Апелляционное определение № 02-4223/2024 02-4223/2024~М-4811/2024 33-9894/2026 М-4811/2024 от 23 февраля 2026 г. по делу № 02-4223/2024

77RS0033-02-2024-011666-14

судья суда первой инстанции фио

гражданское дело суда первой инстанции №2-4223/24

гражданское дело суда апелляционной инстанции №33-9894/26


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

адрес 24 февраля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Левшенковой В.А.,

судей фио,

фио,

при помощнике судьи Мосуновой О.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио

гражданское дело по апелляционной жалобе истцов ФИО1, ФИО2 на решение Чертановского районного суда адрес от 20 сентября 2024 года по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Варшавский» о признании пункта договора участия в долевом строительстве недействительным, взыскании стоимости недостатков, неустойки за нарушении срока удовлетворения требований потребителя, компенсации морального вреда, штрафа,

которым в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 отказано,

УСТАНОВИЛА:

Истцы ФИО1, фиоВ Д. обратились в суд с вышеуказанным иском к ответчику ООО «Специализированный застройщик «Варшавский», в котором просили признать п.8.2 договора участия в долевом строительстве 3В-1-К-26-03-243-ДДУ от 15.03.2022 недействительным; взыскать с ответчика в пользу истцов в равных долях денежные средства за некачественный ремонт в размере сумма, неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя о возмещении стоимости причинённого ущерба в размере сумма и по дату фактического исполнения судебного решения в размере сумма (1%) от стоимости ремонтно-восстановительных работ за каждый день, штраф в размере 50% от суммы удовлетворенных требований, моральный вред в размере сумма, расходы по оплате доверенности в размере сумма

Требования мотивированы тем, что 25.02.2023 между фио и покупателям ФИО1, ФИО2 заключен договор купли-продажи жилого помещения Б/Н., по условиям которого истцы купили квартиру, расположенную по адресу: адрес, вн. тер. г. муниципальный адрес, адрес. Застройщиком является ООО «СЗ «Варшавский». Все права и обязанности, в т.ч. в части гарантийного срока, перешли к покупателям. В соответствии с п.2.1 договора купли-продажи от 25.02.2023, цена договора составляет сумма В переданной квартире в процессе эксплуатации истцами обнаружены строительные недостатки. Истец обратился в ООО «ПРО-ЭКСПЕРТ» для определения рыночной стоимости строительных недостатков, допущенных при выполнении строительных и отделочных работ в квартире. Согласно экспертному заключению от 17.02.2024 стоимость устранения строительных недостатков в квартире составляет сумма 28.03.2024 истцами в адрес ответчика направлена претензия о качестве выполненных отделочных работ, однако до настоящего времени ответчик не предпринял мер к устранению выявленных дефектов.

Согласно п.8.2 договора участия в долевом строительстве от 15.03.2022, гарантийный срок для объекта долевого строительства составляет 5 лет с даты подписании уполномоченным органом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом гарантийный срок для технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства, составляет 3 года со дня подписания первого акта приема-передачи или иного документа о передаче помещения в объекте; гарантийный срок оборудования, не являющегося инженерным или технологическим, материалов и комплектующих, на которые гарантийный срок установлен их изготовителем, соответствует гарантийному сроку изготовителя; гарантийный срок на отделочные работы указан в п.8.2 к настоящему договору и составляет 1 год с момента передачи объекта недвижимости.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просят истцы, подав апелляционную жалобу, в которой ставится вопрос об отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы.

В судебное заседание апелляционной инстанции явился представитель ответчика ООО «СЗ «Варшавский» по доверенности фио, которая возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело при данной явке, учитывая положения ст.167 ГПК РФ.

Выслушав явившегося участника процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к выводу, что оснований, предусмотренных ст.330 ГПК РФ, для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления не имеется.

При вынесении решения, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст.307, 309, 310, 431, 475, 477, 755 ГК РФ, ст.ст.4, 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 15 марта 2022 года между ООО «СЗ «Варшавский» и фио заключен договора участия в долевом строительстве, в соответствии с условиями которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить (создать) жилой дом и после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику объект, расположенный в жилом доме, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект по акту приема-передачи при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

Объектом является жилое помещение (квартира), имеющее следующие проектные характеристики: назначение объекта: жилое помещение; корпус 1: подъезд (секция) 1; этаж 26; условный номер 243; количество комнат: 1, площадь комнат 13,60 кв.м.: комната 13,60 кв.м.; площадь помещений вспомогательного использования 21,40 кв.м.; общая площадь объекта (сумма площади комнат и площади помещений вспомогательного использования) 35,00 кв.м.; проектная площадь объекта 35,00 кв.м. (с учетом летних и иных помещений, рассчитанных с понижающим коэффициентом для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд - 1,0.).

