Решение № 3А-429/2025 3А-8/2026 3А-8/2026(3А-429/2025;)~М-735/2024 М-735/2024 от 3 марта 2026 г. по делу № 3А-429/2025

дело № 3а-8/2026

(№ 3а-429/2025)

(16OS0000-01-2024-001301-23)


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Казань 17 февраля 2026 года

Верховный Суд Республики Татарстан в составе

председательствующего - судьи Ю.А. Старшой,

при секретаре - помощнике судьи Г.Н. Рязановой,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «НИГЕЗ» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан», государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «НИГЕЗ» является собственником нежилого здания площадью 1 381 квадратный метр, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>, поставленного на государственный кадастровый учет 12 декабря 2013 года.

Кадастровая стоимость названного объекта недвижимости определена по состоянию на 01 января 2023 года распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 09 ноября 2023 года № 3140-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, расположенных на территории Республики Татарстан» в размере 100 992 387 рублей 07 копеек.

Распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 19 ноября 2024 года № 3685-р на основании решений государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» о перерасчете кадастровой стоимости от 30 октября 2024 года № Р-16/2024/000039, от 02 ноября 2024 года № Р-16/2024/000040 утверждены изменения, вносимые в результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, расположенных на территории Республики Татарстан, утвержденные распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 09 ноября 2023 года № 3140-р.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... определена по состоянию на 01 января 2023 года распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 19 ноября 2024 года № 3685-р в размере 100 992 387 рублей 34 копейки.

Не согласившись с величиной кадастровой стоимости этого объекта недвижимости, административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил определить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... в размере 62 254 900 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца ФИО1, действующая в соответствии с предоставленными ей доверенностью от 15 октября 2024 года полномочиями, заявленные административные исковые требования уточнила, просила определить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... в размере 62 907 948 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года, согласно заключению судебной экспертизы.

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан ФИО2 административный иск не признал.

Государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки», публично-правовая компания «Роскадастр», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Кабинет Министров Республики Татарстан надлежащим образом и своевременно уведомлены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание их представители не явились, сведений об уважительности причин неявки не имеется. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителей административного истца и административного ответчика, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично.

В соответствии с пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них, признаваемых объектами налогообложения.

При этом законом субъекта Российской Федерации могут быть установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости данных объектов недвижимого имущества (абзац второй пункта 2 статьи 372, пункт 2 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 1.1 Закона Республики Татарстан от 28 ноября 2003 года № 49-ЗРТ «О налоге на имущество организаций» налоговая база в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 квадратных метров и помещений в них определяется как их кадастровая стоимость, утвержденная в установленном порядке (часть 1 в редакции Закона Республики Татарстан от 26 июля 2024 года № 66-ЗРТ).

Перечень объектов недвижимого имущества, указанных в части 1 настоящей статьи, определяется органом исполнительной власти Республики Татарстан, уполномоченным в области имущественных отношений, в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (часть 2).

Объект недвижимости с кадастровым номером ...., расположенный по адресу: <адрес>, включен в перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2025 год, 2026 год, утвержденные соответственно распоряжениями Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 19 ноября 2024 года № 3710-р, от 28 ноября 2025 года № 4603-р.

На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В подтверждение своих доводов административным истцом суду представлен отчет № 2611-24 от 21 октября 2024 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Эдвайс» по инициативе общества с ограниченной ответственностью «НИГЕЗ», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 01 января 2023 года составляет 62 254 900 рублей.

На основании ходатайства представителя административного ответчика судом по делу проведена экспертиза для определения достоверности, правильности оценки рыночной стоимости объекта недвижимости в представленном отчете и определения рыночной стоимости объекта недвижимости, в отношении которого утверждена оспариваемая кадастровая стоимость.

Согласно заключению № 16(1673)/07-4 от 23 января 2026 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в отчете № 2611-24 от 21 октября 2024 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Эдвайс», экспертом выявлены неточности, которые привели к изменению окончательного результата при определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Величина рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года объекта недвижимости с кадастровым номером .... в размере 62 254 900 рублей определена в нем неверно.

Как видно из содержания заключения, в ходе исследования экспертом применены сравнительный и доходный подходы, при расчете которыми рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 01 января 2023 года определена, согласно заключению эксперта, в размере 62 907 948 рублей.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В пункте 19 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Пленумом Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта должно содержать описание и результаты исследований с указанием примененных методов, сделанные в результате его выводы по поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов.

Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с частями 1 и 3 данной статьи суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Представитель общества с ограниченной ответственностью «НИГЕЗ» с выводами эксперта относительно величины рыночной стоимости принадлежащего административному истцу на праве собственности объекта недвижимости согласился.

Представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» с выводами эксперта не согласились.

По мнению суда, заключение № 16(1673)/07-4 от 23 января 2026 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации соответствует требованиям законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности.

