Апелляционное определение № 2-8227/2025 33-4325/2026 от 25 января 2026 г.

Судья: Черных Ж.А. Дело <данные изъяты>

УИД 50RS0002-01-2025-005385-95


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московская область 26 января 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Конатыгиной Ю.А.,

судей Гордиенко Е.С., Денисовой А.Ю.,

при ведении протокола помощником судьи Федориной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску № 2-8227/2025 по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «СЗ «Пригород Лесное» о взыскании стоимости устранения недостатков качества квартиры, неустойки за просрочку, неустойки за нарушения срока удовлетворения требований потребителя, компенсации морального вреда, штрафа и возмещении судебных расходов,

по апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2 на решение Видновского городского суда Московской области от 18 июля 2025 года,

заслушав доклад судьи Денисовой А.Ю.,

установила:

Истцы, ФИО1 и ФИО2, обратились в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ООО «СЗ «Пригород Лесное», в котором просили взыскать с ответчика в свою пользу в равных долях расходы на устранение недостатков в размере 582 680,23 руб., неустойку за период с 01.01.2026 по момент фактического исполнения обязательств в размере 5 826,80 руб. за каждый день просрочки, признать недействительным п. 3.5 договора участия в долевом строительстве от 25.02.2022 № ПРЛ-6/8.1/136-437И, взыскать в равных долях в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого участия в размере 73 770,44 руб., неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 31.01.2024 по 21.03.2024 в размере 186 512,18 руб., расходы на досудебное исследование в размере 30 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., штраф в размере 5% от присужденной судом суммы в пользу истца, расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере 3 600 руб.

В обоснование исковых требований указано, что между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве от 25.02.2022 № ПРЛ-6/8.1/136-437И, согласно которому застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру, расположенную по строительному адресу: Московская область, Ленинский район, с.п. Молоковское «Комплексная жилая застройка с объектами инфраструктуры по адресу: <данные изъяты>». Площадь переданной по акту квартиры менее чем по договору на 0,54 кв.м, в связи с чем имеются основания для соразмерного уменьшения цены договора на 73 770,44 руб. При этом, истцы полагают, что п. 3.5 договора, предусматривающий отсутствие оснований для пересчета цены договора в случае изменения площади на величину не более 1 кв.м, нарушает императивные нормы законодательства о защите прав потребителей и навязан застройщиком. Кроем того, в ходе приемки объекта долевого строительства истцом обнаружены строительные дефекты, допущенные при выполнении строительных и отделочных работ. До настоящего времени недостатки ответчиком не устранены. В соответствии с заключением экспертов ИП ФИО3 № 1/21/03/25 от 24.03.2025 стоимость устранения выявленных недостатков составляет 841 921,87 руб. Претензия истца с требованием о возмещении расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, направленная 26.03.2025, оставлена ответчиком без удовлетворения.

Решением Видновского городского суда Московской области от 18 июля 2025 года исковые требования удовлетворены частично.

Судом постановлено: взыскать в равных долях с ООО «СЗ «Пригород Лесное» в пользу ФИО1 (ИНН <данные изъяты>), ФИО2 стоимость устранения недостатков в объекте долевого строительства, а также неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований о возмещении стоимости устранения недостатков, начиная с даты отмены моратория по дату фактического исполнения обязательств в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки, в сумме, не превышающей 219 426,09 руб., компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб., расходы на досудебное исследование в размере 11 297,40 руб., неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 31.01.2024 по 21.03.2024 в размере 93 000 руб., расходы на составление нотариальной доверенности в размере 3 600 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Предоставить ООО «СЗ «Пригород Лесное» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания стоимости устранения недостатков и финансовых санкций до 31.12.2025 включительно.

Взыскать с ООО «СЗ «Пригород Лесное» в доход бюджета Ленинского городского округа Московской области государственную пошлину в размере 8 182,78 руб.

В апелляционной жалобе истцы просят отменить решение суда, принять по делу новое решение, которым требование о взыскании стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства удовлетворить в полном объеме. В обоснование доводов жалобы указывают, что вывод суда о взыскании расходов на устранение строительных недостатков, а также неустойки в размере не более 3% от цены договора участия в долевом строительстве со ссылкой на ч. 4 ст. 10 Федерального закона N 214-ФЗ, введенной Федеральным законом от 26 декабря 2024 года N 482-ФЗ, является неверным, поскольку право истцов на возмещение расходов на устранение недостатков квартиры возникло до 01 января 2025 года.

Лица, участвующие в деле, извещенные о дате и времени судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции не явились, об отложении судебного заседания не просили, об уважительных причинах неявки судебную коллегию не уведомили.

Исходя из принципа диспозитивности сторон, согласно которому стороны самостоятельно распоряжаются своими правами и обязанностями, осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе (ст. ст. 1, 9 ГК РФ), а также исходя из принципа состязательности, суд вправе разрешить спор в отсутствие стороны, извещенной о времени и месте судебного заседания, и не представившей доказательства отсутствия в судебном заседании по уважительной причине.

С учетом данных обстоятельств судебная коллегия в силу ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о рассмотрении дела.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между истцами и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве от 09.09.2023 № ПРЛ-6/10.2/190-1093357401И, согласно которому застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру, расположенную по строительному адресу: <данные изъяты>».

28.03.2024 между сторонами подписан передаточный акт, цена объекта долевого строительства составляет 7 314 203,27 руб. (пункт 4 акта приема-передачи).

Как следует из искового заявления, в ходе приемки квартиры истцами обнаружены строительные недостатки квартиры.

В соответствии с заключением эксперта ИП ФИО3 № 1/21/03/25 от 24.03.2025 стоимость устранения выявленных недостатков составляет 841 921,87 руб.

Претензия истцов с требованием о возмещении расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, направленная ответчику 26.03.2025, оставлена без удовлетворения.

Определением Видновского городского суда Московской области, по ходатайству ответчика, по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы ООО «Профэкспертцент» № 2-8227/2025-1В от 18.05.2025, в объекте долевого строительства – квартире № <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты>, выявлены строительные недостатки с учетом условий договора от 25.02.2022 № ПРЛ-6/8.1/136-437И и приложений к нему. Все дефекты являются нарушением строительных норм и правил, а также технологии строительного производства. Жилое помещение - квартира № <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты>, не соответствует условиям договора участия в долевом строительстве, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, установленным законодательством РФ для данных видов работ.

Стоимость устранения выявленных недостатков, составляет 582 680,23 руб.

Судом первой инстанции данное заключение принято как допустимое доказательство по делу, полученное в соответствии с требованиями закона.

Разрешая заявленные требования, руководствуясь ст. 7, ч. 4 ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», оценив собранные по делу доказательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, установив, что ответчик в нарушение условий договора передал истцам квартиру с недостатками, суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истцов в равных долях расходов по устранению выявленных недостатков в квартире в размере 219 426,09 руб., что составляет 3% от цены договора участия в долевом строительстве (7 314 203,27*3%).

Разрешая требования о взыскании неустойки, суд первой инстанции, с учетом положений ст. 2, ч.2 ст.10 Федерального закона от 08.08.2024 N 266-ФЗ, особенностей, установленных Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 N 326, пришел к выводу, что во взысканную судом сумму в размере 219 426,09 руб. входит подлежащая взысканию с ответчика неустойка, за нарушение срока устранения недостатков.

Судебная коллегия с указанным выводом не соглашается, поскольку ч. 4 ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» устанавливает, что при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, т.е. неустойка входила бы в сумму взыскания, в случае если размер расходов на устранение недостатков был установлен в сумме менее чем три процента от цены договора, что в настоящем случае неприменимо, поскольку стоимость расходов на устранение недостатков, определенная в ходе судебной экспертизы, превышает установленное законом ограничение ответственности. Вместе с тем, неверный вывод не повлиял на итоговую сумму взыскания, в связи с чем оснований для изменения либо отмены решения в указанной части не имеется.

В удовлетворении требования о взыскании штрафа судом первой инстанции отказано, поскольку срок для добровольного удовлетворения требований участника долевого строительства истек в период действия моратория.

Рассматривая требования о признании недействительным п.3.5 договора участия в долевом строительстве от 25.02.20222 № ПРЛ-6/8.1/136-437И, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 168, 424, 555 ГК РФ, ч.ч. 1 и 2 ст. 5, ч.1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, пришел к выводу, что данный пункт договора не противоречит действующему законодательству.

