Решение № 3А-68/2022 3А-68/2022(3А-759/2021;)~М-641/2021 3А-759/2021 М-641/2021 от 9 февраля 2022 г. по делу № 3А-68/2022

УИД 76OS0000-01-2021-000649-43

Дело № 3а-68\22

Принято в окончательной форме 09.02.22г.


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

01 февраля 2022г. гор. Ярославль

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Преснова В.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости,

Установил:

В административном исковом заявлении ФИО2 просит установить кадастровую стоимость принадлежащих ей на праве собственности земельных участков из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для размещения индивидуальной жилой застройки, расположенных по адресу: <адрес>, в размере их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019г.:

с кадастровым номером №

№
№

№
№

№
№

№, в размере № руб.

Административные исковые требования мотивированы несоответствием кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости, необходимостью уменьшения размера земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости земельных участков.

В судебном заседании административный истец, извещенная о времени и месте рассмотрения дела, участия не принимала, ходатайство об отложении рассмотрения дела не представила.

Представитель административного истца по доверенности ФИО3 административные исковые требования поддержала.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.

От административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступило письменное объяснение, в котором указано на непризнание административных исковых требований, основанных на отчете определения рыночной стоимости земельных участков, представленном административном истцом, изложены замечания на отчет, которые, по мнению департамента, повлекли неправильное определение рыночной стоимости объектов оценки.

В письменных объяснениях заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области изложены сведения о земельных участках, их правообладателе и размере кадастровой стоимости, возражения относительно административных исковых требований не указаны.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», администрация Покровского сельского поселения Рыбинского муниципального района Ярославской области письменных объяснений не представили.

Выслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, допросив свидетеля, суд пришел к следующим выводам.

ФИО2 является собственником вышеуказанных земельных участков.

Согласно ч. 1 ст. 245, ст. 248 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в ст. 22 Федерального закона 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с п. 1 ст. 390 НК РФ налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость объектов налогообложения.

Тем самым, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость принадлежащих ей земельных участков в целях уменьшения земельного налога.

Кадастровая стоимость земельных участков определена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019г. №н по состоянию на 01.01.2019г.:

с кадастровым номером №

№
№

№
№

№
№

№ в размере № руб.

Административным истцом представлен отчет № от 26.11.2021г. об определении рыночной стоимости указанных земельных участков, подготовленный оценщиком ООО «Ярэксперт», в соответствии с которым рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2019г. составляет:

с кадастровым номером №

№
№

№
№

№
№

№ в размере № руб.

В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Исследование отчета дает основания суду для вывода о том, что отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельных участков.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объектов оценки сравнительным подходом. От использования в рамках оценки доходного и затратного подходов отчет содержит обоснованный отказ.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектами оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Исследование представленного административным истцом отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика обоснованы и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в отчете величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца у суда не имеется.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости материалы дела не содержат.

Возражения административного ответчика сводятся к необоснованности использования в расчетах объектов-аналогов, расположенных в другой местности, в то время как, по мнению департамента, имеются иные аналоги в локальном местоположении. В обоснование своих возражений департамент приводит примеры предложений о продаже земельных участков.

Между тем оснований для вывода о том, что оценщиком при расчете рыночной стоимости объектов оценки необоснованно использованы выбранные объекты-аналоги, не имеется.

В соответствии с п. 5 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Подпунктом «в» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Согласно подпункту «б» пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В отчете об оценке рыночной стоимости земельных участков приведен подробный анализ рынка земельных участков, приведены основные ценообразующие факторы, в соответствии с которыми оценщиком проводился отбор аналогов. Все объекты-аналоги соотносятся с объектами оценки по основным ценнообразующим факторам. Выбор аналогов в отчете мотивирован со ссылками на Федеральные стандарты оценки. При исследовании объектов-аналогов и принятии решения об их использовании при расчете рыночной стоимости объектов оценки оценщиком учтены положения п. 10 ФСО № 1, п. 11 ФСО № 3, п\п «б», «в» п. 22 ФСО № 7. В отчете указаны ссылки на источники информации, копии объявлений о продаже объектов-аналогов, позволяющие сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Из содержания отчета и показаний свидетеля ФИО4 (оценщик), следует, что оценщиком рассмотрены предложения о продаже земельных участков, расположенных в <адрес>, в том числе расположенные в одном с объектами оценки сельском округе. При подборе объектов-аналогов оценщик учитывал расположение оцениваемых земельных участков: выгодное расположение на расстоянии пешеходной доступности от реки. Подбор аналогов проводился с учетом их расположения, то есть вблизи объектов оценки на удалении не более 1,5-2 км от реки Волга.

Тем самым, оснований для вывода о том, что оценщик использовал аналоги из другой местности, не имеется.

При этом суд находит обоснованными показания свидетеля ФИО4 о том, что предлагаемые департаментом объекты-аналоги не могли быть использованы при расчете рыночной стоимости, так как объявление о продаже предлагаемого объекта-аналога № 1 опубликовано в 2013г., дата обновления информации – 2016г. В то время как оценщиком проанализировано достаточное количество предложений за 2018г., то есть за период наиболее приближенный к дате оценке.

Предлагаемый департаментом объект-аналог № 2 оценщиком в отчете анализировался. В отчете изложены мотивы, по которым данный аналог не мог быть использован при расчете рыночной стоимости объектов оценки. Суждения оценщика в этой части достаточно аргументированы, представленная в письменном объяснении департамента информация не опровергает суждения оценщика.

В целом содержание отчета, выводы оценщика не противоречат федеральным стандартам оценки, в том числе п. 5 ФСО № 3, п.п. 22, 25 ФСО № 7.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с установлением их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административные исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №

№
№

№
№

№
№

№, площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения индивидуальной жилой застройки, расположенного по адресу: <адрес> в размере № руб. по состоянию на 01.01.2019г.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 24.12.2021г.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений в части размера кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: В.С. Преснов