Цена объекта долевого строительства была определена сумма и оплачена фио

19 сентября 2022 года указанная квартира передана по акту приема-передачи, объекту был присвоен строительный адрес: адрес, условный номер 243.

При этом фио, при принятии квартиры недостатков отделочных либо строительных работ не указала.

25 февраля 2023 года между продавцом фио и покупателями ФИО1, ФИО2 заключен договор купли-продажи жилого помещения Б/Н, в соответствии с условиями которого покупатель покупает и принимает квартиру, расположенную по адресу: адрес, вн. тер. г. муниципальный адрес, адрес, стоимостью сумма

В передаточном акте истцы также не указали недостатки квартиры.

Таким образом, спорная квартира приобретена истцами по договору купли-продажи, при этом ответчик ООО «СЗ «Варшавский» является застройщиком многоквартирного жилого дома по адресу: адрес, вн. тер. г. муниципальный адрес, адрес.

В соответствии с п.1 ст.454 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В переданной квартире в процессе эксплуатации истцами обнаружены строительные недостатки.

В соответствии с ч.5 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Из содержания положений ст.755 Гражданского кодекса Российской Федерации и п.3 ст.29 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» следует, что покупатель, приобретя право собственности на квартиру по договору купли-продажи, приобрел (как потребитель) и право требования к застройщику (подрядчику) об устранении выявленных в квартире недостатков при их обнаружении в течение гарантийного срока.

Согласно п.8.2 договора участия в долевом строительстве от 15.03.2022, гарантийный срок для объекта, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, а также за исключением работ и материалов, связанных со строительной готовностью объекта, указанной в приложении № 3 к договору, устанавливается сроком на пять лет.

Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта участнику по акту приема-передачи объекта, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта, или с даты подписания застройщиком одностороннего документа о передаче объекта в соответствии с условиями договора.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта, составляет три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства в жилом доме.

Гарантийный срок на работы, связанные со строительной готовностью объекта, указанной в приложении № 3 к договору, составляет один год. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания акта приема-передачи объекта согласно статье 6 договора.

Таким образом, ответчик, как застройщик многоквартирного дома, несет гарантийные обязательства в отношении качества жилых помещений в течение установленного гарантийного срока. Сам по себе факт отчуждения жилого помещения самим застройщиком, а не иными лицами, после ввода дома в эксплуатацию, не сокращает срок ответственности застройщика за качество жилых помещений.

Поскольку квартиры в доме по адресу: адрес, Варшавское, д. 170Е, корп.11 предназначались для реализации в рамках Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и лица, приобретшие жилые помещения по договору участия в долевом строительстве и лица, приобретшие жилые помещения в том же доме по договору купли-продажи вправе предъявить иск о возмещении стоимости устранения недостатков к застройщику в течение установленного гарантийного срока.

Истцы ссылаются, что в переданной квартире в процессе эксплуатации были обнаружены строительные недостатки, в связи с чем истцы обратились в ООО «ПРО-ЭКСПЕРТ» для определения рыночной стоимости строительных недостатков, допущенных при выполнении строительных и отделочных работ в квартире.

Согласно экспертному заключению ООО «ПРО-ЭКСПЕРТ» от 17.02.2024, стоимость устранения строительных недостатков по данной квартире составляет сумма

28 марта 2024 года истцами в адрес ответчика была направлена претензия о качестве выполненных отделочных работ.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, ссылается на то, что повреждения, указанные в заключении специалиста от 17.02.2024, а именно порывы обоев, строительный мусор, дефекты ламината, трещины, брызги, пятна на потолке, царапины, повреждение стеклопакетов оконных конструкций и т.д. являются явными, должны быть видны и обнаружены истцами при осмотре квартиры, и не могли быть ими не замечены при приобретении квартиры.

Положения ст. 431 ГК РФ предусматривают, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если в договоре требований о качестве квартиры не установлено, то, заключая его, покупатель соглашается с ее состоянием, и к нему переходят все связанные с этим риски.

Суд первой инстанции принял во внимание доводы ответчика о том, что, приобретая квартиру по договору купли-продажи, истцы имели возможность осмотреть данное имущество, при необходимости пригласить специалиста для проведения такого осмотра и дачи заключения о пригодности к проживанию, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки.

