Решение № 2-517/2024 2-517/2024~М-142/2024 517/2024 М-142/2024 от 2 июля 2024 г. по делу № 2-517/2024

65RS0005-02-2024-000161-35

Дело № 517/2024


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

3 июля 2024 года Корсаковский городской суд Сахалинской области в составе

председательствующего судьи Е.Н. Меркуловой,

при секретаре Н.О. Ларионовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Корсаковского городского округа о признании права собственности на жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском, в котором просит признать за ним право собственности на квартиру, расположенную по адресу <адрес> силу приобретательной давности.

В обоснование иска указал, что приобрел квартиру у КНМ, заключив с ней ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи, и уплатив за квартиру 2 500 000 рублей. Указывает, что сделал в квартире ремонт, заменил оконные рамы, крышу, отремонтировал печь в доме, сделал косметический ремонт внутри жилого помещения. Претензий от бывшего собственника за всё время владения жилым помещением не поступало. Владеет данным имуществом открыто, непрерывно, более 25 лет.

На данный иск поступили возражения ответчика, в которых представитель ответчика указывает, что ФИО1 не может рассматриваться в качестве добросовестного приобретателя, поскольку занимает спорное жилое помещение незаконно.

В судебном заседании ФИО1 свои исковые требования поддержал.

Администрация Корсаковского городского округа о рассмотрении дела извещена, в дело поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя ответчика.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 234 ГК РФ до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

Как указано в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации т Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее –Постановление), при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

В пункте 16 Постановления указано, что, по смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

В пункте 19 Постановления разъяснено, ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.

В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.

По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ предварительная постановка бесхозяйного недвижимого имущества на учет государственным регистратором по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого оно находится (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - по заявлениям уполномоченных органов этих городов), и последующий отказ судом в признании права муниципальной собственности (или права собственности городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) на эту недвижимость не являются необходимым условием для приобретения права частной собственности на этот объект третьими лицами в силу приобретательной давности.

Как указано в пункте 20 Постановления, по смыслу абзаца второго пункта 1 статьи 234 ГК РФ отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности.

В своём Постановлении от 26 ноября 2020 г. N 48-П Конституционный суд Российской Федерации указал, что в рамках института приобретательной давности защищаемый законом баланс интересов определяется, в частности, и с учетом возможной утраты собственником имущества (в том числе публичным) интереса в сохранении своего права. Так, судами отмечается, что для приобретения права собственности в силу приобретательной давности не является обязательным, чтобы собственник, в отличие от положений статьи 236 ГК Российской Федерации, совершил активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности, или объявил об этом. Достаточным является то, что титульный собственник в течение длительного времени устранился от владения вещью, не проявляет к ней интереса, не исполняет обязанностей по ее содержанию, вследствие чего вещь является фактически брошенной собственником (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22 октября 2019 года N 4-КГ19-55 и др.).

Таким образом, понимание добросовестности давностного владения, подразумевающее, что лицо при получении владения должно полагать себя собственником имущества, лишает лицо, длительное время владеющее имуществом как своим, заботящееся об этом имуществе, несущее расходы на его содержание и не нарушающее при этом прав иных лиц, возможности легализовать такое владение, вступает в противоречие с целями, заложенными в статье 234 ГК Российской Федерации.

Истцом в материалы дела представлен письменный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому продавец КНМ продаёт покупателю ФИО1 квартиру по адресу <адрес>, общей площадью <...> кв.м за 2 500 000 рублей. В этом же договоре указано, что деньги в сумме 2 500 000 рублей от ФИО1 КНМ получены. Ключи от квартиры ФИО1 от КНМ получены.

Между тем, данный договор является ничтожным как сделка, посягающая на публичные права и интересы (п. 2 ст. 168 ГК РФ), поскольку материалами дела установлено, что на момент её совершения жилое помещение относилось к государственному жилищному фонду Сахалинской железной дороги, а постановлением мэра города и района от 01.09.1998 года передано в муниципальную собственность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Характеристика добросовестности приобретателя приведена в пункте 38 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 года, и связана с наличием соответствующих записей о праве в ЕГРП.

Однако Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» стал действовать только с 31.01.1998 года, а Управление Росреестра по Сахалинской области приступило к своей деятельности 05.05.1999 года (Постановление Правительства РФ от 09.04.2001 г. № 273).

В связи с указанными обстоятельствами истцу не могло быть известно, кто является настоящим собственником приобретенного им жилого помещения.

Учитывая ничтожность вышеприведенного договора купли-продажи, суд приходит к выводу, что истец приобрел спорное жилое помещение не по договору, а в результате фактической передачи данного жилого помещения его бывшим нанимателем.

Как усматривается из поквартирной карточки на <адрес>, КНМ была зарегистрирована в спорном жилом помещении с 1992 по 1995 год в качестве нанимателя.

Выехав из жилого помещения, КНМ перестала быть его владельцем, но фактически передала это жилое помещение ФИО1

ГНР, допрошенная судом в качестве свидетеля суду показала, что была знакома и с К. и с ФИО1 с начала 90х годов, К. говорила ей, что продала квартиру ФИО1, но о заключении договора свидетелю неизвестно. Знает, что К. работала на железной дороге. К. уехала на материк, передала квартиру ФИО1, отдала ему ключи. ФИО1 вселился в квартиру и стал там постоянно проживать. Сделал ремонт: вставил окна и двери, обустроил санузел, ванну. Дом, в котором находится квартира, одноэтажный барак, старый, но квартира ФИО1 лучше, чем благоустроенная, крыша, стены не протекают, никаких дефектов внутри помещения не видно, батареи от электричества, красиво обустроенная кухня, в квартире всё отлично.

Свидетель МВГ суду показал, что ранее работал с ФИО1. Ему известно, что ФИО1 поселился в квартире по <адрес> в 1997 году и делал там ремонт. Свидетель помогал ФИО1 делать ремонт в квартире, проводил воду, сделал септик, отопление. В квартире хорошие обои, линолеум, окна, двери, не видно каких-либо дефектов несущих конструкций. Квартира хорошая, а сам дом старый. Также свидетелю известно, что ФИО1 другого жилья не имеет, проживает в этой квартире постоянно.

Оплата электроэнергии по данному адресу подтверждается счётом за декабрь 2023 года, из которого видно, что ФИО1 является абонентом Сахалинэнерго и на его имя имеется лицевой счёт.

В то же время, как следует из материалов дела, а также указано в возражениях на иск, после передачи жилфонда Сахалинской железной дорогой в муниципальную собственность и включения жилого помещения в реестр муниципального имущества в 1998 году данное жилое помещение гражданам не распределялось, собственник в нарушение статьи 15 ЖК РСФСР и статьи 14 ЖК РФ никаких действий по распоряжению этим жилым помещением не осуществлял, фактически бросив его как бесхозяйное.

В материалы дела представлен технический отчёт о состоянии жилого <адрес>, составленный в 2020 году, из которого следует, что состояние всех конструкций дома оценивается как аварийное.

Из заключения межведомственной комиссии от 27 января 2021 года следует, что восстановление дома признано нецелесообразно, а сам дом – аварийным и подлежащим сносу.

Распоряжением администрации Корсаковского городского округа от 26.02.2021 г. № 62-р указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Департаменту имущественных отношений поручено в срок до 31.12.2027 года обеспечить отселение граждан в установленном порядке.

Отсюда следует, что ФИО1 обратился в суд за реализацией своих жилищных прав. Так, истец, как собственник жилого помещения, пришедшего в непригодное для проживания состояние, может рассчитывать на получение жилья или денежной компенсации.

Регистрация права муниципальной собственности произведена органом местного самоуправления только 14 июля 2023 года.

Учитывая длительный срок бездействия органа местного самоуправления в отношении как спорного жилого помещения, так и дома в целом, руководствуясь вышеприведенными нормами закона и разъяснениями вышестоящих судов, суд приходит к выводу о том, что ответчик фактически отказался от спорного жилья, не осуществляя его содержание, контроль за техническим состоянием и использованием по назначению.

Со стороны истца при вышеприведенных обстоятельствах суд не усматривает недобросовестности при вселении в спорное жилое помещение, на основании чего удовлетворяет иск.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за ФИО1 <...>, право собственности на <адрес>, кадастровый №, в силу приобретательной давности.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Сахалинский областной суд через Корсаковский городской суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Н. Меркулова.

Решение принято в окончательной форме 10 июля 2024 года.