Решение № 2-871/2017 2-871/2017~М-653/2017 М-653/2017 от 28 сентября 2017 г. по делу № 2-871/2017

Дело № 2-871/2017г.


Р Е Ш Е Н И Е

И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и

29 сентября 2017 года.

Муромский городской суд Владимирской области в составе

председательствующего судьи Бабеншевой Е.А.

при секретаре Рыбенковой А.А.

с участием истцов-ответчиков ФИО1 и ФИО2, представителя истцов по первоначальному иску адвоката Лебедева А.А., представителей ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску адвоката Кузьмина Б.И. и адвоката Филичкина А.А., представителя третьих лиц ФИО3, представителя третьего лица ФИО4 рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Муроме гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью « Жизнь» о признании договоров купли -продажи и уступки прав и перевода долга по договору купли-продажи действительными и государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, взыскании компенсации морального вреда и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью « Жизнь» к ФИО1 и ФИО2 о признании права собственности на объекты недвижимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «Жизнь» и, с учетом измененных требований, просят:

1. признать действительным договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный 21 ноября 2016 года между ООО «Жизнь» и ФИО1 и ФИО2

2. произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества, заключенному 21 ноября 2016 года между ООО «Жизнь» и ФИО1 и ФИО2, в пользу ФИО1 и ФИО2 на 1/2 долю в праве собственности на нежилое помещение 1 очереди культурно-просветительского и торгового центра площадью 3 128, 6 кв.м. с кадастровым номером (номер), и на (номер) доли в праве собственности на земельный участок площадью 6 403,3 кв.м., расположенных по адресу: ....

3. признать действительным договор уступки прав и перевода долга по договору купли-продажи, заключенный 21 ноября 2016 года между ООО «Жизнь» и ФИО1 и ФИО2

4. произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору уступки прав и перевода долга по договору купли-продажи, заключенному 21 ноября 2016 года между ООО «Жизнь» и ФИО1 и ФИО2, в пользу ФИО1 и ФИО2 на 1/2 долю в праве собственности на нежилое помещение 1 очереди культурно-просветительского и торгового центра площадью 3 128, 6 кв.м. с кадастровым номером (номер), и на (номер) доли в праве собственности на земельный участок площадью 6 403,3 кв.м., расположенных по адресу: ....

5. взыскать компенсацию морального вреда в сумме 30 000 рублей, по 15 000 рублей в пользу каждого истца.

В обоснование иска ФИО1 и ФИО2 указали, что 21 ноября 2016 года по договору купли-продажи приобрели у ответчика 1/2 доли нежилого помещения 1 очереди культурно-просветительского и торгового центра и 64273/538212 доли земельного участка по адресу: ...., оплатив ответчику ***. Одновременно истцы заключили с ответчиком договор уступки прав и перевода долга по договору купли-продажи, заключенному 30 декабря 2014 года между покупателем ООО «Жизнь» и ООО «Темп», в отношении 1/2 доли нежилого помещения 1 очереди культурно-просветительского и торгового центра и 64273/538212 доли земельного участка по адресу: ...., по которому истцам перешли права и обязанности покупателя данной недвижимости, в том числе по погашению задолженности перед ООО «Темп» по договору купли-продажи от 30 декабря 2014 года в сумме *** в соответствии с графиком платежей. ООО «Темп» выразило согласие на данную сделку. Таким образом, истцы приобрели нежилое помещение 1 очереди культурно-просветительского и торгового центра и 128546/538212 доли земельного участка по адресу: .... Ответчик осуществил фактическую передачу истцам спорного недвижимого имущества. Истцы в соответствии с условиями договора уступки прав и перевода долга по договору купли-продажи оплатили ООО «Темп» сумму ***. Вместе с тем, ответчик уклоняется от нотариального удостоверения сделок и государственной регистрации перехода права, в связи с чем истцы вынуждены обратиться в суд с настоящим иском. Также заявили о взыскании компенсации морального вреда в сумме 30 000 рублей в связи с указанными неправомерными действиями ответчика.

ООО «Жизнь» предъявило к ФИО1 и ФИО2 встречный иск и просит признать за ООО «Жизнь» право собственности на 1/2 доли нежилого помещения 1 очереди культурно-просветительского и торгового центра и 64273/538212 доли земельного участка по адресу: ....

В обоснование встречных требований указано, что ООО «Жизнь» заключило с истцами договор купли-продажи в отношении 1/2 доли указанного здания торгового центра и 64273/538212 доли земельного участка, оставшиеся доли здания и земельного участка ООО «Жизнь» не отчуждало и является собственником данного имущества, в связи с чем заявлен встречный иск. Договор уступки прав требования и перевода долга по договору купли-продажи, заключенному между ООО «Темп» и ООО «Жизнь», не содержит условий о продаже либо иной передаче прав истцам на спорную недвижимость.

