Апелляционное определение № 33-4347/2026 от 20 апреля 2026 г.

Судья Уркаев О.О. Дело № 33-4347/2026

№ 2-152(1)/2026

64RS0034-01-2025-002113-08


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 апреля 2026 г. г. Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Песковой Ж.А.,

судей Шайгузовой Р.И., Палагина Д.Н.,

при помощнике судьи Протасове Г.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования «Город Саратов» к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка по апелляционной жалобе администрации муниципального образования «Город Саратов» на решение Саратовского районного суда Саратовской области от 14 января 2026 г., которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Шайгузовой Р.И., обсудив доводы апелляционной жалобы, поступивших возражений, судебная коллегия

установила:

администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась с иском к индивидуальному предпринимателю (далее - ИП) ФИО1 о расторжении договора № от 29 октября 2021 г. аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, на расстоянии 2,7 км юго-западнее р.п. <адрес>.

В обоснование заявленных требований указано, что на основании вышеуказанного договора ИП ФИО1 предоставлен земельный участок с кадастровым номером № площадью 200000 кв.м (20 га), расположенный по адресу: <адрес>, на расстоянии 2,7 км юго-западнее р.п. <адрес>, для дачного строительства сроком на 49 лет по 16 марта 2060 г.

Ссылаясь на то, что земельный участок не используется для целей, предусмотренных договором аренды, не огорожен, свободен от строений, доступ к нему не ограничен, на земельном участке произрастает древесно-кустарниковая растительность и естественный травостой, орган местного самоуправления полагал, что имеются основания для расторжения договора аренды.

В ходе рассмотрения дела установлено, что на основании договора замены стороны в обязательстве арендатором спорного земельного участка является ФИО2, привлеченный к участию в деле в качестве соответчика.

Решением Саратовского районного суда Саратовской области от 14 января 2026 г. с учетом определения от 2 марта 2026 г. об исправлении описки в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, администрация муниципального образования «Город Саратов» подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Ссылаясь на обстоятельства, аналогичные изложенным в исковом заявлении, автор жалобы указывает на нарушение судом первой инстанции норм материального права, несоответствие выводов суда установленным по делу обстоятельствам. Указывает на то, что ответчик не использовал земельный участок в соответствии в его целевым назначением в течение 3 лет, что влечет расторжение договора аренды.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, контрольно-счетная палата муниципального образования «Город Саратов» полагает жалобу истца подлежащей удовлетворению.

Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел - судебное делопроизводство).

Лица, участвующие в деле, извещенные о месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили. В соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статьями 7, 42 ЗК РФ предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (ст. 46 ЗК РФ).

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Согласно позиции Конституционного суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 27 января 2022 г. № 90-О и от 30 сентября 2019 г.№ 2485-О, предусмотренный абзацем шестым пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ трехлетний срок для начала использования земельного участка в указанных целях не может рассматриваться как необоснованный, что предопределяет возможность введения данного законодательного требования в отношении заключенных до его вступления в силу долгосрочных договоров аренды, призванных изначально обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием. В то же время неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором.

Как следует из разъяснений, данных в п. 23 постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Аналогичные разъяснения также содержатся в пункте 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 ноября 2025 г.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании постановления администрации Саратовского муниципального района Саратовской области от 10 марта 2011 г. № № ФИО7 без проведения торгов предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок площадью 20 га с кадастровым номером № расположенный на расстоянии 2,7 км юго-западнее р.п. <адрес><адрес> с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования».

16 марта 2011 г. между органом местного самоуправления и ФИО7 заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка №, по условиям которого размер арендной платы определен в размере 936 руб. в год (46,8 руб. за 1 га).

Постановлением администрации Саратовского муниципального района Саратовской области от 16 сентября 2011 г. № 2653 на основании заявления ФИО7 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № «для сельскохозяйственного использования» изменен на «для дачного строительства», что отражено в дополнительном соглашении от 23 июля 2012 г. к договору аренды.

В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 12 февраля 2013 г. ФИО7 передал права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № ФИО8, которая на основании договора замены стороны в обязательстве от 3 ноября 2020 г. передала права и обязанности арендатора по указанному договору аренды земельного участка ФИО1

Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 4 мая 2021 г. № 1107 утверждена схема расположения 199 земельных участков с кадастровыми номерами в диапазоне от № площадью от 555 кв.м до 2046 кв.м, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером № с сохранением его в измененных границах.

