Апелляционное определение № 33А-18085/2025 от 23 декабря 2025 г.

Судья Величко М.Г. УИД 61RS0025-01-2025-001103-98

Дело № 33а-18085/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 декабря 2025 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по административным делам Ростовского областного суда в составе: председательствующего судьи Яковлевой Э.Р.,

судей: Курбатова В.А., Вервекина А.И.,

при секретаре Полоз Ю.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административным исковым заявлениям ФИО1 к Администрации Багаевского района Ростовской области о признании незаконными отказов в предоставлении в собственность земельных участков, по апелляционной жалобе Администрации Багаевского района Ростовской области на решение Багаевского районного суда Ростовской области от 22 сентября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Курбатова В.А., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанными административными исковыми заявлениями, указав в обоснование заявленных требований на то, что 12.01.2024 г. Администраций Багаевского района Ростовской области на электронной площадке РТС-тендер www.rts-tender.ru размещено извещение о проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельных участков:

- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенном по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадью 857 кв.м.;

- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенном по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадью 1100 кв.м.;

- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенном по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадью 1400 кв.м.;

- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенном по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадью 922 кв.м.

- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенном по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадью 1400 кв.м.

Пунктом 30 извещения о проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка установлены параметры строительства объекта индивидуального жилищного строительства, в том числе процент застройки в границах земельного участка: максимальный для размещения домов индивидуальной жилой застройки, земельных участков, предназначенных для размещения домов малоэтажной застройки: 35% для земельных участков площадью от 300 кв.м. до 600 кв.м.; 70% для земельных участков площадью от 600 кв.м. до 1500 кв.м.; минимальный процент застройки в границах земельного участка не устанавливается.

По результатам электронного аукциона между Администрацией Багаевского района Ростовской области и ФИО1 заключены договоры аренды указанных земельных участков, находящегося в государственной собственности. Земельные участки переданы арендатору по акту приема-передачи.

15.07.2025 г. административным истцом на каждом земельном участке осуществлено строительство индивидуальных жилых домов. Право собственности на жилые дома зарегистрировано за ФИО2

15.07.2025 г. ФИО1 обратился в Администрацию Багаевского района Ростовской области с заявлениями о предоставлении указанных земельных участков в собственность без проведения торгов.

04.08.2025 г. письмами административного органа № 64.2.1-3/680, № 64.2.1-3/681, № 64.2.1-3/683, № 64.2.1-3/679, № 64.2.1-3/682 ФИО1 отказано в предоставлении в собственность земельных участков.

В обоснование отказов в предоставлении в собственность земельных участков административный ответчик сослался на ст. 34 «Градостроительный регламент зоны застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1)» Правил землепользования и застройки Манычского сельского поселения Багаевского района Ростовской области, утвержденных решением № 162 от 01.03.2012 г. (редакция от 16.06.2025 г. №273) Собрания депутатов Багаевского района, которой установлен минимальный процент застройки в границах земельного участка для размещения домов индивидуальной жилой застройки, земельных участков, предназначенных для размещения домов малоэтажной жилой застройки в размере 40%, и указал, что возведенные ФИО1 жилые дома на указанных земельных участках данным требованиям не соответствуют.

Административный истец, полагая данные отказы незаконными и необоснованными, нарушающими его права, предусмотренные п. 1, ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, подп. 1, 2 п. 2, п. 8 ст. 3.7 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», просил суд признать незаконными отказы Администрации Багаевского района Ростовской области изложенные в письмах № 64.2.1-3/680, № 64.2.1-3/681, № 64.2.1-3/683, № 64.2.1-3/679, № 64.2.1-3/682 от 04.08.2025 г. в предоставлении в собственность земельных участков с кадастровыми номерами: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН за плату без проведения торгов; обязать Администрацию Багаевского района Ростовской области повторно рассмотреть заявления ФИО1 от 15.07.2025 г. о предоставлении указанных земельных участков в собственность без проведения торгов.

Определением районного суда от 09.09.2025 г. административные дела по административным исковым заявлениям ФИО1 к Администрации Багаевского района Ростовской области о признании незаконными отказов в предоставлении в собственность земельных участков объединены в одно производство (т.1, л.д. 193).

Решением Багаевского районного суда Ростовской области от 22.09.2025 г. административные исковые требования ФИО1 удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе Администрация Багаевского района Ростовской области просит отменить указанное решение, принять по делу новое решение, которым отказать ФИО1 в удовлетворении административных исковых требований.

В обоснование доводов жалобы апеллянт повторяет доводы, изложенные в оспариваемых отказах и возражениях на административные требования, а также обращает внимание на то, что ФИО1 не достигнута цель строительства, требования регламентов, правил землепользования и застройки не соблюдены. Возведенные административным истцом жилые дома занимают площадь земельных участков значительно меньше, чем предусмотрено правилами землепользования и застройки в редакции от 20.06.2025 г.

В поданных возражениях на апелляционную жалобу, представитель административного истца ФИО1 – ФИО3 просил решение районного суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Багаевского района Ростовской области без удовлетворения.

Представителем Администрации Багаевского района Ростовской области ФИО4, подан отзыв на возражения Администрации Багаевского района Ростовской области.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного ответчика – ФИО4 просил удовлетворить апелляционную жалобу, решение Багаевского районного суда Ростовской области от 22.09.2025 г. отменить.

Представитель административного истца ФИО1 – ФИО3 в судебном заседании суда апелляционной инстанции просил в удовлетворении апелляционной жалобы Администрации Багаевского района Ростовской области отказать.

Дело рассмотрено в порядке статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) в отсутствие иных участников судебного процесса, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно нее, отзыва на возражения, заслушав представителя административного ответчика, представителя административного истца, исследовав дополнительные доказательства, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Удовлетворяя административные исковые требования ФИО1, суд первой инстанции исходил из того, что ФИО1, являющийся собственником индивидуальных жилых домов, расположенных на земельных участках, обладает исключительным правом на приобретение земельных участков без проведения торгов.

Районный суд пришел к выводу о том, что цель строительства достигнута ФИО1, и соответствует как условиям предмета аукциона, так и условиям договора аренды земельного участка.

Удовлетворяя административные требования ФИО1 суд исходил из того, что факт нахождения жилых домов на спорных земельных участках установлен в ходе судебного разбирательства, государственная регистрация прав в Едином государственном реестре недвижимости на указанные жилые дома не оспорена в судебном порядке, пришел к выводу о незаконности оспариваемых отказов.

Кроме того, районный суд сделал вывод о том, что несоответствие площади возведенных объектов минимальному проценту застройки земельного участка для индивидуального жилищного строительства, установленному правилами землепользования и застройки не может являться основанием для отказа в предоставлении административному истцу земельных участков, поскольку не предусмотрено действующим законодательством.

При этом, судом установлена последовательность действий административного истца, направленных на приобретение спорных земельных участков в целях жилищного строительства, получения соответствующих уведомлений, регистрацию права на жилые дома после их возведения.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных административным истцом требований, исходя из следующего.

Право оспаривания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего предусмотрено положениями ст. 218 КАС РФ.

Признание незаконными решений, действий (бездействия) публичного органа, должностного лица, государственного или муниципального служащего возможно только при их несоответствии нормам действующего законодательства, сопряженным с нарушением прав и законных интересов гражданина, что следует из анализа положений ст. 218, 227 КАС РФ.

Конституция Российской Федерации (часть 3 статьи 36) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Согласно п. 1 ст. 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, уполномоченных на распоряжение земельными участками.

Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов установлены в ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу подп. 6 п. 2 ст. 39.3 указанного Кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указаны в ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что 12.01.2024 г. Администрацией Багаевского района Ростовской области на электронной площадке РТС-тендер www.rts-tender.ru размещено извещение о проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельных участков:

- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенном по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадью 857 кв.м.;

- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенном по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадью 1100 кв.м.;

- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенном по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадью 1400 кв.м.;

- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенном по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадью 922 кв.м.

- с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенном по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадью 1400 кв.м.

