Решение № 3А-161/2019 3А-161/2019~М-151/2019 М-151/2019 от 5 июня 2019 г. по делу № 3А-161/2019

Дело № 3а-161/19

25ОS0000-01-2018-000154-55


Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации

6 июня 2019 года город Владивосток

Приморский краевой суд в составе:

судьи Приморского краевого суда Римского Я.А.,

при секретаре Петровой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» филиал по Приморскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, заинтересованное лицо администрация города Владивостока об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в Приморский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:28:020002:75, площадью 1492 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов; вид разрешённого использования: Объекты розничной торговли; местоположение: <...> (участок находится примерно в 1 м по направлению на север от ориентира. Ориентир – жилой дом, расположенный за пределами участка. Адрес ориентира: <...> и установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости равной – 8222 000 рублей. В обоснование заявленных требований ФИО1 указал, что на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20 сентября 2017 года он является арендатором указанного земельного участка, срок аренды установлен по 16 августа 2056 года. Постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Приморского края» были утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков и удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Приморского края, содержащихся в государственном кадастре недвижимости. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:020002:75 установлена на основании решения об утверждении кадастровой стоимости от 13 февраля 2018 года № 25-0-1-115/3001/2018-442/1. B соответствии с данным решением и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 15 ноября 2018 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:020002:75 по состоянию на 13 февраля 2018 года составляет сумму – 14 701 108 рублей 68 копеек. Вместе с тем, рыночная стоимость указанного земельного участка, согласно отчёту об оценке от 3 декабря 2018 года № 163/2018 подготовленному индивидуальным предпринимателем ФИО2 (далее – ИП ФИО2) по состоянию на 13 февраля 2018 года составляет – 8 222 000 рублей. Считает, что несоответствие установленной кадастровой стоимости спорного земельного участка величине его рыночной стоимости, нарушает его права как плательщика арендной платы в отношении данного земельного участка. Просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:020002:75 равной его рыночной стоимости в размере – 8 222 000 рублей.

Представитель административного истца ФИО1 - ФИО3 в судебном заседании заявленные административные требования поддержал по основаниям и доводам, указанным в административном исковом заявлении. Просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:020002:75 равной его рыночной стоимости в размере – 8 222 000 рублей по состоянию на 13 февраля 2018 года.

Представитель заинтересованного лица администрации города Владивостока - ФИО4 в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражала по основаниям и доводам, указанным в представленном отзыве. По существу пояснила, что отчёт об оценке спорного земельного участка не соответствует требованиям, предъявляемым к нему действующим законодательством. Так, результат оценки получен при применении сравнительного подхода, при этом оценщиком были выбраны некорректные объекты-аналоги. Представленные объекты-аналоги не могут быть использованы в качестве объектов для сравнительного анализа, так как имеют кардинальную отличную площадь, форму собственности по сравнению с объектом оценки. При этом, использованная оценщиком информация не содержит в полном объёме необходимые сведения о физических характеристиках объектов-аналогов, видах разрешённого использования земельных участков, их расположения с учётом территориального зонирования, связи с чем, рыночная стоимость спорного земельного участка является недостоверной. Использованная информация, содержащаяся в объявлениях, размещенных в сети Интернет, документального подтверждения не имеет, документы, которые подтверждают индивидуальные характеристики объектов-аналогов, оценщиком получены не были.

Представитель административного ответчика департамента земельных и имущественных отношений Приморского края в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения административного дела был извещён надлежащем образом. Согласно ранее представленному отзыву на административное исковое заявление против удовлетворения заявленных административных исковых требований возражал. Указал, что Постановление департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п обосновано и соответствует требованиям действующего законодательства. Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края обладал всеми необходимыми полномочиями для принятия, данного постановления. На сегодняшний день оно является действующим и не оспорено.

Административный истец ФИО1, представители Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» филиал по Приморскому краю и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства были извещены надлежащим образом.

Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО1 - ФИО3, возражения представителя заинтересованного лица администрации города Владивостока - ФИО4, исследовав материалы административного дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

В соответствии с абзацем 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-Ф3) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В суде установлено и подтверждается материалам дела, что ФИО1 на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20 сентября 2017 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером 25:28:020002:75, площадью 1492 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов; вид разрешённого использования: Объекты розничной торговли; местоположение: <...> (участок находится примерно в 1 м по направлению на север от ориентира. Ориентир – жилой дом, расположенный за пределами участка. Адрес ориентира: <...>. Срок аренды установлен по 16 августа 2056 года.

Постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Приморского края» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков и удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Приморского края, содержащихся в государственном кадастре недвижимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:020002:75 определена на основании решения от 13 февраля 2018 года № 25-0-1-115/3001/2018-442/1.

Как следует из выписки Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 15 ноября 2018 года, выданной филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Приморскому краю кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:020002:75 в размере – 14701108 рублей 68 копеек определена по состоянию на 13 февраля 2018 года на основании акта об утверждении кадастровой стоимости от 13 февраля 2018 года № 25-0-1-115/3001/2018-442/1.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2. статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ»).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Так, в обоснование заявленных требований ФИО1 был представлен отчёт об оценке от 3 декабря 2018 года № 163/2018 подготовленный ИП ФИО2, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:020002:75 по состоянию на 13 февраля 2018 года составляет округленно сумму – 8222000 рублей.

В соответствии со статьёй 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Суд, оценивая отчёт об оценке от 3 декабря 2018 года № 163/2018, составленный ИП ФИО2 приходит к выводу о том, что содержащиеся в нём сведения соответствуют действительности и признаёт его достоверным доказательством.

Указанный отчёт выполнен экспертом ФИО2 имеющей необходимое образование, специальность, стаж экспертной работы, отчёт отвечает признакам допустимости доказательств, предусмотренных статьёй 84 КАС РФ, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Так, экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, и по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного земельного участка. Проведён подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в отчёте сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтённых экспертом при расчёте итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости. Также, в отчёте объясняется выбор сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводится обоснование отказа от применения доходного и затратного подходов. В отчёте имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате её подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчёты, но и пояснения к ним, обеспечивающие возможность проверить сделанные выводы и результаты.

Исходя из правил распределения бремени доказывания, учитывая, что административным истцом возложенная на него обязанность по определению рыночной стоимости земельного участка выполнена, а административными ответчиками не доказано, что отчёт об оценке от 3 декабря 2018 года № 163/2018, выполненный ИП ФИО2 имеет недостатки, которые могли повлиять на результаты итоговой величины оцениваемого объекта недвижимости, а также принимая во внимание, что данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, которые действительно могли бы поставить под сомнение достоверность отчёта, отсутствуют, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлялось, суд приходит к выводу о том, что итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:28:020002:75 по состоянию на 13 февраля 2018 года в размере – 8 222 000 рублей, подлежит признанию достоверной, для установления кадастровой стоимости на основании представленного отчёта.

Обращаясь в суд с вышеназванным административным иском, ФИО1 указал на несоответствие определённой в установленном порядке и внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве аренды, его рыночной стоимости, что нашло своё подтверждение при рассмотрении административного дела. Рыночная стоимость спорного земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении его прав, как плательщика арендной платы, размер которой определяется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:28:020002:75 равной его рыночной стоимости в размере – 8 222 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ФИО1 – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:020002:75, площадью 1492 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов; вид разрешённого использования: Объекты розничной торговли; местоположение: <...> (участок находится примерно в 1 м по направлению на север от ориентира. Ориентир – жилой дом, расположенный за пределами участка. Адрес ориентира: <...> равной его рыночной стоимости в размере – 8 222 000 рублей по состоянию на 13 февраля 2018 года.

Датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:28:020002:75 считать 10 апреля 2019 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Приморского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Приморский краевой суд.

Судья Я.А. Римский