Решение № 2-2246/2019 от 8 августа 2019 г. по делу № 2-2246/2019

Дело № 2-2246/2019 КОПИЯ


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

9 августа 2019 года город Пермь

Пермский районный суд Пермского края

в составе председательствующего судьи Братчиковой М.П.,

при секретаре Конышевой Е.А.,

с участием представителей истца ФИО2 и ФИО3, действующих на основании доверенностей,

представителя третьего лица ООО «Газпром трансгаз Чайковский» - ФИО4, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Вашкевич ФИО11 к Обориной ФИО12 о расторжении договора купли-продажи, взыскании стоимости земельного участка, возложении обязанности по передаче земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратилась в суд с исковыми требованиями к ФИО6 о расторжении договора купли-продажи, взыскании стоимости земельного участка, возложении обязанности по передаче земельного участка.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО6 приобретен земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> в целях строительства. В мае ДД.ММ.ГГГГ года узнала, что приобретенный по договору земельный участок расположен в зоне минимальных расстояний магистрального газопровода «Нижняя <данные изъяты>», в связи с чем строительство каких-либо объектов недвижимого имущества на нем запрещено. О наличии ограничений в использовании земельного участка в договоре купли-продажи не указано. Считает, что наличие ограничения в использовании земельного участка, о котором она не знала при его заключении, является существенным изменением обстоятельств, влекущим расторжение договора купли-продажи. С учетом изложенного заявлено о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании с ответчика 800 000 рублей с возложением обязанности по передаче продавцу земельного участка и аннулировании запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права собственности.

Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом. Представители истца в судебном заседании на исковых требованиях настаивали по основаниям, изложенным в иске. Также суду пояснили, что в настоящее время сведения об обременении земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости. При оформлении сделки сведений о том, что земельный участок полностью расположен в зоне безопасных минимальных расстояний не имелось.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом. Представителем ответчика заявлено ходатайство об отложении судебного заседания до разрешения дела, рассматриваемого арбитражным судом, относительно изменения зон безопасных минимальных расстояний. Судом, с учетом доводов со стороны ответчика о причинах отложения судебного заседания, оснований для удовлетворения ходатайства не установлено.

Представитель третьего лица ООО «Газпром трансгаз Чайковский» в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по тем основаниям, что в настоящее время земельный участок истца не входит в зону безопасных минимальных расстояний в силу того, что исходя из внутреннего диаметра трубы, зона безопасных минимальных расстояний уменьшилась. Действия регистрационного органа по внесению изменений в Единый государственный реестр недвижимости являлись предметом обжалования в судебном порядке, в связи с чем в дальнейшем сведения об обременениях подлежат изменению.

Третье лицо филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственный регистрации, кадастра и картографии» по Пермскому краю о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представитель не направлен.

Третье лицо Администрация Сылвенского с/п о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, представитель для участия в судебном заседании не направлен.

Суд, выслушав пояснения представителей истца и представителя третьего лица, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу, руководствуясь при этом нормами материального права, действовавшего на момент заключения договора купли-продажи.

В соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

На основании ст. 452 Гражданского кодекса РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Общие положения о договоре купли-продажи предусматривают, что в соответствии с п.1 ст.460 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

При этом статья 557 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Так, статьей 475 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

На основании п.1 ст. 476 Гражданского кодекса РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Статьей 37 Земельного кодекса РФ установлено, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии с абз. 2 ст. 1 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения и хозяйственных строений и сооружений).

В соответствии с ч. 4 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" Строительные нормы и правила СНиП 2.05.06-85 "Магистральные трубопроводы", утвержденные Постановлением Государственного комитета Совета Министров СССР по делам строительства от 30 марта 1985 года N 30 являются обязательными для применения, поскольку включены в Перечень национальных стандартов и сводов правил, утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 21 июня 2010 года N 1047-р, в соответствии с частью 3 статьи 42 данного Федерального закона.

Согласно требованиям СНиП 2.05.06-85 "Магистральные трубопроводы" магистральные газопроводы в зависимости от рабочего давления в трубопроводе подразделяются на два класса: I - при рабочем давлении свыше 2,5 до 10,0 МПа (свыше 25 до 100 кгс/см) включ.; II - при рабочем давлении свыше 1,2 до 2,5 МПа (свыше 12 до 25 кгс/см) включ. В соответствии с пунктом 2.4. для транспортировки природного газа: подземный трубопровод диаметром 1200 мм имеет IV категорию, диаметром 1200 мм и более - III категорию. В силу пункта 3.16, расстояния от оси подземных и наземных (в насыпи) трубопроводов до населенных пунктов, отдельных промышленных и сельскохозяйственных предприятий, зданий и сооружений должны приниматься в зависимости от класса и диаметра трубопроводов, степени ответственности объектов и необходимости обеспечения их безопасности составляет для городов и другие населенные пункты; коллективных садов с садовыми домиками, дачных поселков для первого класса газопровода с условным диаметром: св. 800 до 1000 мм – 250м, св.1000мм до 1200 мм – 300 м., св. 1200мм до 1400 мм – 350 м.

Из материалов дела следует, что 27.01.2014 между ФИО6 (Продавец) и ФИО5 (Покупатель) подписан договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого Продавец продала, а Покупатель купила в частную собственность дачный земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, предоставленный для садоводства, категории земель: земли населенных пунктов. Цена земельного участка составила 800 000 рублей. Покупатель производит оплату купленного земельного участка наличными средствами в момент подписания договора. Отчуждаемый земельный участок передан Продавцом и принят Покупателем до подписания настоящего договора. Покупатель удовлетворен качественным состоянием земельного участка, установленным путем его осмотра перед заключением договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо недостатков. Претензий у сторон не имеется (п.1.1.,2.1., 2.2., 2.3.). Продавцом гарантировано, что отсутствуют лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования земельным участком после его приобретения покупателем. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.5,6).

По данным кадастровой выписки о земельном участке с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок расположенный по адресу: <адрес> категории земель: земли населенных пунктов с разрешенным использованием для садоводства состоит на кадастровом учете с ДД.ММ.ГГГГ, правообладателем на праве собственности является ФИО6, обременения земельного участка отсутствуют (т.1 л.д.7-11).

Из ответа Администрации Сылвенского сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ следует о том, что в администрации имеются сведения о том, что в настоящее время собственник магистрального газопровода выступает инициатором по устранению нарушений СНиП 2.05.06-85 "Магистральные трубопроводы", устранение нарушений заключается в сносе построек, которые расположены в зоне минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения (т.1 л.д.13,14).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направила ФИО6 претензию, в которой указала, что в связи с тем, что земельный участок расположен в охранной зоне магистрального газопровода «<данные изъяты>» не имеет возможности пользоваться земельным участком для строительства, в связи с существенным нарушением условий договора просила его расторгнуть и возвратить оплаченную сумму (л.д.15).

Из ответа Пермского линейного производственного управления магистральных газопроводов ООО «Газпром трансгаз Чайковский» от ДД.ММ.ГГГГ, направленного в адрес ФИО5, следует, что согласно акту замера от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного работниками Пермского линейного производственного управления магистральных газопроводов ООО «Газпром трансгаз Чайковский», земельный участок с кадастровым номером № полностью попадает в зону минимальных расстояний магистральных газопроводов «<данные изъяты>» на данном земельном участке запрещается возведение зданий строений и сооружений без согласования с собственником газопроводов или эксплуатирующей организацией данные магистральные газопроводы, а возведенные здания и строения подлежат сносу (л.д.33-34).

Актом уточнения местоположения магистральных трубопроводов и иных коммуникаций, расположенных в зоне производства работ, и передачи планового материала от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером №, установлено, что магистральный газопровод «<данные изъяты>» имеет протяженность № км., рабочее давление № (кгс/см2), категория №, диаметр №; газопровод «<данные изъяты>» имеет протяженность № км., рабочее давление № (кгс/см2), категория №, диаметр №; газопровод «№» имеет протяженность № км., рабочее давление № (кгс/см2), категория №, диаметр №. Расстояние от магистрального газопровода «<данные изъяты>» до ближайшего угла строящегося дома составляет № метра, до дальнего № метра. Согласно СП 36.13330.2012 таб. № № зона безопасных расстояний для данного газопровода составляет № метров. Данный участок находится полностью в зоне минимальных безопасных расстояний магистрального газопровода «<данные изъяты>». Согласно СП 36.13330.2012 на данном участке возведение жилых строений запрещено (т. 1 л.д.16,36-39).

