Решение № 2-6/2020 2-6/2020(2-855/2019;)~М-560/2019 2-855/2019 М-560/2019 от 27 января 2020 г. по делу № 2-6/2020

Дело № 2-6/2020


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Приозерск Ленинградской области 27 января 2020 года

Приозерский городской суд Ленинградской области в составе председательствующего судьи Соломатиной С. И.,

с участием истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, представителя истцов ФИО1,, ФИО2, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО3, ФИО4 – ФИО9, ответчика ФИО10, представителя ответчика ФИО11 – ФИО12, ответчика ФИО13, представителей ответчика ФИО13 – ФИО18, А., ФИО14, третьих лиц ФИО15, ФИО16, ФИО17,

при секретаре Белинской М. С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6/2020 по иску ФИО1, ФИО5, ФИО2, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО3, ФИО4 к ФИО11, ФИО10, ФИО13 о признании сделки недействительной, истребовании имущества,

установил:

ФИО1, ФИО5, ФИО2, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО3, ФИО4 обратились в суд с иском к ФИО11, ФИО10, ФИО13 о признании недействительным договора №нп1 от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве многоквартирного дома, заключенного между ФИО11 и ФИО10, применении последствий недействительности сделки, а именно о признании нежилого помещения (подвала) в <адрес> в <адрес> общим имуществом в многоквартирном доме.

Требования мотивированы тем, что решением Приозерского городского суда Ленинградской области от 20.07.2016 года на основании договора №нп1 от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве многоквартирного дома за ФИО11 было признано право собственности на нежилое помещение общей площадью 98, 7 кв. м, площадью помещения 89, 7 кв. м, подсобной площадью 4, 4 кв. м, площадью санузла 4, 6 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>. В то же время это помещение является частью подвала многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, относится к общему имуществу в многоквартирном доме и, следовательно, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. При таких обстоятельствах нежилое помещение не может являться предметом сделки как отдельный объект. Собственники помещений в многоквартирном доме решение об отчуждении части подвала не принимали. В настоящее время право собственности на спорное нежилое помещение зарегистрировано за ФИО13 (т. 1, л.д. 4-5, 114).

В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО5, представители истцов ФИО1, ФИО2, ФИО7, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО8 – ФИО9, ФИО9 требования поддержали.

Ответчик ФИО10 с иском не согласен, ссылается на то, что он являлся учредителем и генеральным директором ООО «Карелия», которое осуществляло строительство многоквартирного дома по адресу: <адрес>. Проектом дома было предусмотрено наличие в подвальном помещении спорного объекта. В этом помещении имеются оконные проемы, кладовая и санузел, отдельный вход. Помещение является самостоятельным объектом, поставлено на кадастровый учет. Для обеспечения функциональности жилого дома общее имущество дома (тепловой и водомерные узлы, электрощитовая) расположены в другой половине подвального помещения с отдельным входом. Коммуникации дома в спорном помещении проходят транзитом. В договорах о долевом строительстве, заключенных с истцами, отсутствует условие, ставящее стоимость квадратного метра в квартирах в зависимость от общей площади нежилых помещений и мест общего пользования. Право собственности на помещение за ФИО11 признано решением суда, которое в установленном порядке не оспорено. Права и законные интересы истцов не нарушены. Истцами избран неверный способ защиты права (т. 2, л.д. 99, т. 3, л.д. 79, 182-185).

Представители ответчика ФИО13 – ФИО18, ФИО14 просят в иске отказать, ссылаясь на недоказанность обстоятельства того, что спорное помещение является общим имуществом в многоквартирном доме. Полагают, что материалами дела подтверждается образование помещения в качестве индивидуально-определенного объекта, до передачи истцам жилых помещений по договорам долевого участия в строительстве. Право собственности на спорный объект за ФИО11 признано вступившим в законную силу решением суда. Следовательно, ФИО11 вправе распоряжаться нежилым помещением по своему усмотрению. ФИО13 при приобретении этого помещения полагалась на данные из государственного реестра недвижимости, является добросовестным приобретателем. Факт нахождения нежилого помещения в ее собственности права и законные интересы истцов не нарушает. Ответчик не чинит истцам препятствия в доступе к коммуникациям дома, которые проходят через нежилое помещение. Кроме этого истцы могут обратиться к ответчику с требованием об установлении сервитута. Также представители ответчика просят применить к требованиям истцов срок исковой давности (т. 3, л.д. 201-203).

Представитель ответчика ФИО11 – ФИО12, в возражении на иск указывает, что ответчик заключил с ООО «Карелия» договор долевого участия в строительстве, произвел оплату по договору. В соответствии с условиями договора ему было передано спорное нежилое помещение. На протяжении длительного времени он владел помещением, но не имел возможности оформить на него право собственности в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного между ООО «Карелия» и администрацией муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области. Кроме этого со стороны ответчика заявлено о применении к требованиям истцов срока исковой давности (т. 2, л.д. 139-140).

Истцы ФИО6, ФИО7, ФИО8, третьи лица ФИО19, ФИО20, представители третьих лиц Управления Росреестра по Ленинградской области, администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились; в соответствии с ч.ч. 3, 4 ст. 167 ГПК РФ суд рассматривает дело в их отсутствие (т. 3, л.д. 156, 157, 158, 162, 163, 165, 166).

Заслушав участников процесса, исследовав доказательства, суд приходит к следующему.

Решением Приозерского городского суда Ленинградской области от 20.06.2016 года по делу № 2-1210/2016, вступившим в законную силу 26.08.2016 года, удовлетворен иск ФИО11 к ООО «Карелия» о признании права собственности на нежилое помещение. За ФИО11 признано право собственности на нежилое помещение общей площадью 98, 7 кв. м, площадью помещения 89, 7 кв. м, подсобной площадью 4, 4 кв. м, площадью санузла 4, 6 кв. м, расположенное по адресу: <адрес> (т. 3, л.д. 223-226).

ФИО11 был представлен договор №нп1 долевого участия в строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ООО «Карелия» в лице генерального директора ФИО10, в соответствии с которым застройщик, действующий на основании разрешения на строительство, выданного администрацией муниципального образования Приозерское городское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район <адрес> № RU № от ДД.ММ.ГГГГ, договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка под комплексное освоение в целях жилищного строительства, осуществляет строительство трехэтажного двенадцатиквартирного жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>. Участник долевого строительства принимает долевое участие в строительстве объекта путем оплаты стоимости нежилого помещения общей площадью 98, 7 кв. м, расположенного в цокольном этаже, в строительных осях В-Г-Д, 1-3-5-7-9, строительный номер помещения 1, а застройщик обязуется по окончании строительства и сдачи объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства указанное помещение с характеристиками: общая площадь помещения - 98, 7 кв. м, площадью помещения 89, 7 кв. м, площадь подсобная 4, 4 кв. м, площадью санузла 4, 6 кв. м. Также были представлены акт приема-передачи помещения от ДД.ММ.ГГГГ, квитанции о внесении платы по договору долевого участия в строительстве (т. 3, л.д. 218-219, 220, 221).

В соответствии с кадастровым паспортом помещения ДД.ММ.ГГГГ в кадастр недвижимости внесены сведения об объекте недвижимости – нежилом помещении с кадастровым номером № общей площадью 98,7 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, пом. II (т. 1, л.д. 75-76).

На основании решения Приозерского городского суда Ленинградской области от 20.06.2016 года по делу № 2-1210/2016 в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 17.01.2017 года внесена запись о праве собственности ФИО11 на указанное нежилое помещение (запись регистрации №).

На основании договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО11 и ФИО13, в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ внесена запись о регистрации права собственности на спорное нежилое помещение за ФИО13 (запись регистрации №) (т. 1, л.д. 69-85, т. 3, л.д. 236-237, 239-242, 243).

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно ч.ч. 2, 3, 4 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии с пп. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года № 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

По гражданскому делу была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, с целью определения является ли спорное нежилое помещение с кадастровым номером № подвалом, в котором имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (техническим подвалом).

В соответствии с заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ ФБУ «Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации на момент осмотра стены и потолок в нежилом помещении с кадастровым номером № зашиты гипсокартоном. Так как вскрытие конструкций стен и потолка произведено не было, обследование конструкций, скрытых гипсокартоном, произведено через проемы под ревизионные люки. Также произведено обследование <адрес>, расположенной на первом этаже над частью спорного нежилого помещения.

По результатам осмотра определено, что в нежилом помещении с кадастровым номером № проходят:

- разводящие трубопроводы, к которым подключены стояки отопления с запорной арматурой, обслуживающие вышерасположенные помещения квартир дома;

- разводящие трубопроводы, к которым подключены стояки водоснабжения с запорной арматурой, обслуживающие вышерасположенные помещения квартир дома;

- отводной трубопровод от стояков внутридомовой системы канализации, обслуживающий вышерасположенные помещения квартир дома.

То есть, установлено, что в спорном нежилом помещении расположены санитарно-технические трубопроводы систем отопления, водоснабжения, канализации, к которым требуется беспрепятственный доступ, имеется необходимость в использовании данных инженерных систем и их техническом обслуживании для нужд других помещений в доме. Инженерные коммуникации в помещении с кадастровым номером № обслуживают более одной квартиры. Помещение носит вспомогательный характер.

Также по результатам осмотра определено, что проем между помещениями подвала заделан блоками ячеистого бетона. Определить время проведения работ по изоляции помещения не представляется возможным. В техническом паспорте на жилой дом по адресу: <адрес>, составленном по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, имеется план подвала, из которого следует, что изолированных помещений в подвале нет. Согласно кадастровому паспорту, составленному по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в подвале произведен выдел его части в отдельное помещение, проема между помещениями подвала не имеется (т. 2, л.д. 21-33).

Сторона ответчиков полагает, что заключение судебной строительно-технической экспертизы не может быть принято в качестве доказательства, поскольку экспертиза проведена экспертом, не обладающим необходимой квалификацией, при проведении экспертизы эксперт использовал нормативную литературу, не относящуюся к строительству и эксплуатации жилых зданий, выводы эксперта являются недостоверными.

В связи с этим стороной заявлено ходатайство о проведении судебной комиссионной строительно-технической экспертизы (т. 3, л.д. 107-112, т. 4, л.д. 29-30). В обоснование ходатайства представлено заключение специалиста (рецензия) № от ДД.ММ.ГГГГ на заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором экспертное заключение подвергается критике. При этом согласно заключению рецензентом натурный осмотр нежилого помещения с кадастровым номером № не осуществлялся (т. 3, л.д. 113-138).

В соответствии со ст. 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (ч. 1). В связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам (ч. 2). В определении суда о назначении дополнительной или повторной экспертизы должны быть изложены мотивы несогласия суда с ранее данным заключением эксперта или экспертов (ч. 3).

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ч. 1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч. 2). Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 3).

Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда (ч. 3 ст. 86 ГПК РФ).

Судебная строительно-техническая экспертиза проведена экспертом ФБУ Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации <данные изъяты>., имеющей высшее техническое образование, квалификацию инженера по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», квалификацию судебного эксперта по специальности 16.1. «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», имеет стаж работы по экспертной специальности 16.1 - с 2014 года. Согласно протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ заседания экспертно-квалификационной комиссии ФБУ Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы <данные изъяты>. аттестована на право самостоятельного производства судебной строительно-технической экспертизы по специальности 16.1. Экспертом перед проведением экспертизы дана подписка о том, что она предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ (т. 3, л.д. 21, 172-179).

В судебном заседании эксперт <данные изъяты>. показала, что при осмотре спорного помещения с кадастровым номером № ею было установлено, что в нем расположены санитарно-технические трубопроводы систем отопления, водоснабжения, канализации, к которым требуется беспрепятственный доступ, имеется необходимость в использовании данных инженерных систем и их техническом обслуживании для нужд других помещений в доме; инженерные коммуникации в помещении обслуживают более одной квартиры; помещение носит вспомогательный характер.

Выводы эксперта на поставленные вопросы являются полными и ясными, какие-либо противоречия в заключении эксперта отсутствуют.

С учетом изложенного суд не усматривает оснований для назначения дополнительной, повторной экспертизы, а также комиссионной строительно-технической экспертизы по ходатайству стороны ответчиков и оценивает заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ по правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ.

Оценив представленные доказательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что спорное помещение является часть технического подвала.

Так, доводы стороны ответчиков о том, что строительство нежилого помещения в подвале было предусмотрено проектной документацией на двенадцатиквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, не подтверждены.

Из ответа отдела по архитектуре Управления по градостроительству, землепользованию и муниципальному имуществу администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области следует, что проектная документация на указанный дом в реестре архива не значится, что обусловлено тем, что разрешение на строительство дома выдавалось администрацией муниципального образования Приозерское городское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области, при реорганизации администрации городского поселения документация в отдел по архитектуре не была передана (т. 2, л.д. 145).

Договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома в ЕГРН не регистрировались (т. 2, л.д. 77, 78).

Администрацией муниципального образования Приозерское городское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район <адрес> ООО «Карелия» ДД.ММ.ГГГГ было выдано разрешение № RU № на строительство трехэтажного 12-квартирного дома жилого дома (т. 2, л.д. 147).

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № № от ДД.ММ.ГГГГ администрация муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области разрешила ООО «Карелия» ввод в эксплуатацию построенного 12-ти квартирного жилого дома общей площадью фактической 814,7 кв. м (по проекту 855,35 кв. м); количество этажей – 3 (т. 1, л.д. 14).

В соответствии с техническим паспортом, составленным по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ жилой <адрес> года постройки, расположенный по адресу: <адрес>, имеет 3 надземных этажа, 1 подземный; состоит из 12 квартир и подвала; общая площадь <адрес>, 7 кв. м (площадь квартир 541, 4 кв. м, площадь балконов 18,6 кв. м, уборочная площадь лестничных клеток 62, 4 кв. м, площадь подвала 192, 3 кв. м). Подвал состоит их двух помещений площадью 98,7 кв. м и 93, 6 кв. м. Согласно поэтажному плану, в подвале изолированные помещения отсутствуют (т. 1, л.д. 6-13).

Согласно кадастровому паспорту помещения от ДД.ММ.ГГГГ, представленному ответчиком ФИО10, помещение общей площадью 98, 7 кв. м по адресу: <адрес>, лит.А, II является изолированным (т. 2, л.д. 143-144).

При этом в деле правоустанавливающих документов на нежилое помещение с кадастровым номером № имеется кадастровый паспорт помещения от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в кадастр недвижимости сведения о нежилом помещении внесены ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с планом спорное помещение изолированным не является. Кадастровый паспорт с решением суда от 20.06.2016 года по делу № 2-1210/2016 для регистрации права собственности ФИО11 представил его представитель ФИО12 (т. 1, л.д. 69-70, 71-74, 75-76).

Кроме этого ответчик ФИО10 к отзыву на иск приложил план коммуникаций подвала многоквартирного дома по адресу: <адрес>, полученный в ООО «Партнер СВ» и заверенный генеральным директором общества ФИО11 (ответчиком по настоящему делу). В плане все помещения в подвале, в том числе спорное, обозначены как техническое подполье (т. 3, л.д. 182-185, 196, 199).

Истец ФИО1 пояснил, что он как старший по дому имел доступ в подвал; до июля 2017 года во все помещения подвала, включая спорное, был свободный доступ. Затем проем в спорное помещение был заделан, в помещении стали проводиться ремонтные работы.

В соответствии с договором управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ управление многоквартирным домом по адресу: <адрес> осуществляет ООО «Партнер-СВ» (т. 1, л.д. 22-29).

Согласно объяснениям истца ФИО5 ответчик ФИО11 присутствовал на общих собраниях собственников помещений многоквартирного дома как руководитель управляющей компании ООО «Партнер-СВ», однако никогда не участвовал в собрании в качестве собственника нежилого помещения.

Из копии протокола № от ДД.ММ.ГГГГ годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> следует, что общая площадь помещений в доме составляет 541, 4 кв. м (что соответствует только площади квартир, указанной в техническом паспорте на дом); на собрании присутствовал ответчик ФИО11 в качестве генерального директора управляющей компании ООО «Партнер-СВ». В указанном протоколе отсутствуют сведения о спорном нежилом помещении и собственнике этого помещения (т. 3, л.д. 75-78).

Стороной ответчика данный факт не опровергнут; на запрос суда ООО «Партнер-СВ» представлен ответ, согласно которому протоколы общих собраний собственников помещений дома за период с 2015 года по 2017 год в управляющей организации не сохранились (т. 3, л.д. 103).

В соответствии с п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ в редакции Федерального закона от 04.06.2011 года № 123-ФЗ (изменения вступили в силу с 17.06.2011 года) обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, возникает с момента такой передачи.

