Решение № 2-3772/2017 2-3772/2017~М-2582/2017 М-2582/2017 от 3 декабря 2017 г. по делу № 2-3772/2017

№2-3772/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Красноярск 4 декабря 2017 года

Ленинский районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего - судьи Потылицына А.В.,

при секретаре Михайлиной Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру и переводе прав покупателя,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском и с учетом последующих уточнений просит признать за ФИО1 преимущественное право покупки 4/9 долей в праве общей долевой собственности па квартиру, расположенной по адресу: <адрес>, определить стоимость указанных долей в размере 500 000 руб., перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя доли в праве общей долевой собственности на 4/9 доли в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи недвижимого имущества от 29.05.2017 г., реестровый номер №, зарегистрированному в ЕГРН 13.06.2017 г.

В обоснование заявленных требований указано на то, что ФИО1 является собственником 5/9 долей, а ФИО2 являлся собственником 4/9 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> Отчуждение долей в праве общей долевой собственности на спорную квартиру ответчиком ФИО2 ответчику ФИО3 произведено на основании договора купли-продажи от 29.05.2017 г. с нарушением требований ст. 250 ГК РФ без уведомления второго участника общей долевой собственности ФИО1 по мнимой цене в размере 700 000 руб., в то время как рыночная стоимость проданного имущества составляет 503 000 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, доверила представление своих интересов своим представителям ФИО4, ФИО5

В судебном заседании представители истца ФИО1 – ФИО4, ФИО5 заявленные требования поддержали в полном объеме по изложенным в иске основаниям, просили их удовлетворить.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, доверил представление своих интересов своему представителю ФИО6

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 - ФИО6 возражала против удовлетворения заявленных требований, указывая на то, что истица была в соответствии со ст. 250 ГК РФ должным образом извещена ФИО2 о намерении продать свою долю постороннему лицу путем направления телеграммы, однако она не воспользовалась своим правом преимущественной покупки, в связи с чем доли были проданы ФИО2 ФИО3

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был уведомлен должным образом, об уважительной причине неявки суду не сообщил.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, нотариусы ФИО7, ФИО8, представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю ФИО9, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела уведомлены своевременно, просили рассмотреть дело в их отсутствие, о чем представили суду заявления.

Дело рассмотрено в отсутствии неявившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В силу п. 2 ст. 250 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 30.11.1994 № 51-ФЗ, подлежащей применению к спорным отношениям) продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В силу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ уведомления, извещения или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Таким образом, требование об извещении остальных участников долевой собственности можно признать исполненным, если продавец представит доказательства направления им уведомления о продаже доли по месту жительства и поступления его адресату, в том числе в случае не вручения или не ознакомления адресата с уведомлением по обстоятельствам, зависящим от него.

Пунктом 3 ст. 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В силу абз. 7 п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности" при удовлетворении искового заявления по спору, возникающему, в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст. 250 ГК РФ), договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

По смыслу приведенных положений п. 3 ст. 250 ГК РФ с учетом разъяснений, данных пленумом Верховного Суда РФ, не оспаривая действительности договора купли-продажи участник общей долевой собственности вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи только в случае нарушения его права преимущественной покупки и только по цене, по которой данное имущество продано в соответствии с договором купли-продажи.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 является собственником 5/9 долей, а ФИО2 являлся собственником 4/9 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, что подтверждается договором дарения доли квартиры от 25.11.2008 г. (т.1 л.д. 9-10, 159-160), свидетельством о праве на наследство по закону (т.1 л.д.11, 135, 140), свидетельством о государственной регистрации права (т.1 л.д.12), выпиской из ЕГРН (т.1 л.д.15-16, 49-51).

ФИО1 зарегистрирована в данном жилом помещении по месту жительства с 30.10.2008 г., что подтверждается отметкой в паспорте (т.1, л.д. 27-28).

19.04.2016 г. ФИО2 через нотариуса ФИО7 уведомил ФИО1 о продаже им долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, за 500 000 рублей, которые оплачиваются в полной сумме при подписании, заключении договора купли-продажи, который будет удостоверен нотариально, что подтверждается копиями заявлений от 19.04.2016 г. (т. 1, л.д. 17-18).

26.05.2016 г. ФИО1 через нотариуса ФИО7 уведомила ФИО2 о намерении использовать право преимущественной покупки и приобрести 4/9 в праве обще долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, за 500 000 рублей и предложила в течение 10 дней заключить предварительный договор с передачей аванса для предъявления его в банк для рассмотрения Банком в течение 14 дней ее заявки на получение кредита. Данное уведомление получено ФИО2 02.06.2017 г., что подтверждается копиями заявлений, почтовым уведомлением о вручении (т.1, л.д. 19-21).

Из объяснений представителей истца ФИО4, ФИО5 в судебном заседании следует, что после получения от ФИО2 уведомления в течение месяца ФИО1 с ним договор купли-продажи не заключила, так как истцу не был предоставлен кредит по причине того, что ответчик ФИО2 не явился в банк и не дал согласие на залог спорной квартиры.

