Апелляционное определение № 11-12781/2025 от 1 декабря 2025 г.

Судья Клементьев О.В.

Дело № 2-676/2025

УИД 74RS0047-01-2025-000793-22


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ



Дело № 11-12781/2025
02 декабря 2025 года
г. Челябинск
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Шалиевой И.П.,

судей Парневовой Н.В., Винниковой Н.В.,

при секретаре Вырышеве М.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе муниципального образования «Город Снежинск» в лице муниципального казённого учреждения «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» на решение Снежинского городского суда Челябинской области от 09 сентября 2025 года по исковому заявлению Муниципального образования «Город Снежинск» в лице Муниципального казённого учреждения «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи этого объекта с публичных торгов.

Заслушав доклад судьи Шалиевой И.П. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, объяснения третьего лица ФИО2, возражавшего относительно доводов жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Муниципальное образование «Город Снежинск» в лице Муниципального казённого учреждения «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» 09 июня 2025 года обратилось в Снежинский городской суд Челябинской области с исковым заявлением к ФИО1 об изъятии из ее собственности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 597,1 кв.м. путем продажи с публичных торгов в установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 года № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (л. д. 3-6).

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным образованием «Город Снежинск» в лице Муниципального казённого учреждения «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» и ФИО1 на основании постановления Администрации города Снежинска от ДД.ММ.ГГГГ № по результатам проведенного ДД.ММ.ГГГГ аукциона по продаже права на заключение договора земельного участка № заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 1.375 квадратных метров на срок по ДД.ММ.ГГГГ для строительства объекта общественного назначения <адрес>. В срок по ДД.ММ.ГГГГ указанный объект общественного назначения арендатором построен не был, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным образованием «Город Снежинск» в лице Муниципального казённого учреждения «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка № для завершения строительства объекта общественного назначения <адрес>. В срок по ДД.ММ.ГГГГ указанный объект арендатором достроен не был. ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным образованием «Город Снежинск» в лице Муниципального казённого учреждения «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка № на срок по ДД.ММ.ГГГГ для завершения строительства объекта. Строительство объекта в срок, предусмотренный договором завершено не было, в связи с чем Муниципальное образование «Город Снежинск» в лице Муниципального казённого учреждения «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» просит суд его исковые требования удовлетворить.

В суде первой инстанции представитель истца Муниципального образования «Город Снежинск» в лице Муниципального казённого учреждения «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» ФИО3 указанные выше исковые требования поддержал, просил суд их удовлетворить.

Ответчик ФИО1 в суде первой инстанции исковые требования не признала, просила суд в удовлетворении этих требований отказать.

В суде первой инстанции третье лицо ФИО4 просил суд в удовлетворении исковых требований отказать.

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области и Администрации Снежинского городского округа Челябинской области, надлежащим образом и своевременно извещенные о дате, времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела (л. <...>), в суд первой инстанции не явились, просили суд рассмотреть дело в их отсутствие (л. <...>).

Решением Снежинского городского суда Челябинской области от 09 сентября 2025 года в удовлетворении исковых требований Муниципального образования «Город Снежинск» в лице Муниципального казённого учреждения «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» к ФИО1 об изъятии из ее собственности нежилого объекта <адрес> незавершенного строительства общей площадью 597,1 квадратных метров с кадастровым номером № по <адрес> путем продажи этого объекта с публичных торгов в установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 года № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» порядке в связи с разрешением ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Снежинского городского округа Челябинской области на строительство ФИО1 указанного нежилого объекта незавершенного строительства в срок до ДД.ММ.ГГГГ отказано.

В апелляционной жалобе муниципальное образование «Город Снежинск» в лице муниципального казённого учреждения «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» просит решение Снежинского городского суда Челябинской области от 09 сентября 2025 года отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении требований.

Указывает, что в силу пункта 3 ст. 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению только в случае если собственник докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями органов государственной власти, органом местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен объект. Однако таких доказательств в материалы дела не представлено.

Также указывает, что судом первой инстанции предоставлялось ответчику время для предоставления доказательств заключения договора на технологического присоединение объекта к сетям водоснабжения и водоотведения, а также наличия возможности завершить строительство спорного объекта, однако в предоставленный ответчику срок было осуществлено лишь кошение травы на участке, что не может свидетельствовать о наличии объективной возможности и желания завершить строительство объекта.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик ФИО1 выражает согласие с принятым по делу решением суда, доводы апелляционной жалобы полагает необоснованными.

Представители истца муниципального образования «Город Снежинск» в лице муниципального казённого учреждения «Комитет по управлению имуществом города Снежинска», ответчик ФИО1, представители третьих лиц администрации города Снежинска, Управления Росреестра по Челябинской области в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены, информация о судебном заседании заблаговременно была размещена на официальном сайте Челябинского областного суда, в связи с чем, судебная коллегия на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения третьего лица, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным образованием «Город Снежинск» в лице Муниципального казённого учреждения «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» и ФИО1 на основании постановления Администрации города Снежинска от ДД.ММ.ГГГГ № по результатам проведенного ДД.ММ.ГГГГ аукциона по продаже права на заключение договора земельного участка № был заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 1.375 квадратных метров на срок по ДД.ММ.ГГГГ для строительства объекта общественного назначения <адрес>» по <адрес> (л. д. 7-35 т. 1).

В срок по ДД.ММ.ГГГГ указанный объект общественного назначения арендатором построен не был, в связи с чем ФИО1 обратилась в Комитет по управлению имуществом города Снежинска с заявлением о заключении нового договора аренды (л. д. 36-37 т. 1).

ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным образованием «Город Снежинск» в лице Муниципального казённого учреждения «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка № из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 1.375 квадратных метров на срок по ДД.ММ.ГГГГ для завершения строительства объекта общественного назначения <адрес> (л. д. 42-50 т. 1).

В срок по ДД.ММ.ГГГГ указанный объект общественного назначения арендатором достроен не был, что подтверждается вступившим в законную силу решением Снежинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ № (л. д. 71-80 т. 1).

ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным образованием «Город Снежинск» в лице Муниципального казённого учреждения «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка № из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 1.375 квадратных метров на срок по ДД.ММ.ГГГГ для завершения строительства объекта общественного назначения <адрес> (л. д. 51-53 т. 1).

ДД.ММ.ГГГГ МКУ «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» направило ФИО1, уведомление об окончании срока действия договора (л. д. 62 т. 1).

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Снежинского городского округа Челябинской области ФИО1 было выдано разрешение на строительство нежилого объекта <адрес> незавершенного строительства общей площадью 597,1 квадратных метров по <адрес> в срок до 1 ноября 2026 года (л. д. 120-122).

Суд первой инстанции, установив вышеуказанные обстоятельства, учитывая выданное ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ администрацией Снежинского городского округа Челябинской области разрешение на строительство, пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам при правильном применении норм материального и процессуального права. Данные выводы мотивированы, оснований не согласиться с ними у суда апелляционной инстанции не имеется.

В силу статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закона № 137-ФЗ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства при соблюдении определенных условий.

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Статьей 239.1 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Эти правила в силу названной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, если строительство этого объекта не завершено после прекращения действия договора аренды земельного участка, заключенного без проведения торгов для завершения строительства после 01.03.2015 на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (пункт 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Для применения статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ необходимо установление следующих условий: прекращение отношений по договору аренды (при этом, если договор заключен до 01.03.2015, то собственник объекта незавершенного строительства имеет преимущественное право однократно после окончания действия договора аренды участка заключить новый договор на трехлетний период), отсутствие оснований для отказа в удовлетворении требований уполномоченного органа публичной власти (пункт 3 статьи 239.1).

Согласно пункту 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Действительно, как правильно указано в апелляционной жалобе истца, материалы дела не содержат доказательств о нарушении срока строительства объекта ввиду действий (бездействий) органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Вместе с тем, целью законодательного регулирования данной сферы отношений является смена землепользователя, длительное время не осуществляющего завершение строительства объекта; определение правовой судьбы объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, по истечении срока договора аренды.

По общему правилу, содержащемуся в п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства объекта капитального строительства.

Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство объекта капитального строительства.

Учитывая, что администрацией города Снежинска Челябинской области ответчику ФИО1 продлен срок действия разрешения на строительство до ДД.ММ.ГГГГ, судебная коллегия полагает несостоятельными доводы апелляционной жалобы.

У судебной коллегии отсутствуют основания полагать, что данное разрешение выдано (продлено) с нарушением требований закона, в связи с чем, судебная коллегия расценивает данное разрешение, как согласие публичного образования, от имени которого действуют, как истец муниципальное образование «Город Снежинск» в лице муниципального казённого учреждения «Комитет по управлению имуществом города Снежинска», так и администрация города Снежинска Челябинской области, с размещением на публичном земельном участке объекта недвижимого имущества и необходимостью завершения ответчиком строительства данного объекта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены определения суда первой инстанции, судом не допущено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Снежинского городского суда Челябинской области от 09 сентября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального образования «Город Снежинск» в лице муниципального казённого учреждения «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 08.12.2025.