Апелляционное определение № 33-3398/2026 33-37084/2025 от 28 января 2026 г.

Судья: Круглов Н.А. Дело № 33-3398/2026

(2-289/2025)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

29 января 2026 года г.Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

Председательствующего Зеленского Д.В.,

судей Кеда Е.В., Шакитько Р.В.,

при ведении протокола помощником судьи Кузьменко Г.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи к ФИО1 о сносе самовольной постройки.

по апелляционной жалобе представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 на решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 08 октября 2025 года,

заслушав доклад судьи Зеленского Д.В., пояснения представителя администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи – ФИО3, представителя ФИО1, ФИО4, ФИО5, ФИО6 – ФИО2, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи обратилась в суд с иском к ФИО1 о сносе самовольно постройки.

Представитель администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи просил суд признать объект капитального строительства с кадастровым номером ................ по адресу: Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, город Сочи, ул. ................ самовольной постройкой.

Обязать ответчика в течение 3-х месяцев снести объект капитального строительства с кадастровым номером ................ по адресу: Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, город Сочи, улица ................, за свой счет.

При вынесении судебного акта об удовлетворении иска администрации города Сочи взыскать с ответчика в пользу администрации города Сочи судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 5000 (пять тысяч) рублей в день, за каждый день просрочки исполнения.

При вынесении судебного акта об удовлетворении исковых требований администрации города Сочи указать, что решение суда является основанием для исключения сведений о государственном кадастровом учете и аннулирования права собственности в отношении объекта капитального строительства с кадастровым номером ................ по адресу: Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, город Сочи, улица ................

В случае неисполнения решения суда о сносе самовольной постройки в установленный Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» срок со дня возбуждения исполнительного производства, предоставить право администрации города Сочи по исполнению решения суда с привлечением иной (сторонней) организации для осуществления фактического сноса самовольно возведенного объекта за счет собственных средств данной организации с последующим взысканием расходов с ответчика в пользу понесенных организацией расходов.

Решением Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 08 октября 2025 года исковые требования администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи удовлетворены частично.

Суд признал объект капитального строительства с кадастровым номером ................ по адресу: Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, улица ................, самовольной постройкой.

Обязал ответчика ФИО1 в течение 3-х месяцев со дня вступления решения в силу снести объект капитального строительства с кадастровым номером ................ по адресу: Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, улица ................ за свой счет.

Решение суда является основанием для исключения сведений о государственном кадастровом учете и аннулирования права собственности в отношении объекта капитального строительства с кадастровым номером ................ по адресу: Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, улица ................

В удовлетворении остальной части заявленных требований администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи отказал.

Взыскал с ФИО1 в доход соответствующего бюджета государственную пошлину в размере ................ рублей.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права.

В соответствии со ст.330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом при рассмотрении данного дела не допущено.

На основании ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Из материалов дела следует, что администрацией города Сочи проведено выездное обследование земельного участка с кадастровым номером ................ по адресу: по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ................

По результатам контрольного мероприятия установлено, что земельный участок с кадастровым номером ................ площадью 2891 кв.м принадлежит на праве собственности муниципальному образованию городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края.

На основании договора переуступки права аренды от 22.02.2018 земельный участок находится в пользовании ФИО6, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - «многоквартирный жилой дом».

Администрацией города Сочи выдано разрешение № RU-23-309-5993-2017 от 12.07.2017 на строительство объекта: «Многоквартирный жилой дом» на земельном участке с кадастровым номером ................, по ул. Красноармейская, Центрального района города Сочи.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, в пределах земельного участка зарегистрированы объекты недвижимости с кадастровыми номерами ................

Объект капитального строительства с кадастровым номером ................ имеет следующие характеристики: многоквартирный дом общей площадью 2761,7 кв.м, этажность - 6, в том числе подземных 1, спор о признании самовольной постройки которого находится в производстве Центрального районного суда г. Сочи (Дело № 2-1487/2024). Объект капитального строительства с кадастровым номером ................, нежилое административное здание, общей площадью 563,6 кв.м, этажность - 2, в том числе подземных - 0, указанный в выписке из ЕГРН от 20.05.2024г. № ................, без координатных границ, и при визуальном осмотре территории отсутствует. Объект капитального строительства с кадастровым номером ................, нежилое, общей площадью 130,8 кв.м, этажность - 2, в том числе подземных - 0, правообладателем которого является ФИО1.

