Апелляционное определение № 33-1144/2026 от 24 февраля 2026 г.

Судья Воронцов А.В. № 33-1144/2026 (2-1398/2025 – 1 инст.)

УИД 86RS0001-01-2024-007871-19


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 февраля 2026 года г. Ханты-Мансийск

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе:

председательствующего судьи Яковлева Д.В.,

судей Бойко Д.А., Решетниковой О.В.

при ведении протокола секретарём Пачгановой И.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску (ФИО)1 к обществу с ограниченной ответственностью «Легенда», департаменту градостроительства и архитектуры администрации города Ханты-Мансийска о признании договора займа договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома

по апелляционной жалобе ООО «Легенда»

на решение Ханты – Мансийский районного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 29 октября 2025 года,

заслушав доклад судьи Яковлева Д.В., объяснения представителя истца – (ФИО)6, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия,

установила:

(ФИО)1 обратилась в суд с иском к ООО «Легенда», департаменту градостроительства и архитектуры администрации города Ханты-Мансийска. Просила признать договор инвестиционного займа №3 от 29 апреля 2021 года, заключенный ею с ответчиком, договором участия в долевом строительстве.

В обоснование заявленных требований сослалась на то, 29 апреля 2021 года (с учетом дополнительных соглашений №1 от 23 августа 2021 года, №2 от 29 ноября 2021 года, №2 от 30 ноября 2022 года) стороны заключили договор инвестиционного займа № 3 под залог строящегося объекта недвижимости и обременения земельного участка. Утверждала, что денежные средства в адрес ответчика были перечислены ею в полном объёме, однако ответчик своих обязательств в установленный срок не исполнил. Полагала, что к данным правоотношениям подлежат применению положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Определением суда от 13 января 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечен департамент градостроительства и архитектуры администрации города Ханты-Мансийска (т. 1 л.д. 92-93).

Протокольными определениями суда от 14 апреля и 30 сентября 2025 года к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены (ФИО)2 и Фонд защиты прав участников долевого строительства Югры (т. 1 л.д. 202, т. 4 л.д. 239-240).

Протокольным определением суда от 11 сентября 2025 года к участию в деле в качестве соответчика привлечен департамент градостроительства и архитектуры администрации города Ханты-Мансийска (т.2 л.д.176).

Решением Ханты-Мансийского районного суда от 29 октября 2025 года исковое заявление удовлетворено частично. Договор инвестиционного займа от 29 апреля 2021 года №3, заключенный (ФИО)1 и ООО "Легенда", признан договором участия в долевом строительстве. С ООО "Легенда" в пользу истицы взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины 3 000 руб. В удовлетворении иска к департаменту градостроительства и архитектуры администрации города Ханты-Мансийска отказано.

В апелляционной жалобе представитель ООО "Легенда" просит об отмене решения суда и отказе в иске. Утверждает, что (ФИО)7, представивший отзыв по делу, находится в розыске за совершение преступлений, предусмотренных частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации. Он злоупотреблял доверием и полномочиями в целях личной выгоды, а не интересов ООО «Легенда». Ссылается, что ранее решением суда признан договором участия в долевом строительстве договор инвестиционного займа под залог строящейся (адрес) по адресу: (адрес), заключенный с (ФИО)2 Указывает, что по иному гражданскому делу судами было принято решение об отказе в иске именно по причине двойной продажи одной и той же квартиры.

В суд апелляционной инстанции истица, представители ответчиков и представители третьих лиц не явились. О времени и месте судебного заседания извещены 9 февраля 2026 года телефонограммами, департамент градостроительства и архитектуры администрации города Ханты-Мансийска – извещением по электронной почте, третьи лица Фонд защиты прав участников долевого строительства Югры телефонограммой, Управление Росреестра по ХМАО-Югре и (ФИО)2 – извещениями по электронной почте. Истица обеспечила явку своего представителя.

Ходатайств об отложении слушания дела и документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не явившиеся в судебное заседание участники процесса не представили.

Информация о движении дела размещена на официальном сайте суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела по правилам части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов апелляционной жалобы, заслушав представителя истицы и исследовав новые доказательства, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Разрешая спор, суд, учитывая, что положения заключенного договора инвестиционного займа свидетельствовали о возникших между сторонами правоотношениях, связанных с передачей истицей денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачи строящегося объекта недвижимости. По этой причине он пришёл к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Оснований не согласиться с такими выводами суд апелляционной инстанции не находит.

Как видно из материалов дела, 22 ноября 2021 года ООО «Легенда» выдано разрешение на строительство многоквартирного дома со встроенными общественными помещениями по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 86:12:0101030:2, 86:12:0101030:3 (т.1 л.д. 79-83).

С 16 августа 2022 года многоквартирный дом по указанному адресу, являющийся объектом незавершённого строительства степенью готовности 26%, принадлежит на праве собственности ООО «Легенда» (т. 1 л.д. 60-64).

