Решение № 2-544/2019 2-544/2019~М-395/2019 М-395/2019 от 10 сентября 2019 г. по делу № 2-544/2019

2-544/2019

56RS0032-01-2019-000516-62


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 сентября 2019 года г. Соль-Илецк

Соль-Илецкий районный суд Оренбургской области в составе:

председательствующего судьи Сидоренко Ю.А.,

при секретаре Яшкове А.В.,

с участием представителя истца ФИО1,

ответчиков ФИО2, ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАО «Сбербанк» к ФИО2, ФИО4 о взыскании задолженности, расторжении кредитного договора и обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ПАО «Сбербанк» (далее по тексу Банк) обратился в суд с вышеназванным иском указав, что 13.04.2015 г. между Банком и ответчиками заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии №, в соответствии с которым кредитор обязуется предоставить созаемщикам невозобновляемую кредитную линию по кредиту "Строительство жилого дома" в сумме 1009715 руб., под 16,75% годовых, сроком на 240 дней на строительство жилого дома по адресу: <адрес>, кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося на земельном участке по адресу: <адрес>, кадастровый №. Созаемщики приняли на себя обязательства погашать кредит и уплачивать проценты за пользование кредитом ежемесячными аннуитетными платежами в соответствии с графиком. Свои обязательства по предоставлению созаемщикам денежных средств в размере 1009715 руб. Банком выполнены надлежащим образом, денежные средства получены созаемщиками в полном объеме. Однако, в нарушение взятых на себя обязательств созаемщики график платежей не соблюдают. В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств созаемщиков по возврату кредита, уплате процентов за пользование кредитом, неустойки и всех издержек, связанных с исполнением кредитного договора 13.04.2015 г. с ними заключен договор ипотеки № по условиям которого ответчики передали кредитору в залог: жилой дом по адресу: <адрес> кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.; земельный участок по адресу: <адрес>, кадастровый №. Залоговая стоимость объектов составила 1 080 688 руб. По заявлению созаемщиков была поведена реструктуризация долга, согласно дополнительного соглашения № от 15.06.2016 г. предоставлена отсрочка погашения платежей на 12 месяцев. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по кредитному договору ответчикам были направлены требования о досрочном погашении задолженности, которые не были исполнены ответчиками. По состоянию на 18.02.2019 г. задолженность по кредитному договору составила 1194671,73 руб. Истец просил расторгнуть кредитный договор № от 13.04.2015 г.; взыскать солидарно с ответчиков в пользу Банка задолженность по кредитному договору в размере 1194671,73 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 20173,36.; обратить взыскание на предмет залога: жилой дом по адресу: <адрес> кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.; земельный участок по адресу: <адрес>, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью <данные изъяты> кв.м., путем проведения публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 80% от его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценки- 1080 688 рублей.

Впоследствии представитель истца увеличила заявленные требования в части обращения взыскания на предмет залога и просила обратить взыскание на предмет залога: жилой дом по адресу: <адрес> кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.; объект незавершенного строительства 70% готовности, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый №, общей площадью 161 кв.м.; земельный участок по адресу: <адрес>, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью <данные изъяты> кв.м., путем проведения публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 80% от его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценки ООО «Бюро оценки и судебной экспертизы» № от 19.07.2019 г.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении, и просила их удовлетворить. Пояснила, что поскольку пристрой к жилому дому по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. не узаконен в установленном порядке, на него обратить взыскание не возможно.

Ответчики ФИО2, Береговая) О.А. в судебном заседании заявленные требования признали частично, факт заключения кредитного договора и договора ипотеки не оспаривали, как и не оспаривали факт нарушения условий договора по погашению кредита. Пояснили, что кредит брали на строительство жилого дома, в настоящее время процент его готовности составляет 70%, о том, что необходимо было узаконить пристрой по мере его строительства, им было не известно, сотрудники Банка об этом не говорили. Кроме того, они возвели пристрой к жилому дому, который не узаконен, полагали, что этот объект должен быть учтен при обращении взыскания на имущество.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены несовершеннолетние ФИО8, ФИО9

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, в судебном заседании их интересы представляли законные представители ФИО2, Береговая) О.А

В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуется предоставить денежные средства заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее.

