Решение № 2-3612/2024 2-3612/2024~М-2411/2024 М-2411/2024 от 3 октября 2024 г. по делу № 2-3612/2024

УИД: 59RS0004-01-2024-005818-98

Дело № 2-3612/2024


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 октября 2024 года город Пермь

Ленинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Чикулаевой И.Б.,

при секретаре судебного заседания Ветелиной О.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску ПСА к администрации г. Перми о взыскании возмещения за аварийное нежилое помещение,

установил:

ПСА, с учетом уточнения исковых требований, обратилась с иском к муниципальному образованию город Пермь в лице администрации г. Перми о взыскании выкупной стоимости за нежилое помещение, общей площадью 67,5 кв.м, расположенное по адресу: <Адрес>, 1 этаж, кадастровый №, в размере 7 084 000 руб.; прекращении права собственности на указанное нежилое помещение; взыскании судебных расходов по оплате услуг эксперта - 20 000 руб., по оплате государственной пошлины. В обоснование требований указала, что ей на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежит нежилое помещение, общей площадью 67,5 кв.м, расположенное по адресу: <Адрес>, 1 этаж. Государственная регистрация права собственности произведена ДД.ММ.ГГГГ. Многоквартирный жилой <Адрес>, в котором расположено нежилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу.

Истец, представитель истца в судебное заседание не явились, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель ответчика в суд не явилась, направила письменный отзыв, в котором не выразила мнение по заявленным требованиям. Указала, что предметом спора является нежилое помещение. Распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ урегулирован вопрос изъятия нежилых помещений в многоквартирном <Адрес>. Срок оплаты судебной экспертизы установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО «Оценка-Консалтинг», изучен. Намерения о проведении повторной судебной экспертизы отсутствуют.

Представитель Управления жилищных отношений администрации г. Перми в суд не явилась, направила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, в котором поддержала позицию администрации г. Перми.

Оценив доводы искового заявления, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Положениями части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Из части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.

Согласно разъяснениям, имеющимся в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении жилищного кодекса Российской Федерации» судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

На основании вышеприведенных положений жилищного законодательства, суд приходит к выводу, что при признании многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу, изъятию подлежат не только жилые помещения, но и нежилые помещения, поскольку их самостоятельное использование становится невозможным, и в данном случае положения статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации подлежат применению к возникшим правоотношениям между истцами и органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Так, в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, при изъятии под таким домом земельного участка для муниципальных нужд, изъятию также подлежат и нежилые помещения, расположенные в указанном доме, с выплатой возмещения в пользу их правообладателей органами местного самоуправления.

В судебном заседании установлены следующие обстоятельства.

Истцу на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежит нежилое помещение, общей площадью 67,5 кв.м, расположенное по адресу: <Адрес>, 1 этаж. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 58-61, 76-80).

ДД.ММ.ГГГГ заключением межведомственной комиссии № выявлены основания для признания многоквартирного <Адрес> в <Адрес> аварийным и подлежащим сносу (том 1 л.д. 145).

ДД.ММ.ГГГГ распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации г. Перми многоквартирный <Адрес> в <Адрес> признан аварийным и подлежащим сносу (том 1 л.д. 119).

ДД.ММ.ГГГГ распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации г. Перми изъят для муниципальных нужд города Перми земельный участок, расположенный под многоквартирными жилым домом, признанным аварийным и подлежащим сносу, с кадастровым номером № площадью 4124,91 кв.м, по <Адрес> (том 1 л.д. 143).

Из справки ГБУ Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от ДД.ММ.ГГГГ следует о проведении капитального ремонта многоквартирного <Адрес> в <Адрес> отсутствуют. В архиве отсутствуют сведения о приватизации жилых помещений до ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 85 оборот).

Согласно сведениям, представленным управлением жилищных отношений администрации г. Перми, первый договор безвозмездной передачи жилого помещения в собственность граждан по <Адрес> заключен ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 136).

Согласно копии технического паспорта на домовладение, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <Адрес>, 1957 года постройки. Сведения о капитальном ремонте отсутствуют (том 1 л.д. 86-111).

Из письма департамента жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что на момент включения в Региональную программу износ многоквартирного дома составлял 25%, на дату первой приватизации нуждался в проведении и капитального ремонта крыши, фасада и фундамента. Информация о выполнении работ по капитальному ремонту в многоквартирном доме отсутствует, вследствие того, что капитальный ремонт данного многоквартирного дома не проводился (том 1 л.д. 121).

Соглашение об изъятии нежилого помещения с истцом не заключено.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что дом признан аварийным и подлежащим сносу в 2019 году, органами местного самоуправления процедура, предусмотренная положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, соблюдена, земельный участок под многоквартирным домом изъят в 2023 году, однако равноценное возмещение собственнику нежилого помещения до сих пор не выплачено.

Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт также подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании следующего.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником нежилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При разрешении исковых требований о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт юридически значимым обстоятельством по делу является установление того, нуждался ли многоквартирный дом в проведении капитального ремонта на дату первой приватизации жилого помещения в указанном доме, и произошло ли снижение уровня надежности здания вследствие невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта, а также объем работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Возложение обязанности по капитальному ремонту многоквартирного дома в полном объеме на бывшего наймодателя, то есть орган местного самоуправления, возможно только в том случае, если к моменту приватизации первой квартиры в многоквартирном доме данный дом уже требовал проведения капитального ремонта.