Оспариваемым пунктом 3.5 договора, предусмотрено изменение цены в случае уменьшения либо увеличения фактической площади объекта, после его передачи по акту приема-передачи.

Судом установлено, что согласно акту приема-передачи, фактическая площадь передаваемой квартиры составила 53 кв.м, что на 0,54 кв.м менее общей приведенной площади объекте по договору участия в долевом строительстве.

При этом суд исходил из того, застройщик и участники долевого строительства, действуя своей волей и в своем интересе, были свободны в установлении прав и обязанностей при заключении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Установив отсутствие оснований для признания недействительным указанного истцами пункта договора, суд пришел к выводу, что требования о соразмерном уменьшении цены договора в связи с уменьшением площади объекта удовлетворению не подлежат, поскольку сторонами согласован размер определенных отступлений в площади передаваемого объекта долевого строительства, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, который не влияет на стоимость объекта, что не противоречит требованиям закона, размер уменьшения фактической площади объекта долевого строительства - квартиры истцов подпадает под согласованное сторонами отступление.

Судом также установлен факт нарушения ответчиком обязательств по срокам передачи истцам объекта долевого строительства, в связи с чем, в соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, суд первой инстанции пришел к выводу о частичном удовлетворении требований истца в части взыскания неустойки за нарушение срока передачи квартиры за период с 31.01.2024 по 21.03.2024, снизив её размер в порядке ст. 333 ГК РФ до 93 000 руб.

На основании ч.2 ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, ст.ст. 151, 1099, 1101 ГК РФ, установив факт нарушения ответчиком прав истцов, суд взыскал с ООО «СЗ «Пригород Лесное» в пользу каждого истца компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., с учетом характера, причиненных нравственных страданий, исходя из принципов разумности и справедливости.

В соответствии со ст. 88-89, 98. 103 ГПК РФ с ответчика в пользу истцов взысканы расходы на досудебное исследование в размере 11 297,40 руб., расходы на составление нотариальной доверенности в размере 3 600 руб., а также госпошлина в доход местного бюджета в размере 8 182,78 руб.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции о применении к возникшим правоотношениям положений части 4 статьи 10 Федерального закона N 214-ФЗ соглашается и, проверив дело с учетом требований ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления, считает, что судом все юридические значимые обстоятельства по делу определены верно, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют собранным по делу доказательствам и нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

В силу статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом (пункт 1). По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 данного кодекса (пункт 2).

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Федеральным законом от 26.12.2024 N 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» статья 10 Закона об участии в долевом строительстве дополнена частью 4, согласно которой при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Положения данной части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 указанного Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным Законом об участии в долевом строительстве.

Указанные изменения, внесенные в часть 4 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве, вступили в силу с 01.01.2025.

В силу пункта 5 статьи 6 Закона N 482-ФЗ положения части 4 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01.01.2025.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности могут возникать из устанавливающего их судебного решения.

Таким образом, именно указанное решение суда о взыскании соответствующих денежных сумм влечет для сторон соответствующие права и корреспондирующие им обязанности.

По общему правилу, положения части 4 статьи 10 Федерального закона N 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до и после дня вступления в силу Федерального закона N 482-ФЗ, при разрешении судами дел после 1 января 2025 г., и потому в соответствующих случаях удовлетворения исков устанавливаемые судом права и обязанности будут возникать после указанной даты.

Принимая во внимание, что судом первой инстанции принято решение после внесения изменений в Закон N 214-ФЗ, определяющий в силу пункта 4 статьи 10 указанного Закона иной порядок возмещения расходов на устранение строительных недостатков, то взыскание суммы по устранению строительных недостатков в размере общей суммы, подлежащей взысканию с застройщика, не превышающей три процента от цены договора, следует признать правильным.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд применил закон, не подлежащий применению, являются несостоятельными, так как основаны на неверном и субъективном толковании правовых норм и сами по себе такие доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о незаконности принятого судом решения.

Иных доводов, способных повлиять на содержание постановленного судом решения, апелляционная жалоба истца не содержит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции, судом не допущено.

Руководствуясь ст.ст.199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Видновского городского суда Московской области от 18 июля 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1, ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 9 февраля 2026 г.