29 апреля 2021 года истицей и ООО «Легенда» был заключен договор инвестиционного займа №3 под залог строящегося объекта недвижимости и обременения земельного участка. По договору займодавец передаёт заёмщику 3 850 000 руб. до 30 апреля 2022 года под залог строящейся квартиры общей площадью 42,94 кв.м по адресу: (адрес) кладового помещения №3 площадью 8 кв.м, а заёмщик обязуется возвратить займодавцу полученные денежные средства в размере, срок и на условиях, обозначенных в договоре. К договору приложена выкопировка из плана, на котором видно, что квартира состоит из двух жилых комнат, кухни-ниши, совмещённого санузла, лоджии и находится на 2 этаже (т. 1 л.д. 10-18).

23 августа 2021 года истицей и ООО «Легенда», заключено дополнительное соглашение №1, где объектом залога указана – однокомнатная квартира в чистовой отделке, общей площадью 44,65 кв. м по адресу: (адрес) (этаж 3) и кладовое помещение №9, площадью 8 кв.м (пункт 1). Пункт 2 договора изложен в новой редакции: "Планировка и экспликация помещений строящегося объекта недвижимости - однокомнатной квартиры в чистовой отделке, общей площадью 44,65 кв. метров, расположенной по адресу: (адрес), (этаж 3) указаны в Приложении №1 к договору". Пункт "5" договора изложен в новой редакции: "Заёмщик возвращает займодавцу полученные по договору денежные средства одномоментно в срок не позднее 30 ноября 2022 года с учетом процентной ставки 9,4% годовых". Пункт "6" договора изложен в новой редакции: "При расторжении договора до 30 ноября 2022 года по инициативе любой из сторон процентная ставка на сумму возврата не начисляется". Пункт "7" договора изложен в новой редакции: "По соглашению сторон возврат займа может быть заменен передачей заемщиком в собственность займодавца объекта недвижимости, указанного в п.1 договора, в срок не позднее 30 ноября 2022 года без права требования дополнительных выплат со стороны займодавца" (т. 1 л.д. 19-21).

29 ноября 2021 года истицей и ООО «Легенда» заключено дополнительное соглашение №2, по которому: Пункт «1» договора изложен в новой редакции: «займодавец передает заемщику в пользование денежные средства в размере 3 850 000 рублей на срок по 30 ноября 2022 года в качестве займа под залог строящегося объекта недвижимости - однокомнатной квартиры в чистовой отделке, общей площадью 44,65 кв. метров, расположенной по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, условный номер 12 (этаж 4), кладового помещения №12, площадью 8 кв.м, расположенного в подвальном помещении указанного дома, автомобильного стояночного места с точкой подключения для электропрогрева двигателя в зимних условиях на закрытой придомовой территории, а заемщик обязуется возвратить займодавцу полученные денежные средства в размере, срок и на условиях, обозначенных в договоре. Сумма займа, указанная в п.1 договора, является твердой, изменению не подлежит без письменного соглашения сторон». Пункт 2 договора изложен в новой редакции: «Планировка и экспликация помещений строящегося объекта недвижимости - однокомнатной квартиры в чистовой отделке, общей площадью 44,65 кв. метров, расположенной по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, условный номер 12 (этаж 4) указаны в Приложении №1 к договору. Приложение 1 договора дополнено экспликацией (адрес) (т. 1 л.д. 23-24).

30 ноября 2022 года истицей и ООО «Легенда», заключено дополнительное соглашение №2, по которому: пункт «1» договора изложен в новой редакции: «займодавец передает заемщику в пользование денежные средства в размере 3 850 000 рублей на срок по 30 ноября 2023 года в качестве займа под залог строящегося объекта недвижимости - однокомнатной квартиры в чистовой отделке, общей площадью 42,94 кв. м по адресу: (адрес), кладового помещения, площадью 6 кв.м и автомобильного стояночного места с точкой подключения для электропрогрева двигателя в зимних условиях на закрытой придомовой территории Пункт 2 договора изложен в новой редакции: «Планировка и экспликация помещений строящегося объекта недвижимости - однокомнатной квартиры в чистовой отделке, общей площадью 44,65 кв.м по адресу: (адрес), указаны в Приложении №1 к договору. Пункт «3» договора удалён. Пункт «5» договора изложить в новой редакции: «заемщик возвращает займодавцу полученные по договору денежные средства одномоментно в срок не позднее 30 ноября 2023 года с учетом процентной ставки 9,4% годовых». Пункт «6» договора изложить в новой редакции: «При расторжении договора до 30 ноября 2023 года по инициативе любой из сторон процентная ставка на сумму возврата начисляется из расчета средней учетной ставки Банка России». Пункт «7» договора изложить в новой редакции: «По соглашению сторон возврат займа может быть заменен передачей заемщиком в собственность займодавца объекта недвижимости, указанного в п.1 договора, в срок не позднее 30 ноября 2023 года без права требования дополнительных выплат со стороны займодавца». Приложение 1 договора дополнить экспликацией (адрес). Приложение 2 договора (график платежей) изложен в новой редакции (т. 1 л.д. 25-27).