В силу части 2 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно части 1 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В соответствии с частью 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

На основании части 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно части 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что 13.04.2015 г. между Банком и ФИО2, ФИО4 заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии №, в соответствии с которым кредитор обязуется предоставить созаемщикам невозобновляемую кредитную линию по кредиту "Строительство жилого дома" в сумме 1000715 руб., под 16,75% годовых, сроком на 240 дней на индивидуальное строительство жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, а созаемщики приняли на себя обязательства погашать кредит и уплачивать проценты за пользование кредитом в соответствии с Общими условиями предоставления кредита, обслуживания и погашения Жилищных кредитов.

В силу п. 8 кредитного договора, погашение кредита осуществляется в соответствии с Общими условиями кредитования путем перечисления со счета созаемщика или третьего лица, открытого у кредитора.

В соответствии с п. 3.1. Общих условий предоставления кредита, обслуживания и погашения Жилищных кредитов, погашение кредитов и уплата процентов за пользование кредитом производится созаемщиками ежемесячно аннуитетными платежами в платежную дату, начиная с месяца, следующего за месяцем получения кредита

В соответствии с п. 12 кредитного договора при несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита и уплату процентов Созаемщики уплачивают кредитору неустойку в размере 20% годовых с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором по дату погашения просроченной задолженности по договору (включительно). За нарушение п. 20 договора созаемщики уплачивают кредитору неустойку в размере ? процентной ставки, установленной п. 4 договора, начисляемой на остаток кредита за период, начиная с 31 календарного дня после даты, установленной договором для исполнения обязательств, по дату предоставления созаемщиками кредитору документов, подтверждающих полное исполнение нарушенных обязательств.

Пунктом 20 договора предусмотрено, что созаемщики обязуются использовать кредит на цели, указанные в п. 11 Договора и предоставить кредитору до 27.05.2015 г., но не позднее 3-ех месяцев с даты оформления Объекта недвижимости в собственность титульного созаемщика, документ подтверждающий право собственности на построенный объект недвижимости: свидетельство о праве собственности; в течении 6 месяцев с даты выдачи каждой части кредита в рамках невозобновляемой линии, но не позднее 2 месяцев с даты полной оплаты стоимости Объекта недвижимости: документы подтверждающие оплату.

15.06.2016 г. между Банком и ответчиками заключено дополнительное соглашение № к кредитному договору об увеличении срока кредитного договора (252 ежемесячных аннуитетных платежей), а также об отсрочке по уплате основного долга в соответствии с графиком платежей № сроком на 12 месяцев.

При этом кредитор установил заемщику в рамках льготного периода с 22.06.2016 г. по 21.06.2017 г. отсрочку минимального размера платежа в погашение начисленных процентов за пользование кредитными средствами не менее 10% от суммы процентов, рассчитанных на дату платежа.

График платежей основного долга и процентов установлен в соответствии с приложением № к кредитному договору. График платежей по кредитному договору изложен в новой редакции, прилагаемой к настоящему договору, с момента, подписания которого прежний утрачивает силу.

Свои обязательства по предоставлению созаемщикам денежных средств в размере 1009715 рублей Банком выполнены надлежащим образом, денежные средства получены созаемщиками в полном объеме, что подтверждается заявлением заемщика на зачисление кредита от 21.04.2015 г. и распорядительной надписью Банка от 21.04.2015 г.

Факт ненадлежащего исполнения ответчиками обязательств по кредитному договору и уплате процентов за пользование кредитом подтверждается представленным расчетом, в соответствии с которым заемщики допускали нарушения графика платежей, а с 12.11.2018 года полностью перестали исполнять обязательства по уплате основного долга и процентов за пользование заемными средствами.

16.01.2019 года в адрес ФИО2, ФИО4 Банком были направлены требования о досрочном возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом и уплате неустойки и расторжении договора, которые были оставлены без исполнения.

Согласно представленному истцом расчету, задолженность заемщиков перед банком по кредитному договору по состоянию на 18.02.2019 г. в составляет 1194671,73 рублей, в том числе: неустойка на просроченные проценты 3350,33 руб., неустойка на просроченную ссудную задолженность 219,92 руб., неустойка за неисполнение условий договора 69042,18 руб., просроченные проценты 128 821,18 руб., ссудная задолженность 993 238,12 руб.

Размер неустойки определен кредитным договором, расчет неустойки произведен истцом правильно и проверен судом, ответчики не оспаривали представленный расчет и не представили контррасчет или обоснованных возражений по расчету.

