Апелляционное определение № 33-4003/2025 от 16 декабря 2025 г.

Судья Яцукова А.А.

дело № 33-4003/2025

№ дела суда 1-ой инстанции 2-2233/2025

УИД30RS0002-01-2025-003305-45


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е г. Астрахань 17 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:

председательствующего судьи Костиной Л.И.,

судей областного суда Теслиной Е.В., Егоровой И.В.,

при ведении протокола помощником судьи Мироничевой М.А.,

рассмотрев по докладу судьи Теслиной Е.В. гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Разум – Зеленые кварталы» о расторжении договора участия в долевом строительстве,

по апелляционной жалобе истца ФИО1 на решение Ленинского районного суда г. Астрахани от 18 сентября 2025 года,

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 обратился с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Разум – зеленые кварталы» (далее-ООО СЗ «Разум - Зеленые кварталы») о расторжении договора участия в долевом строительстве.

В обоснование иска указал, что 30 января 2024 года между сторонами был заключен договор № ДУ-240/117/0124-ЗК-25 участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Стоимость объекта долевого строительства 5738 356 рублей, из которых истцом перечислена сумма в размере 523 000 рублей на счет эскроу, оставшаяся сумма в размере 5 215 356 рублей подлежала перечислению истцом в срок не позднее 1 июля 2025 года. Однако, в настоящее время он не имеет возможности оплатить денежные средства по договору ввиду срыва сделки по продаже его дома и отсутствия покупателей на него в настоящий момент.

Считает, что обстоятельства заключения договора существенно изменились, он не имеет возможности исполнить обязательства по договору, в связи с чем, просит расторгнуть заключенный между истцом и ООО СЗ «Разум - Зеленые кварталы» договор № ДУ-240/117/0124-ЗК-25 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 30 января 2024 года и взыскать госпошлину в размере 3000 рублей.

В заседании суда первой инстанции представитель ответчика ООО СЗ «Разум - Зеленые кварталы» ФИО2, действующая по доверенности, возражала по заявленным требованиям.

Представитель третьего лица Служба строительного надзора по доверенности ФИО3 разрешение спора оставила на усмотрение суда.

Истец ФИО1 в судебном заседании участие не принимал.

Решением Ленинского районного суда г. Астрахани от 18 сентября 2025 года исковые требования оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе истец ФИО1 ставит вопрос об отмене решения, указывая на его необоснованность.

В обоснование доводов указывает, что приобретение жилья планировалось как вложение. Пока квартира продавалась по условиям скидки, и у него был покупатель на дом, он заключил с Застройщиком договор участия в долевом строительстве. Считает, что обстоятельства заключения договора существенно изменились. Он не мог предвидеть, что договоренности по продажи дома сорвутся. Данную ситуацию он не мог предвидеть и, если бы имел возможность ее предвидеть, не заключал бы договор долевого строительства.

На апелляционную жалобу ответчиком ООО СЗ «Разум - Зеленые кварталы» поданы возражения, в которых указывается на необоснованность изложенных доводов и ставиться вопрос об оставлении решения суда без изменения, апелляционную жалобу истца без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец ФИО1 и его представитель ФИО4, представители третьих лиц Службы строительного надзора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы не явились, ходатайств об отложении слушания дела не представили.

От истца ФИО1, третьего лица Служба строительного надзора поступили ходатайства о рассмотрении жалобы в их отсутствие.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц, в том числе, путем заблаговременного размещения информации на сайте Астраханского областного суда, ходатайства, в соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определила рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся участников процесса.

Заслушав докладчика, выслушав представителя ответчика ООО СЗ «Разум - Зеленые кварталы» на основании доверенности ФИО2, возражавшую против удовлетворения апелляционной жалобы и полагавшую решение подлежащим оставлению без изменения, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда оснований для отмены решения по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не находит.

Согласно части 1, 4, 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений при рассмотрении данного дела не допущено.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между ООО СЗ «Разум-Зеленые кварталы» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) 30 января 2024 года заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ДУ-240/117/0124-ЗК-25.

