Апелляционное определение № 33-9279/2025 от 15 декабря 2025 г.

Судья Уркаев О.О. Дело № 33-9279/2025

№ 2-1-1071/2025

64RS0034-01-2025-000297-24


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 декабря 2025 года город Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего судьи Ершова А.А.,

судей Постникова Н.С., Андреевой С.Ю.,

при секретаре судебного заседания Архиповой Я.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО1 о расторжении договора аренды по апелляционной жалобе администрации муниципального образования «Город Саратов» на решение Саратовского районного суда Саратовской области от 20 августа 2025 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Постникова Н.С., объяснения представителя ответчика ФИО2, возражавшего против доводов жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

администрации муниципального образования «Город Саратов» обратилась в суд с указанным выше иском, в котором просила расторгнуть договор аренды земельного участка № № от <дата> года с кадастровым номером № площадью 819 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, с видом разрешенного использования: для ведения садоводства, предоставляемого сроком на 44 года.

В обоснование заявленных требований указано, что ответчик является арендатором вышеуказанного земельного участка. В результате осмотра земельного участка установлено, что земельный участок не используется ответчиком в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, а именно участок не огорожен, доступ на него не ограничен, на нем произрастает древесно-кустовая растительность, естественный травостой, участок не используется.

Решением Саратовского районного суда Саратовской области от 20 августа 2025 года в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования «Город Саратов» отказано.

Администрация муниципального образования «Город Саратов» не согласилась с постановленным решением суда, в апелляционной жалобе просит его отменить, и исковые требования удовлетворить в полном объёме, ссылаясь на нарушение судом при разрешении спора норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела. В обоснование доводов жалобы указывает, что ответчик не использует спорный земельный участок, имеет задолженность по арендным платежам, не представил доказательств наличия непреодолимых препятствий для освоения земельного участка.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела и о первом судебном заседании размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел – «Судебное делопроизводство»). В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда первой инстанции согласно требованиям ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в п. 1 данной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ.

Согласно подп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ одним из таких оснований является использование земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений обоснованность отказа арендодателя от договора связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных, названным кодексом, другими законами или договором.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Из разъяснений, изложенных в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст.ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В силу п. 2 ст. 453 ГК РФ и при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. Согласно ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Указанный принцип также закреплен в ч. 1 ст. 12 ГПК РФ.

Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или не совершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел (ч. 2 ст. 12 данного Кодекса).

В развитие указанных принципов ч. 1 ст. 56 данного Кодекса предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов (абзацы первый и второй ч. 1 ст. 55 ГПК РФ).

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

В силу конституционного положения об осуществлении судопроизводства на основе состязательности и равноправия сторон суд по каждому делу обеспечивает равенство прав участников судебного разбирательства по представлению и исследованию доказательств и заявлению ходатайств.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, <дата> между администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым № площадью 819 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для садоводства, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, сроком аренды 44 года.

05 июня 2018 года на основании договора замены стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка № от <дата> право аренды перешло к ФИО1, переход права аренды зарегистрирован <дата>.

В соответствии с условиями договора арендатор обязался выполнять условия договора, использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (п. 5.2.2).

Арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора (п. 4.1.3) при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (подп. 4); невнесении арендной платы более двух раз по истечении установленного договором срока уплаты арендной платы (подп. 7).

В рамках муниципального контроля 03 июля 2024 года было установлено, что спорный земельный участок не используется для целей, предусмотренных договором аренды, не огорожен, доступ не ограничен, на земельном участке произрастает древесно-кустарниковая растительность и естественный травостой.

10 сентября 2024 года истцом ответчику направлено предупреждение о необходимости надлежащего исполнения обязательств по договору аренды и необходимости представления арендодателю документов, подтверждающих надлежащее использование земельного участка в соответствии с целевым назначением.

24 октября 2024 года истец направил ответчику уведомление о расторжении договора аренды в связи с неустранением допущенных нарушений.

Возражая против исковых требований, ответчик в письменных возражениях указала, что спорный земельный участок ею используется надлежащим образом, огорожен забором (сеткой рабицей); арендные платежи вносятся регулярно, надлежащим образом.

