Решение № 2-316/2018 2-3175/2017 от 27 мая 2018 г. по делу № 2-1495/2017~М-1053/2017

Дело №2-316/2018


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Тверь 28 мая 2018 года

Заволжский районный суд г. Твери в составе:

председательствующего судьи Рязанцева В. О.,

при секретаре Фадановой М. С.

с участием истца по первоначальному делу ФИО2, его представителя адвоката Перепелкина В. В., действующего на основании ордера,

ответчика по первоначальному делу (истца по присоединенному делу) ФИО3,

ответчика по первоначальному делу ФИО8,

представителя ответчика по присоединенному делу Управления Росреестра по Тверской области – ФИО1, действующей на основании доверенности,

прокурора – помощника прокурора Заволжского района г. Твери Титовой В. Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Заволжского районного суд г. Твери объединенное гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5 Ш,М.о., ФИО4 к., ФИО6, ФИО7 к. о прекращении права пользования жилым домом, земельным участком, снятии с регистрационного учета, выселении, и по иску ФИО3 к ФИО2, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возращения недвижимого имущества, возложении обязанности аннулировать регистрационную запись, возложении обязанности восстановить регистрационную запись, взыскании государственной пошлины,

установил:

ФИО2 обратился в Заволжский районный суд г. Твери требованиями прекратить право пользования ФИО4, ФИО8, ФИО5 М. М. Ш. к, ФИО6, ФИО7 к. жилым домом и земельным участком по адресу <адрес>, со снятием ответчиков с регистрационного учета и их выселении из жилого помещения.

Определением от 10.05.2017 к участию в деле, в порядке ст. 45 ГПК РФ, для дачи заключения привлечен прокурор Заволжского района г. Твери.

ФИО3 обратился в суд с требованиями признать недействительным (ничтожным) заключенный между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) договор купли – продажи и передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ в отношении жилого дома и земельного участка по адресу <адрес>, применить последствия недействительности ничтожных сделок, обязав ФИО2, возвратить ФИО3 недвижимое имущество в виде земельного участка и расположенного на нем жилого дома, по адресу: <адрес>. Обязать Управление Росреестра по Тверской области аннулировать регистрационные записи № и № от ДД.ММ.ГГГГ и восстановить регистрационные записи № и № от ДД.ММ.ГГГГ. Взыскать с ответчика государственную пошлину уплаченную при подаче иска в размере 13200 руб.

Определением от 01.06.2017 к участию в деле в качестве ответчика привлечено Управление Росреестра по Тверской области.

Определением от 08.06.2017 гражданские дела объединены в одно производство.

Протокольным определением от 27.06.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, по иску ФИО2 привлечено УМВД России по г. Твери, по иску ФИО3 ФИО8, ФИО4 Ш.о., ФИО6, ФИО7 Г.к., ФИО4 Ш.к.

В обоснование требований ФИО2 указано, что на основании договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенного с ФИО3 истец приобрел в собственность жилой дом и земельный участок расположенные по адресу <адрес>

В соответствии с п. 3.3 договора продавец довел до сведения покупателя, что в жилом доме не имеется лиц зарегистрированных по месту жительства.

Не смотря на данные условия договора в жилом доме зарегистрированы и проживают ответчики.

Полагает, что регистрация и проживание ответчиков в доме нарушает права истца как собственника объекта недвижимости, соглашений с ответчиками по пользованию жилым домом и земельным участком не имеется, членом семьи собственника они не являются, в связи с чем законные основания для сохранения за ними права проживания отсутствуют.

В настоящее время истец намерен проживать в доме, пользоваться домом и земельным участком, в связи с чем право пользования ответчиков должно быть прекращено и они должны быть сняты с регистрационного учета.

Неоднократные обращения к ответчикам результата не принесли.

В обоснование требований ФИО3 указано, что он является собственником земельного участка и жилого дома по адресу <адрес>, на основании договора купли-продажи полного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом Тверского нотариального округа Тверской области ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрированного Тверской городской регистрационной палатой ДД.ММ.ГГГГ.