Заключение содержит результаты анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости, исследования сегмента рынка, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Корректировки к объектам-аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы, расчеты не содержат математических, методических и арифметических ошибок и являются правильными.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности, оснований сомневаться в его компетенции у суда не имеется.

Судом не усматриваются нарушения экспертом положений статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при изложении заключения по его форме и содержанию.

Представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» представили возражения, в которых указано, что экспертом при определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, по их мнению, приняты аналоги, несопоставимые с объектом оценки по сегменту рынка, неверно применены данные о величине арендной ставки в доходном подходе, не обоснованы значения применяемых корректировок к рынку недвижимости города Казани, проведенный экспертом анализ рынка не полный, представлен аналогами из нижнего ценового сегмента.

Ссылка представителей административных ответчиков о занижении судебным экспертом итоговой стоимости объекта оценки из-за неправильного отбора объектов-аналогов не может быть принята судом во внимание при вынесении решения, поскольку приведенные ими недочеты, имеющиеся, по их мнению, в заключении эксперта, оцениваются в отрыве от контекста. Федеральные стандарты оценки не распространяются на судебно-экспертную деятельность, форму и содержание заключения судебной экспертизы.

Доводы представителей административных ответчиков о допущенных экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Сведения в отношении характеристик объектов-аналогов, в том числе разрешенное использование объектов недвижимости, их площадь, место расположения, транспортная доступность, а также дата публикации объявлений об их реализации содержатся в заключении экспертизы, приложенных скриншотах страниц объявлений о реализации объектов недвижимости (л.д. 166-169 т. 2).

При определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости сравнительным подходом экспертом применены корректировки на торг, местоположение, площадь, функциональное назначение в отношении объекта оценки и объектов-аналогов (таблица 4 л.д. 175-177 т. 2).

Основными критериями отбора аналогов при оценке стоимости спорного объекта недвижимости являлись: назначение – нежилое; использование – под коммерческие (торгово-офисные) объекты; дата предложения – до 01 января 2023 года.

При этом примененные корректировки экспертом приняты на основании «Справочников оценщика недвижимости» (Приволжский центр финансового консалтинга и оценки. Нижний Новгород. 2021, 2022 гг. ФИО3). В указанных справочниках учтены данные по Республике Татарстан и, соответственно, по <адрес>.

Из пояснений эксперта федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО4 следует, что экспертом использованы объекты-аналоги, наиболее приближенные к дате оценки и наиболее сопоставимые с объектом оценки. В своем исследовании эксперт опирался на те выборки информации, которые исключили бы по возможности как можно больше факторов и различий, влияющих на стоимость объекта-аналога относительно оцениваемого, то есть использовались существующие на момент производства данного заключения сведения по соответствующему сегменту рынка коммерческой недвижимости. Экспертом в заключении отражен результат проведенного им анализа, то есть отражены объекты-аналоги, которые использовались в дальнейшем при расчетах. Использование фактических данных отражает актуальные рыночные тенденции и приводит к наименьшему искажению итоговой рыночной стоимости.

В ходе проведения экспертного исследования эксперт руководствовался Методическими рекомендациями Федерального бюджетного учреждения Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, не предусматривающими необходимости отражения в заключении эксперта всех имеющихся на рынке продаж выявленных предложений.

Каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в материалах дела не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость принадлежащего обществу с ограниченной ответственностью «НИГЕЗ» на праве собственности объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере административными ответчиками не представлено. Ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы заявлено не было.

При оценке заключения № 16(1673)/07-4 от 23 января 2026 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу у суда не возникло сомнения в его правильности или обоснованности.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суду на основании статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ, надлежит принять решение об определении кадастровой стоимости названного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленном заключением № 16(1673)/07-4 от 23 января 2026 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Общество с ограниченной ответственностью «НИГЕЗ» обратилось в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости 15 декабря 2024 года. Поэтому названные сведения должны быть отражены в резолютивной части настоящего решения суда. Кадастровая стоимость, установленная данным решением суда, подлежит применению в соответствии с пунктом 9 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ.

Вместе с тем, требование об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости предъявлено административным истцом также к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, которое в данном случае не является органом, утвердившим оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости или осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, и, следовательно, не должно отвечать по требованиям административного истца, в связи с чем в удовлетворении административного искового заявления к данному административному ответчику должно быть отказано.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «НИГЕЗ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить частично.

Определить кадастровую стоимость нежилого здания площадью 1 381 квадратный метр, с кадастровым номером .... расположенного по адресу: <адрес>, в размере 62 907 948 рублей по состоянию на 01 января 2023 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 15 декабря 2024 года.

В удовлетворении административных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «НИГЕЗ» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.

Судья Ю.А. Старшая

Справка: решение принято судом в окончательной форме 04 марта 2026 года в виде электронного документа.

Судья Ю.А. Старшая