Пунктом 30 извещения о проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка установлены параметры строительства объекта индивидуального жилищного строительства, в том числе процент застройки в границах земельного участка: максимальный для размещения домов индивидуальной жилой застройки, земельных участков, предназначенных для размещения домов малоэтажной застройки: 35% для земельных участков площадью от 300 кв.м. до 600 кв.м.; 70% для земельных участков площадью от 600 кв.м. до 1500 кв.м.; минимальный процент застройки в границах земельного участка не устанавливается (т.1, л.д. 28-33, 221-227, т.2, л.д. 28-34, 100-105, 168-174).

По результатам электронного аукциона между Администрацией Багаевского района Ростовской области и ФИО1 заключены договоры аренды указанных земельных участков, находящегося в государственной собственности. Земельные участки переданы арендатору по акту приема-передачи (т.1, л.д. 46-53, л.д. 240-247, т.2, л.д. 47-54, л.д. 118-125, л.д.187-194).

На земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, административным истцом в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка осуществлено строительство индивидуального жилого дома площадью 40,9 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

На земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН административным истцом в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка осуществлено строительство индивидуального жилого дома площадью 41,2 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

На земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН административным истцом в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка осуществлено строительство индивидуального жилого дома площадью 41,2 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

На земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, административным истцом в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка осуществлено строительство индивидуального жилого дома площадью 41 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

На земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, административным истцом в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка осуществлено строительство индивидуального жилого дома площадью 41,2 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

15.07.2025 г. за ФИО2 зарегистрировано право собственности на вышеуказанные жилые дома (т.1, л.д. 34-38, л.д. 228-232, т.2, л.д. 39-43, л.д. 112-114, л.д.175-179).

15.07.2025 г. ФИО1 обратился в Администрацию Багаевского района Ростовской области с заявлениями о предоставлении указанных земельных участков в собственность без проведения торгов (т.1, л.д. 114, л.д. 207, т.2, л.д. 14, л.д. 86, л.д.157).

04.08.2025 г. письмами административного органа № 64.2.1-3/680, № 64.2.1-3/681, № 64.2.1-3/683, № 64.2.1-3/679, № 64.2.1-3/682 ФИО1 отказано в предоставлении в собственность указанных земельных участков.

В обоснование отказов в предоставлении в собственность земельных участков за плату административный ответчик сослался на ст. 34 «Градостроительный регламент зоны застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1)» Правил землепользования и застройки Манычского сельского поселения Багаевского района Ростовской области, утвержденных решением № 162 от 01.03.2012 г. (редакции от 16.06.2025 г. №273) Собрания депутатов Багаевского района, которой установлен минимальный процент застройки в границах земельного участка для размещения домов индивидуальной жилой застройки, земельных участков, предназначенных для размещения домов малоэтажной жилой застройки в размере 40%, и указал, что возведенные ФИО1 жилые дома на указанных земельных участках данным требованиям не соответствуют (т.1, л.д. 23, л.д. 216, т.2, л.д. 23, л.д. 90, л.д. 175-179).

Согласно ст. 34 «Градостроительный регламент зоны застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1)» Правил землепользования и застройки Манычского сельского поселения Багаевского района Ростовской области, утвержденных решением Собрания депутатов Багаевского района Ростовской области № 234 от 01.03.2012 г. (в редакции от 26.11.2020 г. №234 действующей на момент проведения аукциона и заключения договоров аренды указанных земельных участков) минимальный процент застройки для размещения домов индивидуальной жилой застройки в границах земельного участка не устанавливался.

Решением Собрания депутатов Багаевского района Ростовской области № 273 от 16.06.2025 г. утверждены изменения в Правила землепользования и застройки Манычского сельского поселения Багаевского района Ростовской области для размещения домов индивидуальной жилой застройки в границах земельного участка, минимальный процент застройки в границах земельного участка установлен в размере 40 %.

Таким образом, на момент проведения аукциона и заключения договоров аренды указанных земельных участков минимальный процент застройки установлен не был, следовательно, ФИО2 учитывая данные обстоятельства мог рассчитывать на возведение объектов недвижимости без ограничения минимальной площади застройки.

Позиция административного ответчика о том, что ФИО2 при возведении объектов недвижимости необходимо было учитывать положения Правил землепользования и застройки Манычского сельского поселения Багаевского района Ростовской области в редакции от 16.06.2025 г. устанавливающих минимальный процент застройки для размещения домов индивидуальной жилой застройки, противоречит как конкурсной документации, так и договорам аренды земельных участков и создает препятствия в достижении цели, ради которой они были заключены.