Согласно договору, застройщик принял на себя обязательства своими силами и (или) с привлечением других лиц, построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства со следующими основными характеристиками: назначение – жилое, строительный номер – 117, этаж – 18, жилых комнат – 1, проектная площадь – 36 кв.м., а участник обязался уплатить цену договора и принять объект в порядке и в сроки, определенные настоящим договором.

Пунктом 2.5 договора определено, что предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома – третий квартал 2025г. Срок передачи квартиры участнику долевого строительства – в течение 6 месяцев после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Общая стоимость объекта долевого строительства на момент заключения договора составляет 5738 356 рублей. (п. 3.1).

Участник долевого строительства обязуется внести денежные средства в счет уплаты цены договора на специальный эскроу-счет, открываемый в ПАО Сбербанк. Сумма в размере 523 000 рублей подлежит перечислению участником долевого строительства за счет собственных средств не позднее 5 рабочих дней с даты регистрации договора долевого участия; сумма в размере 5215 356 рублей подлежит перечислению участником долевого строительства за счет собственных средств – не позднее 1 июля 2025 года (п. 4.1, 4.2).

Пунктом 8.1 договора установлено, что настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон. В случае подписания между сторонами такого соглашения, договор считается расторгнутым по соглашению сторон с момента подписания такого соглашения, последствия, предусмотренные Законом при одностороннем расторжении, не возникают.

Участник вправе расторгнуть настоящий договор путем отказа от исполнения договора до истечения срока его действия в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных Законом 214-ФЗ (п. 8.2).

Участник имеет право расторгнуть настоящий договор в судебном порядке по основаниям и на условиях, предусмотренных Законом 214-ФЗ (п. 8.3).

26 февраля 2025 года истцом ответчику направлена претензия с требованием о расторжении договора участия в долевом строительстве, в удовлетворении которой было отказано.

Из материалов гражданского дела № 2-217/2025 (УИД 30RS0002-01-2025-003304-48) по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Разум - Зеленые кварталы» о расторжении договора участия в долевом строительстве следует, что ФИО1 обратился в суд с исковыми требованиями о расторжении договора участия в долевом строительстве № ДУ-241/96/0124-ЗК-25 от 30 января 2024 года, ссылаясь на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении.

Решением Ленинского районного суда г. Астрахани от 6 июня 2025 г. в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 26 ноября 2025 года решение Ленинского районного суда г. Астрахани от 6 июня 2025 г. об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО СЗ «Разум – зеленые кварталы» о расторжении договора участия в долевом строительстве оставлено без изменения.

Согласно выписки из ЕГРИП, содержащейся в материалах гражданского дела № 2-217/2025 (УИД 30RS0002-01-2025-003304-48) ФИО1 с 15 апреля 2024 года зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, с основным видом деятельности – строительство жилых и нежилых зданий.

В собственности истца помимо указанных им в иске объектов недвижимости в период с 30 января 2024 года до 6 июня 2025 года, находились жилой дом № 50 в мкр. Южный <адрес>, снятый с кадастрового учета 10 января 2025 г., земельный участок по адресу: Астраханская область <адрес>, принадлежащий в соответствии с договором купли-продажи от 5 июня 2024 года иному лицу; в период с 23 декабря 2024 года по 30 октября 2025 года - земельный участок по адресу: <адрес> (письмо ФНС РФ по АО).

В указанный период и по настоящее время в собственности истца находятся квартиры № 1 и № 2 в доме № 38 по ул. <адрес>, земельный участок по адресу: <адрес>; жилой дом по ул. <адрес>; земельный участок по адресу: <адрес>

На основании договора купли-продажи от 17 февраля 2025 года истцом приобретены 1/2 доля жилого дома и земельного участка № 42 по ул. Лесхозная 42 г. Харабали Астраханской области.

В вышеуказанный период за ФИО1 были зарегистрированы транспортные средства: VOLKSWAGEN TIGUAN (с 30 июля 2024г. по настоящее время), ЛЕКСУС RX330 (с 2 ноября 2024 г. по 24 июня 2025 г.), LADA 4х4 (с 13 сентября 2023 г. по 14 февраля 2024 г.), ФОЛЬКСВАГЕН ТУАРЕГ (с 20 января 2024 г. по настоящее время), ГАЗ33023 (с 28 мая 2005 г. по настоящее время), РЕНО ДАСТЕР ( с 2 сентября 2020 г. по 24 июля 2024 г.), МАЗ 437041-262 (с 4 августа 2022 г. по настоящее время).