Из справки о стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, общая стоимость земельного участка с кадастровым номером № без учета ограничений составляет 790 000 рублей, с учетом ограничений в виде расположения в зоне минимальных расстояний от газопровода высокого давления и запрещения строительства, стоимость составляет 90 000 рублей. (т. 1 л.д.61).

Из акта проверки Ростехнадзора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключения по результатам рассмотрения документов, касающиеся внеплановой проверки ООО «Газпром трансгаз Чайковский» по адресу: <адрес>, следует здания, строения, сооружения, находящиеся на земельных участках СНТ «Ерепеты», принадлежащие физическим лицам – членам СНТ «<данные изъяты>», построены физическими лицами – членами СНТ «Ерепеты» без соблюдения минимальных расстояний, необходимых для обеспечения безопасности зданий, строений, сооружений (находятся в зоне минимальных расстояний до объектов газоснабжения – трех магистральных газопроводов «<данные изъяты>») что является нарушением требований Федерального закона «О газоснабжении в Российской Федерации» ст.32.ч.3, а также СНиП 2.05.06-85* «Магистральные трубопроводы» таблица 4 пункт 1. Магистральный газопровод "<данные изъяты>» введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ году, магистральный газопровод «<данные изъяты>» - в ДД.ММ.ГГГГ году, магистральный газопровод «<данные изъяты>» - в ДД.ММ.ГГГГ году. С учетом расположения трубопроводов на местности, установленных минимальных расстояний от осей газопроводов до коллективного сада, а также перекрытия зоны минимальных расстояний МГ «<данные изъяты><данные изъяты>», зоной минимальных расстояний МГ «<данные изъяты>», минимальное расстояние от ближайшего проходящего газопровода МГ «<данные изъяты>1» до СНТ «<данные изъяты>» составляет № метров. Строительство коллективного сада начато через № лет после введения в эксплуатацию магистральных газопроводов в период с № года по № год Земельный участок под строительство коллективного сада «№» отведен в натуре в № году с нарушением минимальных расстояний, указанных в СНиП 2.05.06-85 «Магистральные трубопроводы» таблица 4 пункт 1.

В соответствии со свидетельством о регистрации участок магистрального газопровода Пермского линейного производственного управления магистральных газопроводов имеет 1 класс опасности (рег. номер №) (т. 1 л.д.71-72).

Из акта от ДД.ММ.ГГГГ, составленного в связи с проведением испытания и приемки в эксплуатацию газопровода «<данные изъяты>» на участке № км следует, что газопровод запроектирован из труб № мм и № мм, на участке № к запроектирован из труб № и № мм, № (т.1 л.д.89-94). Согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ магистральный газопровод «<данные изъяты>» имеет диаметр № мм (т.1 л.д.97-100).

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО8 с приложением схемы границ охранной зоны и зоны минимальных расстояний магистрального газопровода «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером № расположен в №-метровой зоне минимальных безопасных расстояний газопровода (т. 1 л.д.103-104).

Из заявления ООО «Газпром трансгаз Чайковский» и данных кадастровой выписки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ внесены в реестр сведения о зоне № с особыми условиями использования (минимально допустимые расстояния от газопровода «<данные изъяты>» в отношении всего земельного участка с кадастровым номером № на основании решения Пермского районного суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д.7-10).

В дальнейшем, согласно сообщению филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственный регистрации, кадастра и картографии» по Пермскому краю от ДД.ММ.ГГГГ, в реестр внесены изменения в сведения о зоне №№, в отношении земельного участка с кадастровым номером № на данный момент отсутствуют сведения о вхождении данного земельного участка частично либо полностью в границы зон с особыми условиями использования. Также внесены сведения о зоне минимальных расстояний магистральных газопроводов «№», «№» с присвоением реестрового номера ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д.46-48, 50-61).

Решением Арбитражного суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ признаны незаконными действия ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственный регистрации, кадастра и картографии» по исключению из Единого государственного реестра сведений о зонах с особыми условиями использования территорий и возложена обязанность восстановить сведения о зонах минимальных расстояний с представлением перечня учетного номера зоны и наименования, в том числе зоне минимальных расстояний магистральных газопроводов «<данные изъяты>», «<данные изъяты>» реестровый № (т. 3 л.д.180-190).

По данным Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № полностью расположен в границах зона с реестровым номером № (ранее № (т.3 л.д.96-97) от ДД.ММ.ГГГГ на основании решения от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, правообладателем числится ФИО6, имеется обременение от ДД.ММ.ГГГГ отдела службы судебных приставов по Пермскому району УФССП России по Пермскому краю.

Принимая во внимание требования закона и фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных ФИО5 исковых требований.

Судом на основании анализа и оценки представленных сторонами доказательств установлено, что при заключении договора купли-продажи ФИО5 исходила из того, что ею приобретается земельный участок под садоводство, на котором располагался объект капитального строительства, что следует в том числе из акта от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.36-37), на котором планируется возведение жилого строения и хозяйственных сооружений, что не противоречит разрешенному использованию земельного участка. Впоследствии, ФИО5 стало известно о том, что полностью земельный участок расположен в зоне минимальных расстояний от оси магистрального газопровода «<данные изъяты>», что исключает нахождение на земельном участке зданий, строений, сооружений. В настоящее время Единый государственный реестр недвижимости содержит сведения об обременении земельного участка зоной с особыми условиями использования с реестровым номером № (ранее №), которая не является предметом исследования в Арбитражном суде Пермского края. Таким образом, после заключения договора купли-продажи в отношении покупателя ФИО5 существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора купли-продажи, в том числе при определении существенных условий договора, в том числе о цене земельного участка, при наличии которых до достижения между сторонами соглашения, договор купли-продажи мог быть заключен на иных условиях или не заключен вообще. Доказательств того, что ФИО5 до заключения договора купли-продажи было известно и существующих ограничениях, в том числе относительно использования земельного участка под строительство объектов недвижимости, с учетом уже существующего строения, и обременениях в отношении земельного участка, материалы дела не содержат.

Поскольку судом установлено существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, наличие обременений, которые не позволяют использовать участок по целевому назначению и в соответствии с разрешенным использованием, при этом подтверждены обстоятельства того, что из условий договора следует, что о наличии обременений и ограничений покупатель не поставлен в известность, договор купли-продажи подлежит расторжению, оплаченная ФИО5 за земельный участок денежная сумма подлежит взысканию с ФИО6 в размере 800 000 рублей.

Доводы со стороны эксплуатирующей организации о том, что зона минимальных расстояний уменьшена в связи с тем, что для расчета диаметра трубы принимается условный диаметр, а не наружный, не могут быть приняты судом во внимание исходя из введенного в эксплуатацию опасного производственного объекта по завершению его строительства, где обозначены характеристики газопровода, а также сведений Единого государственного реестра недвижимости об обременении земельного участка, имеющих публичный характер.

Исходя из положений ст. 8 Гражданского кодекса РФ, согласно которой права и обязанности возникают из действий граждан, при этом право создавать обязанности предоставлено дееспособному гражданину, требования ФИО5 о возложении на неё обязанности передать ФИО6 земельный участок подлежат удовлетворению, при этом подлежит установлению разумный срок для исполнения решения суда в соответствии с положениями ст. 206 Гражданского процессуального кодекса РФ.

В силу того, с учетом ранее постановленных и в дальнейшем отмененных судебных актов, в настоящее время правообладателем земельного участка по сведениям ЕГРН является ФИО6, оснований для аннулирования записи не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198, 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Вашкевич ФИО13 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, подписанный ДД.ММ.ГГГГ между Обориной ФИО14 и Вашкевич ФИО15.

Взыскать с Обориной ФИО16 в пользу Вашкевич ФИО17 денежные средства, оплаченные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 800 000 (восемьсот тысяч) рублей.

Вашкевич ФИО18 осуществить передачу Обориной ФИО19 земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Пермский районный суд Пермского края в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Пермского районного суда

Пермского края /подпись/ М.П. Братчикова

СПРАВКА

Решение Пермского районного суда Пермского края от 9.08.2019 по гражданскому делу №№ в окончательной форме (мотивированное решение) составлено 19.08.2019.

Судья /подпись/ М.П. Братчикова

Копия верна. Судья М.П. Братчикова

Подлинный экземпляр находится

в деле №№