Апелляционное определение № 33-1498/2026 33-19568/2025 от 21 января 2026 г.

Судья Алиева А.Д.

УИД: 61RS0012-01-2025-004425-36

дело № 33-1498/2026

№ 2-3423/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 января 2026 года

г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего судьи Толстика О.В.

судей Шинкиной М.В., Славгородской Е.Н.

при секретаре Зайцевой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «МСК-Капитал» о защите прав потребителей, по апелляционной жалобе ООО «Специализированный застройщик «МСК-Капитал» на решение Волгодонского районного суда Ростовской области от 28 октября 2025 года. Заслушав доклад судьи Шинкиной М. В., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «МСК-Капитал» о защите прав потребителей, указав, что 27 февраля 2024 года между ней и ответчиком был заключен договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН участия в долевом строительстве, согласно которому ответчик обязался передать истцу однокомнатную квартиру площадью по проекту с учетом балкона - 41,73 кв.м, общей площадью по проекту - 40,66 кв.м. При этом квартира должна быть передана с выполненной гипсовой штукатуркой стен жилых комнат, кухни, коридора, а также с подготовкой под финишное покрытие стен жилых комнат, кухни, коридора (п.2.3 договора). Истец исполнила обязательства по оплате стоимости квартиры в соответствии с п.3.1, 3.2 договора в размере 4 715 490 рублей.

До выполнения работ, предусмотренных п.2.3 договора, ответчик передал ФИО1 квартиру № 365 по акту осмотра квартиры от 23.03.2025 и передаточному акту от 23.03.2025. Общая площадь квартиры № 365 с учетом балкона в передаточном акте была указана как 41,9 кв.м, в том числе общая площадь в размере 40,6 кв.м. В акте осмотра квартиры от 23.03.2025 в разделе дефектная ведомость по результату осмотра квартиры, истец указала на отсутствие отделки стен, предусмотренной п.2.3 договора.

Тем не менее, ответчик потребовал от истца произвести доплату за увеличение площади квартиры в объеме 0,17 кв.м, составляющую разницу между оплаченной истцом площадью 41,73 кв.м и фактической, по утверждению ответчика, 41,9 кв.м.

ФИО1 была вынуждена доплатить ответчику эту разницу в размере 19210 рублей.

15.04.2025 истец потребовала от ответчика произвести повторный обмер квартиры, так как в квартире ответчиком была выполнена предусмотренная договором штукатурка стен с подготовкой под финишное покрытие. Однако ответчик отказал ФИО1 в обмере площади квартиры, сославшись на то, что обмер квартиры был выполнен после ввода дома в эксплуатацию до штукатурки, а повторный обмер договором не предусмотрен.

В июне 2025 года истец пригласила сотрудников БТИ для обмера квартиры. По результатам обмера квартиры был составлен технический паспорт квартиры. В соответствии с техническим паспортом БТИ от 23.06.2025 общая площадь квартиры с учетом балкона составила 40,7 кв.м., что на 1,2 кв.м. меньше, чем указано в передаточном акте от 23.03.2025 и оплачено истцом.

В связи с выявленным несоответствием оплаченной и действительной площадью квартиры ФИО1 обратилась к ответчику с требованием вернуть переплату за квартиру в размере 135600 рублей (1,2 кв.м х 113000 руб/кв.м). Данное требование ответчиком не удовлетворено.

На основании изложенного, истец просила суд взыскать с ООО «Специализированный застройщик «МСК-Капитал» в свою пользу переплаченную стоимость квартиры в размере 135 600 рублей, компенсацию морального вреда в размере 30 000 рублей, стоимость технического паспорта на квартиру № 365 в размере 4170,62 рублей, стоимость технического плана с обследованием в размере 7073,31 рублей, неустойку за период с 11.07.2025 по день фактического исполнения обязательств из расчета 1356 рублей за каждый день просрочки, стоимость госпошлины за внесение изменений в ЕГРН в размере 1000 рублей, штраф в размере 50% от присужденной в пользу истца денежной суммы, стоимость услуг юриста по составлению иска в размере 3000 рублей.

Решением Волгодонского районного суда Ростовской области от 28 октября 2025 года исковые требования ФИО1 удовлетворены.

ООО «Специализированный застройщик «МСК-Капитал» обратилось с апелляционной жалобой, в которой выражает несогласие с данным решением суда, полагает его незаконным, необоснованным, просит отменить в части взыскания неустойки и штрафа, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении в части требований о взыскании неустойки и штрафа.

В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что с учетом положений п.3.7, 3.9 договора участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 27.02.2024 стороны пришли к соглашению, что фактическая площадь объекта долевого строительства может быть изменена при строительстве по сравнению с проектной площадью, а также установили взаимные обязательства относительно возврата или доплаты денежных средств при условии наступления таких последствий. Ввиду изложенного, апеллянт полагает, что разница между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства с учетом положений п. 3.6-3.9 договора участия в долевом строительстве не свидетельствует о нарушении условия о предмете договора, ухудшении качества объекта, его недостатках.

Апеллянт полагает, что судом первой инстанции неверно применены положения ст. 22,23 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» поскольку судом сделан вывод о том, что изменение размера площади объекта долевого строительства относится к отступлениям от условий договора или иным недостаткам объекта по смыслу ч.2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», тогда как данные изменения прямо предусмотрены условием договора, что является неверным.

Апеллянт выражает несогласие со взысканием с него в пользу истца штрафа, ссылаясь на то, что на момент принятия решения по делу и направления претензии от 30.06.2025 действовало Постановление Правительства РФ от 19.06.2025 № 925 «О внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326» согласно которому неустойка подлежащая уплате гражданину в соответствии с ч.8 ст. 7 и ч.3 ст. 10, а также неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие выплате с учетом ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», не начисляется за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31.12.2025 включительно. В отношении применения неустойки иных штрафных санкция, требования о которых были предъявлены до вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31.12.2025 включительно. Ввиду изложенного, поскольку претензия была направлена истцом в период действия указанного моратория, основания для взыскания штрафа у суда отсутствовали.

ФИО1 в материалы дела поданы возражения на апелляционную жалобу.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие истца, извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части (ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ).

Поскольку решение суда обжалуется только ответчиком и только в части взыскания штрафа и неустойки, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 27.02.2024 между ФИО1 и ООО Специализированный застройщик «МСК-Капитал» заключен договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН участия в долевом строительстве.

По условиям указанного договора ответчик должен был передать истцу однокомнатную квартиру площадью по проекту с учетом балкона - 41,73 кв.м, общей площадью по проекту - 40,66 кв.м. При этом квартира должна быть передана с выполненной гипсовой штукатуркой стен жилых комнат, кухни, коридора, а также с подготовкой под финишное покрытие стен жилых комнат, кухни, коридора (п.2.3 договора).

Цена строительства (создания) застройщиком объекта долевого строительства составляет 4 715 490 рублей, исходя из стоимости 1 кв.м. в размере 113 000 рублей (п.3.1, п.3.2 договора). Истец полностью оплатила ответчику стоимость квартиры, предусмотренную п.3.1 договора.

До выполнения работ, предусмотренных п.2.3 договора, ответчик передал ФИО1 квартиру № 365 по акту осмотра квартиры от 23.03.2025 и передаточному акту от 23.03.2025. Общая площадь квартиры № 365 с учетом балкона в передаточном акте была указана как 41,9 кв.м, в том числе общая площадь в размере 40,6 кв.м. В акте осмотра квартиры от 23.03.2025 в разделе дефектная ведомость по результату осмотра квартиры, истец указала на отсутствие отделки стен, предусмотренной п.2.3 договора.

Тем не менее, ответчик потребовал от истца произвести доплату за увеличение площади квартиры в объеме 0,17 кв.м., составляющую разницу между оплаченной истцом площадью 41,73 кв.м. и фактической, по утверждению ответчика, 41,9 кв.м. ФИО1 22.03.2025 произвела ответчику доплату в размере 19210 рублей (л.д. 19) за увеличение площади квартиры.

В соответствии с техническим паспортом БТИ от 23.06.2025 (л.д. 23-24), выполненному по заказу истца, общая площадь квартиры с учетом балкона составила 40,7 кв.м., что на 1,2 кв.м. меньше, чем указано в передаточном акте от 23.03.2025 и оплачено истцом.

Согласно п.3.9. договора, в случае уменьшения фактической площади объекта долевого строительства, по результатам обмеров организации, уполномоченной на осуществление технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, по сравнению с общей проектной площадью объекта долевого строительства, указанной в п.2.2. договора, застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства разницу исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п.3.2, настоящего договора, на день заключения договора. Возврат такой суммы осуществляется застройщиком в течение 10 (десяти) банковских дней со дня получения от участника долевого строительства соответствующего заявления.

Таким образом, стороны допускали, что фактическая площадь объекта долевого строительства может быть изменена при строительстве по сравнению с проектной площадью, а также установили взаимные обязательства относительно возврата, либо доплаты денежных средств при условии наступления таких последствий, как расхождение проектной и фактической площади.

30.06.2025 истец ФИО1 обратилась к ответчику с требованием вернуть переплату за квартиру в размере 135600 рублей (1,2 кв.м х 113000 руб/кв.м) в соответствии с п. 3.9. договора, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п.3.2. договора. Однако ответ на досудебную претензию не дан.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 309, 310, 401, ГК РФ, Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», Постановления Правительства РФ от 19.06.2025 № 925 «О внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326», разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, №3 (2021), утвержденной Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021, и исходил из того, что передача истцу квартиры с меньшей площадью, чем предусмотрено договором долевого участия, возлагает на ответчика обязанность по возврату излишне полученных от истца денежных средств за квартиру. Соответственно суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований и взыскании с ответчика переплаченной стоимости квартиры в размере 135600 рублей.

Установив, что требование истца от 30.06.2025 о возврате разницы, образовавшейся в площади переданного истцу объекта недвижимости ответчиком не исполнено до настоящего времени, суд пришел к выводу о взыскании с ответчика неустойки с 11.07.2025 по день фактического исполнения обязательств в размере 1356 рублей в день (135 600 х 1%).

Поскольку в ходе судебного разбирательства нашел свое подтверждение факт нарушения прав истца как потребителя, суд взыскал в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 3000 рублей, а также штраф в размере 69300 рублей.

Вопрос о взыскании судебных расходов разрешен в соответствии со ст.ст. 98, 100, 103 ГПК РФ.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу п. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Положениями ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ установлена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ).

Как следует из разъяснений, данных в п. 3 Обзора судебной практики № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Указанная правовая позиция суда коррелирует с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, отраженной в Определениях Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2021 № 22-КГ21-3-К5, от 09.03.2021 № 48-КГ20-21-К7 и др.

Статьей 8 Федерального закона от 20.12.2004 N 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

При этом, с момента подписания передаточного акта обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными, что следует из ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ.

Из материалов дела следует, что до выполнения работ, предусмотренных п.2.3 договора, ответчик передал ФИО1 квартиру № 365 по акту осмотра квартиры от 23.03.2025 и передаточному акту от 23.03.2025.

При этом, согласно условиям договора в случае уменьшения фактической площади объекта долевого строительства, по результатам обмеров организации, уполномоченной на осуществление технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, по сравнению с общей проектной площадью объекта долевого строительства, указанной в п.2.2. договора, застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства разницу исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п.3.2, настоящего договора, на день заключения договора. Возврат такой суммы осуществляется застройщиком в течение 10 (десяти) банковских дней со дня получения от участника долевого строительства соответствующего заявления (п.3.9).

Таким образом, с учетом вышеприведенных условий договора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 27.02.2024 участия в долевом строительстве, согласованных сторонами, судебная коллегия находит несостоятельными доводы апелляционной жалобы об отсутствии правовых оснований для применения положений Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» со ссылкой апеллянта на то, что сторонами в договоре участия в долевом строительстве определена проектная площадь объекта, которая может быть изменена после окончания строительства, что согласовано сторонами в договоре, поскольку возникшие правоотношения связаны с неисполнением ответчиком обязательств по возврату участнику долевого строительства в течение 10 банковских дней со дня получения соответствующего заявления разницы между фактической площадью, указанной застройщиком в передаточном акте и акте осмотра квартиры от 23.03.2025, и фактической площадью квартиры, содержащейся в техническом паспорте от 23.06.2025.

Ввиду изложенного, нарушение ответчиком срока выплаты стоимости разницы площади квартиры истцу является основанием для взыскания неустойки, предусмотренной ст. 23 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»

Судебная коллегия также находит несостоятельными доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для взыскания штрафа, ввиду следующего.

В силу части 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции, действовавшей до 1 сентября 2024 г.) к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве.

Согласно п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с уполномоченной организации за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В пункте 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 17 от 28.06.2012 разъяснено, что предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», штраф подлежит взысканию в пользу потребителя, таким образом, указанный штраф фактически представляет собой неустойку как способ обеспечения обязательств по исполнению законных требований потребителя (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание, что ответчиком не удовлетворены требования истца о выплаты стоимости разницы площади в установленный договором срок, суд пришел к правомерному выводу о наличии правовых оснований для взыскания с ООО «Специализированный застройщик «МСК-Капитал» штрафа на основании статьи 13 Закона о защите прав потребителей.

При этом доводы апеллянта об отсутствии оснований для взыскания штрафа ввиду моратория, установленного Постановление Правительства РФ от 19.06.2025 № 925 «О внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326» основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, поскольку указанным постановлением установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, в то время как сложившиеся правоотношения связаны с неисполнением требование потребителя о возврате денежных средств.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы, в целом, не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда первой инстанции, поскольку они основаны на неверном толковании норм материального права и направлены исключительно на иную оценку доказательств, которая была надлежащим образом дана судом первой инстанции в оспариваемом решении. Оснований для переоценки данных выводов судебная коллегия не усматривает.

Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно.

Правоотношения сторон и закон, подлежащий применению определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, подробно изложена в мотивировочной части решения, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы не опровергают правильности выводов суда, не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений.

При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, а поэтому оснований к отмене решения суда по доводам апелляционных жалоб не имеется.

Судебная коллегия, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ,

определила:

решение Волгодонского районного суда Ростовской области от 28 октября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Специализированный застройщик «МСК-Капитал» – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 23.01.2026 г.