-10 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 3 указанного договора стоимость дома с земельным участком составляет 9 000 0000 рублей, из которых стоимость жилого дома составляет 6 850 000 рублей, стоимость земельного участка составляет 2 150 000 рублей.

Пунктом 4 договору купли-продажи предусмотрено, что сторонами согласована цена приобретаемого имущества в размере 6 000 рублей, из которых 5 000 000 рублей – цена жилого дома, 1 000 000 рублей – цена земельного участка.

В соответствии с пунктом 9 настоящего договора, указанный дом с земельным участком передается в пригодном для проживания состоянии, укомплектованный исправным санитарно-техническим, электротехническим и иным оборудованием, не обремененный задолженностью по оплате ЖКУ.

Согласно пункту 13 покупатель подтверждает, что до подписания договора дом с земельным участком осмотрен, претензий по состоянию приобретаемых объектов у покупателя не имеется.

На основании акта приема-передачи к договору купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ приобретаемый объект недвижимости (жилой дом с земельным участком) передан истцу, который в свою очередь претензий к продавцу по передаваемому дому с земельным участком не имеет.

В соответствии с представленной распиской от ДД.ММ.ГГГГ истец передал ответчику денежные средства в размере 2 500 000 рублей в счет оплаты дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, истец указал, что в процессе эксплуатации указанного жилого дома выявлены скрытые недостатки, которые возникли до передачи дома покупателю и по причинам, возникшим до момента передаче товара.

Согласно заключению № ООО «Центр экспертиз ФИО1» от ДД.ММ.ГГГГ по результатам обследования индивидуального жилого дома расположенного по адресу: <адрес> выявлены недостатки, стоимость устранения которых по локально-сметному расчету составит 797 209 рублей 55 копеек.

В связи с выявленными недостатками ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику с требованием о соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома путем возврата денежных средств в размере 797 209 рублей 55 копеек, однако данное требование оставлено без удовлетворения.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь приведенными законоположениями, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе экспертное заключение, принятое судом в качестве относимого и допустимого доказательства по делу, исходил из наличия установленных скрытых недостатков в приобретаемом истцом доме, имеющих место до заключения договора купли-продажи недвижимости, и обнаружения их после передачи товара покупателю, которые в свою очередь при заключении настоящего договора не были оговорены сторонами, в связи с чем пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца стоимости соразмерного уменьшения цены по договору купли-продажи недвижимости в заявленном истцом размере, поскольку для устранения выявленных недостатков истцом необходимо понести расходы.

В суде апелляционной инстанции по ходатайству ответчика Ф.И.О.2 назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Стройцентр».

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ в результате осмотра жилого дома расположенного по адресу: Анивский городской округ, <адрес> выявлены следующие дефекты: на поверхности внутренних стен имеются горизонтальные трещины. Деформация ж/бетонного крыльца, трещины. Основной причиной возникновения выявленных недостатков является некачественная утрамбовка оснований из непучистого грунта под фундаментом индивидуального жилого дома, вследствие чего происходит неравномерная усадка фундамента. Выявленный дефект является значительным. Устройство ж/бетонного крыльца и бетонной отмостки является скрытыми работами ввиду устройства железного каркаса внутри бетона. Определить контруклон бетонной отмостки возможно при визуальном и инструментальном осмотре на момент продажи/покупке индивидуального жилого дома. Сметная стоимость работ, необходимых для устранения выявленных недостатков индивидуального жилого дома по состоянию на дату продажи ДД.ММ.ГГГГ составляет 510 524 рубля 66 копеек, в том числе НДС (20%) - 85 087 рублей 84 копейки. Помимо этого, порыв центрального холодного водоснабжения в индивидуальном жилом доме общей площади 96,1 кв.м не мог привести к обводнению основания крыльца и являться причиной возникновения дефектов в результате морозного пучения грунтов, связанного с отсутствием мелиорации на земельном участке, в том числе, или возникновение дефектов стало следствием проводимых истцом работ в нарушение технических правил.

Экспертное заключение ООО «Стройцентр» отвечает требованиям положений статей 55, 59-60, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а потому принимается судебной коллегией в качестве относимого и допустимого доказательства по делу. Оценивая указанное экспертное заключение, судебная коллегия принимает во внимание, что эксперт, проводивший экспертизу имеют необходимые для производства подобного рода исследований образование, квалификацию, специальность, стаж работы по специальности, доказательств наличия прямой или косвенной заинтересованности в исходе данного дела не приведено, до начала производства экспертизы эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, что указано в экспертном заключении и соответствует требованиям статьи 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Заключение эксперта является полным, основано на всестороннем исследовании материалов дела, соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 31 мая 2021 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате исследования выводы, соответствуют поставленным судом вопросам, подтверждаются материалами дела.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, а также свидетельствующих о том, что заключение эксперта дано с нарушением установленных законом нормативных актов, суду апелляционной инстанции не представлено.

Оценивая предоставленную ответчиком рецензию НП «Саморегулируемая организация судебных экспертиз» № от ДД.ММ.ГГГГ на указанное экспертное заключение, согласно которому заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное экспертом ООО «Стройцентр», произведено с многочисленными нарушениями действующего законодательства, методик (методических рекомендаций) проведения данного вида исследований, не является полным, всесторонним и объективным, судебная коллегия приходит к следующему. Ответы на поставленные вопросы не являются исчерпывающими, выводы специалистов исследованием не обоснованы и вызывают сомнения в достоверности, в связи с чем указанная рецензия не может использоваться при принятии юридически значимых решений. Названная рецензия не опровергает установленные судебной экспертизой обстоятельства, поскольку не содержит данных, свидетельствующих о наличии внутренних неустранимых противоречий в выводах эксперта ООО «Стройцентр», равно как и не содержит доказательств научной необоснованности примененных экспертом методов исследования, ложности либо явной ошибочности выводов эксперта. Фактически в рецензии дается оценка заключению судебной экспертизы, основанном на субъективном мнении специалистов, однако, согласно положениям статьи 5, части 1 статьи 67, части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации только суду принадлежит право оценки доказательств при разрешении гражданских дел и принятии решения. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами. Поэтому анализируемая рецензия не свидетельствует о недостоверности заключения судебной экспертизы, оснований для проведения по делу повторной (дополнительной) экспертизы судебной коллегией не установлено.

Кроме того, представленная рецензия фактически является частным мнением специалистов относительно экспертного заключения, специалисты не предупреждались судом в установленном законом порядке об ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, не подлежит удовлетворению ходатайство Ф.И.О.2 и его представителя ФИО5 о проведении по делу повторной судебной строительно-технической экспертизы, поскольку указанные в обоснование их проведение доводы по правилам части 2 статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, таковыми не являются.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ответчик передал истцу объект с дефектами, не оговоренными договором купли-продажи, при этом строительные недостатки носят скрытый характер, в связи, с чем истец не знал и не мог знать об их наличии на момент приобретения и не мог обнаружить при осмотре дома на момент покупки.

Помимо этого, по мнению судебной коллегии, уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует. Истцом доказано наличие обстоятельств, дающих основание для уменьшения покупной цены товара.

Исходя из положений вышеуказанных правовых норм, оценив имеющиеся доказательства в совокупности, включая заключение эксперта ООО «Стройцентр», с учетом наличия в приобретенном истцом доме, неоговоренных продавцом скрытых недостатков, которые существенно снижают эксплуатационную пригодность жилого помещения, в том числе, вследствие несоответствия требованиям действующих СНиП, судебная коллегия приходит к выводу о правомерности требований истца в части.

Определяя размер подлежащей взысканию суммы, судебная коллегия исходит из заключения судебной строительно-технической экспертизы, заключением которой установлено, что стоимость работ, необходимых для устранения выявленных недостатков индивидуального жилого дома по состоянию на дату заключения договора купли-продажи составляет 510 524 рубля 84 копейки, следовательно, с ответчика в пользу истца в счет соразмерного уменьшения покупной цены дома подлежит взысканию указанная сумма, в связи с чем решение суда подлежит изменению.

Доводы апелляционной жалобы относительно того, что истец ознакомлен с техническим, качественным состоянием дома и земельного участка, до заключения настоящего договора проведена процедура взаимодействия покупателя с продавцом на предмет исследования предмета покупки, являются несостоятельными, поскольку скрытые дефекты, выявленные специалистом Ф.И.О.3, а также подтверждены экспертным заключением, имели место до заключения договора купли продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и не были оговорены сторонами.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, лежит на продавце товара. Доказательств, достоверно свидетельствующих о том, что истец уведомлен о наличии в приобретаемом доме выявленных недостатков, как и обстоятельств того, что указанные недостатки возникли после передачи дома покупателю и по причинам, зависящим от покупателя, вопреки требованиям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлено.

Установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о том, что в жилом доме истца на момент заключения договора купли-продажи существовали строительные недостатки влияющее на качественные характеристики спорного жилого помещения и на его цену, которые не могли быть известны покупателю, то есть скрытые недостатки, о наличии которых продавец покупателя не предупредил.

Иные доводы апелляционной жалобы основаны на ошибочном толковании норм материального права, не содержат обстоятельств, которые нуждались бы в дополнительной проверке, а потому не могут быть приняты судебной коллегией в качестве основания к отказу в удовлетворении требований истца.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

решение Южно-Сахалинского городского суда от 11 марта 2025 года изменить, снизив размер денежных средств, подлежащих взысканию с Ф.И.О.2 в пользу Ф.И.О.1 в счет соразмерного уменьшения цены по договору купли-продажи недвижимости до 510 524 рубля 66 копеек, расходов по оплате государственной пошлины до 8 305 рублей.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение трех месяцев в Девятый кассационный суд общей юрисдикции, путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 26 декабря 2025 года.

Председательствующий И.О. Качура

Судьи А.С. Баянова

М.А. Стародубцева