Апелляционное определение № 33-1478/2026 от 7 апреля 2026 г.

47RS0004-01-2022-016296-69

Дело № 33-1478/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург 8 апреля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

Председательствующего Заплоховой И.Е.,

Судей Матвеевой Н.Л., Степановой Е.Г.,

при секретаре ФИО4,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-7046/2023 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «СтройДизайн» к ФИО1 о расторжении договора, взыскании денежных средств,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 26 декабря 2023 года,

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Заплоховой И.Е., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

ООО «СтройДизайн» обратилось во Всеволожский городской суд Ленинградской области с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СтройДизайн» и ФИО1, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 353 351,40 руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 17 170 руб.

В обоснование исковых требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СтройДизайн» и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Недвижимость передана покупателю по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Цена квартиры определена условиями договора и составила 2 096 900 руб. Согласно п.5.2 договора оплата стоимости квартиры осуществляется ежемесячными платежами, каждое 20-е число месяца, полная оплата цены договора до ДД.ММ.ГГГГ. Ответчиком произведена оплата по договору в размере 400 000 руб., задолженность составляет 1 696 900 руб. Истцом в адрес ответчика направлено требование о расторжении договора, которое ответчиком добровольно не удовлетворено. В этой связи истцом на сумму задолженности начислены проценты за пользование чужими денежными средствами.

Представитель ответчика ФИО1 иск не признала по основаниям, изложенным в возражениях на иск, ссылаясь на то, что ответчик не отказывается от уплаты задолженности, договор действует до момента исполнения сторонами обязательств. Денежные средства в полном объеме были переданы ФИО5 для целей внесения в кассу истца. После смерти ФИО5 руководитель ООО «СтройДизайн» ФИО6 поддерживал дружеские отношения с ответчиком и не упоминал о задолженности за приобретенную квартиру.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Ленинградской области о рассмотрении дела извещен, в судебное заседание не явился.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 26 декабря 2023 года исковые требования общества с ограниченной ответственностью «СтройДизайн» удовлетворены частично. Расторгнут договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «СтройДизайн» и ФИО1. Прекращено право собственности ФИО1 на квартиру. За обществом с ограниченной ответственностью «СтройДизайн» признано право собственности на квартиру. С ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «СтройДизайн» взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение отменить как незаконное и необоснованное, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы настаивал, что оплатил по договору 656 300 рублей. Продавец вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае, если покупатель в нарушение договора отказывается принять и/или оплатить квартиру. Ответчик не отказывается оплачивать по первому требованию, принял квартиру. ФИО1 не имел возможности оплатить стоимость квартиры, так как счет истца был заблокирован.

С учетом имеющихся в материалах дела сведений о надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы по правилам статей 113-116 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия постановила определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся участников процесса.

Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Изменение и расторжение договора в соответствии с ч. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.

В силу ч. 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Кодекса (п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (п. 4 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи такого имущества.

Кроме того, в круг значимых обстоятельств по таким делам входит также установление факта оплаты стоимости имущества, т.е. выполнение существенного условия договора покупателем в установленные договором сроки.

Как установлено судом, и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СтройДизайн» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Цена квартиры - 2 096 900 руб. Квартира передана покупателю по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 5.2 договора оплата стоимости квартиры осуществляется ежемесячными платежами, каждое 20-е число месяца, в порядке определенном п. 5.2.1 договора, в течение 24 месяцев в следующем порядке:

- 1 платеж в размере 87 500 руб., в течение 10 рабочих дней с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость;

- последующие 22 платежа – по 87 500 руб.;

- 24 платеж в размере – 84 400 руб.

Согласно выписке из ЕГРН ответчиком зарегистрировано право собственности на спорную квартиру, собственность № от ДД.ММ.ГГГГ.

Материалами дела подтверждается, что в счет оплаты цены договора ответчиком произведена выплата в размере 400 000 руб. на основании платежного поручения от ДД.ММ.ГГГГ №, в размере 256 300 руб. на основании поручения от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование требований истец указал, что до настоящего времени ФИО1 свои обязательства по оплате полной стоимости квартиры, предусмотренной договором, не исполнила, а точнее не приступила к исполнению обязательств.

Ссылаясь на нарушение ответчиком условий договора в части оплаты стоимости объекта недвижимости, истец ДД.ММ.ГГГГ направил ответчику уведомление о расторжении договора.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции, руководствуясь ч. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, исходил из того, что ответчиком обязательства по оплате имущества не исполнены надлежащим образом, стоимость квартиры не оплачена в полном объеме, что в свою очередь является основанием для возврата имущества истцу.

Судебная коллегия соглашается с вышеуказанными выводами суда по следующим основаниям.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 за 2017 год, существенным нарушением договора купли-продажи являются случаи, когда продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. В случае несвоевременной оплаты покупателем переданного товара продавец имеет право требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из условий договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что цена недвижимости составляет 2 096 900 рублей. Оплата по договору осуществляется в течение двух лет ежемесячными платежами (п.5.2. Договора). Право собственности на квартиру зарегистрировано за ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, до настоящего времени задолженность в сумме 1 840 200 рублей не погашена, доказательств обратного в материалы дела не предоставлено.

При рассмотрении настоящего спора именно на ответчике лежала обязанность доказать обстоятельства, на которые она ссылалась в обоснование своих возражений, таких доказательств материалы дела не содержат.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор купли-продажи не исполнен со стороны покупателя до настоящего времени, что свидетельствует о существенном нарушении договора ответчиком и является основанием для расторжения договора в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из положений статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Аналогичные разъяснения приведены в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". В соответствии с ними, в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

С учетом изложенного, последствием расторжения договора в данном случае будет прекращение права собственности на квартиру ФИО1 и регистрация права собственности на квартиру истца.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Какие-либо доказательства в обоснование своих доводов ответчиком не предоставлены.

Судебная коллегия не находит оснований прийти к выводу о злоупотреблении правом со стороны истца по отношению к правам ответчика, поскольку само по себе длительное не обращение истца за расторжением договора не свидетельствует о наличии такого злоупотребления.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 26 декабря 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи