Решение № 2-587/2018 2-79/2019 2-79/2019(2-587/2018;)~М-571/2018 М-571/2018 от 28 января 2019 г. по делу № 2-587/2018

Дело №


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Новоаннинский «29» января 2019 года

Новоаннинский районный суд Волгоградской области в составе председательствующего судьи Захарова Р.П.,

при секретаре судебного заседания Пряхиной И.А.,

с участием истцов ФИО1 и ФИО2,

представителя истцов ФИО3, действующего на основании ордера № от 23.01.2019 года,

ответчика – представителей общества с ограниченной ответственностью «Прогресс» ФИО4, действующей на основании доверенности от 03.12.2018 года, и ФИО5, действующей на основании доверенности от 18.01.2019 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 и ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Прогресс» о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и ФИО2 обратились в Новоаннинский районный суд Волгоградской области с иском к ООО «Прогресс» о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения. В обоснование заявленных исковых требований указывают, что истцам на праве общей долевой собственности принадлежит по <данные изъяты> земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью <данные изъяты> га. с кадастровым номером №, о чем свидетельствуют записи в ЕГРП от 18.09.2012 года. Между дольщиками, в том числе и истцами, и ООО «Прогресс» 25.09.2012 года заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью <данные изъяты> га., кадастровый №. Согласно условиям указанного договора арендная плата должна выплачиваться ежегодно до 15 ноября соответствующего календарного года. Арендная плата включает в себя: налог на землю; масло подсолнечное 20 кг. при урожайности до 10 ц. с 1 га., 40 кг. при урожайности свыше 10 ц. с 1 га.; озимая пшеница 1 т. при урожайности от 10 до 20 ц. с 1 га., 1,5 т. при урожайности от 20 до 40 ц. с 1 га., 2 т. свыше 40 ц. с 1 га.; вспашка и посадка огородов, транспортные услуги (доставка дров, угля). Истцы являются пенсионерами, ФИО1 является <данные изъяты>, ФИО2 ветераном труда. Пенсии едва хватает на оплату жилищно-коммунальных услуг и медикаменты. Продукция, выращенная на собственном подворье, является единственным и основным источником проживания. С момента действия договора аренды арендатором регулярно нарушаются существенные условия договора аренды, а именно внесение арендной платы. За последние 8 лет (с 2012 по 2018 год) только единожды была произведена вспашка огорода. Ни разу не была оказана помощь в посадке огорода. За 2016 год арендатор обязан выдать в счет арендной платы растительное масло в срок до 15 ноября 2016 года, что является существенным условием договора аренды. Между тем, арендная плата за 2016 год, в части выдачи подсолнечного масла, в установленные договором сроки не произведена. На протяжении 8 лет арендатор выдает истцам подсолнечное масло в литрах, а согласно договору должен выдавать в килограммах (разница составляет порядка 10 %). При выдаче продукции (масла) на емкостях отсутствует маркировка продукции, что не позволяет судить о ее соответствии требованиям ГОСТ 1129-2013, производителе, о классификации. За 2018 год арендная плата вовсе не выплачивалась. Кроме того, арендатор не уведомляет истцов об урожайности и истцы лишены возможности отследить, в полном ли объеме осуществляется арендная плата. Согласно п. 4 договора аренды, арендная плата должна выплачиваться ежегодно до 15 ноября, которая включает в себя: налог на землю; масло подсолнечное 20 кг. при урожайности до 10 ц. с 1 га., 40 кг. при урожайности свыше 10 ц. с 1 га.; озимая пшеница 1 т. при урожайности от 10 до 20 ц. с 1 га., 1,5 т. при урожайности от 20 до 40 ц. с 1 га., 2 т. свыше 40 ц. с 1 га.; вспашка и посадка огородов, транспортные услуги (доставка дров, угля). Согласно п. 7 договора аренды арендодатели имеют право обращаться в суд по вопросам нарушения одной из сторон условий и положений договора аренды. В адрес ответчика направлена претензия с требованием досрочного расторжения договора аренды земельных участков в течение 10 дней с момента поступления претензии в связи с многолетними нарушениями со стороны арендатора существенных условий договора аренды и необходимостью неукоснительного исполнения обязательств. Указанная претензия осталась без рассмотрения. Ответ от ответчика так и не получен истцами. Просят суд: расторгнуть с ФИО1 договор аренды в отношении принадлежащей ей на праве общей долевой собственности <данные изъяты> доли земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью <данные изъяты>. с кадастровым номером №, заключенный с ООО «Прогресс»; расторгнуть с ФИО2 договор аренды в отношении принадлежащей ему на праве общей долевой собственности <данные изъяты> доли земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью <данные изъяты> га. с кадастровым номером №, заключенный с ООО «Прогресс».

