Решение № 2-111/2023 2-111/2023~М-106/2023 М-106/2023 от 8 сентября 2023 г. по делу № 2-111/2023

52RS0№-52


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> 08 сентября 2023г

Краснооктябрьский районный суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Кидимова М.А.,

при секретаре судебного заседания Юсиповой Г.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на квартиру

УСТАНОВИЛ

В Краснооктябрьский районный суд обратился ФИО1, далее истец, с указанными требованиями к ФИО2, далее ответчик, которые мотивирует следующим.

Истец указывает, что на основании договора купли-продажи от 25 июля 1999г приобрел у ответчика квартиру, площадью 108 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес> за пятьдесят тысяч рублей, далее спорная квартира.

Согласно договора купли-продажи спорная квартира принадлежит ответчику на праве собственности, на основании договора о безвозмездной передаче жилья в собственность, заверенного Уразовской центральной районной больницей 10 июля 1996г, зарегистрированного в отделе регистрации и технической инвентаризации (ОРТИ) КУМИ Краснооктябрьского района, в реестровой книге под № 229 от 13 августа 1998г (свидетельство о государственной регистрации выдано 13 августа 1998г.)

Договор удостоверен государственным нотариусом Краснооктябрьской государственной нотариальной конторы Нижегородской области 25 июля 1999г, принадлежность квартиры ответчику была нотариусом проверена, реестровый номер 427.

25 июля 1999г по акту передачи жилой квартиры, спорная квартира передана истцу, передача денег (окончательный расчет) произведен до подписания договора-купли продажи. Однако договор не имеет отметки о его государственной регистрации в отделе регистрации и технической инвентаризации (ОРТИ) КУМИ Краснооктябрьского района, в архиве Краснооктябрьского отделения КП НО «Нижтехинвентаризация» - БТИ сведений о регистрации не обнаружено.

С даты покупки спорной квартиры истец и члены его семьи владеют и пользуются данной квартирой.

Ответчик, с момента передачи истцу спорной квартиры, в ней не проживала, не была зарегистрирована и не пользовалась ей.

21 января 2023г истец обратился в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, с целью осуществления регистрации своего права собственности на спорную квартиру, и предоставил имеющиеся правоустанавливающие документы.

02 февраля 2023г истец получил уведомление о приостановлении государственной регистрации права в связи с тем, что в поземельной книге в период с 16 апреля 1997г по 01 января 1999г архива Краснооктябрьского отделения КП НО «Нижтехинвентаризация-БТИ» Нижегородской области, имеется запись от 13 августа 1998г о регистрации права собственности на основании договора о безвозмездной передаче спорной квартиры в собственность, правообладатель и дата составления договора не указаны. Указанные обстоятельства препятствуют проведению государственной регистрации. Истцу предложено предоставить заявление о регистрации права собственности за ответчиком на спорную квартиру.

Поскольку у истца имеется оригинал договора от 10 июля 1996г о безвозмездной передаче Центральной районной больницей, в лице ФИО3, ответчику спорной квартиры, истец вновь обратился в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области целью осуществления регистрации своего права собственности на спорную квартиру. Однако ему так же было отказано и предложено зарегистрировать ранее возникшее право собственности за ответчиком.

Истец указывает, что момента принятия спорной квартиры, он не общался с ответчиком, при обращении к ней, она отказалась зарегистрировать договор и переход права, в связи с чем истец не имеет возможности представить данное заявление и зарегистрировать имущество.

При этом истец полагает, что право собственности ответчика на основании договора о безвозмездной передаче жилья в собственность, в соответствии с действующим на тот момент законодательством, было зарегистрировано в Краснооктябрьском отделе регистрации и технической инвентаризации 13 августа 1998г. При этом отсутствие записи о правообладателе и дате составления договора не может говорить о том, что право собственности было не зарегистрировано.

По вышеуказанному договору продавцом выступала Центральная районная больница в с. Уразовка Краснооктябрьского района Нижегородской области, действующая на основании Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 04 июля 1991г и Закона РФ «О внесении изменений и дополнений в закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР от 23 декабря 1992г. Согласно договора ответчик получила безвозмездно в собственность спорную квартиру и долю в местах общего пользования и инженерном оборудовании жилого дома и квартиры, находящиеся по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.4 Договора ответчик приобретает право собственности на спорную квартиру с момента регистрации договора в соответствующих органах городских и районных администраций (БТИ).

Согласно имеющейся отметки в договоре, договор был зарегистрирован 13 августа 1998г, инвентарное дело № 229.

До настоящего времени законность договора на передачу квартир (домов) в собственность граждан от 10 июля 1996г года никем не оспаривается. Договор фактически исполнен, спорная квартира передана в собственность истца, он в ней живет, владеет ею и пользуется, содержит в надлежащем состоянии, оплачивает все необходимые платежи на протяжении более 23 лет с момента заключения купли-продажи.

Договор зарегистрирован в ОРТИ 13 августа 1998г. Сведений о заключении теми же сторонами относительно спорной квартиры другого договора не имеется.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 13 ноября 2019г отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на спорную квартиру.