До настоящего времени истец и его семья проживают в указанном доме.

Право собственности на жилой дом зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись №. Право собственности на земельный участок зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись №.

В мае 2017 года из сведений ЕГРН истцу стало известно, что спорная недвижимость продана ФИО2 на основании договора купли-продажи (купчая) земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ и передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Управлении Росреестра по Тверской области имеются записи о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ № и №.

При обращении истца ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра по Тверской области ему выдали документы свидетельствующие о прекращении права собственности на земельный участок и жилой дом.

Земельный участок и расположенный на нем жилой дом истец не продавал, договор купли-продажи и передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ не подписывал, денежную сумму в размере 1000000 руб. в качестве оплаты по договору купли-продажи не получал, расписку о получении денежных средств не подписывал.

Также истец не обращался в Управление Росреестра по Тверской области с целью подачи документов и заявления о регистрации перехода права на спорный земельный участок и расположенный на нем жилой дом.

Поскольку договор купли-продажи и передаточный акт подписаны не ФИО3 правоустанавливающий документ, на основании которого ответчик приобрел право собственности является ничтожным.

ФИО2 не является добросовестным приобретателем спорной недвижимости, так как подписывая договор купли-продажи и передаточный акт, он должен был удостовериться о том, что лицо, выступающее в качестве продавца является надлежащим.

Тот факт, что в жилом доме на регистрационном учете на день подписания договора купли-продажи и передаточного акта состояли несколько лиц, тем более несовершеннолетние дети, давали основание усомниться в правомочиях продавца на отчуждение данного земельного участка и жилого дома.

В судебном заседании истец по первоначальному делу (ответчик по присоединенному делу) ФИО2 и его представитель поддержали заявленные требования. Дополнительно ФИО2 пояснил, что договор от имени ФИО3 подписывал ФИО8, которого он (ФИО2) воспринимал как ФИО3, исходя из данных пояснений просили отказать в удовлетворении требований по присоединенному делу.

В судебном заседании ответчик по первоначальному иску (истец по присоединенному делу) ФИО3, ответчик по первоначальному иску (третье лицо по присоединенному делу) ФИО8 возражали относительно первоначальных исковых требований ФИО2, заявленные требования присоединенного иска поддержали в полном объеме.

В судебное заседание ответчики по первоначальному иску (третьи лица по присоединенному делу) ФИО4 Ш.о., ФИО4 Ш.к., ФИО6, ФИО10 Г.к., представитель третьего лица УМВД России по г. Твери, в судебное заседание не явились, судебная корреспонденция направляемая в адрес физических лиц возвращена отправителю по истечению сроков хранения на отделении почтовой связи, что расценивается судом как отказ от получения судебной корреспонденции и дает основание считать указанных лиц извещенными надлежащим образом

В судебном заседании представитель ответчика по присоединенному делу Управления Росреестра по Тверской области, возражала относительно удовлетворения исковых требований в части аннулирования регистрационных записей, пояснила, что в случае удовлетворения судом требований о признании сделки недействительной, такое решение будет исполнено Управлением в силу возложенных на него обязанностей. Полагала, что Управление Росреестра по таким требованиям является ненадлежащим ответчиком, а все действия Росреестра связанные с регистрацией перехода прав могут быть обжалованы в порядке административного судопроизводства.

Судом определено рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав мнение лиц участвующих в деле, заключение прокурора полагавшего, что требования о выселении не подлежит удовлетворению, поскольку договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

В силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю, в соответствии с требованиями п. 1 ст. 551 ГК РФ, подлежит государственной регистрации.

Судом установлено, что ФИО3, на основании договора купли продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного ФИО9, нотариусом Тверского нотариального округа Тверской области, зарегистрированного ТГРП ДД.ММ.ГГГГ, приобретены земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под индивидуальный жилой дом, общей площадью 694,6 кв. м., кадастровый номер № и находящийся на нем жилой дом, по адресу <адрес>

Сведения о правах ФИО3 на объекты недвижимости, внесены в ЕГРП, в отношении земельного участка <адрес>, регистрационная запись №, в отношении жилого дома ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись №.

