Решение № 2-347/2019 2-347/2019(2-5754/2018;)~М-5367/2018 2-5754/2018 М-5367/2018 от 13 января 2019 г. по делу № 2-347/2019

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

14 января 2019 года Центральный районный суд г.Тольятти Самарской области в составе:

председательствующего Соболевой Ж.В.

при секретаре Ирлица И.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Администрации городского округа Тольятти к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

установил:

Администрация городского округа Тольятти обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка.

В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующая по доверенности, исковые требования поддержала, пояснив, что между территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого ответчик получил в аренду земельный участок площадью 796 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу <адрес>, для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации здания «Кафе-Бистро». Договор аренды зарегистрирован соответствующим образом ДД.ММ.ГГГГ. Ответчиком не исполняются обязательства, предусмотренные условиями договора аренды №, а именно п.3.2, согласно которому арендная плата вносится арендаторами ежеквартально до истечения десятого дня начала следующего квартала, а за четвертый квартал не позднее 25 ноября текущего года. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчика по арендной плате составляет 368 137,11 руб., пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 37 679,11 руб. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика была направлена претензия о погашении задолженности по арендной плате, которая оставлены без удовлетворения. Просит взыскать с ответчика ФИО1 в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 368 137,11 руб., и пени в размере 37 679,11 руб.

Представитель ответчика ФИО3, действующий по доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, пояснил, что согласно п.3.1 договора годовой размер арендной платы составляет 321 750 рублей, пропорционально доле в праве аренды составляет 160 875 рублей. Расчет задолженности по арендным платежам администрацией рассчитан по методике и формуле на основании постановления мэра г.Тольятти от ДД.ММ.ГГГГ №/п «Об утверждении Положения «О порядке определения размера арендной платы за землю в г.Тольятти», в том числе, исходя из показателя кадастровой стоимости земли в рублях за 1 кв.м. в год, что противоречит условиям договора аренды, согласно которым арендная плата рассчитывается по определенной формуле, в том числе исходя из рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании оценки, и ставки рефинансирования. Тогда как размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Из п.3.1 договора следует, что изменение ставки арендной платы осуществляется на основании дополнительного соглашения к договору. Вопрос о возможности одностороннего изменения методики расчета арендной платы за земельный участок по требованию арендодателя должен быть разрешен исходя из согласованных сторонами условий договора. Вместе с тем, считает необоснованным применение истцом (ВП)-величины процента от удельного показателя кадастровой стоимости, равной 6, установленного пунктом 14.2.4 постановления мэра г.Тольятти от ДД.ММ.ГГГГ №/п, поскольку согласно договору аренды земельный участок был предоставлен для завершения строительства и дальнейшую эксплуатацию здания «Кафе-Бистро», что предусматривает использование земельного участка под строительство и эксплуатацию. Таким образом, применение истцом лишь величины процента от удельного показателя кадастровой стоимости, равную 6, необоснованно, так как на земельном участке располагается незавершенный объект. При расчете не верно применяется кадастровая стоимость земельного участка 7 232 369,44 рублей, которая по договору составляет 3 900 000 рублей. Считает, что заявленная истцом неустойка явно несоразмерна нарушению обязательства, просит применить ст.333 ГК РФ. Просит отказать в удовлетворении исковых требований.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд считает исковые требования обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии со ст.606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> (Арендодатель) и ФИО5, ФИО1 (Арендатор) был заключен договор №(2012-2017) аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, северо-западнее здания диспетчерского пункта, имеющего адрес: <адрес>, площадью 796 кв.м., предоставленный для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации здания «Кафе-Бистро» (землепользование).

На земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий арендаторам на праве общей долевой собственности: незавершенный строительный объект (готовность 61%), назначение объекта: Объект в стадии строительства, степень готовности 61%, инвентарный №, литер А, с кадастровым (или условным) номером № (запись регистрации в ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, доля в праве ? - ФИО1; № от ДД.ММ.ГГГГ, доля в праве ? - ФИО5 (п.1.2 договора аренды).

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 3.1 договора аренды размер арендной платы за земельный участок составляет 321 750 руб. в год, согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы, из них пропорционально доле в праве на арендуемый участок для ФИО1 размер арендной платы составляет 160 875 руб. в год. Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период и не чаще одного раза в год при изменении ставки арендной платы, в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка. Изменение ставки арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Также размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Согласно приложения к договору аренды, являющегося неотъемлемой частью договора, годовой размере арендной платы на спорный земельный участок рассчитывается по формуле:

Агод = С х Р, где:

Агод – размер арендной платы за земельный участок в год;

С – рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка;

Р – 8,25% - ставка рефинансирования Центробанка РФ на 18.04.2013 г. (указание Банка России от 13.09.2012 г. №2873-У) (оборот).

Согласно п. 3.1. Договора аренды изменение ставки арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к Договору. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с дополнительным соглашением об изменении размера арендной платы направляется Арендаторам. При этом заключение дополнительного соглашения является обязательным для Арендаторов. Дополнительное соглашение об изменении арендной платы составляет неотъемлемую часть настоящего договора и подлежит государственной регистрации.

