Апелляционное определение № 33-4026/2025 от 9 декабря 2025 г.

Судья Авраменко О.В. УИД 57RS0024-01-2025-000644-76

Дело № 33-4026/2025

№ 2-1228/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

10 декабря 2025 года г. Орёл

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Раковой Н.Н.,

судей Ноздриной О.О., Щербиной И.С.,

при секретаре Зубовой М.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Межрегиональной общественной организации «Центр защиты прав потребителей» в интересах ФИО1 ФИО8 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Орелстрой-8» о защите прав потребителей,

по апелляционной жалобе ФИО1 ФИО9 на решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 28 августа 2025г., которым исковые требования удовлетворены частично.

Заслушав доклад судьи Раковой Н.Н., изучив материалы гражданского дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Межрегиональная общественная организация «Центр защиты прав потребителей» (далее по тексту - МОО «ЦЗПП») обратилась в суд с иском в интересах ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Орелстрой-8» (далее по тексту - ООО «СП «Орелстрой-8») о защите прав потребителей.

В обоснование заявленного иска указано, что 27 ноября 2023г. между ФИО1 и ООО «СЗ Орелстрой-8» заключен договор участия в долевом строительстве жилья <...>, по условиям которого истец приобрела для собственных нужд в собственность объект недвижимого имущества: квартиру, общей площадью 77,6 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, г. Орёл, <адрес>, корпус 2, <адрес>.

По условиям договора, стоимость указанной квартиры составила 6 057 900,00 рублей и была оплачена ФИО1 в полном объеме.

После передачи застройщиком квартиры, был выявлен ряд недостатков, стоимость устранения которых, согласно заключению индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее - ИП ФИО2), составляет 948 025 рублей 29 копеек.

В целях досудебного урегулирования возникшего спора, ФИО1 обратилась к ООО «СЗ Орелстрой-8» с претензией, в которой просила выплатить стоимость устранения недостатков, а также расходы на оплату услуг эксперта. Данные требования ответчиком были оставлены без удовлетворения.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ФИО1 просила суд взыскать с ООО Специализированный застройщик «Орелстрой-8» в свою пользу в счет уменьшения покупной цены квартиры 948 025 рублей 29 копеек; компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей и расходы, связанные с оплатой услуг эксперта в размере 40 000 рублей.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 ставит вопрос об изменении решения суда в части размера взысканных в её пользу убытков, ссылаясь на неправильное применение норм материального права.

Выражает несогласие с применением к данным правоотношениям части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ), в соответствии с которой размер взысканных с ответчика убытков судом ограничен тремя процентами от цены договора, несмотря на то, что условиями заключенного с ответчиком договора участия в долевом строительстве (пункт 7.1) предусмотрено возмещение причиненных убытков в полном объеме.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Проверив законность постановленного решения в пределах доводов апелляционной жалобы (часть 1 статьи 327.1 ГПК РФ), исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции по следующим основаниям.

Статьей 45 Конституции Российской Федерации закреплены государственные гарантии защиты прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации (часть 1) и право каждого защищать свои права всеми не запрещенными законом способами (часть 2).

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, одним из таких способов является возмещение убытков (абзац девятый названной статьи).

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1).

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее по тексту – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора (пункт 2 части 2 статьи 7 названного закона).

В соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ, введенной в действие Федеральным законом от 26 декабря 2024г. № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков (часть 2 статьи 10 Федерального закона от <дата>г. № 214-ФЗ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, <дата>г. между ФИО1 и ООО «СЗ Орелстрой-8» заключен договор участия в долевом строительстве жилья <...>, по условиям которого истец приобрела для собственных нужд в собственность объект недвижимого имущества: квартиру, общей площадью 77,6 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, г. Орёл, <адрес>, <адрес><адрес>.

Цена объекта долевого строительства составляет 6 057 900 рублей (пункт 3.1 договора). Обязательство по оплате цены договора истцом исполнено.

Согласно приложению № к договору объект долевого строительства (квартира) передается участнику долевого строительства с отделкой и инженерным обеспечением.

Пунктом 7.1 договора предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные действующим законодательством и настоящим договором неустойки и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки в порядке, установленном законом.

По акту приема-передачи <...> от <дата>г. квартира была передана ФИО1

Поскольку после передачи квартиры ФИО1 были обнаружены недостатки в отделке, истец обратилась к ИП ФИО2 для определения стоимости ремонтно-восстановительных работ по устранению выявленных недостатков.

Стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению выявленных несоответствий нормативным требованиям в квартире истца определена экспертным заключением ИП ФИО2 <...> от <дата>г. и составила 948 025 рублей 29 копеек.

<дата>г. истцом в адрес ответчика была направлена претензия, содержащая требования о добровольном возмещении расходов, связанных с устранением недостатков выполненных работ, в размере 948 025 рублей 29 копеек, а также о возмещении денежных средств, уплаченных за проведение независимой экспертизы в размере 40 000 рублей.

В ответ на претензию ответчик отказал в удовлетворении требований о возмещении расходов, связанных с устранением недостатков и оплатой услуг эксперта, сославшись на несоблюдение требований постановления Правительства РФ от <дата>г. № о безвозмездном устранении застройщиком недостатков.