В судебном заседании истцы и представитель истцов адвокат Лебедев А.А. первоначальный иск поддержали по указанным основаниям, против удовлетворения встречного иска возражали.

Представители ответчика ООО «Жизнь» адвокаты Кузьмин Б.И. и Филичкин А.А. против удовлетворения требований первоначального иска относительно договора купли-продажи от 21 ноября 2016 года не возражали, другие требования первоначального иска не признали, встречный иск поддержали по изложенным основаниям.

Представитель третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Темп» и ООО «Борисоглебское» ФИО3 первоначальный иск поддержала, против удовлетворения встречного иска возражала. Пояснила суду, что после заключения указанных договоров задолженность перед ООО «Темп» за продажу нежилого помещения 1 очереди торгового центра и доли земельного участка погашается ФИО1 и ФИО2.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО «Сбербанк России» ФИО4 разрешение спора оставил на усмотрение суда.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Амбитус», будучи надлежаще извещенным, в судебное заседание не явился, отзыва на иск не представил.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, показания свидетеля, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

30 декабря 2014 года ООО «Темп» по договору купли-продажи продало ООО «Жизнь» нежилое помещение 1 очереди культурно-просвятительского и торгового центра, 128 546/538212 доли в праве на земельный участок по адресу: ...., за *** Согласно условиям договора оплата в сумме *** произведена покупателем до 30.12.2014г., остальная сумма *** - по графику ежемесячными платежами в период с 26 января 2015 г. по 25 мая 2022 года. (том 1 л.д. 150-158)

Право собственности ООО « Жизнь» на указанное недвижимое имущество имеет государственную регистрацию.

21 ноября 2016 года на общем собрании участников общества с ограниченной ответственностью «Жизнь» принято решение об одобрении крупной сделки: заключения договора купли-продажи в отношении 1/2 доли нежилого помещения 1 очереди культурно-просветительского и торгового центра и 64273/538212 доли земельного участка по адресу: .... за сумму *** в пользу первоначальных истцов, с возложением обязанности на ООО «Жизнь» передать объекты не позднее двух дней с момента получения покупателем согласия банка на отчуждение объектов, находящихся в залоге у банка. ( протокол № 8 л.д. 28 том 1)

Также 21 ноября 2016 года на общем собрании участников общества с ограниченной ответственностью «Жизнь» принято решение об одобрении крупной сделки: заключения договора уступки прав и перевода долга по договору купли-продажи в отношении 1/2 доли нежилого помещения 1 очереди культурно-просветительского и торгового центра и 64273/538212 доли земельного участка по адресу: ...., на сумму *** в пользу первоначальных истцов, с возложением обязанности на ООО «Жизнь» передать объекты не позднее двух дней с момента получения покупателем согласия банка на отчуждение объектов, находящихся в залоге у банка.( протокол № 7 том 1 л.д. 27)

21 ноября 2016 года между ООО «Жизнь» и ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи 1/2 доли нежилого помещения 1 очереди культурно-просветительского и торгового центра и 64273/538212 доли земельного участка за сумму ***

Данная сумма покупателями оплачена в полном объеме. ( том 1 л.д. 39-61)

Согласно п.1.1 договора графическое обозначение передаваемой недвижимости отражено в приложение1, которое также представлено в материалы дела.( том 1 л.д. 17,180а)

К договору приложен акт приема-передачи между сторонами договора от 21 ноября 2016 года, согласно которому покупатели приняли от продавца указанное недвижимое имущество. ( том 1 л.д.19)

Также 21 ноября 2016 года между ООО «Жизнь» и ФИО1 и ФИО2 заключен договор уступки прав и перевода долга по договору купли-продажи, согласно которому первоначальные истцы, поименованные в договоре как «новые покупатели» принимают на себя права и обязательства ООО «Жизнь» как покупателя по договору купли-продажи, заключенному между ООО «Темп» и ООО «Жизнь» от 30 декабря 2014 года, что следует из п.п 1.1-1.6 условий договора.

Из содержания п.1.1-п.1.3 договора следует, что договор заключен в отношении 1/2 доли нежилого помещения 1 очереди культурно-просветительского и торгового центра и 64273/538212 доли земельного участка.

Согласно п.п.1.5.1-1.5.2 новые покупатели приняли на себя обязательства по оплате задолженности ООО «Жизнь» перед ООО «Темп» в сумме *** в сроки, указанные в договоре купли-продажи от 30 декабря 2014г.

Из материалов дела следует, что ФИО1 и ФИО2 на дату рассмотрения спора оплатили ООО «Темп» по данному договору сумму ***.( том 1 л.д. 62-79)

ООО «Темп» выразило согласие на перевод долга, что следует из того факта, что договор уступки прав и перевода долга по договору купли-продажи также подписан представителем Общества.

Согласно п.1.6 договора ООО «Жизнь» обязано исполнить обязательство по передаче недвижимости новым покупателям ( ФИО1 и ФИО2) в течение 2 рабочих дней с момента получения согласия банка на отчуждение имущества.

Из содержания п.1.3 договора следует, что передаваемая недвижимость отражена в графическом отображении ( приложение 1 к договору), которое также приобщено в материалам дела. ( том1 л.д.181)

Из показаний свидетеля В.А.., (данные изъяты)», следует, что она участвовала в переговорах между ООО «Жизнь» и истцами по первоначальному иску, руководство ООО «Жизнь» высказывало намерение продать нежилое помещение 1 очереди торгового центра в полном объеме. После заключения указанных договоров с 01 декабря 2016 года арендная плата за помещения в торговом центре собиралась в пользу ФИО1 и ФИО2, они также стали содержать здание.

В материалах дела имеются договора возмездного оказания услуг от 01 декабря 2016 г., заключенные между истцами по первоначальному иску и ООО «Витязь» на техническое обслуживание нежилое помещение 1 очереди культурно-просветительского и торгового центра площадью 3 128,6 кв.м. по указанному адресу. ( том 3 л.д. 27-30)

Согласно справке ООО «Витязь» договорные отношения между ООО «Жизнь» и ООО «Витязь» по техническому обслуживанию спорного здания прекращены с 01 декабря 2016 года. ( том 1 л.д. 179)

Также истцы по первоначальному иску несут расходы по электроснабжению спорной недвижимости. ( том 1 л.д. 180)

Таким образом, совокупностью представленных доказательств установлено, что 21 ноября 2016 года ООО «Жизнь» совершило две сделки по отчуждению нежилого помещения 1 очереди культурно-просветительского и торгового центра площадью 3 128,6 кв.м в полном объеме и 128 546/538212 доли в праве на земельный участок по адресу: .... получив оплату в сумме *** и переведя свою задолженность по данному объекту перед ООО «Темп» на первоначальных истцов в сумме ***, то есть на сумму ***

Довод представителей ООО «Жизнь», что предметом обоих договоров является одна и та же доля имущества опровергается графическими обозначениями передаваемой недвижимости ( приложения к договорам), согласно которым заштрихованы ( то есть выделены для передачи) различные части спорного нежилого помещения.

Показаниями свидетеля В.А. договорами на техническое обслуживание и актом приема-передачи от 21 ноября 2016 г. подтверждается тот факт, что после заключения указанных договоров ООО «Жизнь» осуществило фактическую передачу истцам нежилого помещения 1 очереди культурно-просветительского и торгового центра площадью 3 128,6 кв.м в полном объеме и 128 546/538212 доли в праве на земельный участок.

Оценив представленные доказательства в совокупности, суд пришел к выводу, что указанные договоры по отчуждению недвижимого имущества содержат все существенные условия, характерные для договора купли-продажи недвижимости. По данным сделкам все требования закона, связанные с заключением сделки были соблюдены. Из данных договоров возможно определить покупателей, продавца, объект недвижимого имущества и его характеристику, цену договора, условия оплаты и обязательства сторон.

При этом договор уступки прав договор уступки прав и перевода долга по договору купли-продажи является смешанным, содержащим условия о купли-продажи недвижимости и перевода долга перед кредитором ООО «Темп».

Со стороны покупателей ФИО1 и ФИО2 обязательства по оплате и приему имущества, а также оплате долга перед ООО «Темп» выполнены и выполняются.

Обязательства ООО «Жизнь» по передаче отчужденного имущества выполнены фактической передачей и по акту приема-передачи от 21 ноября 2016 года.

Пунктом 1 статьи 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ( в редакции на дату заключения договоров и возникновения спорных отношений) было предусмотрено, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

В силу п.1 и п.2 ст.165 ГК РФ если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Вместе с тем, указанные договора, направленные на отчуждение доли в праве одного объекта недвижимого имущества не имеют нотариального удостоверения, и государственная регистрация права собственности первоначальных истцов на данное имущество не произведена.

Довод представителей ответчика ООО «Жизнь» об отсутствии уклонения от государственной регистрации опровергается теми фактами, что такая регистрация не произведена до настоящего времени, фактом обращения истцов в суд с данными требованиями и правовой позицией ответчика по первоначальному иску, не признавшего заявленные требования ФИО1 и ФИО2, а также подавшего иск в Арбитражный Суд Владимирской области о признании договора уступки прав и перевода долга по договору купли-продажи незаключенным.

Также довод представителей ответчика ООО «Жизнь» об отсутствии согласия ПАО «Сбербанк России» на отчуждения спорного недвижимого имущества не является основанием для отказа в удовлетворении первоначальных требований.

Действительно, в материалах дела имеются договора ипотеки № 7530-1 от 12 мая 2016 г., согласно которому ООО «Жизнь» выступило залогодателем по кредитным обязательствам ООО «Борисоглебское» перед ПАО «Сбербанк России» с предоставлением залога в виде нежилого помещения 1 очереди культурно-просветительского и торгового центра площадью 3 128,6 кв.м в полном объеме и 128 546/538212 доли в праве на земельный участок по данному адресу. ( том 1 л.д.186-219)

Также представлен договор ипотеки (номер) от 05 апреля 2016 г., согласно которому ООО «Жизнь» выступило залогодателем по кредитным обязательствам ООО «Амбитус» перед ПАО «Сбербанк России» с предоставлением залога в виде указанного имущества.

Вместе с тем, согласно сведениям ПАО «Сбербанк России» кредитные обязательства ООО «Амбитус» исполнены в полном объеме, что в силу ст.352 ГК РФ означает прекращение залога. ( том 3 л.д.142-146)

Также в период судебного разбирательства между истцами по первоначальному иску и ПАО «Сбербанк России» заключены договора поручительства *** по обеспечению указанных кредитных обязательств ООО «Борисоглебское» при условии перехода к поручителям ( истцам) права собственности на спорное недвижимое имущество.

Заключение и условия данных договора свидетельствуют о наличии согласия ПАО «Сбербанк России» на переход права собственности к истцам на спорное имущество как предмет залога, на это также указывает отсутствие возражений против удовлетворения первоначального иска со стороны представителя ПАО «Сбербанк России».

При таких обстоятельствах требования первоначального иска в части признания сделок действительными и государственной регистрации перехода права собственности подлежат удовлетворению, соответственно, встречный иск - отказу.

При этом суд полагает необходимым признать довод стороны ответчика по первоначальному иску о неподведомственности данного спора суду общей юрисдикции - необоснованным. Так, спорные договора ФИО1 и ФИО2 заключили в качестве физических лиц, обратились в суд общей юрисдикции также в качестве физических лиц, в связи с чем данный спор подведомственен суду общей юрисдикции. Тот факт, что они являются индивидуальными предпринимателями, на данный вывод суда не влияет.

Поскольку данный спор носит имущественный характер, то доводы ФИО1 и ФИО2 о причинении им морального вреда действиями ответчика по первоначальному иску являются надуманными и не подлежат удовлетворению, поскольку нарушений неимущественных прав истцов не установлено.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Иск ФИО1 и ФИО2 удовлетворить частично.

Признать действительным договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный 21 ноября 2016 года между ООО «Жизнь» и ФИО1 и ФИО2.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества, заключенному 21 ноября 2016 года между ООО «Жизнь» и ФИО1 и ФИО2, в пользу ФИО1 и ФИО2 на 1/2 долю в праве собственности на нежилое помещение 1 очереди культурно-просветительского и торгового центра площадью 3 128, 6 кв.м. с кадастровым номером (номер), и на (номер) доли в праве собственности на земельный участок площадью 6 403,3 кв.м., расположенных по адресу: ....

Признать действительным договор уступки прав и перевода долга по договору купли-продажи, заключенный 21 ноября 2016 года между ООО «Жизнь» и ФИО1 и ФИО2

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору уступки прав и перевода долга по договору купли-продажи, заключенному 21 ноября 2016 года между ООО «Жизнь» и ФИО1 и ФИО2, в пользу ФИО1 и ФИО2 на 1/2 долю в праве собственности на нежилое помещение 1 очереди культурно-просветительского и торгового центра площадью 3 128, 6 кв.м. с кадастровым номером (номер), и на (номер) доли в праве собственности на земельный участок площадью 6 403,3 кв.м., расположенных по адресу: ....

Взыскать с ООО «Жизнь» в пользу ФИО1 возврат государственной пошлины в сумме 30 000 рублей.

Взыскать с ООО «Жизнь» в пользу ФИО2 возврат государственной пошлины в сумме 30 000 рублей.

В удовлетворении иска ФИО1 и ФИО2 к ООО «Жизнь» о взыскании компенсации морального вреда отказать.

В удовлетворении исковых требований ООО «Жизнь» к ФИО1 и ФИО2 о признании права собственности на 1/2 долю в праве собственности на нежилое помещение 1 очереди культурно-просветительского и торгового центра площадью 3 128, 6 кв.м. с кадастровым номером (номер) и на (номер) доли в праве собственности на земельный участок площадью 6 403,3 кв.м., расположенных по адресу: .... -отказать.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы во Владимирский областной суд через Муромский городской суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Е.А.Бабеншева