При этом доказательств того, что продавец спорной квартиры фио препятствовала в осмотре квартиры, истцами в материалы дела не представлено. При подписании договора купли-продажи и акта передачи объекта недвижимости истцы были ознакомлены с состоянием квартиры путем внутреннего и внешнего осмотра, были удовлетворены техническим и качественным состоянием передаваемого имущества.

Согласно п.1 ст.475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца в том числе возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные п.1 ст.477 ГК РФ.

Как следует из материалов дела по договору купли-продажи фио и ФИО1 передано жилое помещение, соответствующее условиям договора купли-продажи жилого помещения Б/Н от 25 февраля 2023 года, квартира осмотрена покупателями, договор по соглашению сторон имеет силу акта приёма-передачи, подписан сторонами без претензий к имуществу в таком виде, в каком оно было на момент удостоверения договора.

При этом согласно экспертному заключению МСК-14/02-24 от 17.02.2024 выявленные дефекты являются явными, могли быть обнаружены при подписании акта приёма-передачи квартиры, вместе с тем, с момента передачи спорной квартиры в течение двух лет покупатели не обращались к продавцу с какими-либо претензиями.

При подписании договора купли-продажи и акта передачи объекта недвижимости истцы были ознакомлены с состоянием квартиры путем внутреннего и внешнего осмотра, были удовлетворены техническим и качественным состоянием передаваемого имущества, претензий в передаточном акте о состоянии квартиры (недостатках) не высказали.

Согласно п.1 ст.475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные п. 1 ст. 477 ГК РФ.

Таким образом, дефекты, указанные истцами, являются видимыми, не связаны с невозможностью проживания в квартире, который предметом договора купли-продажи не является, и исключают вывод о существенности недостатков применительно к ст. 475 ГК РФ.

Разрешая спор по существу, оценив собранные в ходе рассмотрения дела доказательство и отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что спорная квартира приобретена не по договору долевого участия, а по договору купли-продажи, недостатки, указанные истцами, являются явными и их обнаружение не требует для этого специальных познаний, при этом покупатели перед подписанием договора купли-продажи производили осмотр квартиры, и не обнаружили каких-либо дефектов.

Суд первой инстанции также не нашел оснований для признания п.8.2 договора участия в долевом строительстве от 15.03.2022 недействительным, поскольку истцами не представлено надлежащих доказательств нарушения их прав данным положением договора долевого участия, условия которого в полной мере согласуются с положениями ч.5 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они мотивированы, соответствуют установленным обстоятельствам дела, основаны на правильном применении и толковании норм материального права и исследованных судом доказательствах, оценка которых произведена по правилам ст.67 ГПК РФ с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами. Оснований для иной оценки представленных доказательств у судебной коллегии не имеется.

При этом судебная коллегия отмечает, что гарантийный срок на отделочные работы, указанные в приложении №3 договора участия в долевом строительстве составляет 1 год с момента подписания передаточного акта (абз.3 п.8.2 договора участия в долевом строительстве).

19 сентября 2022 года между ООО «СЗ «Варшавский» и фио подписан передаточный акт, без замечаний.

При этом истцы обратились в суд 21.05.2024, т.е. по истечении года с момента передачи объекта долевого строительства.

Кроме того, истцами приобретена спорная квартира меньшей стоимостью (сумма), чем была приобретена продавцом у застройщика по договору долевого строительства (сумма).

Доводы апелляционной жалобы о не назначении судом по делу судебной экспертизы качества переданного объекта долевого строительства, несостоятельны, поскольку таких ходатайств стороной истца в суде первой инстанции не заявись.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом дана ненадлежащая представленным доказательствам, судебной коллегией отклоняется как необоснованные, поскольку не опровергают изложенных в решении выводов, вопреки доводам жалобы судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем обстоятельствам дела и доказательствам, представленным в материалы дела.

Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, не влияют на правильность принятого судом решения, в связи с чем не могут служить основанием к отмене решения суда.

В целом доводы апелляционной жалобы фактически повторяют позицию истца, изложенную при рассмотрении дела в суде первой инстанции, не содержат новых обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения, не могут быть признаны состоятельными, так как сводятся по существу к несогласию с выводами суда и иной оценке исследованных судом доказательств и установленных по делу обстоятельств, а также основаны на неверном толковании положений действующего законодательства.

Таким образом, при рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения неустойки, а поэтому оснований к отмене либо изменения решения суда в данной части не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Чертановского районного суда адрес от 20 сентября 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1, ФИО2 – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16.03.2026.

Председательствующий

Судьи