Согласно данным АО «ЕИРЦ ЛО» лицевой счет в отношении спорного нежилого помещения был открыт только с 2017 года, в то время как собственникам жилых помещений в доме по адресу: <адрес>, заключившим договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома с ООО «Карелия», лицевые счета открыты с декабря 2014 года (т. 3, л.д. 232, 235, 236-237, 238, 239-242, 243, т. 4, л.д. 1-25).

Таким образом, исходя из анализа имеющихся доказательств, суд приходит к выводу, что в подвале многоквартирного дома по адресу: <адрес> отсутствовало обособленное нежилое помещение общей площадью 98, 7 кв. м. Спорное помещение является общим имуществом в многоквартирном доме.

Доводы стороны ответчика о том, что в договорах долевого участия в строительстве не указано общее имущество, не могут быть приняты во внимание, поскольку Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в редакции действующей на день заключения договоров, в качестве условий, подлежащих обязательному согласованию, не было предусмотрено указание на наличие общего имущества в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 4 Федерального закона).

В соответствии с ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В соответствии с положениями приведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорционально общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Следовательно, право собственности на общее имущество не может быть отчуждено, поскольку тем самым будут нарушены права собственников жилых помещений в этом доме.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Отчуждение чужой вещи является ничтожной сделкой, поскольку такая сделка противоречит закону и нарушает права третьего лица (п.п. 1, 2 ст. 209, п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Учитывая, что возникшее в силу закона право собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество не прекращалось, договор №нп1 долевого участия в строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Карелия» и ФИО11, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 98, 7 кв. м (площадь помещения 89,7 кв. м, площадь подсобная 4,4 кв. м, площадь санузла 4,6 кв. м), расположенное в цокольном этаже, в строительных осях В-Г-Д, 1-3-5-7-9, строительный номер помещения – 1, является ничтожным, не влечет правовых последствий и не порождает прав на спорное помещение.

Вывод суда, сделанный в решении от 20.06.2016 года по делу № 2-1210/2016, о том, что указанное помещение могла быть предметом договора, что повлекло признание за ФИО11 права собственности на спорное жилое помещение, не является преюдициальным по настоящему делу.

Согласно разъяснениям, данным в абз. 4 п. 9 постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 года № 23 «О судебном решении», исходя из смысла части 4 статьи 13, частей 2 и 3 статьи 61, части 2 статьи 209 ГПК РФ лица, не участвовавшие в деле, по которому судом общей юрисдикции или арбитражным судом вынесено соответствующее судебное постановление, вправе при рассмотрении другого гражданского дела с их участием оспаривать обстоятельства, установленные этими судебными актами. В указанном случае суд выносит решение на основе исследованных в судебном заседании доказательств.

В п. п. 34, 35, 36 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" дано разъяснение, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ.

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Учитывая, что истцам на праве общей долевой собственности в силу закона принадлежит общее имущество в многоквартирном доме, спорное нежилое помещение входит в состав указанного имущества, истцы в соответствии со ст. 301 ГК РФ вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствии с абз. 3 п. 6 ст. 8.1. ГК РФ приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Факт того, что ответчик ФИО13, за которой на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО11, зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, является добросовестным приобретателем, не оспаривается.

Согласно разъяснениям, данным в п. 39 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Судом установлено, что истцы не передавали во владение иным лицам общее имущество в многоквартирном доме.

При таких обстоятельствах, учитывая, что спорное имущество выбыло из владения истцов помимо их воли, нежилое помещение с кадастровым номером № подлежит истребованию из владения ответчика ФИО13 независимо от ее добросовестности.

ФИО13 в соответствии со ст. 461 ГК РФ вправе обратиться в суд с требованием к продавцу о возмещении убытков, причиненных изъятием имущества по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи (п. 43 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Стороной ответчиков заявлено о применении по требованиям истцов срока исковой давности.

Сторона истцов считает, что срок исковой давности не пропущен.

Исследовав доказательства, суд приходит к выводу о необоснованности заявления ответчиков.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (п. 1 ст. 196 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Истцы не указаны стороной договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ФИО11 должно быть передано в собственность спорное нежилое помещение. Также истцы не были привлечены к участию в деле по иску ФИО11 к ООО «Карелия» о признании права собственности на указанное нежилое помещение.

Об отчуждении части технического подвала истцам могло стать известно только путем получения сведений о зарегистрированных правах на спорный объект из Единого государственного реестра недвижимости в соответствии со ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Как следует из материалов дела, право собственности ФИО11 на нежилое помещение с кадастровым номером № было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, истцы обратились в суд за защитой нарушенного права ДД.ММ.ГГГГ, то есть в пределах трехлетнего срока (т. 1, 4-5, т. 3, л.д. 243).

С учетом изложенного суд:

признает недействительным договор №нп1 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Карелия» и ФИО11, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 98, 7 кв. м (площадь помещения 89,7 кв. м, площадь подсобная 4,4 кв. м, площадь санузла 4,6 кв. м), расположенное в цокольном этаже, в строительных осях В-Г-Д, 1-3-5-7-9, строительный номер помещения – 1;

истребует из владения ФИО13 нежилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 98,7 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, с передачей указанного нежилого помещения в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Исходя из характера правоотношений по настоящему делу, влекущих правовые последствия для сторон, настоящее решение является основанием для:

исключения из ЕГРН сведений о праве собственности ФИО13 на нежилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 98,7 кв. м, расположенное по адресу: <адрес> (запись регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ);

исключения из ЕГРН сведений о нежилом помещении с кадастровым номером № общей площадью 98,7 кв. м, расположенном по адресу: <адрес> (дата присвоения кадастрового номера ДД.ММ.ГГГГ).

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

удовлетворить иск ФИО1, ФИО5, ФИО2, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО3, ФИО4 к ФИО11, ФИО10, ФИО13 о признании сделки недействительной, истребовании имущества.

Признать недействительным договор №нп1 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Карелия» и ФИО11, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 98, 7 кв. м (площадь помещения 89,7 кв. м, площадь подсобная 4,4 кв. м, площадь санузла 4,6 кв. м), расположенное в цокольном этаже, в строительных осях В-Г-Д, 1-3-5-7-9, строительный номер помещения – 1.

Истребовать из владения ФИО13 нежилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 98,7 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, с передачей указанного нежилого помещения в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Исключить из ЕГРН сведения о праве собственности ФИО13, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес><адрес> на нежилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 98,7 кв. м, расположенное по адресу: <адрес> (запись регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ).

Исключить из ЕГРН сведения о нежилом помещении с кадастровым номером № общей площадью 98,7 кв. м, расположенном по адресу: <адрес> (дата присвоения кадастрового номера ДД.ММ.ГГГГ).

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд через Приозерский городской суд Ленинградской области в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий:

Мотивированное решение составлено 3 февраля 2020 года.

Дело № 2-6/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Приозерск Ленинградской области 27 января 2020 года

Приозерский городской суд Ленинградской области в составе председательствующего судьи Соломатиной С. И.,

с участием истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, представителя истцов ФИО1,, ФИО2, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО3, ФИО4 – ФИО9, ответчика ФИО10, представителя ответчика ФИО11 – ФИО12, ответчика ФИО13, представителей ответчика ФИО13 – ФИО18, А., ФИО14, третьих лиц ФИО15, ФИО16, ФИО17,

при секретаре Белинской М. С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6/2020 по иску ФИО1, ФИО5, ФИО2, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО3, ФИО4 к ФИО11, ФИО10, ФИО13 о признании сделки недействительной, истребовании имущества,

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

удовлетворить иск ФИО1, ФИО5, ФИО2, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО3, ФИО4 к ФИО11, ФИО10, ФИО13 о признании сделки недействительной, истребовании имущества.

Признать недействительным договор №нп1 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Карелия» и ФИО11, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 98, 7 кв. м (площадь помещения 89,7 кв. м, площадь подсобная 4,4 кв. м, площадь санузла 4,6 кв. м), расположенное в цокольном этаже, в строительных осях В-Г-Д, 1-3-5-7-9, строительный номер помещения – 1.

Истребовать из владения ФИО13 нежилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 98,7 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, с передачей указанного нежилого помещения в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Исключить из ЕГРН сведения о праве собственности ФИО13, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес><адрес> на нежилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 98,7 кв. м, расположенное по адресу: <адрес> (запись регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ).

Исключить из ЕГРН сведения о нежилом помещении с кадастровым номером № общей площадью 98,7 кв. м, расположенном по адресу: <адрес> (дата присвоения кадастрового номера ДД.ММ.ГГГГ).

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд через Приозерский городской суд Ленинградской области в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: