Решение № 2-550/2018 2-550/2018~М-456/2018 М-456/2018 от 16 сентября 2018 г. по делу № 2-550/2018

Дело № 2-550/2018


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 сентября 2018 года п. Целина Ростовской области

Целинский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Прокопенко Г.А. единолично,

с участием представителя истца ФИО1 - ФИО2, действующей на основании ордера № 23440 от 28.08.2018 года, выданного Целинским филиалом РОКА им. Д.П. Баранова и предоставившей удостоверение № 3094 от 19.10.2006 года,

при секретаре Вартановой К.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Среднеегорлыкского сельского поселения о регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ

ФИО1 обратился в суд с указанным иском, указав в нем, что в 2003 году он купил у ФИО11 принадлежащую ей земельную долю (размер доли 12.5 га, из них 11.2 га пашни), произведя с ней полный расчет, о чем между ними был составлен договор купли-продажи земельной доли от 15.08.2003 года. В тот же день договор был подписан. Так как на момент заключения договора ФИО12 уже проживала в <адрес>, в силу своего преклонного возраста и плохого самочувствия она не могла приехать в п. Целина для обращения в Целинский филиал учреждения юстиции, чтобы зарегистрировать сделку и переход права собственности. Однако в этот период со стороны администрации района чинились препятствия в регистрации права собственности на земельные доли по <адрес>, так как на районном уровне путем издания постановлений уменьшали размер положенной земельной доли с 12,5 га до 9,2 га, поэтому сделку в юстиции им не удалось зарегистрировать. ФИО13 выдала доверенность на имя его сестры ФИО14, чтобы та представляла ее интересы в суде по спору с администрацией района по поводу издания незаконных актов. Приобретенная по сделке земля на протяжении более 14 лет находится у него во владении и пользовании, он, как собственник использует ее в соответствии с назначением, оплачивает налоги. ФИО15 ни разу не предъявляла ему каких-либо претензий о возврате имущества. В настоящее время со стороны государства стали предъявлять требования необходимости упорядочить земельные отношения, привести в норму, в соответствии с требованиями закона, правоустанавливающие документы на землю, для чего продавец должен либо лично явиться на регистрацию перехода права собственности, либо вновь выдать доверенность. Он ездил по последнему известному месту жительства ФИО16 в <адрес>, но ее там не оказалось. В июне 2018 года он узнал от односельчан, что в 2008 году ФИО17 умерла, что чинит ему препятствия во внесудебном порядке зарегистрировать права собственности по договору купли-продажи на землю. Просит суд: зарегистрировать за ним, ФИО1, <адрес>, переход права собственности на земельную долю размером 12,5 га сельхозугодий, в том числе 11,2 га пашни, находящуюся в общей долевой собственности в праве на земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, ранее принадлежавшую ФИО18, <данные изъяты>.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, был надлежаще извещен о времени и месте судебного разбирательства, о причинах неявки не сообщил. В отсутствие истца дело рассмотрено в силу положений ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала на основании доводов, изложенных в иске.

Представитель ответчика Администрации Среднеегорлыкского сельского поселения в судебное заседание не явился, были надлежащим образом извещены о времени и месте слушания дела, о причинах неявки сведений в суд не представлено. В отсутствие ответчика суд рассмотрел дело в силу ч. 4 ст. 167 ГПК РФ.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, надлежащим образом были уведомлены о времени и месте слушания дела, в отзыве на исковое заявление, направленном в суд, содержится ходатайство заместителя начальника правового обеспечения о рассмотрении гражданского дела в отсутствие представителя Управления. Суд рассмотрел дело в отсутствие третьего лица в силу положений ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав представителя истца ФИО2, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ч. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что на основании свидетельства на наследство, выданного Целинской нотариальной конторой, от 25.09.98 г. н/262/98 реестр № 1096 ФИО19, ДД.ММ.ГГГГ г.р. приобрела право коллективно-совместной собственности на землю по адресу: <адрес> общей площадью 12,5 га сельхозугодий, в том числе 11,2 га пашни, что подтверждается свидетельством на право собственности на землю от 29.09.1998 года (л.д. 7-8).

15.08.2003 года ФИО20 – продавец и ФИО1 – покупатель заключили договор купли-продажи земельного пая размером 12,5 га сельхозугодий, в том числе 11,2 пашни, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 6).