Разрешая спор, и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд, руководствуясь положениями статей 450.1, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» исходил из того, что у истца не имелось право одностороннего отказа от договора долевого участия по причине неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке, а изменение материального положения участника долевого строительства не может служить основанием к расторжению договора с застройщиком, в связи с чем, исковые требования оставил без удовлетворения и не нашел оснований для возмещения судебных расходов, связанных с оплатой госпошлины.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют установленным фактическим обстоятельствам при правильном применении норм материального и процессуального права.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствие с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствие с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором (статья 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; в иных установленных федеральным законом или договором случаях (часть 1 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: 1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; 2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади; 3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях (часть 1.1 статьи 9 ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ).

В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке (пункт 1.2 статьи 9 ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ).

Из приведенных правовых норм следует, что участник долевого строительства может отказаться от исполнения договора долевого участия в строительстве вследствие виновных действий застройщика, установления судом факта нарушения им условий договора и принятых на себя обязательств. Условия одностороннего отказа от исполнения договора могут быть предусмотрены соглашением сторон.

Как следует из содержания договора долевого участия в строительстве в нём отсутствуют согласованные сторонами условия о возможности одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения условий договора. Исковые требования о расторжении договора участия в долевом строительстве не основаны на виновных действиях застройщика, нарушении им условий договора.

В обоснование иска ФИО1 ссылался на ухудшение своего материального положения и как следствие существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (часть 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (часть 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о существенном нарушении ответчиком обязательств по договору, существенного изменения обстоятельств, из которых ФИО1 исходил при заключении договора, наличия одновременно всех условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимых для удовлетворения судом требования о расторжении договора.

Указанные ФИО1 в качестве основания требования о расторжении договора обстоятельства, связанные с его финансовым положением, не позволяющие ему в полном объеме добросовестно исполнять взятые на себя обязательства по договору, не свидетельствуют о таком существенном изменении обстоятельств в рамках положений пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, вследствие которых возможно расторжение договора. При заключении договора истец не мог не знать о бремени несения им риска ухудшения своего финансового положения, который возможно было предвидеть при достаточной степени заботливости и осмотрительности.

Кроме того, изменение материального положения, наличие или отсутствие дохода относится к риску, который ФИО1, как участник долевого строительства, несет при заключении договора, и не является существенным изменением обстоятельств, не связано с деятельностью застройщика и от него не зависит.

Невозможность продажи одного из нескольких домом и земельных участкв не является обстоятельством, препятствующим исполнению договора долевого участия в строительстве. Заключая договор, участник долевого строительства должен действовать добросовестно и разумно, проявить определенную предусмотрительность, уяснить для себя смысл и значение совершаемых юридически значимых действий, сопоставить их со своими возможностями, в том числе предусмотреть риски наступления негативных материальных последствий в связи с возможным изменением своего материального положения.

При этом продажа принадлежащих ФИО1 дома и участка не являлось условием заключения договора долевого участия в строительстве, в связи с чем, и не может в смысле положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации являться основанием для расторжения договора.

Каких-либо доводов, влияющих на законность и обоснованность судебного решения, оставшихся без внимания и оценки суда первой инстанции, апелляционные жалобы не содержит.

Несогласие истца с выводами суда первой инстанции, иная оценка ими фактических обстоятельств дела и иное толкование закона не означают допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не подтверждают нарушений судом первой инстанции норм материального или процессуального права, повлиявших на исход дела.

Судом первой инстанции правильно определены все значимые по делу обстоятельства, нормы материального права, регулирующие возникшие между сторонами правоотношения, и не допущено нарушений норм процессуального права.

С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт отвечает требованиям закона и оснований для его отмены по доводам апелляционных жалоб судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Ленинского районного суда г. Астрахани от 18 сентября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца ФИО1 - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 18 декабря 2025 года.

Председательствующий подпись Л.И. Костина

Судьи подпись Е.В. Теслина

подпись И.В. Егорова