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, просит их удовлетворить.

Истец ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал, просит их удовлетворить.

Представитель истцов ФИО3 в судебном заседании заявленные истцами требования поддержал по доводам и основаниям, изложенным в иске, дополнительно пояснив, что ответчиком неоднократно нарушалась выплата арендных платежей. Так, истцам выдавалась зерносмесь, тогда как по договору аренды ответчик обязан был выдавать зерно. Подсолнечное масло выдавалась истцам в литрах, тогда как согласно договору должны были выдавать в килограммах. Кроме того, масло выдавалось без маркировки, этикетки. Культивация огорода производилась всего один раз, а вспашка три раза за все время. Считает, что поскольку ответчиком ненадлежащим образом исполнялись условия договора, в части выплаты арендной платы, истцы имеют право расторгнуть договор аренды. Просит иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчик – представитель ООО «Прогресс» ФИО5 в судебном заседании возражает в удовлетворении заявленных исковых требований, просит в иске отказать, поскольку до 2018 года у истцов не было претензий по поводу выплаты арендной платы. Она лично ежегодно созванивалась с арендодателями и выясняла у них, кому необходимо провести вспашку, культивирование огорода, сообщала о наличии продукции и выясняла, когда можно произвести отгрузку зерна в счет уплаты аренды. Подсолнечное масло они закупают без маркировки, поскольку так дешевле, но претензий ни у кого по поводу качества продукции не возникало, в том числе и у истцов до 2018 года. В 2018 году со стороны ФИО1 чинились препятствия в доставке продукции им в счет уплаты аренды, в связи с чем, аренда не была выплачена, но не по вине ответчика.

Представитель ООО «Прогресс» ФИО4 в судебном заседании возражает в удовлетворении заявленных исковых требований. У истцов до 2018 года претензий по поводу качества, количества продукции не возникало. После того, как в 2018 году между истцами и ООО «Прогресс» произошел конфликт, истцами начали в суд подаваться различного рода иски. Со стороны ответчика нарушений выплаты арендной платы истцам не было. В 2018 году арендная плата не была выплачена по вине истцов, так как ФИО1 постоянно сообщала о том, что она не может принять продукцию по разным причинам. Кроме того, договор аренды не может быть расторгнут в данном порядке, поскольку он заключался при множественности лиц на стороне арендодателей, а именно более чем пять человек, в связи с чем, расторжение договора по закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» может быть произведен только на общем собрании собственником земельного участка.

Свидетель В.И. в судебном заседании пояснил, что он давно работает в ООО «Прогресс», занимается вспашкой земельных участков. По поручению руководства ООО «Прогресс», по списку, который ему выдается на руки, он ездит по адресам и осуществляет вспашку огородов. Истцам он осуществлял вспашку огорода осенью 2017 года, 2016 года, 2015 года, однако, точное количество оказанных услуг он не помнит.

Свидетель В.В. в судебном заседании пояснил, что он с 2009 года работает в ООО «Прогресс». В 2017 году весной он осуществлял у истцов работу по культивированию огорода.

Выслушав доводы участвующих в деле лиц, показания свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

На основании ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствие с п. 1 и п. 3 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из положений п. 1 и п. 2 ст. 607 ГК РФ следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств, в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В судебном заседании установлено, что истцы являются сособственниками в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, площадью <данные изъяты> га. с кадастровым номером №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости /л.д. 13-18/.

25.09.2012 года между арендодателями, в том числе и истцами, и ООО «Прогресс» (арендатор) (ответчик по делу) был заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей /л.д. 11-12/. Указанный договор аренды был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.10.2012 года. Согласно п. 2 договора аренды от 25.09.2012 года, он заключен сроком на пятнадцать лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

На основании ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, вышеназванным Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Согласно положений ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 1 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Из содержания выписки из ЕГРН следует, что правообладателями земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> являются: ООО «Прогресс»; Н.П.; А.М.; ФИО2; ФИО1; П.П. /л.д. 13-18/, то есть число участников долевой собственности превышает пять лиц.

В судебном заседании установлено, что истцы, являющиеся сособственниками земельного участка с кадастровым номером №, 15.11.2018 года, направили арендатору ООО «Прогресс» письменное заявление о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения /л.д. 24/, которое было получено ООО «Прогресс» /л.д. 25/.

Вместе с тем, учитывая, что между сторонами заключен договор аренды при множественности лиц на стороне арендодателя, правоотношения в данном случае регулируются ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в том числе и порядок расторжения указанного договора аренды.

На основании ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 30.01.2009 года № 1-П, обращено внимание на то, что решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается не по соглашению всех участников общей долевой собственности на этот земельный участок на основе консенсуса, как это предусмотрено в статье 247 ГК РФ в отношении имущества, находящегося в долевой собственности, а большинством голосов на общем собрании сособственников. Вводя такое регулирование, федеральный законодатель руководствовался конституционным принципом пропорциональности, с тем, чтобы соблюсти баланс частных и публичных интересов и обеспечить реализацию конституционного права граждан иметь в частной собственности землю, не нарушая сложившиеся в сельском хозяйстве технологические связи.

Предъявляя настоящие исковые требования, истцы не учли, что, заключая договор аренды земельного участка при множественности лиц, они взяли на себя обязательства по ограничению своего права собственности на спорный земельный участок, поскольку в силу режима общей долевой собственности истцы являются одними из нескольких арендодателей и не вправе самолично распоряжаться общей собственностью, но вправе поставить вопрос об условиях договора аренды или о выделении земельного участка с соблюдением правил п. 4 ст. 13 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Как указано выше, законом (ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ) предусмотрена особая форма принятия решения о распоряжении земельным участком сельскохозяйственного назначения при наличии более пяти сособственников. Соответственно, и принятие решения о расторжении договора аренды, в котором арендодателями выступают все сособственники такого земельного участка, даже при наличии предусмотренных законом оснований для прекращения арендных отношений, должно быть принято большинством голосов на общем собрании сособственников.

Решение о расторжении спорного договора аренды истцы, как сособственники земельного участка, большинством голосов на общем собрании не принимали. Доказательств обратного суду не представлено.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Доводы представителя истцов о том, что ответчик неоднократно не выплачивал арендную плату истцам не нашел своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.

Так судом были исследованы ведомости /л.д. 36-47/, согласно которым пайщикам, в том числе и истцам до 2018 года ежегодно выплачивалась арендная плата.

При этом, истцами не представлено доказательств, что ООО «Прогресс» не выплатило арендную плату более двух раз подряд. В ходе рассмотрения дела установлено, что арендная плата не была выплачена истцам только за 2018 год, однако, это не является основанием для удовлетворения требований истца.

Каких-либо доказательств существенного нарушения договора аренды, которые повлекли бы для истцов такой ущерб, что они в значительной степени лишились того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора, истцами суду также не представлено.

На основании вышеизложенного исковое заявление ФИО1 и ФИО2 к ООО «Прогресс» о расторжении договора аренды на земельный участок не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. 8, ст. 307, ст. 309, ст. 420, ст. 421, ст. 422, ст. 431, ст. 432, ст. 606, ст. 607, ст. 610, ст. 621, ст. 622 ГК РФ, Федеральным законом от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ст. ст. 194–199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 и ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Прогресс» о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения – отказать.

Решение в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме может быть обжаловано в Волгоградский областной суд, путем подачи апелляционной жалобы в Новоаннинский районный суд Волгоградской области.

Решение в окончательной форме изготовлено 03 февраля 2019 года с помощью компьютера.

Председательствующий судья: _____________________ Р.П. Захаров