Решение № 2-401/2020 2-401/2020(2-6648/2019;)~М-5839/2019 2-6648/2019 М-5839/2019 от 20 мая 2020 г. по делу № 2-401/2020

Дело № 2-401/2020

(№ 2-6648/2019)


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 мая 2020 года г. Калининград

Центральный районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Стома Д.В.,

при секретаре Мамедовой Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Поповой ФИО12 ФИО11, ФИО2 ФИО13 к ФИО3 ФИО14 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 и ФИО2, обратились с указанным выше иском в суд, указав, что 13.11.2017 заключили с ФИО3 договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым приобрели у ответчика за 950000 рублей земельный участок площадью 814 кв.м., кадастровый номер: №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения садоводства, расположенный по адресу: < адрес >». В соответствии с п. 5 указанного договора, гарантировалось, что на недвижимое имущество обременений и ограничений не установлено и не зарегистрировано. Однако в 2019 году покупателям стало известно, что приобретенный ими у ответчика земельный участок находится в охранной зоне ВЛ 110 кВ О-29 Чкаловск-О-1 Центральная (Л/117) КВЛ 110 кВ О-11 Ленинградская-О-35 Космодемьянская с отпайкой на ПС Авиационная (Л-148). Данные обстоятельства были скрыты ответчиком при продаже земельного участка. В связи с указанными обстоятельствами они лишены возможности использовать приобретенный у ответчика земельный участок в соответствии с его разрешённым использованием. Информация об имеющихся обременениях и ограничениях в использовании земельного участка является существенным условием договора купли-продажи земельного участка. Имеющиеся обременения в использовании земельного участка договором купли-продажи от 13.11.2017 не предусмотрены, что является нарушением закона. 21.08.2019 направили ответчику претензионное требованием, где потребовали в течение семи дней с момента отправления претензионного требования подписать с ними соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 13.11.2017 и передать указанное соглашение на государственную регистрацию. Также потребовали от ответчика вернуть уплаченные по договору денежные средства в размере 950000 рублей. Указанная претензия была получена ответчиком 28.08.2019, однако до настоящего времени требование не исполнено. На основании изложенного, просят суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 13.11.2017, заключенный между ФИО3 и ФИО2, ФИО1; возвратить стороны в первоначальное состояние; взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2, ФИО1 стоимость земельного участка в размере 950000 рублей; земельный участок вернуть в собственность ФИО3; взыскать с ответчика уплаченную госпошлину, а также расходы на оплату услуг адвоката в размере 40000 рублей, почтовые расходы.

В судебное заседание истицы, проживающие в < адрес >, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, ранее участвовали в судебных заседаниях, поддержали заявленные требования.

ФИО2 в судебном заседании от 28.01.2020 пояснила, что нашла объявление о продаже земельного участка по интернету, позвонила по указанному номеру телефона, ей ответил риелтор, уточнила стоимость, после чего попросила своих знакомых посмотреть данный земельный участок, те прислали фотографии, они с сестрой решили купить земельный участок, построить на нем дачный домик и переехать жить в Калининград. В ноябре 2017 года приехала в Калининград, при сделке присутствовал продавец, риелтору доверяла. Когда передавались деньги попросила показать выписку из ЕГРН, риелтор ответил, что в интернете все есть, не за что. После поехали в МФЦ оформлять сделку. На следующий день риелтор передал ключи от сарая, маленького домика. ФИО3 пояснил, что собирался строить дом на земельном участке, но у него были финансовые трудности. До приобретения земельного участка с председателем СНТ не общалась, бухгалтер СНТ никаких пояснений не дала. Через год решили приехать в Калининград, встретились с председателем СНТ, тот сообщил нам, что строить на данном земельном участке нельзя. Полагала, что продавцу было известно о наличии на земельном участке обременений, но он скрыл это при заключении сделки.

ФИО1 в судебном заседании от 05.03.2020 пояснила, что при заключении сделки не присутствовала, нашла земельный участок ее сестра, риэлтерская компания предложила свои услуги по оформлению сделки. На земельном участке до его покупки не была, первый раз приехала в Калининград летом 2019 года. Они планировали с сестрой построить большой дом. Имеющееся на участке в данный момент строение на учет не поставлено. Когда обратились к председателю СНТ, тот сказал, что земельный участок находится под обременениями, показал план земель, пояснил, что до 2017 года все строили незаконно. Позвонила продавцу, высказала претензии. Обратились в АО «Янтарьэнерго», письменно ответили, что обременения с 1992 года, защитная зона ВЛ составляет 20 метров, имеется также санитарная зона, в выписке из ЕГРН это может быть не указано, информация отражена только в расширенной выписке. При изучении документов стало понятно, что 2/3 земельного участка находится под обременением. При таких обстоятельствах использование земельного участка как планировалось невозможно.

Представитель истиц по доверенности – ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям, на их удовлетворении настаивал.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании иск не признал, пояснил, что продавал земельный участок через посредника, документы для сделки не оформлял, о наличии обременений не умалчивал, они очевидны при осмотре земельного участка, однако земельный участок перед покупкой никто не осматривал. Полагал, что обременения указаны в выписке ЕГРН, внимание на этом не акцентировал. Приобретал земельный участок в 2014 году для отдыха и садоводства, собирался построить баню. В это время у него умер отец, осталось наследство в виде дома с земельным участком, необходимость в наличии участка в < адрес >» отпала, передал копии документов знакомому, тот занимался продажей, потом информация попала к риелторам, когда нашли покупателя, в офисе риэлтерской фирмы подписали предварительный договор, ему передали 50000 рублей, в ноябре 2017 года оформили сделку, он получил 900000 рублей и передал ключи от домика. Осенью 2019 года покупатели предъявили претензии по телефону в грубой форме, он отказался с ними разговаривать.

Представитель ответчика по доверенности – ФИО5 с иском не согласилась, просила в удовлетворении требований отказать, представила письменные возражения, которые приобщены к материалам дела.

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц ИП ФИО6 и ФИО7 в судебное заседание не явились, будучи надлежаще извещенными о времени и месте рассмотрения дела.

Ранее ФИО6 в суде пояснил, что в октябре 2017 года менеджер ФИО7 сообщила, что есть потенциальные клиенты на покупку земельного участка в < адрес >», к ней обратилась ФИО8 и готова была передать задаток, пояснила, что покупать будут две женщины не из Калининграда, что покупатели знают о расположении участка. В предварительном договоре указано, что объект может быть приобретен в пользу другого лица. Агентство выполнило работы по подбору объекта, юридическую проверку чистоты сделки. Договор на оказание услуг от 24.10.2017 ФИО2 подписала в момент совершения сделки. Чмыхов отказался от услуг риелтора, поэтому договор был подписан с покупателем. Требовалось собрать документы, ожидали приезда второго покупателя, требовалось получить документы от продавца, назначили предварительный срок до 15.11.2017. Стороны заключили предварительный договор. В договор включили условие о недопустимости сокрытия каких-либо сведений о земельном участке. На момент заключения сделки было представлено свидетельство о регистрации права, в котором обременений не указано, запрос выписки ЕГРН не показал никаких ограничений. В кадастровой карте все линии охранной зоны обозначены зеленым цветом, в районе спорного земельного участка охранных зон не было. Состоялась сделка, рассчитались деньгами с ФИО3, покупатель видела земельный участок до покупки, в предварительном договоре написано о назначении земельного участка - под садоводство. Никаких претензий не было в течение 2 лет, потом позвонила Попова и сообщила об ограничениях на данный земельный участок. Лично выехал на земельный участок, высоковольтная линия видна невооруженным взглядом, однако ФИО2 никакого внимания на это не обратила перед покупкой. На земельном участке действительно был вырыт котлован, что-то собирались строить, стоит дачный домик.

Управление Росреестра по Калининградской области представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежаще.

Заслушав участвующих в деле лиц, опросив свидетеля, исследовав все доказательства по делу в их совокупности, и дав им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно договору купли-продажи от 13.11.2017 ФИО3 (продавец) продал ФИО2 и ФИО1 (покупатели) в общую долевую собственность по 1/2 доли каждой земельный участок с кадастровым номером №, площадью 814 кв.м, с разрешенным использованием - для ведения садоводства, расположенный по адресу: < адрес >

Стоимость земельного участка определена сторонами в п. 3 договора в сумме 950000 рублей.

