Решение № 2-1461/2021 2-1461/2021~М-1126/2021 М-1126/2021 от 6 июля 2021 г. по делу № 2-1461/2021

Дело № 2-1461/2021

Уникальный идентификатор дела 27RS0006-01-2021-001796-06


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Хабаровск 07 июля 2021 года

Хабаровский районный суд Хабаровского края в составе: единолично судьи Хальчицкого А.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Романской Н.О.,

с участием представителя истца Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности передать земельный участок по акту приема-передачи, взыскании задолженности по арендной плате, пени,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности передать земельный участок по акту приема-передачи, взыскании задолженности по арендной плате, пени.

Исковые требования мотивировал следующим.

ДД.ММ.ГГГГ между Управлением архитектуры и землепользования администрации Хабаровского муниципального района и ФИО заключен договор аренды земель №.

На основании постановления администрации Хабаровского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № «О правопреемственности» и решения Собрания депутатов Хабаровского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края является правопреемником Управления архитектуры и землепользования администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края по всем договорам аренды, иным договорам, заключенным ранее в отношении земельных участков, правовым актам администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края, устанавливающим права и обязанности Управления, вытекающих из деятельности, связанной с распоряжением земельными участками и иным вопросам по распоряжению земельными участками, ранее реализуемых Управлением.

По договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ арендатору ФИО предоставлен в аренду земельный участок площадью 1418 кв.м. с кадастровым номером №, местоположение земельного участка: <адрес>, участок №, разрешенное использование - индивидуальное жилищное строительство, категория земель - земли населенных пунктов.

Согласно п. 2.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ срок аренды участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенных срок.

Договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ до настоящего времени не расторгнут, и ответчик продолжает пользоваться земельным участком.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с п. 3.4 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, арендная плата вносится арендатором ежемесячно с равномерной разбивкой по месяцам до 25 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на реквизиты указанные в договоре.

Арендатор надлежащим образом не исполнял свои обязанности по договору аренды, своевременно арендную плату не вносил.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса РФ должник обязан уплатить кредитору пеню в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Кроме того, в соответствии с п. 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по Договору Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере 0,5 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно адресной справки от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО сменила фамилию на ФИО2.

У ФИО2 перед Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района образовалась задолженность по договору от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 216092, 33 руб., из них задолженность по арендной плате 41285, 12 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; задолженность по пени в размере 174 807,21 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора, в том числе при невнесении арендной платы более чем за 3 месяца.

Ответчик не вносила арендную плату по договору аренды более 3 месяцев.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ истцом был произведен осмотр земельного участка, предоставленного в аренду ответчику, в ходе осмотра было установлено, что земельный участок не огражден, не охраняется, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства на земельном участке отсутствуют.

Согласно заключению специалистов Комитета от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № не используется в соответствии с видом разрешенного использования

Принимая во внимание пункт 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной», если обоснованием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, то арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 425 ГК РФ).

В адрес ответчика было направлено претензионное письмо от 25.02.2021, в котором было предложено в добровольном порядке оплатить образовавшуюся задолженность и расторгнуть договор аренды. До настоящего времени ответчик каких-либо действий по погашению задолженности по договору аренды не предприняла.

Поскольку указанные требования ответчиком в добровольном порядке исполнены не были, Арендодатель вправе требовать расторжение договора аренды и возврат арендованного имущества по акту приема-передачи в судебном порядке, в соответствии с пунктом 6.2 договора аренды.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании вышеизложенного истец Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района просил суд взыскать с ФИО2 в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края задолженность по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 41 285,12 руб. и пеню в размере 174 807,21 руб.; расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между Управлением архитектуры и землепользования администрации Хабаровского муниципального района и ФИО; возложить обязанность на ФИО2 передать Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района <адрес> по акту приема-передачи земельный участок площадью 1418 кв.м. с кадастровым номером №. Местоположение земельного участка: <адрес>.

В судебном заседании представитель истца комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района ФИО1 заявленные исковые требования поддержала по основаниям, указанным в иске.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, о причинах неявки не сообщила, свою позицию по делу не высказала.

В силу положений ч. 3-5 ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие ответчика ФИО2

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав собранные по делу доказательства в их совокупности, суд полагает заявленные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Управлением архитектуры и землепользования администрации Хабаровского муниципального района и ФИО заключен договор аренды земель №.

На основании постановления администрации Хабаровского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № «О правопреемственности» и решения Собрания депутатов Хабаровского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края является правопреемником Управления архитектуры и землепользования администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края по всем договорам аренды, иным договорам, заключенным ранее в отношении земельных участков, правовым актам администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края, устанавливающим права и обязанности Управления, вытекающих из деятельности, связанной с распоряжением земельными участками и иным вопросам по распоряжению земельными участками, ранее реализуемых Управлением.

По договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ арендатору ФИО предоставлен в аренду земельный участок площадью 1418 кв.м. с кадастровым номером № местоположение земельного участка: <адрес>, участок №, разрешенное использование - индивидуальное жилищное строительство, категория земель - земли населенных пунктов.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ срок аренды участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ до настоящего времени не расторгнут, и ответчик продолжает пользоваться земельным участком.

В соответствии с п. 3.4 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, арендная плата вносится арендатором ежемесячно с равномерной разбивкой по месяцам до 25 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на реквизиты указанные в договоре.

Арендатор надлежащим образом не исполнял свои обязанности по договору аренды, своевременно арендную плату не вносил.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса РФ должник обязан уплатить кредитору пеню в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Кроме того, в соответствии с п. 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по Договору Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере 0,5 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно адресной справки от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО сменила фамилию на ФИО2.

