Решение № 3А-71/2021 3А-71/2021~М-44/2021 М-44/2021 от 21 апреля 2021 г. по делу № 3А-71/2021

Дело № 3а-71/2021


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 апреля 2021 года город Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Пулькиной Н.А.

при секретаре Дубровиной Л.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Леруа Мерлен Восток» к Правительству Ульяновской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Леруа Мерлен Восток» обратилась в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, на основании установления в отношении него рыночной стоимости.

Требования мотивированы тем, что указанным объектом недвижимости истец владеет на праве собственности, является плательщиком земельного налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 15 мая 2015 г. (дату внесения сведений об изменении вида разрешенного использования земельного участка) утверждена в 81 995 960 руб. 24 коп.

Согласно отчету независимого оценщика об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 28 декабря 2020 г. рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 15 мая 2015 г. определена в 55 483 000 руб.

Несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости нарушает права административного истца, как владельца земельного участка, поскольку влечет увеличение налоговых платежей.

ООО «Леруа Мерлен Восток» просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 мая 2015 г. – 55 483 000 руб.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференцсвязи, представитель административного истца ФИО1 заявленные требования поддержал по доводам, изложенным в административном иске.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не явился, в письменном отзыве указывает на то, что орган регистрации прав не принимал участия в проведении государственной кадастровой оценки земель и утверждении ее результатов, прав административного истца не нарушал, поэтому является ненадлежащим ответчиком по делу. Дата определения кадастровой стоимости земельного участка – 15 мая 2015 г. Кадастровая стоимость в размере 81 995 960 руб. 24 коп. утверждена с применением среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости в размере 3291,16 руб. за 1 кв.м, утвержденного Постановлением Правительства Ульяновской области от 18 января 2012 г. № 21-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов в Ульяновской области». 29 декабря 2020 г. в ЕГРН внесена кадастровая стоимость в размере 74 627 251 руб. 60 коп. на основании Приказа Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020 г. № 241-пр, дата начала применения – 1 января 2021 г. Отчет о рыночной стоимости земельного участка, представленный административным истцом, не оспаривается.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, в письменных возражениях указал, что право истца на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка не оспаривается, решение оставил на усмотрение суда. Заявление общества, поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ульяновской области, к рассмотрению не принято в связи с проведением очередной кадастровой оценки и утверждением ее результатов.

Представители Правительства Ульяновской области, администрации города Ульяновска в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, письменных возражений по иску не представили.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Материалами дела установлено, что ООО «Леруа Мерлен Восток» является собственником земельного участка, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***.

Из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что кадастровая стоимость земельного участка утверждена по состоянию на 15 мая 2015 г. в размере 81 995 960 руб. 24 коп.

В статье 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В рассматриваемом деле датой определения кадастровой стоимости является 15 мая 2015 г. – дата внесения в ЕГРН сведений об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** были внесены в ЕГРН 15 мая 2015 г., следовательно, пятилетний срок истек 15 мая 2020 г. С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости истец в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ульяновской области обратился 30 декабря 2020 г., то есть с пропуском срока.

Вместе с тем, суд считает, что пропущенный административным истцом срок подлежит восстановлению, и дело должно быть рассмотрено по существу, так как кадастровая стоимость земельного участка, исходя из которой рассчитываются налоговые платежи, является актуальной для административного истца. Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих злоупотребление административным истцом своими правами.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец представил в суд отчет об оценке земельного участка № 20269/2 от 28 декабря 2020 г., составленный оценщиком ***

Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № ***, площадью 24 914 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты торговли, досуга и развлечений, для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 15 мая 2015 г. составляет 55 483 000 руб.

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленный в суд вышеуказанный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, составленные оценщиком *** суд приходит к следующему.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки – земельного участка определялась оценщиком с учетом требований Закона об оценочной деятельности, положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. №611.

Из раздела «Задание на оценку» отчета усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости земельного участка для пересмотра его кадастровой стоимости. При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке (раздел «Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки»). Приведен перечень используемых при проведении оценки источников информации и использованной литературы (раздел «Источники информации»).

В отчете об оценке оценщиком дано подробное описание объекта оценки, указано, что земельный участок расположен в западной части областного центра – города Ульяновска, в зоне делового, общественного и коммерческого назначения, в окружении общественно-деловой застройки и незастроенных земельных участков, находится примерно в 6 км от центральной части города.

Оценщиком проведен анализ наиболее эффективного использования объекта и сделан вывод, что определение стоимости объекта оценки необходимо провести исходя из вида разрешенного использования земельного участка, установленного в документах, а именно: для размещения объектов торговли.

С целью установления рыночной стоимости земельного участка оценщик в отчете указал тенденции отечественного рынка недвижимости, дан обзор социально-экономической ситуации в Российской Федерации, Ульяновской области на дату оценки; анализ рынка земли в г. Ульяновске со ссылкой на источник информации. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. №611, приведен за период, предшествующий дате оценки.

Оценщиком определен сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект – сегмент рынка земельного участка, предназначенного под размещение объектов торговли.

В отчете приведен анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом их использовании. Из отчета следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком на дату оценки был изучен рынок предложений земельных участков, расположенных в районах города Ульяновска. Отобраны предложения о продаже, из которых впоследствии отобраны объекты-аналоги.

Оценщиком определены ценообразующие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки и существенно влияющие на его рыночную стоимость. Анализ основных ценообразующих факторов представлен оценщиком в рамках анализа рынка.

Оценка земельного участка проведена с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке. При этом оценщиком указаны мотивы целесообразности использования сравнительного подхода и отсутствия оснований для использования доходного и затратного подходов.

При использовании сравнительного подхода оценщик обосновал условия подбора и дал описание объектов-аналогов, применение вносимых корректировок и поправок. Судом учтено, что для сравнения оценщиком выбраны земельные участки-аналоги, сопоставимые с оцениваемым по основным ценообразующим факторам по состоянию на дату оценки. Отобрано 4 объекта-аналога. Источники публикаций указаны как в самом тексте отчета, так и в принт-скринах, сделанных с сайтов, размещенных в сети Интернет. Суд полагает, что подобранные оценщиком объекты-аналоги соответствуют определению, приведенному в ФСО №1 и ФСО №7. Доказательств того, что применение сведений об использованных оценщиком объектах-аналогах привело к неправильному определению размера рыночной стоимости объекта оценки, не представлено.

Исследовав представленный отчет об оценке, суд отмечает, что к нему приложены копии материалов распечаток, используемых оценщиком при составлении отчета. В отчете об оценке имеются ссылки на электронные адреса источников информации, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов. Требования к содержанию отчета об оценке, содержащиеся в ФСО №3, суд признает соответствующими. Отчет содержит, в том числе необходимую информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно самого объекта оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке. Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО №7, в отчете содержится.

Оценщик *** является членом СРО «РАО», регистрационный № 01045 от 17 апреля 2018 г. Окончила ФГОУ ВПО «Ижевская государственная сельскохозяйственная академия», диплом *** № *** от 14 июля 2006 г. Ею получен квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № *** от 15 марта 2018г. по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости». Гражданская ответственность застрахована в СПАО «ИНГОССТРАХ». Стаж работы в оценочной деятельности – с 2006 г.

Сведений о том, что оценщик является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье Закона об оценочной деятельности, ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении данного оценщика, у суда не имеется.

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об оценке земельного участка № 20269/2 от 28 декабря 2020 г., составленным оценщиком ***, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административного истца в части установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной указанным отчетом об оценке земельного участка.

При этом суд считает необходимым определить период действия кадастровой стоимости до 1 января 2021 г. – до даты утверждения кадастровой стоимости, утвержденной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Леруа Мерлен Восток» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 мая 2015 г. – 55 483 000 руб., действующую до 1 января 2021 г.

Датой обращения с заявлением об оспаривании результатов кадастровой оценки считать 17 марта 2021 г.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.А. Пулькина