В соответствии с п. 13 договора, договор купли-продажи одновременно является актом приема-передачи недвижимого имущества.

Стороны подписали договор, ФИО3 указал также, что денежные средства в сумме 950000 рублей получил, что не оспаривается.

Договор в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 17.11.2017.

21.08.2019 ФИО1 и ФИО2 направили в адрес ФИО3 претензионное требование о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченной в счет цены договора денежной суммы. В обоснование указали, что в 2019 году им стало известно о нахождении земельного участка в охранной зоне ВЛ 110кВ, в связи с чем они лишены возможности использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием.

Требование ответчик в добровольном порядке не исполнил.

В соответствии со ст.ст. 549, 550, 551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В силу ч. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Статьей 37 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В ходе судебного разбирательства установлено и не оспаривается, что ФИО2, действуя от своего имени и по доверенности от имени ФИО1, 24.10.2017 заключила договор об оказании риэлтерских услуг № №, по условиям которого агент ИП ФИО6, действующий от имени исполнителя ИП ФИО7, обязался организовать заключение основного договора и государственную регистрацию перехода права собственности путем оформления и подачи документов в регистрирующий орган, в том числе, произвести проверку информации относительно принадлежности объекта, наличия регистрации права собственности в установленном законном порядке, отсутствия зарегистрированных арестов и запрещений на момент сдачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности.

Как следует из материалов дела, 24.10.2017 ФИО3 и ФИО8 был подписан предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № с соглашением о задатке, по условиям которого ответчик получил 50000 рублей в качестве задатка. Факт заключения данного договора допустимыми доказательствами не опровергнут, подтверждается пояснениями ответчика, третьих лиц и материалам дела не противоречит.

Несмотря на неоднократные вызовы в судебное заседание ФИО8 не явилась, по телефону сообщила, что проживает в <...>, пояснять обстоятельства заключения предварительного договора купли-продажи земельного участка от 24.10.2017 не желает.

Вместе с тем, подписав акт оказанных услуг от 13.11.2017, стороны подтвердили, что исполнитель по договору № № от 24.10.2017 выполнил комплекс услуг при покупке земельного участка с кадастровым номером №, расположенным по адресу: < адрес >: подобрал для покупки объект; произвел проверку информации относительно принадлежности объекта, наличие регистрации права собственности в установленном законом порядке, отсутствие зарегистрированных арестов и запрещений на объект; обеспечил возможность заключения предварительного и основного договора; обеспечил сбор пакета документов для государственной регистрации.

Доводы о том, что покупателям не было известно об обременениях на земельном участке только по той причине, что на это не было указано в договоре купли-продажи и скрыто продавцом, несостоятельны, поскольку такая информация должна содержаться в правоустанавливающих документах на земельный участок, в реестре недвижимости.

В ходе рассмотрения дела установлено, что ФИО3 лично не занимался продажей принадлежащего ему земельного участка, не составлял договор купли-продажи, с ФИО1 не встречался, ФИО2 впервые увидел на регистрации сделки.

При таких обстоятельствах довод истцов о том, что продавец не предоставил им полную и достоверную информацию о земельном участке не соответствует действительности.

Как следует из кадастрового паспорта от 20.11.2017, установлены ограничение прав на земельный участок КН №, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса РФ, Режимы использования в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон», Граница охранной зоны ВЛ 110кВ, зона с особыми условиями использования территорий, № 39.15.2.1, 39.15.2.1, Перечень зданий и сооружений ПОЭ и Э «Калининградэнерго» по состоянию на 01.07.1992, вошедших в уставной капитал РАО «ЕЭС России» б/н от 28.07.2000.

Согласно выписке ФГИС ЕГРН от 09.04.2019 спорный земельный участок имеет площадь 814 кв.м, с разрешенным использованием - для ведения садоводства, ограничение прав и обременений объекта недвижимости не зарегистрировано, однако часть участка площадью 580 кв.м имеет ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст. 56, 56.1 ЗК РФ, вторая часть площадью 564 кв.м имеет иные ограничения (обременения) прав, срок действия: 11.07.1996.