16.09.2016 г. ФИО2 вновь направлено ФИО1 по месту жительства по адресу: <адрес> письменное извещение с сообщением о продаже принадлежащих ему 4/9 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, за 500 000 руб. на условиях выплаты в полной сумме данных денежных средств при подписании и заключении договора купли-продажи, который будет удостоверен нотариально и с уведомлением в случае неполучения ответа в течение месяца о продаже данного имущества другому лицу, что подтверждается копией телеграммы (т.1 л.д.87).

В соответствии с сообщением ООО «Телеком Сервис» телеграмма от 16.09.2016 г. адресованная ФИО1 была направлена по адресу: <адрес>, но не была доставлена, в связи с тем, что квартира была закрыта, адресат по извещению за телеграммой не явился (т.2 л.д.81).

29.05.2017 г. между ФИО10, действующей от имени ФИО2, и ФИО3 заключен договор купли-продажи 4/9 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, цена договора составила 700 000 руб., которые были переданы покупателем продавцу до подписания настоящего договора (т.1, л.д. 22-23,т.2, л.д. 83-84), что также подтверждается распиской (т.2, л.д. 94). Государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю по договору была произведена 13.06.2017 г.

С учетом изложенного в судебном заседании установлено, что ответчик ФИО2 до заключения договора купли-продажи 4/9 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: г<адрес> с ФИО11 дважды письменно уведомлял второго участника общей долевой собственности на данную квартиру ФИО1 о продаже принадлежащих ему долей в праве долевой собственности.

В первый раз истец ФИО1 известила ФИО2 о намерении приобрести его доли в праве общей долевой собственности на иных условиях и в течение месяца с момента получения извещения свое преимущественное право на условиях предложенных ФИО2 не реализовала.

Во второй раз ФИО1 получение доставленной по месту ее жительства телеграммы с письменным сообщением о продаже доли не обеспечила, доказательств наличия обстоятельств, объективно препятствующих получению телеграммы, доставленной по месту ее жительства, не представила, в течение месяца с момента, когда в силу положений ст. 165.1 ГК РФ указанное сообщение считается ей доставленным, своим преимущественным правом на покупку долей в праве общей долевой собственности на квартиру у ФИО2 не воспользовалась.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ответчиком ФИО2 положения п. 2 ст. 250 ГК РФ при заключении 29.05.2017 г. договора купли-продажи 4/9 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> с ФИО11 соблюдены и предусмотренные п. 3 ст. 250 ГК РФ основания для признания за ФИО1 права преимущественной покупки спорного имущества и для перевода прав и обязанностей покупателя по данному договору на истца отсутствуют.

Кроме того, как следует из искового заявления и объяснений представителей истца Г.Т.ЮБ., ФИО5 в судебном заседании истец требует перевести на нее права и обязанности покупателя по данному договору по цене, которая на 200 000 ниже цены доли в праве общей долевой собственности квартиры уплаченной покупателем ФИО11 ФИО2 в соответствии с условиями договора купли-продажи, что также законом не предусмотрено.

Требования о признании недействительным условия договора купли-продажи от 29.05.2017 г., заключенного между ФИО2 и ФИО3, о цене, истцом и его представителями ФИО4, ФИО5 не заявлено.

Судом отклоняется как несостоятельный довод представителей истца ФИО4, ФИО5 о том, что ФИО2 и ФИО3 цена продаваемых долей в договре купли-продажи намеренно завышена и фактически ФИО3 ФИО2 денежные средства в таком размере не передавались.

Факт передачи ФИО3 ФИО2 денежных средств по договору в указанном размере подтверждается договором купли-продажи от 29.05.2017 г., в котором указано, что 700 000 руб. покупателем переданы продавцу до подписания настоящего договора, а также распиской, в соответствии с которой ФИО2 24.04.2017 г. получил от ФИО3 денежную сумму в размере 700 000 руб., в качестве полного расчета за продаваемую долю. Оснований сомневаться в достоверности указанных сведений по мнению суда не имеется, доказательств их опровергающих истцом и его представителями суду не представлено. При этом, по мнению суда, представленный представителями истца отчет оценщика № от 07.11.2017 г., согласно которому рыночная стоимость квартиры составляет 503 000 рублей к числу таких доказательств не относится, поскольку заключение и исполнение ФИО3 и ФИО2 договора купли-продажи спорного имущества по цене 700 000 руб. не исключает и действующее законодательство не содержит обязанности для участника общей долевой собственности заключать договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности по цене, не превышающей цену, определённую независимым оценщиком.

Вопреки доводам представителей истца ФИО4, ФИО5 указанные ими обстоятельства о том, что ответчик ФИО3, его представитель ФИО6, представитель ФИО2 при заключении договора ФИО10, являются сотрудниками ООО «Актив инвест», на сайте которого в сети Интернет размещена реклама о покупке недвижимости на 5-25 % ниже ее рыночной стоимости, какого-либо правового значения для разрешения данного спора не имеют и о недостоверности цены, за которую ФИО2 продано спорное имущество ФИО3, не свидетельствует.

При таком положении суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру и переводе прав покупателя оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд с подачей жалобы через Ленинский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий A.B. Потылицын