Решение № 2-5173/2019 2-5173/2019~М-4887/2019 М-4887/2019 от 13 ноября 2019 г. по делу № 2-5173/2019

Дело № 2-5173/19

УИД №


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 ноября 2019 года г. Таганрог

Таганрогский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Качаевой Л.В.

с участием представителя истца КУИ г. Таганрога ФИО1, действующей на основании доверенности от 28.01.2019 года

при секретаре судебного заседания Авакян А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом г. Таганрога к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и выселении из нежилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

КУИ Г. Таганрога обратился в Таганрогский городской суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и выселении из нежилого помещения.

В обоснование иска указано, что в соответствии с договором купли-продажи от 06.09.2018 года № ответчик приобрел в собственность нежилое помещение – административное, 1-й этаж, литер А, комнаты: 22-31, литер А1, 1 этаж, комнаты: 18, 25, общей площадью 212,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 3.1 договора, выкупная стоимость имущества составила 2 697 457,63 рубля без учета НДС.

Договор заключен с рассрочкой платежа на 5 лет, а нежилое помещение находится в залоге у истца в силу Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 года.

Пунктом 3.4 договора установлено, что текущие платежи по договору вносятся не позднее 10 числа первого месяца квартала.

Пунктом 8.3 договора установлено, что за нарушение срока внесения очередного платежа, покупатель выплачивает продавцу неустойку (пени) в размере 0,1% от цены продажи объекта за каждый день просрочки. При этом убытки, подлежащие возмещению, взыскиваются в полном объеме сверх неустойки.

В соответствии с п. 8.5 договора, в случае просрочки покупателем оплаты второго и последующих платежей, установленных договором, свыше 14-ти календарных дней, договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке, при условии направления покупателю предупреждения о необходимости выполнения условий договора в срок не более 10-ти дней с момента получения предупреждения. При этом, если покупатель не оплатил сумму долга, он признается отказавшимся от платы цены продажи объекта. В этом случае, продавец вправе обратиться в соответствующий суд с требованием о досрочном расторжении договора купли-продажи.

С 10.10.2018 года ответчиком не исполняется обязанность по внесению платежей согласно графику по договору купли-продажи, в связи с чем, образовалась задолженность.

Во исполнение п. 8.5 договора, истец направил ответчику предложения исх. 115 от 29.08.2019 года, № 116 от 06.09.2019 года, в которых сообщил о необходимости выполнения условий договора и оплате долга, в случае неоплаты предложено расторгнуть договор и освободить занимаемое помещение.

Ссылаясь на положение п. 8.6 договора, ст.ст. 309, 310, 450 ГК РФ, истец просит расторгнуть договор купли-продажи от 06.09.2018 года №, заключенный между ФИО2 и КУИ г. Таганрога на муниципальное нежилое помещение – административное, 1-й этаж, литер А комнаты: 22-31, литер А1, 1 этаж, комнаты: 18, 25, общей площадью 212,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>; выселить ФИО2 из муниципального нежилого помещения – административное, 1-й этаж, литер А комнаты: 22-31, литер А1, 1 этаж, комнаты: 18, 25, общей площадью 212,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель истца КУИ г. Таганрога ФИО1, действующая на основании доверенности, требования иска поддержала, просила удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании не присутствует, о времени и месте рассмотрения спора извещался по адресу места регистрации: <адрес>.

Как указано в абзаце 2 пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ, сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Судом направлялись извещения истцу о времени и месте рассмотрения дела, однако конверты были возвращены в суд с отметкой «истек срок хранения».

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие не явившегося ответчика.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему:

В силу требований пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда, только при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишает того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Из материалов дела следует, что 06.09.2018 г. между КУИ г. Таганрога и ФИО2 заключен договор купли-продажи муниципального нежилого помещения – административное, 1-й этаж, литер А комнаты: 22-31, литер А1, 1 этаж, комнаты: 18, 25, общей площадью 212,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Из пункта 3.1, 3.2 Договора следует, что цена продажи установлена в размере 2 697 457 рублей 63 копейки, оплата цены продажи объектов без учета НДС осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет, в соответствии с графиком внесения платежей.

В соответствии с п. 3.3, 3.4 Договора срок внесения первого платежа определен до 16.09.2018 года, текущие платежи вносятся не позднее 10 числа первого месяца квартала (в первом квартале календарного года не позднее 31 января) путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет.

В силу пункта 3.10 Договора в случае нарушения графика внесения платежей к настоящему договору, или внесения оплаты не в полном объеме, производится начисление процентов за пользование денежными средствами.

В соответствии с условиями Договора, в обязанности покупателя (ответчика) входит: оплата цены продажи объектов в размере, сроки и порядке, установленные Договором, в течение 10-ти дней после ежеквартальной оплаты стоимости объектов предоставления продавцу (истцу) документов, подтверждающих оплату, в том числе, копию соответствующего платежного поручения.

Пунктом 8.3 Договора за нарушение срока внесения очередного платежа, установленного п. 3.2 Договора, покупатель выплачивает продавцу неустойку (пени) в размере 0,1% от цены продажи объектов за каждый день просрочки. При этом убытки, подлежащие возмещению, взыскиваются в полном объеме сверх неустойки.

