Решение № 3А-503/2019 3А-503/2019~М-249/2019 М-249/2019 от 16 мая 2019 г. по делу № 3А-503/2019

дело № 3а-503/19


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 мая 2019 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Онохова Ю.В.,

при секретаре судебного заседания Боеве А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ПАО «Сургутнефтегаз» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости,

установил:

ПАО «Сургутнефтегаз» обратилось в суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> расположенный в <...>, <...>, <...> приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14 декабря 2016 года № 2640 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края» в размере <...> рублей и установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на <...> в размере <...> рублей на основании представленного отчета об оценке от <...><...>, подготовленного <...>

В обоснование исковых требований административный истец указал на правомерное пользование, на основании договора аренды от <...><...>, земельным участком государственной собственности несельскохозяйственного назначения, площадью 136000 кв.м. с кадастровым номером <...> в <...>, <...>, <...>. На основании приказа Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14 декабря 2016 г. № 2640 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края» утверждены результаты государственной кадастровой оценки населенных пунктов на территории Краснодарского края по состоянию на <...>, в том числе кадастровая стоимость данного земельного участка в размере <...> руб. Указывает на несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, что нарушает права административного истца как плательщика аренды, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержала заявленные административные исковые требования, просила суд административный иск удовлетворить в полном объёме и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной заключением специалиста <...>

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки суду не представили.

В силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края Огиди О.М.И. представлен отзыв относительного заявленных административных исковых требований, в котором указывается на недопущении нарушений действующего законодательства, регулирующего основания и порядок проведения государственной кадастровой оценки земель при проведении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в состав которых входит спорный земельный участок; на недоказанность нарушения прав ПАО «Сургутнефтегаз» установлением и размером кадастровой стоимости земельного участка. В силу изложенного просит вынести по делу законное и обоснованного решение.

Представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО2 в отзыве подробно изложена правовая позиция относительно заявленных административных исковых требований. Представитель указывает на то, что установленная судом кадастровая стоимость земельного участка, согласно положениям пункта 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости, статей 16, 17 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости сведений об установлении кадастровой стоимости.

Выслушав объяснение представителя административного истца ФИО1, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, в том числе заключение судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного иска в части.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21 марта 2016 г. № 121 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и за земельные участки, государственная собственность на которые на разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» размер годовой арендной платы при аренде земельных участков определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков, а также на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности».

Согласно пункту 3.6 Постановления Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21 марта 2016 г. № 121 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и за земельные участки, государственная собственность на которые на разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» арендная плата рассчитывается в размере 2,5 процентов от кадастровой стоимости в отношении земельного участка в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 6.1 пункта 6 и пунктом 7 Порядка.

Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку размер арендной платы за пользование земельным участком зависит от величины кадастровой стоимости (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Таким образом, административный истец, являясь арендатором земельного участка, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его действительной рыночной стоимости, поскольку это влияет на размер арендной платы.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 года № 1555-О).

Выбранный административным истцом способ защиты нарушенного права соответствует действующему законодательству, а установление кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной их рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанных объектов, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Согласно абзацам 5 и 6 части 16 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются отчет об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение о соответствии этого отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

Таким образом, при разрешении дел об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Судом установлено, что спорный земельный участок площадью 136 000 кв.м. с кадастровым номером <...> поставлен на государственный кадастровый учет <...>

Согласно договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от <...><...> ПАО «Сургутнефтегаз» является арендатором земельного участка, площадью 136000 кв.м. с кадастровым номером <...>, категория земель: земли населенных пунктов, для строительства и эксплуатации санатория «Нефтяник Сибири» и является его фактическим пользователем.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки земель, кадастровая стоимость указанного земельного участка определена уполномоченным органом на <...> в размере <...> рублей и внесена запись в государственный кадастр недвижимости <...>

Указанная кадастровая стоимость утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14 декабря 2016 г. № 2640 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края» и действует с этой даты до внесения результатов очередной кадастровой оценки.

Достоверность установленной в отношении данного объекта оценки кадастровой стоимости, равно как законность акта об ее утверждении, процедура его принятия и опубликования административным истцом под сомнение на ставится, соответственно предметом рассмотрения по настоящему делу не являлись. Заявитель просит пересмотреть итоговую кадастровую стоимость земельного участка по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости по состоянию на <...> исходя из индивидуального подхода.

Согласно статье 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объекта налогообложения по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как разъяснено в абзаце 8 пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Указанные разъяснения согласуются и с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, подтвердившего возможность арендаторов земельных участков доказывать в суде необоснованность и произвольность отказа органов исполнительной власти от пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости в тех случаях, когда кадастровая стоимость используется для расчета годовой арендной платы (Определение от 1 марта 2011 года № 281-О-О).

В силу заложенного в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понятия стоимости как наиболее вероятной цены, по которой данный объект недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Исходя из понятия кадастровой стоимости, приведенного в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. № 508, под кадастровой стоимостью понимается рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная, как правило, методами массовой оценки.

Таким образом, поскольку Департаментом имущественных отношений Краснодарского края для спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости.

В силу изложенного суд критически относится к заявленному доводу представителя Огиди О.М.И. от недоказанности административным истцом нарушенного права установленной кадастровой стоимостью земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая распространяет свое действие на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка ПАО «Сургутнефтегаз» представило в суд отчет от <...><...>, подготовленного <...><...> согласно которого рыночная стоимость земельного участка по состоянию на <...> составляет <...> рублей.

Рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости земельного участка, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, поскольку Федеральная кадастровая палата до 1 января 2017 года являлась уполномоченным органом по ведению реестра государственного кадастра, суд считает 1 января 2016 года верной датой определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта от <...>.

В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности в целях проверки подготовленного оценщиком отчета на его соответствие законодательству об оценочной деятельности, определением суда от 18 марта 2019 года по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на <...>, проведение которой поручено ООО «Департамент профессиональной оценки».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, отчет об оценке от <...> года, составленный <...>» не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Так, эксперт указал на некорректность применения метода сравнения продаж <...> при расчете рыночной стоимости объекта оценки (земельного участка) без расширения территории исследования за счёт территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением объекта оценки (нарушение п.11б ФСО 7); в ходе исследования отсутствовал анализ фактических предложений к продаже (п. 11 ФСО 7).

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> расположенного в Краснодарском крае, <...>, <...><...> 25 на <...> составляет <...> рублей.

Административный истец выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривал и на повторном экспертном исследовании не настаивал.

Суд учитывает, что эксперт надлежащим образом предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьёй 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка.

В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

Согласно частям 1 - 4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Проанализировав экспертное заключение, в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд считает, что правильность изложенных в нем выводов административным истцом не опровергнута, расценивает его как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которое может быть положено в основу решения.

Суд также находит, что экспертное заключение полностью соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Заключение эксперта не допускает неоднозначного толкования, в нем изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки. Информация об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, подтверждена. Состав и последовательность представленных в заключении материалов, и описание процесса оценки позволяет полностью воспроизвести расчет стоимости. Итоговый результат получен при согласовании результатов применения подходов и проверен применительно к диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка. Расчеты произведены в рамках используемого подхода и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на <...>.

Суд отмечает, что все выводы судебного эксперта сделаны в рамках его профессиональных знаний.

Кроме этого, отчет об оценке, выполненный экспертом-оценщиком <...> являлся предметом проверки судебной экспертизы.

В своем заключении эксперт <...> пришел к обоснованным выводам о допущенных <...> нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки и иные нарушения, которые повлияли на достоверность итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

В силу изложенного, отчет об оценке от <...> года № <...><...>» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, соответственно не может быть положен в основу судебного решения по делу.

Размер рыночной стоимости земельного участка, установленный судом в качестве кадастровой стоимости на основании судебной экспертизы, подготовленной <...> административными ответчиками не оспорен. Вместе с тем, о повторной экспертизе административный истец соответствующих ходатайств не заявил.

Таким образом, суд приходит к выводу о доказанности административным истцом несоответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости в размере <...> рублей, определённой экспертом <...> что затрагивает права и обязанности административного истца, как арендатора данного объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах суд считает административный иск ПАО «Сургутнефтегаз» подлежащим удовлетворению в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенного в Краснодарском крае, <...>, <...>, <...> 25 в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы по состоянию на <...>.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

ПАО «Сургутнефтегаз» обратилось с административным иском в суд <...>, в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> – <...>, в связи с этим датой подачи заявления следует считать дату обращения в комиссию.

Поскольку оспариваемым нормативным правовым актом установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <...> по состоянию на <...>, соответственно установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежит применению с <...>.

Таким образом, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером <...> следует установить кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости с <...> и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ПАО «Сургутнефтегаз» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> расположенного в Краснодарском крае, <...>, <...><...><...> равной его рыночной стоимости в размере <...> (<...> рублей на период с <...> и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки в государственный кадастр недвижимости.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать <...>

Решение суда является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 22 мая 2019 года.

Судья: