Решение № 3А-71/2022 3А-71/2022(3А-762/2021;)~М-645/2021 3А-762/2021 М-645/2021 от 10 февраля 2022 г. по делу № 3А-71/2022

УИД 76OS0000-01-2021-000653-31

Дело № 3а-71\22

Принято в окончательной форме 10.02.22г.


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 февраля 2022г. гор. Ярославль

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Преснова В.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Публичного акционерного общества «ОДК-Сатурн» к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области, ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

Установил:

В административном исковом заявлении административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – тяжелая промышленность, общественное питание, склады, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости № руб. по состоянию на 03.06.2020г.

Административные исковые требования мотивированы тем, что земельный участок принадлежит административному истцу на праве собственности, вследствие чего акционерное общество обязано к уплате земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка выше рыночной стоимости, чем затрагиваются права административного истца как плательщика земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 административные исковые требования поддержала.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.

От административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступило письменное объяснение, в котором указано на непризнание административных исковых требований, основанных на отчете определения рыночной стоимости земельного участка, представленном административном истцом, изложены замечания на отчет, которые, по мнению департамента, повлекли неправильное определение рыночной стоимости объекта оценки.

В письменных объяснениях заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области изложены сведения о земельном участке, его правообладателе и размере кадастровой стоимости, возражения относительно административных исковых требований не указаны.

Административный ответчик ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», заинтересованное лицо администрация городского округа город Рыбинск письменных объяснений не представили.

Выслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, допросив свидетеля, суд пришел к следующим выводам.

ПАО «ОДК-Сатурн» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – тяжелая промышленность, общественное питание, склады, расположенного по адресу: №

Согласно ч. 1 ст. 245, ст. 248 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в ст. 22 Федерального закона ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с п. 1 ст. 390 НК РФ налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость объектов налогообложения.

Тем самым, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка в целях уменьшения земельного налога.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена актом ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» (в настоящее время ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы») по состоянию на 03.06.2020г. в размере № руб.

Административным истцом представлен отчет № от 10.12.2021г. об определении рыночной стоимости указанного земельного участка, подготовленный оценщиком ООО «Ярэксперт», в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 03.06.2020г. составляет № руб.

В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Исследование отчета дает основания суду для вывода о том, что отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта оценки сравнительным подходом. От использования в рамках оценки доходного и затратного подходов отчет содержит обоснованный отказ.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Исследование представленного административным истцом отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика обоснованы и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца у суда не имеется.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости материалы дела не содержат.

Возражения административного ответчика сводятся к необоснованности использования в расчетах объектов-аналогов, расположенных на <адрес>

По мнению департамента, цена предложения объекта-аналога № 3 в два раза отличается от цены за участки с аналогичным месторасположением, что свидетельствует о неоднородности выборки. Стоимость данного участка решением Комиссии от 12.01.2018г. устанавливалась в ином размере рыночной стоимости. На объекте-аналоге имеется ОКС, в связи с чем аналог не мог быть использован в расчете рыночной стоимости объекта оценки. Либо необходимо введение корректировки на снос ОКСа. Относительно объекта-аналога № 1 оценщиком неверно определена территориальная зона, при корректировке использована недостоверная информация на газоснабжение, аналог не обеспечен центральным газоснабжением.

Между тем оснований для вывода о том, что оценщиком при расчете рыночной стоимости объекта оценки необоснованно использованы указанные департаментом объекты-аналоги, не имеется.

В соответствии с п. 5 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Подпунктом «в» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Согласно подпункту «б» пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка приведен подробный анализ рынка земельных участков г. Ярославля, приведены основные ценообразующие факторы, в соответствии с которыми оценщиком проводился отбор аналогов. Все объекты-аналоги соотносятся с объектом оценки по основным ценнообразующим факторам. Выбор аналогов в отчете мотивирован со ссылками на Федеральные стандарты оценки. При исследовании объектов-аналогов и принятии решения об их использовании при расчете рыночной стоимости объекта оценки оценщиком учтены положения п. 10 ФСО № 1, п. 11 ФСО № 3, п\п «б», «в» п. 22 ФСО № 7. В отчете указаны ссылки на источники информации, копии объявлений о продаже объектов-аналогов, позволяющие сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Из содержания отчета и показаний свидетеля ФИО3 (оценщик), картографических данных, доступной и проверенной оценщиком информации следует, что объект-аналог № 3 не имеет на территории ОКСа. Доказательства, подтверждающие наличие на территории аналога ОКСа на день размещения публикации предложения, не представлены. Содержание объявления также свидетельствует об отсутствии на земельном участке строений.

Использование объекта-аналога № 3 в отчете достаточно мотивировано. Доводы об установлении Комиссией в 2018г. иной рыночной стоимости земельного участка, являющегося объектом-аналогом № 3, не могут быть приняты во внимание, так как ранее кадастровая стоимость в размере рыночной устанавливалась на иной период времени. Кроме того, при расчете рыночной стоимости объекта оценки оценщиком исходя норм федеральных стандартов оценки исследуются цены предложений, которые могут не совпадать с размером кадастровой стоимости, в том числе, если она установлена в размере рыночной стоимости.

Цена предложения не может являться безусловным основанием для отказа в использовании аналогов в расчетах рыночной стоимости объекта оценки. В этой части противоречий положениям п. 22 ФСО № 7 не усматривается.

Территориальная зона объекта-аналога № 1 оценщиком определена с учетом положений документов градостроительного планирования города Ярославля. Ссылка департамента на заключение эксперта по другому административному делу несостоятельна, так как в рамках настоящего дела экспертное заключение по другому административному делу не является относимым доказательством.

При описании объекта-аналога №1 оценщиком описаны все его характеристики, исходя из доступной и проверенной оценщиком информации, в том числе оценщиком использован текст объявления, в соответствии с которым по границе земельного участка заведены свет, вода, газ. Ссылка на отчет об итогах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ярославской области не может быть принята во внимание, так как оценщиком определялась рыночная стоимость объекта оценки с использованием проверенной оценщиком информации. При этом оценщик исходил из наличия газа по границе земельного участка и влияния данного фактора на ценообразование в рамках определения рыночной стоимости.

В целом содержание отчета, выводы оценщика не противоречат федеральным стандартам оценки, в том числе п. 5 ФСО № 3, п.п. 22, 25 ФСО № 7.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объека недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административные исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 36 809 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – тяжелая промышленность, общественное питание, склады, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости № руб. по состоянию на 03.06.2020г.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГГГ

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений в части размера кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: В.С. Преснов