При изложенных обстоятельствах, как указывает истец, можно сделать вывод о том, что между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе, данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество. Условия договора являются законными, соответствующими требованиям действовавшего в 1996 году законодательства о приватизации, а отсутствие записи о правообладателе и дате составления договора в записи БТИ является допущенной небрежностью.

Со ссылкой на изложенное и на положения ГК РФ истец просит признать за собой право собственности на спорную квартиру.

В судебное заседание стороны и представители третьих лиц не явились, о причинах неявки неизвестно. Судом вынесено определение в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В силу пункта 2 статьи 165 ГК РФ и в соответствии с разъяснениями изложенными в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N25 от 23 июня 2015 года "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ", в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки.

Как следует из материалов дела, сторонами при заключении договора купли-продажи была соблюдена форма договора, договоренность по все существенным условиям договора достигнута, расчеты по договору произведены полностью. С даты заключения договора и передачи имущества – спорной квартиры, истец открыто и непрерывно владел спорной квартирой. В связи с чем, отсутствие регистрации договора и регистрации перехода права собственности к покупателю на спорную квартиру, не свидетельствует незаключенности договора купли-продажи.

Поскольку приобретение, в порядке заключения договора купли-продажи права собственности на спорную квартиру, является способом приобретения права собственности, т.е. означает приобретение права на имущество, которое имеет собственника (пункт 2 статьи 218 ГК РФ), приведенные выше разъяснения в полном объеме применимы и при разрешении спора, связанного с тем, что после заключения истцом договора, его право собственности на спорное имущество осталось незарегистрированным.

В силу ст. 8, ч.5 ст. 10 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно ч.ч. 2, 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 04 июля 1991 года № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Согласно ст. 6 указанного Закона, передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

В силу статьи 11 Закона каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. При соблюдении этих условий гражданин не может быть лишен права на приватизацию занимаемого жилого помещения, поскольку Закон предполагает создание гражданам равных условий для реализации данного права. Иное означало бы нарушение статьи 35 Конституции Российской Федерации о праве каждого иметь имущество в собственности и статьи 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Если государство устанавливает в законе право граждан на получение жилья в собственность, то оно обязано обеспечить и возможность реализации этого права.

В соответствии со ст. 18 Закона, при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений. В силу статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Действовавшая на момент приватизации спорной квартиры редакция статьи 2 Закона РСФСР от 04 июля 1991 года № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" предусматривала, что граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную, долевую, на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами РСФСР и республик в составе РСФСР.

Статья 7 Закона РСФСР от 04 июля 1991 года №1 541-1 предусматривала, что передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном соответствующим Советом народных депутатов. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации. Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии со ст.1 ФЗ РФ «О введении в действие части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» от 30.11.1994 с 01.01.1995 введена в действие часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений, для которых настоящим Федеральным законом установлены иные сроки введения в действие.

Согласно ст.ст.2, 8 указанного ФЗ признаны утратившими силу с 01.01.1995 преамбула, раздел I «Общие положения», раздел 2 «Право собственности» и подраздел I «Общие положения об обязательствах» раздела 3 «Обязательственное право» Гражданского кодекса РСФСР.

Впредь до введения в действие закона о регистрации юридических лиц и закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации юридических лиц и регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Согласно ст.239 ГК РСФСР договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе или поселке городского типа, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета депутатов трудящихся. Несоблюдение правил настоящей статьи влечет недействительность договора.

На основании ст.165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Таким образом, действовавшие на день совершения договора купли-продажи нормы гражданского права предусматривали необходимость совершения договора купли-продажи в письменной форме, его нотариальное удостоверение, регистрацию в БТИ, однако из содержания ст.257 ГК РСФСР (в настоящее время ст.574 ГК РФ) буквально не следовало и не следует, что отсутствие государственной регистрации договора дарения влечет его ничтожность; с государственной регистрацией связывается момент заключения сделок, а не ее действительность. Нормами права, регулирующими отношения, возникающие в связи с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не установлены последствия ничтожности договора дарения при отсутствии его государственной регистрации, а при заключении сделок в нотариальной форме соблюдение такой формы дает право стороне в одностороннем порядке потребовать ее государственной регистрации (ст.16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Как разъяснено в п.п.58 и 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Как установлено в судебном заседании, договор купли-продажи между истцом и ответчиком заключен в письменной форме, нотариально удостоверен и исполнен сторонами.

В соответствии с ст. 131 ч.1 ГК РФ право собственности на жилой дом должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре, и такая регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что вытекает из ст. 2 ч.1 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как указал Конституционный Суд РФ в Определении от 5 июля 2001 г. N154-О, государственная регистрация – как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных «Конституцией» Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

В соответствии с п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

При таких обстоятельствах, имеются основания для признания права собственности истца на спорную квартиру, и поэтому исковое заявление подлежит удовлетворению.

Руководствуясь изложенным и ст. 194-198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ

Удовлетворить исковое заявление ФИО1 (паспорт №) к ФИО2 (ИНН №) о признании права собственности на квартиру.

Признать право собственности ФИО1 на квартиру к/н №, общей площадью 108 кв.м., расположенную по адресу <адрес>.

Данное решение является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимого имущества.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке, в судебную коллегию по гражданским делам Нижегородского областного суда, в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме, через Краснооктябрьский районный суд Нижегородской области.

Судья