Судебной коллегией установлено, что в оспариваемых отказах не указано основание отказа, предусмотренное положениями ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из пояснений представителя административного ответчика данных в судебном заседании суда апелляционной инстанции следует, что административный орган принимая решение об отказе в предоставлении земельного участка, руководствовался подп. 1 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, из которого следует, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Согласно п. 6 ч. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Нормы статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации указывают в качестве обязательного условия приобретения в собственность земельного участка наличие расположенного на нем на праве собственности объекта недвижимости.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подп. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка, при этом размер испрашиваемого земельного участка должен быть необходимым для использования и эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимого имущества, принадлежащих заявителю.

Таким образом, ФИО1 являющийся собственником индивидуальных жилых домов, расположенных на земельных участках, обладает исключительным правом на приобретение земельных участков без проведения торгов.

С учетом изложенного, ссылка представителя административного ответчика на то, что ФИО1 не является лицом, имеющим право на приобретение земельного участка без проведения торгов, не обоснована.

По изложенным выше мотивам ссылка в обоснование отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов на п. 1 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации является необоснованной.

Из п.53 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021 г.) следует, что возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Согласно п.1.1 договоров аренды, цель использования земельного участка – индивидуальное жилищное строительство.

Административным истцом на земельных участках возведены жилые дома, которые поставлены на кадастровый учет.

Таким образом, цель предоставления земельных участков достигнута ФИО1 и соответствует условиям договора аренды.

Судебная коллегия отмечает, что ч.1 ст.38 Градостроительного кодекса Российской Федерации" установлен максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка, однако минимальный процент застройки федеральным законодателем не определен.

Установление нормативным правовым актом Собрания депутатов Багаевского района Ростовской области минимального процента застройки в границах земельного участка, определяемого как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка, влечет нарушение прав ФИО1 на использование предоставленных по договорам аренды земельных участков в соответствии с целью их предоставления.

Таким образом, несоответствие площади возведенных объектов минимальному проценту застройки земельного участка для индивидуального жилищного строительства, установленному правилами землепользования и застройки Манычского сельского поселения Багаевского района Ростовской области утвержденными решением № 162 от 01.03.2012 г. в редакции от 16.06.2025 г. не может являться основанием для отказа в предоставлении в собственность административному истцу земельных участков.

По приведенным мотивам судебная коллегия признает правильным вывод суда о том, что оспариваемые отказы административного ответчика является незаконными и нарушают права административного истца на предоставление в собственность земельных участков, на которых расположены принадлежащий ему жилые дома.

Решение о признании отказа в предоставления в собственность земельного участка незаконным своей целью преследует именно восстановление прав административного истца, о чем свидетельствует императивное предписание процессуального закона о том, что признавая решение, действие (бездействие) незаконным, судом принимается решение об обязании административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Действующее законодательство, не ограничивая субъекта в выборе способа защиты нарушенного права, предполагает избрание им такого способа судебной защиты, который, в случае удовлетворения судом требований, приведет к восстановлению нарушенного права (п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ).

В силу п. 2 ст. 3 КАС РФ одной из задач административного судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о выборе способа восстановления нарушенного права – обязать административного ответчика повторно рассмотреть заявления ФИО1 о предоставлении ему в собственность земельных участков.

Доводы апелляционной жалобы по сути повторяющие собой основания, изложенные в оспариваемых отказах, по приведенным выше судебной коллегией мотивам признаются несостоятельными.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта, при рассмотрении дела судом первой инстанции не допущено.

Судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции является законным, обоснованным и не подлежит отмене по доводам апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 309, 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Багаевского районного суда Ростовской области от 22 сентября 2025 года – оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Багаевского района Ростовской области – без удовлетворения.

Кассационная жалоба (представление) на апелляционное определение может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий судья Э.Р. Яковлева

Судья В.А. Курбатов

Судья А.И. Вервекин

Мотивированное апелляционное определение составлено 26 декабря 2025 года.