Разрешая спор, руководствуясь положениями ст. ст. 8, 12, 309, 310, 421, 422, 450, 606, 607, 619 ГК РФ, ст. ст. 7, 22, 42, 45, 46 ЗК РФ, суд первой инстанции исходил из того, что неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, договором аренды земельного участка конкретные сроки освоения земельного участка, переданного ответчику, не предусмотрены, при этом арендатор предпринимает необходимые меры по освоению земельного участка, в связи с чем основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, отсутствуют.

С указанными выводами суда первой инстанции нельзя согласиться по следующим основаниям.

Как установлено, спорный участок не освоен с 2017 года, данный факт подтвержден документально - был зафиксирован по результатам муниципального земельного контроля и арендатором не опровергнут.

В силу приведенных выше правовых норм на ответчика возложена обязанность по эффективному использованию арендуемого земельного участка (позиция изложена в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 02 сентября 2025 года № 18-КГ25-272-К4).

Однако вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, стороной ответчика не представлено доказательств использования арендуемого земельного участка, и таких обстоятельств в ходе судебного разбирательства, не установлено.

Так и не представлено доказательств, подтверждающих наличие каких-либо юридических либо фактических препятствий по использованию спорного земельного участка, возникших по вине арендодателя.

Согласно п. 4.1.3 договора аренды арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора при существенном нарушении его условий - использовании участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, невнесении арендной платы более двух раз по истечении установленного договором срока уплаты арендной платы.

Таким образом, при заключении договора аренды земельного участка от <дата> № стороны согласовали основание прекращения договора аренды ввиду неиспользования земельного участка в течение трех лет по целевому назначению.

В целях соблюдения установленного п. 2 ст. 452 ГК РФ порядка администрация муниципального образования «Город Саратов» направила по известном ей адресу предложение расторгнуть договор в добровольном порядке, которое оставлено арендатором без ответа. Ответчик не предоставила информацию истцу после смены адреса регистрации (п. 7.1 договора), в связи с чем она несет последствия, предусмотренные ст. 165.1 ГК РФ.

Подготовительные ответчиком мероприятия в виде ограждения территории земельного участка не могут свидетельствовать и подтверждать фактическое освоение участка, который эффективно не использовался с 2017 года. Кроме того, из представленных стороной ответчика фотоматериалов следует, что они сделаны 15 августа 2025 года, то есть в ходе рассмотрения дела.

Следует отметить, что истец не представила доказательств совершения действий, направленных на фактическое освоение участка.

На основании изложенного правовые основания для отказа в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования «Город Саратов» у суда первой инстанции отсутствовали, принятое по делу решение суда нельзя признать законным и обоснованным.

В силу пп. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права судом первой инстанции является основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Согласно ст. 328 ГПК РФ суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы вправе отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение.

В целях исправления судебной ошибки, допущенной при рассмотрении дела судом первой инстанции, и в соответствии со ст. 328, п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, решение районного суда следует отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка удовлетворить, расторгнуть договор аренды земельного участка №, заключенный <дата> между администрации администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области и ФИО1 сроком на 44 года.

Расторжение договора аренды корреспондирует обязанность ответчика передать администрации муниципального образования «Город Саратов» спорный земельный участок в состоянии, существовавшем на момент заключения договора аренды земельного участка № от <дата>.

С учетом обстоятельств дела и положений ст. 206 ГПК РФ срок указанной передачи следует установить до 30 января 2026 года.

Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Саратовского районного суда Саратовской области от 20 августа 2025 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковое заявление администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО1 о расторжении договора аренды удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды № от <дата> земельного участка (вид разрешенного использования: для ведения садоводства) с кадастровым номером № площадью 819 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> заключенный между администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области и ФИО1 сроком до <дата>.

Возложить на ФИО1 обязанность передать земельный участок (вид разрешенного использования: для ведения садоводства) с кадастровым номером № площадью 819 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, администрации муниципального образования «Город Саратов» в срок до 30 января 2026 года в состоянии, существовавшем на момент заключения договора аренды земельного участка № от <дата>.

Настоящее апелляционное определение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации аренды № от <дата>.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29 декабря 2025 года.

Председательствующий

Судьи