Согласно выписке ФГИС ЕГРН от 29.10.2019 указанный земельный участок имеет площадь 814 кв.м, с разрешенным использованием - для ведения садоводства, ограничение прав и обременений объекта недвижимости не зарегистрировано, часть участка площадью 580 кв.м имеет ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст. 56, 56.1 ЗК РФ сроком действия: 26.05.2015.

Как следует из кадастрового дела объекта недвижимости КН №, в связи с выявлением технической ошибки (протокол № № от 20.09.2011 - земельный участок был внесен в ГКН без сведений об обременении), Решением ФБУ «Кадастровая палата» по Калининградской области № № от 21.09.2011 техническая ошибка исправлена, внесены сведения об обременениях согласно свидетельству на право собственности на землю РФ-XXI КЛО № №, которое содержит сведения об ограничениях – часть участка площадью 564 кв.м в границе к охранной зоны ЛЭП – 110 кВт обременена правом других лиц проводить ремонтные работы и ограничена в использовании в соответствии с правилами охраны эл./сетей напряжением свыше 1000В.

Согласно ответам АО «Янтарьэнерго» от 26.07.2019 и от 20.12.2019 на запросы суда, часть земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: < адрес > находится в охранной зоне действующих ВЛ 110 кВ О-29 Чкаловск-О-1 Центральная (Л/117)/КВЛ 110 кВ О-11 Ленинградская-О-35 Космодемьянская с отпайкой на ПС Авиационная (Л-148). Работы по внесению в сведения государственного кадастра недвижимости информации о границах охранных зон запланированы на конец декабря 2019 года - 2020 год.

Таким образом, на момент приобретения спорного земельного участка, как ответчиком, так и истцами, охранная зона ЛЭП уже была установлена, о чем в кадастровом плане земельного участка в силу ст. ст. 56, 56.1 ЗК РФ имелись сведения об обременении земельного участка, а граница охранной зоны отображалась на плане участка (кадастровая выписка о земельном участке от 10.08.2016 № №).

В соответствии с положениями ст. 460 ГК РФ покупатель, имеющий возможность получить информацию об объекте из сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и лично осмотревший земельный участок с имеющимися на нем линиями электропередачи, мог и должен был узнать о существовании обременения. ФИО3 никаких сведений о фактическом состоянии продаваемого участка не утаивал.

Несмотря на наличие этих сведений в ранее выданном свидетельстве о праве собственности на землю КЛО-15 № № от 11.07.1996, выданное ФИО3 свидетельство о государственной регистрации права от 28.04.2014 не содержит данных в графе «Существующие ограничения (обременения) прав».

В любом случае, истцам, как покупателям, необходимо было до заключения договора купли-продажи земельного участка надлежащим образом предварительно его осмотреть совместно с продавцом или его представителем, получить сведения из кадастра, проверить информацию о характеристиках объекта недвижимости, обратиться в правление СНТ, однако такие действия, как установлено судом, были произведены истцами после совершения сделки только в 2019 году.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу положений ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Вместе с тем, таких требований истцами не заявлено, оценка земельного участка с учетом его характеристик на момент заключения договора купли-продажи в ноябре 2017 года не производилась, стоимость объекта недвижимости была согласована сторонами, доказательств завышения стоимости земельного участка в ходе данного судебного разбирательства не представлено. Кадастровая стоимость участка по состоянию на 01.01.2019 составляет 1150882,04 рублей.

Оснований, позволяющих полагать, что с момента передачи спорного участка истцы не имели возможности использовать данный участок для целей ведения садоводства либо осуществить на земельном участке строительство дома, ввиду наличия охранной зоны, в ходе рассмотрения настоящего спора не выявлено.

При таких обстоятельствах, с учетом требований ст. 56 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что истцы не доказали, что ответчик при отчуждении спорного земельного участка скрыл достоверные сведения о его характеристиках и (или) сообщил заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с целевым назначением, в связи с чем, правовых оснований для расторжения договора купли-продажи не имеется, исковые требования удовлетворению не подлежат.

В связи с отказом в удовлетворении иска, согласно ст. 98 ГПК РФ, не подлежат возмещению и судебные расходы истцов.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска Поповой ФИО15, ФИО2 ФИО16 к ФИО3 ФИО17 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании стоимости земельного участка, взыскании судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 28.05.2020.

Судья Д.В. Стома