Из имеющегося в материалах гражданского дела договора купли – продажи (купчая) земельного участка и жилого дома заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 М.о (продавец) и ФИО2 (покупатель) следует, что продавец продал, а покупатель купил в собственность указанные выше объекты недвижимости, которые сторонами договора оценены в 1000000 руб.

В тот же день между продавцом и покупателем подписан передаточный акт.Управлением Росреестра по Тверской области зарегистрирован переход прав, в ЕГРН внесены сведения о правах ФИО2, в отношении жилого дома, регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении земельного участка, регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ

В обоснование заявленных требований ФИО3 указано, что договор купли продажи дома и земельного участка он не подписывал, объекты недвижимости выбыли из его собственности помимо воли.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству ответчика по первоначальному иску (истца по присоединенному делу) ФИО3, по делу назначена судебная почерковедческая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФБУ «Ярославская лаборатория судебной экспертизы» Минюста России.

На разрешение экспертов поставлены вопросы.

1. Кем ФИО3 или иным лицом выполнены подпись и рукописная надпись «ФИО3» в договоре купли продажи (купчая) земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) в отношении жилого дома и земельного участка по адресу <адрес>?

2. Кем ФИО3 или иным лицом выполнены подпись и рукописная надпись «ФИО3» в передаточном акте от ДД.ММ.ГГГГ в отношении жилого дома и земельного участка по адресу <адрес>

По итогам проведенной экспертизы в распоряжение суд представлено заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ в котором экспертом сделаны следующие выводы.

Рукописные записи «ФИО3», «Мамедов», «ФИО3», «Мамедов Д» расположенные в договоре купли–продажи (купчая) земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ заключенном между ФИО3 и ФИО2 в разделе «подписи» в верхней строке (подшит в деле правоустанавливающих документов № том 2б л.д.5-6)

- в передаточном акте от ДД.ММ.ГГГГ на лицевой стороне в разделе «подписи» в верхней строке и на оборотной стороне (подшит в деле правоустанавливающих документов № том 2б л.д.4)

- в расписке в получении документов на государственную регистрацию от ДД.ММ.ГГГГ (подшита в деле правоустанавливающих документов № л.д.7)

- на чеке № от ДД.ММ.ГГГГ (дело правоустанавливающих документов № том 2б л.д.9)

- в расписке в получении документов на государственную регистрацию от 21.01.2015 (подшита в деле правоустанавливающих документов № том 2б л.д.3) выполнены не ФИО3, а другим лицом.

Подписи от имени ФИО3 расположенные в договоре купли–продажи (купчая) земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между ФИО3 и ФИО2 в разделе «Подписи» в верхней строке (подшит в деле правоустанавливающих документов № том 2б л.д.5-6)

- в передаточном акте от ДД.ММ.ГГГГ на лицевой стороне в разделе «подписи» в верхней строке и на оборотной стороне после записи «ФИО3» (подшит в деле правоустанавливающих документов № том 2б л.д.4)

- в заявлении от ДД.ММ.ГГГГ в строках «7. Расписка получена» и «15. Подпись» вторая сверху–всего 2 подписи (подшито в деле правоустанавливающих документов № том 2б л.д.2-3)

- в заявлении от ДД.ММ.ГГГГ в строках «6. Расписка получена» и «12.Подпись» -всего 2 подписи (подшито в деле правоустанавливающих документов № том 2б л.д.1)

- на чеке № от <адрес> г. (дело правоустанавливающих документов № том 2б л.д.9)

- в заявлении от ДД.ММ.ГГГГ в строках «7. Расписка получена» и «15.Подпись» вторая сверху–всего 2 подписи (подшито в деле правоустанавливающих документов № том 2б л.д.1-2) выполнены не ФИО3, а другим лицом с подражанием подлинным подписям ФИО3

Суд не находит оснований ставить под сомнение указанное заключение эксперта, поскольку экспертом исследованы все представленные на экспертизу документы, в заключении эксперта полно и всесторонне описан ход и результаты исследования, вывод эксперта является логическим следствием осуществленного исследования, достаточно мотивирован. Проводимое исследование не находится за пределами специальных познаний эксперта.