В ходе осуществления выездного обследования установлено, что территория земельного участка с кадастровыми номерами ................ не огорожена, фактически при визуальном осмотре расположен завершенный строительством объект (многоквартирный дом общей площадью 2761,7 кв.м, этажность - 6, в том числе подземных 1), частично используемый под магазин «Пятерочка», что подтверждается вывеской на фасаде здания, а также двухэтажное здание (ОКС с кадастровым номером ................, назначение - нежилое, общей площадью 130,8 кв.м, этажность - 2, в том числе подземных - 0) сведения о наличии разрешения на строительство которого отсутствует.

Таким образом, в ходе выездного обследования земельного участка с кадастровым номером ................ выявлены нарушения, выразившиеся в размещении двухэтажного объекта с кадастровым номером ................ без получения соответствующего разрешения на строительство, что свидетельствует о признаках самовольной постройки, установленных п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

Судом установлено и не опровергнуто в судебном заседании, что спорный земельный участок с кадастровым номером ................ не предоставлялся ответчику ФИО1 для возведения спорного строения с кадастровым номером .................

Доказательства, свидетельствующие о том, что указанный земельный участок был в установленном законом порядке предоставлен ответчику на каком-либо праве, стороной ответчика при рассмотрении гражданского дела предоставлены не были.

Напротив, согласно п. 5.2.1, п. 5.2.16 Договора аренды, арендатор обязан выполнять все условия договора, в том числе и возводить жилые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка, только с согласия арендодателя и при наличии соответствующей разрешительной документации (т. 2, л.д. 209).

Таким образом, судом первой инстанции установлено, что договор аренды заключен без права размещения объектов недвижимости. Таким образом, спорный объект возведен на земельном участке, который в установленном земельным законодательством порядке не предоставлен для строительства спорного объекта недвижимости, и, соответственно, является самовольной постройкой, правовым последствием возведения которой является ее снос (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

Кроме того, самовольная постройка возведена в отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений на строительство.

Согласно выводам заключения эксперта №070/24 от 08.04.2025г. двухэтажное нежилое здание, общей площадью двух этажей 157 кв.м., площадью застройки 73,144 кв.м, расположено в границах земельного участка с кадастровым номером ................. В объекте капитального строительства расположены 13 нежилых помещений (офисные помещения). Спорный объект соответствует строительным, сейсмическим, градостроительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи. Данное строение не создает грозу жизни и здоровью третьих лиц. Сохранение спорного объекта не создает препятствия в пользовании имущества третьих лиц, и является вспомогательным объектом к объекту капитального строительства с кадастровым номером ................ МКД.

Согласно ч. 2 ст. 187 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Исходя из системного толкования части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и части 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (часть 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу части 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

При этом суд первой инстанции не согласился с выводами эксперта о том, что спорный объект недвижимости с кадастровым номером ................ является вспомогательным объектом к объекту капитального строительства с кадастровым номером ................ МКД ввиду следующего.

На основании пункта 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае: строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, критерии отнесения к которым устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.05.2023 N 703 утверждены критерии отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования, согласно которым строения и сооружения являются строениями и сооружениями вспомогательного использования при их соответствии хотя бы одному из следующих критериев: строение или сооружение строится на одном земельном участке с основным зданием, строением или сооружением (далее - основной объект), строительство строения или сооружения предусмотрено проектной документацией, подготовленной применительно к основному объекту, и предназначено для обслуживания основного объекта; строение или сооружение строится в целях обеспечения эксплуатации основного объекта, имеет обслуживающее назначение по отношению к основному объекту, не является особо опасным, технически сложным и уникальным объектом, его общая площадь составляет не более 1500 кв. метров, не требует установления санитарно-защитных зон и размещается на земельном участке, на котором расположен основной объект, либо на земельных участках, смежных с земельным участком, на котором расположен основной объект, либо на земельном участке, не имеющем общих границ с земельным участком, на котором расположен основной объект, при условии, что строение и сооружение вспомогательного использования технологически связано с основным объектом.

Таким образом, основными критериями определения таких объектов как объектов вспомогательного использования являются принадлежность объектов к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие расположенного на этом же земельном участке основного объекта недвижимого имущества по отношении к которому объект является вспомогательным и для обслуживания которого он построен, а также невозможность самостоятельного использования для иной деятельности.