У ФИО2 перед Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района образовалась задолженность по договору от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 216092,33 руб., из них задолженность по арендной плате 41285,12 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; задолженность по пени в размере 174 807,21 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Вместе с тем, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем, договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьями 39,6, 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей на момент окончания срока действия договора аренды редакции, предусмотрено предоставление земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства гражданину в населенных пунктах на торгах, либо при обеспечении опубликования извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Таким образом, договор аренды между сторонами заключен в период действия закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем договор аренды не мог быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, указанный договор аренды прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ, т.е. после истечения, указанного в нем срока действия. Новый договор аренды либо соглашение об изменении условий договора между сторонами в установленном Земельным кодексом Российской Федерации порядке не заключались.

Пунктом 4.3.4 договора аренды предусмотрено, что арендатор, по истечении срока действия договора, в преимущественном порядке перед другими лицами, вправе заключить договор аренды на новый, срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.

По истечении срока действия договора письменное заявление ФИО2 арендодателю, как это предусмотрено п. 4.3.4 договора аренды не направляла, арендные платежи не вносила.

Поскольку истцом не представлено доказательств, подтверждающих продление срока действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, и, по истечении срока его действия, договор не исполнялся сторонами, у суда отсутствуют основания для расторжения договора аренды.

Кроме того, 01.04.2021 г. истцом был произведен осмотр земельного участка, предоставленного в аренду ответчику, в ходе осмотра было установлено, что земельный участок не огражден, не охраняется, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства на земельном участке отсутствуют.

Согласно заключению специалистов Комитета от 01.04.2021 земельный участок с кадастровым номером 27:17:0302601:50 не используется в соответствии с видом разрешенного использования

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п. 1 ст. 65 Земельного кодекса).

Так, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Согласно абзацу 2 статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (абз. 3 ст. 622 ГК РФ).

В соответствии с предусмотренным договором аренды порядком (п.4.4.8 договора аренды № 93/15), арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за два месяца о предстоящем освобождении участка, как в связи с окончанием срока действия, договора, так и при досрочном его освобождении.

В данном случае, ответчик не сообщал арендодателю о намерении вернуть свободный участок. Принимая во внимание, что участок передавался арендатору по акту приема-передачи, такой же порядок возврата земельного участка должен соблюдать арендатор.

После прекращения договора арендатор не выполнил предусмотренную законом и условиями договора обязанность вернуть арендодателю арендованное имущество, доказательств возврата имущества в соответствии со ст. 622 ГК РФ в добровольном порядке не представлено.

Отсутствие возврата земельного участка арендатором по акту приема-передачи арендодателю создавало возможность у арендатора к фактическому пользованию земельным участком и отсутствие у арендодателя возможности распорядиться указанным участком.

С учетом изложенного у ответчика перед комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района возникла задолженность по договору от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 216092, 33 руб., из них задолженность по арендной плате 41285,12 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; задолженность по пени в размере 174 807,21 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ исх. № истцом в адрес Ответчика было направлено письмо, в котором говорилось об образовавшейся задолженности по договору. Ответчику предлагалось оплатить долг, а также в добровольном порядке расторгнуть договор аренды.

Размер задолженности по арендной плате ответчик не оспаривает.

Арендные платежи за пользование земельным участком после получения претензии, а также после предъявления иска в суд не вносились.

Учитывая, что после прекращения действия договора аренды при сохранении фактического пользования земельным участком, у пользователя сохраняется обязанность по внесению арендных платежей в размере, установленном договором, то и сохраняется установленная договором мера ответственности за просрочку внесения такой платы.

Согласно ст.333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Учитывая фактические обстоятельства дела, а именно, сумму задолженности по арендной плате, период неуплаты арендной платы, суд находит размер пени, начисленной истцом в сумме 174 807,21 рублей, несоразмерным последствиям нарушения обязательства и приходит к выводу о возможности ее снижения до 12 000 рублей 00 копеек. Для ФИО2 договор аренды не связан с осуществлением предпринимательской деятельности.

С учетом изложенного, суд считает необходимым:

Возложить обязанность на ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженку <адрес> передать Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района <адрес> земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в районе <адрес>, (участок №), разрешенное использование - индивидуальное жилищное строительство, категория земель - земли населенных пунктов, по акту приема-передачи.

Взыскать с ФИО2 в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района <адрес> задолженность по арендным платежам в размере 41285,12 рублей, пени в размере 12 000,00 рублей.

На основании статей 88, 98, 103 ГПК РФ суд считает необходимым взыскать с ФИО2 в доход бюджета с последующим распределением по нормативам, установленным действующим законодательством, государственную пошлину в сумме 1 798,55 рублей исходя из удовлетворенной части иска.

Руководствуясь статьями 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности передать земельный участок по акту приема-передачи, взыскании задолженности по арендной плате, пени, удовлетворить частично.

Возложить обязанность на ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженку <адрес> передать Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района <адрес> земельный участок с кадастровым номером 27:17:0302601:50, расположенный по адресу: <адрес>, в районе <адрес> (участок №), целевое использование земельного участка – для строительства индивидуального жилищного дома, категория земель - земли населенных пунктов, по акту приема-передачи.

Взыскать с ФИО2 в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района <адрес> задолженность по арендным платежам в размере 41285,12 рублей, пени в размере 12 000,00 рублей.

В остальной части исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края к ФИО2 оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО2 в доход бюджета с последующим распределением по нормативам, установленным действующим законодательством, государственную пошлину в сумме 1798,55 рублей.

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Хабаровский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Вступившее в законную силу решение суда может быть обжаловано в кассационном порядке в девятый кассационный суд общей юрисдикции через Хабаровский районный суд в срок не превышающий трех месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что были исчерпаны иные, установленные Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации способы обжалования судебного постановления до дня вступления его в законную силу.

Судья А.С. Хальчицкий

Мотивированное решение изготовлено 14 июля 2021 года.