Из заключения эксперта ООО «Оценка-Консалтинг» №, следует, что жилой дом по адресу: <Адрес>, в котором расположено изымаемое нежилое помещение, 1957 года постройки, в котором расположено изымаемое жилое помещение, относится к II группе, общим сроком службы 100 лет. Физический износ многоквартирного дома на дату первой приватизации составил 49%, при котором требуется немедленный капитальный ремонт (реконструкция) всего здания с восстановлением фундаментов, стен и полной заменой крыши, перекрытий и перегородок, полов. Сведения о проведении капитального ремонта за весь период эксплуатации здания отсутствуют. Эксперт пришел к выводу, что многоквартирный дом по состоянию на дату первой приватизации жилого помещения – ДД.ММ.ГГГГ нуждался в проведении комплексного капитального ремонта. Расчет стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт экспертом произведен на дату первой приватизации по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, с учетом индексации. При определении затрат использованы удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен на 1969 год, 1984 год, 1991 год на единицу площади, а также система индексов изменения стоимости строительства для перерасчета этих показателей в текущий уровень цен на дату оценки. Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт определена с учетом положений статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, имеющимися в материалах дела доказательствами подтверждается факт необходимости проведения капитального ремонта в многоквартирном доме в период его эксплуатации и отсутствие такого ремонта.

Ответчиком доказательств отсутствия необходимости проведения капитального ремонта на дату первой приватизации в доме не представлено, доказательств того, что капитальный ремонт в доме проводился, также не представлено.

Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома способствовало разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственникам право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что исковые требования о взыскании возмещения за нежилое помещение, общей площадью 67,5 кв.м по адресу: <Адрес>, с учетом убытков, возникающих у собственника при изъятии помещения, подлежат удовлетворению.

В подтверждение размера возмещения истцом представлен отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО «СОЮЗ-Консалтинг», согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 67,5 кв.м, по адресу: <Адрес>, составляет 6 818 000 руб., убытки, причиненные собственнику нежилого помещения при его изъятии – 177 222 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 651 294 руб. (том 1 л.д. 14-57).

Членом ассоциации «СОО «Экспертный совет» ШАЮ дано положительное заключение на отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО «СОЮЗ-Консалтинг» (том 1 л.д. 68-75).

Определением Ленинского районного суда <Адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Оценка-Консалтинг» (том 1 л.д. 189-191).

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Оценка-Консалтинг», рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 67,5 кв.м, по адресу: <Адрес>, составляет 6 408 000 руб., убытки, причиненные собственнику нежилого помещения при его изъятии – 86 000 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 590 000 руб. (том 1 л.д. 196-250, том 2 л.д. 1-105).

При разрешении вопроса о размере возмещения суд полагает необходимым принять за основу отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО «Оценка-Консалтинг», поскольку отчет является наиболее актуальным, с учетом изменений, которые происходят в стоимости нежилых помещений, определены все параметры, предусмотренные частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом рыночная стоимость одного квадратного метра нежилой площади, определенного заключением, составляет 109 206 руб., что является не завышенным/заниженным относительно стоимости одного квадратного метра в пределах муниципального образования <Адрес> с учетом местонахождения объекта оценки (3,2 зоны престижности). Расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт произведен на дату первой приватизации, с учетом положений статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации и индексации суммы на дату производства экспертизы.

Сторонами возражения относительно выводов заключения с приложением доказательств не представлены.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию возмещение за нежилое помещение, общей площадью 67,5 кв.м, по адресу: <Адрес>, 1 этаж, с учетом убытков, причиняемых изъятием нежилого помещения, в том числе компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, всего в размере 7 084 000 руб.

По решению суда фактически производится изъятие нежилого помещения, поскольку взыскание с ответчика в пользу истца возмещения за нежилое помещение влечет прекращение права собственности истца на это нежилое помещение и возникновение права собственности муниципального образования «Город Пермь» на данное нежилое помещение после выплаты ответчиком истцу за это нежилое помещение указанной суммы возмещения, решение суда будет являться основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.

Разрешая требования истца о взыскании судебных расходов, суд приходит к следующему.

В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

ПСА понесены расходы по оплате работ ООО «СОЮЗ-Консалтинг» по оценке рыночной стоимости имущества в размере 20 000 руб., что подтверждается договором № на проведение оценки от ДД.ММ.ГГГГ, актом приема-передачи работ от ДД.ММ.ГГГГ, отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ, представленными в материалы дела (том 1 л.д. 11-12, 14-57).

Указанный отчет приложен истцом к исковому заявлению для подтверждения размера и обоснованности заявленных исковых требований, в связи с чем понесенные ПСА расходы по оплате услуг по оценке подлежат возмещению за счет администрации г. Перми.

Истцом при подаче искового заявления понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 43 326 руб. Факт уплаты государственной пошлины подтвержден чеком по операции от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 8).

Поскольку требования о взыскании возмещения за аварийное нежилое помещение относятся к требованиям имущественного характера, не подлежащего оценке, так как связаны с защитой прав собственника при признании многоквартирного дома аварийным, то оплата государственной пошлины должна производиться в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации в размере 300 руб.

Таким образом, с администрации г. Перми в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

взыскать с муниципального образования «город Пермь» в лице администрации города Перми (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ПСА (<данные изъяты>) выкупную цену в размере 7 084 000 руб. за нежилое помещение общей площадью 67,5 кв.м, по адресу: <Адрес>, 1 этаж, с учетом доли общего имущества включая земельный участок, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, убытков, расходы по оплате услуг оценщика – 20 000 руб., по оплате государственной пошлины – 300 руб.

Решение суда после выплаты возмещения является основанием для прекращения права собственности ПСА (<данные изъяты>) на нежилое помещение общей площадью 67,5 кв.м, по адресу: <Адрес>, 1 этаж, и возникновения права муниципальной собственности.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

(мотивированное решение изготовлено 17.10.2024)

Председательствующий - подпись - И.Б. Чикулаева

Копия верна

Судья И.Б. Чикулаева