При этом под объектами вспомогательного использования следует понимать объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие возможности самостоятельного использования для иной деятельности (письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 13.04.2020 N 3215-АБ-20 «Об объектах вспомогательного использования»).

Вместе с тем спорное двухэтажное здание с кадастровым номером ................ не отвечают критериям отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 04.05.2023 N 703, так как их строительство не предусмотрено проектной документацией, подготовленной применительно к основному объекту - МКД, оно не предназначено для обслуживания многоквартирного дома, не строится в целях обеспечения эксплуатации основного объекта, не имеет обслуживающее назначение по отношению к основному объекту - МКД, и предназначено для самостоятельного использования и может участвовать в гражданском обороте как самостоятельный объект недвижимости. В связи с чем, разрешение на строительство такого объекта является обязательным по смыслу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Тогда как вспомогательный характер спорного строения по отношению к основному объекту - МКД обусловливается обслуживанием именно основного строения и отсутствием самостоятельной ценности в конкретных условиях. При этом ни ответчиком, ни его представителем не представлено суду доказательств, указывающих на то, какую именно вспомогательную функцию исполняет спорное строение по отношении к МКД.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером ................, принадлежащем администрации г. Сочи ответчик ФИО1 построил двухэтажный объект с кадастровым номером ................

Ввиду установленного, учитывая, что собственник земельного участка - администрация муниципального образования город-курорт Сочи, не давала разрешения на возведение объекта недвижимости на земельном участке, земельно-правовые отношения с ответчиком для строительства и эксплуатации спорного строения не оформлялись, следовательно, объект недвижимости размещен на земельном участке незаконно.

Органы исполнительной власти города не издавали распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства объекта недвижимости на земельном участке, не согласовывали исходно-разрешительную документацию, не выдавали :разрешение на строительство спорного объекта недвижимости.

В свою очередь, ответчиком не представлены, а в материалах дела отсутствуют, допустимые и достаточные доказательства, свидетельствующие, что согласно действующему законодательству были осуществлены какие-либо согласования по факту строительства того строения с соответствующими органами.

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, ужения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, логических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Собственники земельных участков в соответствии со ст. 42 Земельного кодекса РФ обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно пункту 2 статьи 264 Кодекса лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных л строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (статья 163 Кодекса).

По смыслу подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В силу статьи 41 Кодекса лица, не являющиеся :собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют те же права.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением Градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пунктами 1, 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящий статьей.

Исходя из пункта 5 части 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления относится, в том числе, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении. строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений.

Как указано в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной : ос тройке», в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

-возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

-возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

-возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

-возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются чествующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом первой инстанции установлено, что ответчик пользуется спорным участком без надлежащего правового основания, нахождение на участке незаконно возведенного объекта нарушает права администрации г. Сочи по распоряжению указанным земельным участком, а также публичные интересы.

Помимо прочего в материалах дела отсутствуют, доказательства, свидетельствующие, что согласно действующему законодательству были осуществлены какие-либо согласования по факту строительства строения с соответствующими органами.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу к необходимости о применении такой крайней меры, как снос самовольной постройки и о невозможности ее сохранения.

Иной вывод фактически нивелировал бы функции и полномочия органа местного самоуправления по осуществлению соответствующего муниципального контроля (ст. 17.1. Федерального закона от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»), выявлению и пресечению нарушений земельного, градостроительного законодательства на территории муниципального образования.

Суд с учетом установленных по делу обстоятельств и правоотношений сторон, а также руководствуясь законом, подлежащим применению по данному делу, пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований администрации в части.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции оценивается судебной коллегией как отвечающее требованиям законности и обоснованности.

Другие доводы жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения судом первой инстанции или опровергали бы выводы принятого по делу решения и поэтому не могут служить основанием к отмене либо изменению обжалуемого решения суда.

Выводы суда первой инстанции основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст.67 ГПК РФ, и соответствуют нормам материального и процессуального права регулирующим спорные правоотношения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 08 октября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение 3-х месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29 января 2026 года.

Председательствующий Д.В.Зеленский

Судьи Е.В.Кеда

Р.В.Шакитько