Решение № 3-605/2016 3А-142/2017 3А-142/2017(3А-537/2016;)~3-605/2016 3А-537/2016 от 15 февраля 2017 г. по делу № 3-605/2016

Дело № 3а-142/2017

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 16 февраля 2017 года

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Брянского В.Ю.,

при секретаре судебного заседания: Мельниковой Н.А.,

с участием: представителя административного истца ФИО1,

представителя комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя ФИО2,

рассматривая в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Ясон» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Ясон» (далее ООО СХП «Ясон») обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость арендуемого ООО СХП «Ясон» земельного участка с кадастровым номером 26:12:010301:157, общей площадью 972 кв.м., категории земли населенных пунктов с видом разрешенного использования: торговый центр (2-я очередь), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое строение. Почтовый адрес ориентира: <...>, в квартале 374, определена в государственном кадастре недвижимости в размере 6136070, 76 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Административный истец считает, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, чем затрагиваются его права и обязанности по уплате арендных платежей, которые рассчитываются непосредственно от результатов определения кадастровой стоимости.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, ООО СХП «Ясон» обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:010301:157 равной его рыночной стоимости в размере 1577 000 рублей.

Заявленные требования основаны на результатах отчета об определении рыночной стоимости земельного участка № 0072 от 24 августа 2016 года, составленного ООО «КонсалтИнвестГрупп» по заказу административного истца. При этом, согласно положительного экспертного заключения Некоммерческого партнерства саморегулируемая организация «Деловой союз оценщиков» № 6037 от 31 августа 2016 года, выполненный ООО «КонсалтИнвестГрупп» отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а величина рыночной стоимости признана достоверной.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 уточнила заявленные требования и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:010301:157 в размере 4975 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года согласно заключению судебной экспертизы ООО «Профэксперт» №499/16-Э от 19 января 2017 года.

Представитель комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения административных исковых требований, пояснив при этом, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка приведет к снижению доходов в бюджет. В обоснование своей позиции сослалась на несогласие с заключением судебной экспертизы в связи с некорректным подбором экспертом аналогов.

Представители Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерства имущественных отношений Ставропольского края, администрации города Ставрополя, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

Представитель Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО3 в представленном ходатайстве также просила рассмотреть дело в их отсутствие, вынести решение в соответствии с действующим законодательством.

В имеющихся в материалах дела возражениях на административное исковое заявление ведущий специалист-эксперт Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ФИО4 просит рассмотреть дело в соответствии с действующим законодательством.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным, а присутствующие лица не возражали против рассмотрения дела в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке ч. 4 ст. 247 КАС РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08 апреля 2000 года № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности» в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из материалов дела, ООО СХП «Ясон» на основании договора аренды земельного участка от 11 сентября 2012 года № 1021 арендует земельный участок с кадастровым номером 26:12:010301:157, общей площадью 972 кв.м., категории земли населенных пунктов с видом разрешенного использования: торговый центр (2-я очередь), местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое строение. Почтовый адрес ориентира: <...>, в квартале 374.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае, оценка которых проводилась по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 24 октября 2016 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:010301:157 определена в государственном кадастре недвижимости в размере 6136070, 76 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

В соответствии с отчетом об оценке № 0072 от 24 августа 2016 года, составленного ООО «КонсалтИнвестГрупп» по заказу административного истца, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:010301:157 составляет 1577 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

На указанный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка получено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства саморегулируемая организация «Деловой союз оценщиков» №6037 от 31 августа 2016 года, согласно которому отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, а так же подтверждающее что выводы сделанные оценщиком при расчете рыночной стоимости обоснованы, величина рыночной стоимости признана достоверной.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 29 сентября 2016 года поступившее 06 сентября 2016 года от ООО СХП «Ясон» заявление отклонено в виду того, что отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости составляет более чем 30 %, а именно 74,3 %. Кроме того, оформление и содержание отчета не соответствует положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, требованиям ФСО № 1, № 2, № 3 № 7.

При принятии решения суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на истце.

По ходатайству административного истца по делу назначалась судебная оценочная экспертиза.