В случае изменения правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждаемых Правительством Российской Федерации в части корректировки (изменения) размера арендной платы, новый порядок корректировки (изменения) размера арендной платы применяется к отношениям сторон без внесения соответствующих изменений в настоящий Договор.

Согласно п. 3.2 Договора аренды арендная плата вносится арендаторами ежеквартально равными частями от указанной в п.3.1 Договора суммы, до истечения десятого дня начала следующего квартала, а за четвертый квартал не позднее 25 ноября текущего года.

В соответствии с п. 5.2 Договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент просрочки платежа, от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ право общей долевой собственности (по ? доли за каждым) ФИО1 и ФИО5 на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке кадастровый №, по адресу <адрес>.

Истцом заявлено требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 368 137,11 рублей, пени в размере 37 679,11 рублей.

Ответчик свою обязанность вносить плату за пользование земельным участком не оспорил, однако представитель ответчика полагает, что расчет должен быть произведен с учетом методики и формулы расчета размера годовой арендной платы, установленными договором аренды, а не на основании постановления мэра г.Тольятти от 23.07.2004г. №/п «Об утверждении Положения «О порядке определения размера арендной платы за землю в г.Тольятти».

Суд с этим не может согласиться, поскольку в соответствии с подп.3 п.3 ст. 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Расчет задолженности как установлено судом произведен администрацией г.о. Тольятти в соответствии с постановлением мэра г.о. Тольятти от 23.07.2004г. №/п «Об утверждении Положения «О порядке определения размера арендной платы за землю в г. Тольятти», в том числе применение величины процента от удельного показателя кадастровой стоимости равный 6 в соответствии с п.14.2.4 «Строительство иных объектов» Приложения №. Указанное постановление не оспорено, не отменено и не изменено, является нормативно-правовым актом, содержит нормативные предписания (правила поведения) рассчитано на неоднократное применение в отношении неопределенного круга лиц. Исходя из установленных законом нормативного и публичного порядка определения размера арендной платы за пользование землей, находящейся в собственности публично - правовых образований и переданных в аренду, а также условий заключенного сторонами договора аренды (раздел 3) указанное выше постановление, влекущее изменение арендной платы, подлежит применению в отношениях между сторонами. В связи с чем, заключение дополнительного соглашения к договору аренды, на что ссылается представитель ответчика, в части изменения правил определения размера арендной платы, не требовалось, так как соответствующие изменения произошли в публичном порядке, путем принятия уполномоченным органом нормативно-правового акта. Из выписки из ЕГРН об основных характеристиках кадастровая стоимость составляет 7232368,44 рублей.

В связи с чем суд находит правильным представленный истцом расчет задолженности, основанный на постановлением мэра г.о. Тольятти от 23.07.2004г. №/п «Об утверждении Положения «О порядке определения размера арендной платы за землю в г. Тольятти», поскольку он соответствует условиям договора аренды и не противоречит закону.

Таким образом, учитывая вышеназванные обстоятельства, суд считает необходимым взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 368 137,11 рублей.

Истцом заявлены требования о взыскании пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Ответчиком заявлено о снижении размера пени.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Из разъяснений, данных в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 года №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» следует, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Таким образом, неустойка является средством предупреждения нарушения прав, в данном случае, Арендодателя, стимулируя выполнение обязательств надлежащим образом. Взыскание неустойки за просрочку оплаты арендных платежей предусмотрено договором аренды. В связи с чем, суд считает обоснованными требования истца о взыскании неустойки за просрочку платежей. Относительно ходатайства представителя ответчика о снижении суммы пеней, то исходя из разъяснений, указанных в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Ответчик, заявляя об уменьшении размера пеней, тем не менее, не представил доказательств, свидетельствующих о явной несоразмерности требуемой истцом суммы пеней последствиям нарушения вытекающих из договора аренды обязанностей. При таких обстоятельствах у суда нет правовых оснований для уменьшения неустойки, подлежащей уплате ответчиком в пользу истца. Учитывая, что ответчик вплоть до принятия судом решения долг не погашал, по заявлению истца мировым судьей судебного участка № Центрального судебного района г.Тольятти был вынесен судебный приказ о взыскании в пользу администрации г.о. Тольятти задолженности по договору аренды земельного участка в размере 504 816,22 рублей, который впоследствии был отменен определением от ДД.ММ.ГГГГ, то утверждения ответчика о явной несоразмерности пени последствиям нарушения ответчиком обязательства необоснованными.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходы, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Поскольку в силу ст.333.36 Налогового Кодекса РФ истец как орган местного самоуправления при подаче иска был освобожден от уплаты государственной пошлины, то подлежит взысканию с ответчика в доход государства государственная пошлина в размере 7 258,16 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12,56,98,103194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Администрации г.о. Тольятти удовлетворить.

Взыскать с Варданяна ФИО7 в пользу Администрации г.о. Тольятти задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 368 137,11 рублей, пени в размере 37 679,11 рублей, а всего 405 816, 22 рублей.

Взыскать с Варданяна ФИО8 государственную пошлину в размере 7 258,16 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в самарский областной суд через Центральный районный суд г.о. Тольятти в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий Соболева Ж.В.