Решение № 2-5178/2019 2-5178/2019~М-4201/2019 М-4201/2019 от 19 июня 2019 г. по делу № 2-5178/2019

№ 2-5178/2019


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 июня 2019 года город Казань

Советский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи Ф.Р. Шафигуллина

при секретаре судебного заседания М.З. Мукатдесовой

с участием представителя истца - ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве жилья, подлежащим государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 (далее – истец) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» (далее – ответчик, ООО «ЖК «Молодежный») о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве жилья, в обосновании своих требований указав, что 31 марта 2014 года между ООО «ЖК «Молодежный» и ООО «ПСК Артек» был заключен Предварительный договор купли-продажи жилого помещения № Н5-166, предметом которого являлось заключение в будущем основного договора купли-продажи жилого помещения - <адрес изъят>).

При этом от имени ООО «ЖК «Молодежный» указанный Предварительный договор № Н5-166 от 31 марта 2014 года был подписан ООО «Фон-Ривьера» (ИНН <***>), который действовал на условиях Агентского договора от 26 января 2011 года. Именно ООО «ЖК «Молодежный», обладая правами на земельный участок площадью 30 398 кв.м., кадастровый <адрес изъят>, а также получив разрешение на строительство жилого дома № RU16301000-16-ж от 05 февраля 2014г., является официальным застройщиком объекта.

Свои обязательства по оплате квартиры перед Застройщиком ООО «ПСК Артек» выполнил в полном объеме на сумму 2 355 080 рублей, путем выполнения строительно-монтажных работ.

24 апреля 2019 года ООО «ПСК Артек» по договору № У-7993 уступил свои права на получение в собственность квартиры № 75 ФИО2

В пункте 2.4. Предварительного договора № Н5-166 от 31 марта 2014 года сторонами была согласована степень готовности квартиры, включающая определенную виды строительных и отделочных работ. Предусмотрена была также процедура передачи квартиры - в течение 7 дней после сдачи жилого дома в эксплуатацию (п.3.1.1.) Пунктом 6.1. предусмотрена возможность изменения строительных характеристик квартиры (этаж, секция и проч.).

Также Договор содержит иные существенные для договоров данного вида условия, закрепленные ст. 4 Закона РФ № 214-ФЗ от 30.12.04.

Однако ответчик до настоящего времени не исполнил свои договорные обязательства, предусмотренные Предварительным договором № Н5-166 от 31 марта 2014 года, поскольку дом не построен, не сдан в эксплуатацию в установленном порядке.

До настоящего времени жилое помещение № 75 истцу не передано, указанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящим иском, в котором истец просит заключенный предварительный договор признать договором долевого участия в строительстве.

Так же истец просит обязать ответчика выполнить свои договорные обязательства после окончания строительства.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить, в части требования об обязании ответчика выполнить свои договорные обязательства после окончания строительства не поддержал.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению ввиду нижеследующего.

В силу части 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам в соответствии с процессуальным законодательством осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (часть 1 статьи 56 ГПК РФ).

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

(далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее – привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно частям 1, 4, 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Судом установлено, что 31 марта 2014 года между ООО «ЖК «ФОН-Ривьера» действующим на основании агентского договора от 26 января 2011 года от имени ООО «ЖК «Молодежный» за его счет и в его интересах, являющегося застройщиком жилого <адрес изъят>, и ООО «ПСК Артек» был заключен Предварительный договор купли-продажи жилого помещения № Н5-166, предметом которого являлось заключение в будущем основного договора купли-продажи жилого помещения - <адрес изъят>).

Цена за указанное жилое помещение определена сторонами в размере 2 355 080 рублей (пункт 2.2.1, 2.3.1).

Общество с ограниченной ответственностью «ПСК Артек» принятые на себя обязательства по оплате приобретаемой квартиры исполнило в полном объеме, что подтверждается протоколом соглашения о зачете взаимной задолженности от 31 марта 2014 года.

24 апреля 2019 года ООО «ПСК Артек» уступил свои права на получение в собственность квартиры № 75 ФИО2 по Договору № У-7993 уступки права требования, согласованным с ответчиком.

24 апреля 2019 года между ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» заключено соглашение об изменении договора, изменен срок заключения основного договора и подписания не позднее 31 мая 2021 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Таким образом, стороной предварительного договора купли-продажи жилого помещения от 31 марта 2014 года №Н5-166 является истец.

Пунктом 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

ООО «ЖК «Молодежный» является застройщиком и осуществляет строительство многоквартирного жилого дома на основании разрешения на строительство.

Как следует из содержания заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости, в редакции дополнительного соглашения, последними были согласованы все существенные условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве.

Так, из анализа указанных договоров следует, что ООО «ЖК «Молодежный» обязалось передать объект недвижимости – квартиру № 75 истцу, а последний оплатить его стоимость, сторонами определен конкретный объект подлежащий передаче после ввода объекта в эксплуатацию, определен срок такой передачи, виды строительных и отделочных работ, сторонами согласованы условия о цене договора, сроке и порядке ее уплаты, при этом площадь жилого помещения, указанного в предварительном договоре купли-продажи, является ориентировочной и подлежит уточнению по результатам замеров органами технической инвентаризации.

Отсутствие у ФИО2 задолженности по предварительному договору от 31 марта 2014 года №Н5-166 подтверждается справкой ООО «ЖК Молодежный» от 24 апреля 2019 года.

Вместе с тем в нарушение условий предварительного договора купли-продажи ответчик не выполнил свои обязательства по заключению основного договора и подписания передаточного акта с передачей истцу в собственность объекта недвижимости – <адрес изъят>.

Как разъяснено в пунктах 9, 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Исходя из существа предварительного договора купли-продажи помещения от 31 марта 2014 года №Н5-166 и сложившихся отношений сторон, с учетом изложенных норм права и правовой позиций Верховного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу, что между сторонами фактически сложились правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве, регулируемыми Федеральным законом № 214ФЗ, ООО «ЖК «Молодежный» обязалось построить многоквартирный <адрес изъят> в данном доме общей площадью 45,29 кв.м. в срок не позднее 1 июля 2016 года. Более того, в силу условий предварительного договора оплата жилого помещения должна была быть произведена задолго до подписания основного договора, в связи с чем требование истца, заключившего предварительный договор купли-продажи в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости договором долевого участия, подлежит удовлетворению.

Истец в силу положений пункта 4 части 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации был освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, государственная пошлина в размере 300 рублей согласно положениям статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию в доход местного бюджета с ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 31 марта 2014 года №Н5-166 в отношении <адрес изъят> заключенный между ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» в лице общества с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера», действующего на основании агентского договора от 26 января 2011 года, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» в доход бюджета муниципального образования города Казани государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи жилого помещения от 31 марта 2014 года №Н5-166 в отношении <адрес изъят> заключенного между ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» в лице общества с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера», действующего на основании агентского договора от 26 января 2011 года, в качестве договора участия в долевом строительстве.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РТ через Советский районный суд г. Казани в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: Ф.Р. Шафигуллин