Стоимость продаваемого имущества стороны определили в размере 20 000 рублей, которые были получены ФИО21 до подписания договора, что подтверждено п. 3 договора, подписью последней под текстом договора.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу совокупности ст.ст. 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно п. 6 договора купли-продажи спорного недвижимого имущества от 15.08.2003 года, продавец передает отчуждаемую недвижимость покупателю в день подписания договора, с этого момента обязанность продавца по передаче отчуждаемой недвижимости считается исполненной, дополнительно акт приема-передачи составляться не будет.

Суд приходит к выводу, что при заключении договора купли-продажи от 15.08.2003 года его стороны согласовали все существенные условия, предусмотренные положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ, сам договор составлен в письменной форме, как того требует ст. 550 ГК РФ, продавец обладала правомочиями собственника на спорное недвижимое имущество, в связи с чем была наделена правом его отчуждать.

В отзыве на исковое заявление представитель третьего лица Управления Росреестра указал на отсутствие правовых оснований для принятия судом решения о государственной регистрации перехода права собственности по тому основанию, что право продавца ответчика ФИО22 на отчуждаемый объект недвижимого имущества в ЕГРН зарегистрировано не было.

Указанные доводы третьего лица суд отклоняет в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В ЕГРН отсутствует сведения о зарегистрированном праве ФИО23 на земельный участок с кадастровым номером №.

При этом, как разъяснено в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав (далее - постановление Пленума № 10/22), если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Суд соглашается с правовым значением государственной регистрации прав на недвижимое имущество для возникновения вещных прав в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ, а также ч. 5 ст. 1 Закона № 218-ФЗ, действующего с 01.01.2017 года, устанавливающим, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Вместе с тем, нельзя не принимать во внимание особенности государственной регистрации прав, возникших, в том числе, до вступления в действие указанного Закона.

Согласно ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ) в редакции, действующей до 01.01.2017 года, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.

Аналогичные положения содержатся в ч. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ, в соответствии с которой права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ (объекты недвижимости, являющиеся ранее учтенными), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, Закон № 122-ФЗ определил, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (часть 2 статьи 6).

Исходя из действительности ранее возникших прав, указанный Закон № 122-ФЗ предусмотрел, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости, согласно статье 223 ГК РФ, возникает с момента его государственной регистрации.

Однако, как следует из актовой записи о смерти № 1165 от 07.08.2009 года, продавец ФИО24 ДД.ММ.ГГГГ года умерла, наследственное дело к имуществу умершей не заводилось, что подтверждается информацией, предоставленной суду нотариусом Новошахтинского нотариального округа ФИО25, а также сведениями, размещенными в публичном реестре наследственных дел на Интернет-сайте Федеральной нотариальной палаты.

В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п. 1 ст. 16 ГК РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

С учетом того что действующим законодательством не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности в случае смерти стороны договора до подачи заявления о переходе права, суд приходит к выводу о применении к данным правоотношениям положений п. 3 ст. 551 ГК РФ по аналогии закона.

При таких обстоятельствах, учитывая, что отсутствие государственной регистрации права собственности на земельный участок у ФИО26 на дату заключения договора купли-продажи от 15.08.2003 года в учреждении юстиции, само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по нему прав, доводы Управления Росреестра о наличии в этой связи препятствия перехода к ФИО1 права собственности, нельзя признать соответствующими приведенным выше нормам материального права, вопреки данным доводам, истцом избран надлежащий способ защиты своего права. В этой ситуации ФИО1 лишен возможности заявить иск о признании права (пункт 59 Постановления № 10/22).

При рассмотрении иска, предъявленного одной из сторон в соответствии с названной правовой нормой, суд оценивает законность сделки, проверяет наличие у продавца полномочий на отчуждение имущества, поскольку сделка, не соответствующая требованиям закона, не может служить основанием для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Учитывая установленные в судебном заседании обстоятельства, суд приходит к выводу, что ФИО1 является собственником спорного недвижимого имущества на основании договора купли-продажи, однако не может зарегистрировать свое право, поскольку продавец ФИО27 умерла, в связи с чем истец был вынужден обратиться в суд за защитой своих прав, и считает его требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-198, 209 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ

Исковые требования ФИО1 к Администрации Среднеегорлыкского сельского поселения о регистрации перехода права собственности удовлетворить.

Зарегистрировать за ФИО1, <данные изъяты>, переход права собственности на земельную долю размером 12,5 га сельхозугодий, в том числе 11.2 га пашни, находящуюся в общей долевой собственности в праве на земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, ранее принадлежавшую ФИО28, <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Целинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме принято 24.09.2018 года.