На основании определения Ставропольского краевого суда от 02 декабря 2016 года ООО «Профэксперт» по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта № 499/16-Э от 19 января 2017 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:010301:157 составляет 4975 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Представленные по делу доказательства свидетельствуют о несоответствии кадастровой оценки земельного участка его рыночной стоимости.

Судом предоставлялась возможность административным ответчикам и заинтересованным лицам предоставить доказательства в обоснование обстоятельств, на которых основаны их возражения, в числе которых указывалось на возможность предоставления экспертного заключения по спорному вопросу.

Вместе с тем, административные ответчики и заинтересованные лица не воспользовались своим правом, не представили суду аргументированных возражений, не заявляли соответствующих ходатайств и не предоставили относимых и допустимых доказательств в обоснование своих возражений.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что при определении размера рыночной стоимости земельных участков суд считает необходимым исходить из выводов заключения эксперта № 006/17-Э от 27 января 2017 года.

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности суждений и выводов эксперта у суда не имеется, поскольку они ничем не опровергнуты.

Доказательств недостоверности размера рыночной стоимости земельного участка, определенного заключением судебной экспертизы №499/16-Э от 19 января 2017 года, не представлено.

Экспертиза проведена судебно-экспертным учреждением по поручению суда, эксперт является дипломированным специалистом, имеет свидетельства на право производства судебных экспертиз и право осуществлять оценочную деятельность, обладает достаточным опытом работы, его оценочная деятельность застрахована, он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Осмотр объекта экспертом не проводился, идентификация объекта исследования проводилась по материалам административного дела, а также публичной кадастровой карте Росреестра (http://pkk5.rosreestr.ru/), спутниковой карте www/google.ru/maps, которые находятся в открытом доступе.

В рамках сравнительного подхода экспертом проведен анализ рынка предложений по продаже земельных участков, подобран ряд наиболее сопоставимых с объектом оценки аналогов, сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектами оценки. На различие между объектами оценки и объектами-аналогами по элементам сравнения экспертом применены соответствующие корректировки, а также указаны обоснования отказа от применения корректировок по другим элементам сравнения.

Поскольку оценка производилась на прошедшую дату (01.01.2015), эксперт был ограничен в выборе источников информации, публикующих в открытом доступе объявления о продаже. Для анализа фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков эксперт пользовался основным источником информации - архивом объявлений о продаже недвижимости с сайта, который находится в открытом и платном доступе https://www.ruads.org (предыдущее название сайта avito.io). Наполнение данного архива информацией происходит из открытых источников, таких как: доска бесплатных объявлений Авито, кеш поисковиков и другие.

Открытый доступ позволяет получить следующую идентифицирующую информацию, указанную в тексте объявления: категория, местоположение, размер и стоимость объекта (земельные участки, объекты капитального строительства).

Платный доступ позволяет получить следующую информацию: снимок оригинального объявления (начиная с 2016 года); выгрузку данных в Microsoft Excel / CSV, содержащую данные о продавце, типе объекта, размере и т.д.; просмотр фото (начиная с 2016 года)

В экспертном заключении приведена ссылка на архив объявлений и указан период выгрузки. Так как источник информации, которым пользовался эксперт является общедоступным, ссылка на него приведена в тексте заключения. Скрин-шоты объявлений о продаже сопоставимых объектов-аналогов содержатся в разделе «расчет стоимости».

Вся информация по объектам-аналогам уточнена путем интервьюирования с продавцами по телефону.

Доказательств того, что экспертом применены неправильные корректировки, использованы некорректные объекты-аналоги либо не применены подлежащие применению корректировки, в материалах дела не содержится.

Представленный административным истцом отчет об оценке № 0072 от 24 августа 2016 года, составленный ООО «КонсалтИнвестГрупп» не соответствует положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

При таких обстоятельствах, административные исковые требования ООО СХП «Ясон» подлежат удовлетворению на основании выводов заключения судебной экспертизы.

Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Ясон» - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:010301:157, общей площадью 972 кв.м., категории земли населенных пунктов с видом разрешенного использования: торговый центр (2-я очередь), местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое строение. Почтовый адрес ориентира: <...>, в квартале 374, в размере его рыночной стоимости 4975 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости поступило 06 сентября 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено судом 20 февраля 2017 года.

Судья В.Ю. Брянский