Из положений п. 8.5 Договора следует, что в случае просрочки покупателем оплаты второго и всех последующих платежей, установленных п. 3.2. Договора, свыше 14-ти календарных дней: Договор может быть досрочно расторгнут продавцом в судебном порядке, при условии направления продавцом заказной почтой по адресу, указанному в Договоре, предупреждения покупателю о необходимости выполнения условий настоящего договора в срок не более 10-ти календарных дней с момента получения предупреждения. Если после получения предупреждения покупатель не выполнил данное требование, покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи объектов. В этом случае продавец вправе обратиться в соответствующий суд с требованием о досрочном расторжении настоящего Договора.

В соответствии с Приложением к настоящему Договору, между продавцом и покупателем установлен и подписан график внесения платежей, в соответствии с которым ежеквартально определена сумма внесения платежа в размере 122 611,72 рубля в течение 5 лет.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного суда РФ N 6 и Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В качестве существенного нарушения условий договора купли-продажи с рассрочкой истец в своем исковом заявлении указывает на неисполнение покупателем (ответчиком) обязанностей по внесению платы объекта, в установленные сроки графика внесения платежей.

Так, в материалы дела представлено предложение № от 29.08.2019 года, направленное в адрес ответчика, которому предложено в срок до 05.09.2019 года оплатить задолженность по основному платежу в размере 361 957,60 рублей, задолженность по процентам 58 167,22 рублей, пени 566 466,1 рублей (л.д. 28), списком № внутренних почтовых отправлений подтверждается факт направления ФИО2 почтовой корреспонденции. 06.09.2019 года в адрес ФИО2 направлено предложение за номером № о расторжении договора купли-продажи в связи с неоплатой образовавшейся задолженности по договору купли-продажи от 06.09.2018 года и об освобождении, занимаемого нежилого помещения и сдачи его по акту приемки-передачи до 23.09.2019 года.

Условиями договора установлено, что договор купли-продажи объекта недвижимости может быть расторгнут при условии направления продавцом (истцом) заказной почтой по адресу, указанному в договоре, предупреждения покупателю (ответчику) о необходимости выполнения условий договора в срок не более 10 календарных дней с момента получения предупреждения. Между тем, первое предупреждение от 29.08.2019 года направлено в адрес ответчика 30.08.2019 года (дата реестра почтовых отправлений), из содержания которого видно, что покупателю предложено оплатить сумму задолженности в срок до 05.09.2019 года. Второе предложение от 06.09.2019 года направлено в адрес ответчика 13.09.2019 года (дата реестра почтовых отправлений л.д. 23-27), из содержания которого видно, что покупателю предложено расторгнуть договор и освободить занимаемое нежилое помещение и сдать по акту приема-передачи до 23.09.2019 года. При этом, в нарушение положений п. 8.5.1 Договора, доказательств получения данных предложений ответчиком не представлено, а также не соблюден 10-тидневный срок для урегулирования вопроса оплаты задолженности по договору, поскольку исковое заявление подано в суд 20.09.2019 года.

Вместе с тем, достоверных доказательств соблюдения требований п. 8.5.1 Договора, в соответствии с которыми, ответчик предупрежден о необходимости выполнения условий настоящего Договора в срок не более 10-ти календарных дней, а именно, что ответчиком получено данное уведомление, суду не представлено. Соответственно, признавать ответчика ФИО2 отказавшимся от оплаты цены продажи объектов, оснований не имеется.

Из содержания приведенных выше норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором.

В соответствии со статьей 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1).

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Кодекса (пункт 3).

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пункт 4).

Данной правовой нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.

При этом эти правовые последствия различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю, и был ли он принят последним.

Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Обращаясь в суд с иском о расторжении договора купли-продажи недвижимости, истец, указав на наличие у него как продавца имущества права на возврат неоплаченного товара, сослался на положения статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, которыми определена возможность расторжения сделки в связи с нарушениями существенного характера в виде неоплаты товара.

При этом истцовой стороной не оспорен тот факт, что продавец произвел передачу объекта недвижимости в пользу покупателя и последний принял данное недвижимое имущество, осуществив государственную регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю. Кроме того, стороны пунктом 4.3 договора придали ему силу акта-приема передачи.

Поскольку в Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости", статьи 549 - 558) либо спорном договоре отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены, притом, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом сделки, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении соглашения о недвижимости независимо от того, состоялась ли передача денежных средств.

Как разъяснено в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичные условия начисления процентов за пользование чужими денежными средствами относительно нарушения графика внесения платежей по договору, или внесения оплаты не в полном объеме, определены п. 3.10 Договора.

Учитывая установленные судом обстоятельства, нарушение сроков при выполнении требований закона относительно соблюдения досудебного порядка обращения в суд, отсутствия доказательств, подтверждающих существенное нарушение договора покупателем, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора купли-продажи и выселении.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Комитета по управлению имуществом г. Таганрога к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и выселении из нежилого помещения, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд, в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: /подпись/ Качаева Л.В.

Решение в окончательной форме изготовлено 20 ноября 2019 года.