Вышеуказанные 199 земельных участков с 29 октября 2021 г. предоставлены на праве аренды ФИО1 с видом разрешенного использования «для дачного строительства».

29 октября 2021 г. между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО1 заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером № с адресным ориентиром: <адрес>, на расстоянии 2,7 км юго-восточнее р.п. <адрес> площадью 665 кв.м из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенный для дачного строительства.

В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 29 марта 2025 года ФИО1 передал права и обязанности по договору аренды вышеуказанного земельного участка ФИО2

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

В 2023 г. контрольно-счетной палатой муниципального образования «Город Саратов» было проведено контрольное мероприятие в части установленного порядка и эффективности управления и распоряжения объектами недвижимого имущества (земельными ресурсами), расположенными в границах Гагаринского административного района муниципального образования «Город Саратов», в ходе которого проведен анализ документов по образованию и распоряжению администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области земельным участком с кадастровым номером №, а также осмотр 199 земельных участков, по результатам которого каких-либо признаков их использования не установлено.

Согласно акту осмотра от 14 августа 2023 г. данные участки не огорожены и свободны от строений, на них произрастает древесно-кустарниковая растительность и естественный травостой. По результатам проведенных мероприятий контрольно-счетная палата муниципального образования «Город Саратов» в действиях ФИО1 усмотрела признаки использования 199 земельных участков общей площадью 20 га не по его целевому назначению.

31 октября 2023 г. органом местного самоуправления в адрес ФИО1 направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка № от 29 октября 2021 г., со сроком устранения нарушений в течение 30 дней с момента направления предупреждения.

17 июня 2024 г. консультантом отдела муниципального контроля администрации муниципального образования «Город Саратов» произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером №, о чем составлен акт, из которого следует, что земельный участок не огорожен, свободен от строений, доступ в нему не ограничен, на участке произрастает древесно-кустарниковая растительность и естественный травостой.

22 июля 2024 г. истец направил в адрес ФИО1 уведомление о расторжении договора аренды земельного участка № от 29 октября 2021 г. в связи с неустранением нарушений, а также в связи с отсутствием сведений о выдаче разрешения на строительство (в том числе уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения такого объекта на земельном участке) в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности и в распоряжении администрации муниципального образования «Город Саратов».

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 8, 12, 309, 310, 421, 422, 450, 606, 607, 619 ГК РФ, ст. ст. 7, 22, 42, 45, 46 ЗК РФ, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, исходил из того, что истцом не представлено доказательств использования ответчиком земельного участка с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку ответчик, заключив договор аренды земельного участка № от 29 октября 2021 г., предпринимает необходимые меры по освоению земельного участка с кадастровым номером №.

Судебная коллегия, проанализировав обстоятельства рассматриваемого дела, и представленные в их подтверждение доказательства, соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они не противоречат нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела.

В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено достаточных и допустимых доказательств, подтверждающих существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны ответчика.

Договорами аренды от 10 марта 2011 г. № и от 29 октября 2021 г. № конкретные сроки освоения земельного участка, переданного ответчику, не предусмотрены.

Вопреки доводам жалобы судом первой инстанции на основании представленных в материалы дела доказательств установлено, что ответчиком проводятся подготовительные работы, предшествующие строительству и направленные на освоение спорного объекта недвижимости. Таким образом, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований.

То обстоятельство, что ответчик ФИО1 является индивидуальным предпринимателем с основным видом деятельности - покупка и продажа собственного недвижимого имущества, при установленных по делу обстоятельствах не является основанием для отмены решения суда. Более того новым арендатором согласно договору замены стороны в обязательстве является ФИО2

Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к выражению несогласия с произведенной судом первой инстанции оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств, которую судебная коллегия находит обоснованной, при этом доводов, которые имели бы существенное значение для рассмотрения дела, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные в нем выводы, в апелляционной жалобе не содержится.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, в том числе и те, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено.

При изложенных обстоятельствах оснований для отмены решения суда, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Саратовского районного суда Саратовской области от 14 января 2026 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 24 апреля 2026 г.

Председательствующий

Судьи