Исходя из обстоятельств установленных в ходе судебного разбирательства, а так же пояснений ФИО2, что собственник объектов недвижимости договор купли продажи не подписывал, с учетом выводов указанного выше заключения судебной экспертизы, проведенной по делу судебной экспертизы имеются основания для признания договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительной сделкой.

Согласно п. 2. ст. 302 ГК РФ, если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Решая вопрос о применении последствий недействительности сделки, суд учитывает, что спорное имущество фактически из пользования ФИО3 не выбывало, в связи с чем оснований для понуждения ФИО2 к передаче имущества ФИО3 отсутствуют, а нарушенные права собственника имущества подлежат защите путем внесения в ЕГРН соответствующих сведений.

Требования к Управлению Росреестра по Тверской области о возложении обязанности аннулировать записи о правах ФИО2 в отношении объектов недвижимости и восстановить записи о правах ФИО3, не подлежат удовлетворению в связи со следующим.

Как следует из разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в судебном порядке может быть оспорено само зарегистрированное право, а не запись о его государственной регистрации.

Управление не имеет и не может иметь материальную заинтересованность в исходе дела, материальный интерес к объектам недвижимости или к совершаемой сделке, не имеет притязаний на спорные объекты недвижимого имущества, спор о праве между истцом и Управлением отсутствует.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

К регистрирующему органу могут быть предъявлены требования в порядке административного судопроизводства в случае оспаривания решения, действия (бездействия) органа государственной власти.

Действующим законодательством не предусмотрена возможность предъявления требований к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, связанных с его деятельностью, в рамках искового производства.

Таким образом, Управление Росреестра по Тверской области является ненадлежащим ответчиком по заявленным требованиям.

Разрешая требования ФИО2 о прекращении права пользования объектами недвижимости суд находит их не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

Судом установлено, что в жилом доме по адресу <адрес>, зарегистрированы по месту жительства ФИО4 Ш.о., ФИО8, ФИО4 Ш.к., ФИО6, ФИО7 Г.к., что подтверждается домовой книгой.

Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 288 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Поскольку договор купли продажи дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ судом признан недействительной сделкой, ФИО2 не вправе заявлять указанные выше требования, так как он не является собственником объектов недвижимости.

При обращении в суд ФИО3 уплачена государственная пошлина в размере 13200 руб., которые в силу ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию с ФИО2

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 к ФИО5 Д,М,о., ФИО4, ФИО8, Мамедовой Мехрибан Ш.К., ФИО6, ФИО7 к. о прекращении права пользования жилым домом, земельным участком, снятии с регистрационного учета, выселении – оставить без удовлетворения.

Исковые требования ФИО3 к ФИО2 – удовлетворить в части.

Признать недействительным договор купли продажи (купчая) земельного участка и жилого дома расположенных по адресу <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 Д,М.о. (продавец) и ФИО2 (покупатель) и применить последствия недействительности сделки.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 государственную пошлину уплаченную при подаче иска в размере 13200 (тринадцать тысяч двести) руб.

В удовлетворении остальной части требований – в том числе требований к Управлению Росреестра по Тверской области - отказать.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении прав ФИО2о в отношении земельного участка и жилого дома расположенных по адресу <адрес> и восстановлении сведений о правах ФИО3 в отношении указанных объектов недвижимости.

Решение может быть обжаловано в тверской областной суд через Заволжский районный суд г. Твери в течение одного месяца со дня изготовления в окончательном виде.

Судья В. О. Рязанцев

Решение в окончательном виде изготовлено 04.06.2018