Разрешая заявленные требования, установив, что в переданном застройщиком объекте долевого строительства имеются недостатки, в связи с чем, истец вправе требовать уменьшения покупной цены квартиры на сумму стоимости их устранения, при этом имеются основания для ограничения ответственности застройщика в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от <дата>г. № 214-ФЗ, суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании с ООО «СЗ «Орелстрой-8» в пользу ФИО1 убытков в размере, ограниченном тремя процентами от цены договора, что составляет 181 737 рублей (6 057 900,00 рублей х 3 %), предоставив ответчику отсрочку уплаты убытков до <дата>г.

Одновременно с этим, установив факт нарушения прав истца ненадлежащим исполнением обязательств, применив часть 2 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ, суд пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу ФИО1 компенсации морального вреда в размере 10 000 рублей.

Кроме того, судом взысканы с ответчика в пользу истца судебные расходы на оплату услуг оценщика в размере 40 000 рублей.

Решение суда в части разрешения требований о взыскании компенсации морального вреда и судебных расходов на оплату услуг оценщика не обжалуется, в связи с чем, в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ предметом проверки суда апелляционной инстанции не является. Оснований для выхода за пределы доводов жалобы и проверки решения суда в полном объеме у судебной коллегии не имеется.

Проверяя законность судебного акта по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы суда первой инстанции в части разрешения исковых требований об уменьшении покупной цены квартиры на сумму стоимости устранения недостатков основаны на верно установленных обстоятельствах по делу при правильном применении норм материального права.

Оснований не согласиться с правомерностью указанных выводов и их правовым обоснованием не имеется.

Согласно пункту 2 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024г. № 482-ФЗ, часть 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ вступила в силу с 1 января 2025г.

Как следует из пункта 5 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024г. № 482-ФЗ, соответствующие положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025г.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности могут возникать из устанавливающего их судебного решения.

Часть 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ связывает определение как факта ненадлежащего исполнения обязательств так и размера уменьшения цены договора, возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, уплату неустойки (штрафов, пеней), процентов, возмещения убытков, связанных с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования, с принятием судом решения об удовлетворении требований участника долевого строительства.

Таким образом, именно указанное решение суда о взыскании соответствующих денежных сумм влечет для сторон соответствующие права и корреспондирующие им обязанности.

Следовательно, положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до и после дня вступления в силу Федерального закона от 26 декабря 2024г. № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при разрешении судами дел после 1 января 2025г., так как в соответствующих случаях удовлетворения исков, устанавливаемые судом права и обязанности будут возникать после указанной даты (с момента вступления решения суда в законную силу).

В связи с изложенным, суд первой инстанции, разрешая спор, и, вынося обжалуемое решение 28 августа 2025г., правомерно при определении размера подлежащих взысканию в пользу ФИО1 убытков руководствовался положениями части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ и обоснованного ограничил их размер тремя процентами от цены договора (3 % от 6 057 900 рублей = 181 737 рублей).

Ссылка в апелляционной жалобе истца на то, что судом не были учтены положения договора, предусматривающие взыскание убытков в полном объеме, является несостоятельной, поскольку основана на неверном толковании норм действующего законодательства.

Как разъяснено в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

При толковании условий договора долевого участия от 23 декабря 2023г. судебная коллегия учитывает, что положения пункта 7.1 указанного договора полностью соответствуют содержанию части 1 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ в редакции, действовавшей на момент заключения договора.

На момент рассмотрения дела в суде действовала часть 1 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ, содержащая аналогичные положения о том, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные названным Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов.

Однако, законодатель, дополнив статью 10 Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ частью 4, выделил порядок определения и взыскания убытков с застройщика после 1 января 2025г., указав на то, что при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Из положений частей 1 и 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ в их взаимосвязи следует, что иной размер убытков, связанный с устранением недостатков отделочных работ, должен быть прямо определен договором участия в долевом строительстве, как конкретная мера ответственности застройщика и в случае отсутствия в договоре положений об ином размере убытков, должен применяться размер убытков, предусмотренный частью 4 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве, то есть в любом случае, не более трех процентов от цены договора.

С учетом изложенного ссылка истца на наличие в договоре пункта 7.1, аналогичного по содержанию части 1 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ, как на основание для отказа в применении положений части 4 статьи 10 указанного закона о том, что при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, является необоснованной.

Принимая во внимание, что иной размер убытков, связанный с устранением недостатков отделочных работ прямо не определен условиями заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве, вывод суда первой инстанции об ограничении размера убытков тремя процентами от цены договора, вопреки доводам жалобы, является правильным.

Все доводы апелляционной жалобы по существу повторяют позицию истца, изложенную в ходе разбирательства в суде первой инстанции, сводятся к несогласию с его выводами и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм права, и не могут служить основанием для отмены либо изменения решения суда.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда является законным и обоснованным, оснований к отмене либо изменению решения суда, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 28 августа 2025г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 ФИО10 - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение составлено 15 декабря 2025г.

Председательствующий

Судьи