Согласно положений ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Принимая во внимание, что со стороны ответчиков допущены существенные нарушения условий кредитного договора, выражающиеся в несвоевременном внесении ежемесячных платежей, суд приходит к выводу о возможности расторжения кредитного договора № от 13.04.2015 г., заключенного между Банком и ответчиками и взыскании с ответчиков в солидарном порядке в пользу Банка кредитной задолженности в размере в размере 1194671,73 рублей.

Согласно п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Действующим законодательством определены процедура и порядок обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке.

Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (п. 1 ст. 350 ГК РФ).

В соответствии с подпунктами 3, 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - ФЗ «Об ипотеке») суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, в том числе должен определить и указать в решении способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, а также начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

В силу п. 1 ст. 56 ФЗ «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных этим Законом.

В качестве обеспечения кредитного договора № от 13.04.2015 г. заключенного между Банком Береговыми заключен договор ипотеки № от 13.04.2015 г. Согласно договору ипотеки предметом залога являются следующие объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности Заемщику: жилой дом по адресу: <адрес> кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.; земельный участок по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Ответчиком ФИО2 было заявлено ходатайство о назначении оценочной экспертизы.

С учетом необходимости специальных познаний для правильного разрешения заявленного спора, определением суда от 03.07.2019 г. назначена по делу судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости указанного имущества.

Согласно заключению эксперта ООО «Бюро оценки и судебных экспертизы» от 19.07.2019 г. эксперт ФИО10 пришел к следующим выводам:

- рыночная стоимость жилой дом по адресу: <адрес> кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв.м составляет 656 492 рубля;

- рыночная стоимость земельного участка по адресу: <адрес>, кадастровый № составляет 744 366 рублей

- рыночная стоимость пристроя к жилому дому, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенном на земельном участке по адресу: <адрес> составляет 1126494 рубля;

- рыночная стоимость незавершенного строительством жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенном на земельном участке по адресу: <адрес> составляет 1153500 рублей.

Суд, оценив представленное заключение, считает, что оно соответствует требованиям Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, определяет действительную, реальную стоимость заложенного имущества.

Ответчиками в судебное заседание представлена выписка из ЕГРН от 27.08.2019 г., из которой следует, что объект незавершенного строительства степень готовности 70%, площадь застройки 161 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, 26.08.2019 г. поставлен на кадастровый учет, кадастровый №, собственниками общей долевой собственности являются ФИО2, ФИО8, ФИО9 ФИО4 доля в праве каждого <данные изъяты>

Как следует из материалов дела, экспертом определена стоимость пристроя к жилому дому, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенном на земельном участке по адресу: <адрес> (без правоустанавливающих документов).

В силу п. 1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке», при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Согласно правил п. 1 ст. 65 данного Закона, на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Таким образом, в силу правил данных норм, суд приходит к выводу, что возведенный на заложенном земельном участке пристрой к жилому дому, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>, также считается находящимися в залоге у Банка, в связи с чем на данное имущество имеются законные основания для обращения взыскания.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ФЗ «Об ипотеке», имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно пп. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно определения судом начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика - суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

При таких обстоятельствах, учитывая положения пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также то, что начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании заключения эксперта равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в приведенном заключении судебной оценочной экспертизы в размере 3680852 рублей, суд полагает необходимым, установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 2944681,60руб.

В судебном заседании установлено, что ФИО4 изменила фамилии на ФИО4

Расходы Банка по уплате государственной пошлины составили 20 173,36 руб., что подтверждается платежными поручениями от 29.04.2009 г. рубля, в соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ, суд взыскивает их с ответчиков в солидарном порядке.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ПАО «Сбербанк» удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор № от 13.04.2015 г.

Взыскать солидарно с ФИО2 ФИО4 в пользу ПАО «Сбербанк» в лице филиала- Оренбургского отделения № задолженность в сумме 1 194671,73 рубля, расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 173,36 рублей, а всего 1 214 845 (один миллион двести четырнадцать тысяч восемьсот сорок пять) рублей 09 копеек.

Обратить взыскание на предмет залога: жилой дом расположенный по адресу <адрес>, кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.; земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.; объект незавершенного строительства 70 процентов готовности, расположенный по адресу. <адрес>, кадастровый №; пристрой к жилому дому расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., установив начальную продажную стоимость в размере 80% от его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценки от 19.07.2019 г. в размере 2 944681,60 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Соль-Илецкий районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья:

Мотивированное решение суда изготовлено 16.09 2019 г.

Судья