Таким образом, сторонами был заключен договор, предмет залога по которому неоднократно изменялся и в окончательной редакции договора он обозначен как:

- однокомнатная квартира в чистовой отделке, общей площадью 44,65 кв.м по адресу: (адрес) (состоящая из двух жилых комнат, кухни-ниши, совмещённого санузла, лоджии без указания этажности);

- кладовое помещение, площадью 6 кв.м;

- автомобильное стояночное место с точкой подключения для электропрогрева двигателя в зимних условиях на закрытой придомовой территории.

(ФИО)1 обязательства по передаче денежных средств ООО "Легенда" исполнила в общей сумме 3 850 000 руб. (т. 1 л.д. 30-44).

ООО «Легенда» своих обязательств в установленный срок не исполнило, заём (ФИО)1 не возвращён, квартира в её собственность не передана.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 1 упомянутого закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:

- на основании договора участия в долевом строительстве;

- жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий», или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В силу правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации, сформулированных в пунктах 7 и 8 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, и пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года, Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" подлежит применению к правоотношениям сторон и в случаях привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов иными, помимо указанных в названном Федеральном законе, способами.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 3 статьи 4 упомянутого закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно части 4 статьи 4 того же закона договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:

При отсутствии в договоре указанных условий такой договор считается незаключенным (часть 5 статьи 4).

Из заключенного с истицей договора инвестиционного займа следует, что заём от истицы был получен ООО "Легенда", являющимся застройщиком многоквартирного дома по адресу: <...>. По условиям договора возврат займа в установленный договором срок предусматривался путём передачи истице жилого помещения в строящемся многоквартирном доме, разрешение на строительство которого у ООО "Легенда" имелось. Договором предусмотрена возможность изменения цены договора в зависимости от изменения площади строящегося жилого помещения, а также оговорена передача жилого помещения после введения многоквартирного дома в эксплуатацию. К договору приложена экспликация жилого помещения.

Приведенные обстоятельства позволяют суду сделать вывод о том, что привлечение денежных средств истицы было осуществлено ООО "Легенда" с целью осуществления строительства многоквартирного дома по адресу: <...> без соблюдения и выполнения требований, предусмотренных для такого рода договоров Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Это, с учётом вышеприведенных положений закона и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, позволяет согласиться с истицей, настаивающей на том, что заключенный ею и ООО "Легенда" договор инвестиционного займа является договором участия в долевом строительстве.

Доводы апеллянта о том, что в отношении (ФИО)7, действовавшего от имени ООО "Легенда", было возбуждено уголовное дело правового значения не имеет.

Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Со стороны истицы представлены договор, дополнения к нему и платёжные документы, заверенные печатью общества и кассовые чеки, подтверждающие регулярное внесение истицей денежных средств в кассу общества во исполнение заключенного договора. В таких условиях суд апелляционной инстанции исходит из того, что контрагентом до заключенному с истицей договору является именно ООО "Легенда", у которого возникли соответствующие обязательства.

Что касается доводов апеллянта о совпадении предмета договора инвестиционного займа заключенного с истицей и договора инвестиционного займа заключенного с (ФИО)2 (который уже признан в судебном порядке договором участия в долевом строительстве), то таковые основаниями к отмене обжалуемого решения суда не являются.

Из решения Ханты-Мансийского районного суда от 14 января 2025 года следует, что объектом договора инвестиционного займа, заключенного с (ФИО)2 являлась трёхкомнатная квартира общей площадью 91,11 кв.м (т. 1 л.д. 189). В то же время объектом договора инвестиционного займа, заключенного с (ФИО)1 являлась однокомнатная квартира общей площадью 44,65 кв.м.

Такое различие в предмете договора, несмотря на совпадение порядкового номера квартир, не позволяет сделать вывод о том, что их предметами являлось одно и то же жилое помещение.

Кроме того, предметом спора по настоящему делу является лишь правовая природа заключенного истицей и ООО "Легенда" договора, которая устанавливается через соответствие договора условиям закреплённым в законе. Требований о признании права собственности на жилое помещение, упомянутое в договоре инвестиционного займа, (ФИО)1 не заявлено.

Не являются основаниями к отмене решения суда и ссылки апеллянта на наличие вступившего в законную силу решения суда об отказе в иске (при тождественности фактических обстоятельств).

В силу части 1 статьи 120 Конституции Российской Федерации, судьи независимы и подчиняются только Конституции Российской Федерации и федеральному закону.

Согласно части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применён по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

В соответствии со статьёй 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в мотивировочной части решения суда должны быть указаны:

1) фактические и иные обстоятельства дела, установленные судом;

2) выводы суда, вытекающие из установленных им обстоятельств дела, доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле;

3) законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле (часть 4).

В мотивировочной части решения суда могут содержаться ссылки на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации, а также на обзоры судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утверждённые Президиумом Верховного Суда Российской Федерации (часть 4.1).

Из приведенных положений следует, что суды при разрешении споров руководствуются законами и разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, как следствие этого выводы, содержащиеся в решении суда по иному делу (даже при имеющейся, по мнению апеллянта, тождественности фактических обстоятельств) определяющими для суда, рассматривающего конкретного гражданское дело, не являются.

Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ханты-Мансийского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 29 октября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 2 марта февраля 2026 года.

Председательствующий Яковлев Д.В.

Судьи коллегии Бойко Д.А.

Решетникова О.В.