Решение № 2-1663/2023 2-2/2026 2-2/2026(2-5/2025;2-63/2024;2-1663/2023;)~М-1456/2023 2-5/2025 2-63/2024 М-1456/2023 от 19 марта 2026 г. по делу № 2-1663/2023

Дело № 2-2/2026


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 марта 2026 года Томский районный суд Томской области в составе:

председательствующего Пелипенко А.А.,

при секретаре Пятиненко С.А.,

помощник судьи Бруй Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске с участием представителя истцов ФИО1, представителя ответчика ФИО2 – ФИО4 гражданское дело по исковому заявлению ФИО7, ФИО5 к ФИО2, ФИО6 об устранении недостатков жилого дома, взыскании процентов по кредитному договору в качестве убытков, денежных средств, затраченных на вынужденный найм жилого помещения, компенсации морального вреда, встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО7, ФИО5 о взыскании убытков,

установил:

ФИО7, ФИО5 обратились в суд к ФИО2, ФИО6 с исковым заявлением, в котором (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 Гражданского кодекса Российской Федерации, привлечения соответчика) просили возложить солидарно на ФИО2, ФИО6 обязанность безвозмездно устранить недостатки жилого <адрес> по переулку Светлому <адрес>, а именно следующие недостатки:

-сквозная вертикальная трещина на всю высоту в месте примыкания основного строения жилого дома и гаража;

-на стене главного фасада (точки 2-3) глубокая сквозная трещина с разрывом блоков шириной раскрытия 7 мм (от примыкания сквозного строения и гаража к гаражному проему);

- на стене фасада (точки 1-4) глубокая сквозная трещина под оконным проемом; на всех стенах фасадов жилого дома (за исключением фасада (точки 3-4)) и на внутренних стенах жилого дома установленные множественные сквозные трещины по стыкам пенобетонных блоков;

- отсутствие надлежащей подготовки основания (ленточный железобетонный фундамент основного строения и монолитная плита возведены на растительный грунт без подготовки основания). Рулонная гидроизоляция уложена по всей поверхности ленточного железобетонного фундамента без очистки поверхности, без промазки битумной мастикой. Отсутствие гидроизоляции по монолитной плите под стеновые блоки (опалубка монолитной стены не разобрана);

- над гаражным проемом, входным дверным проемом и внутренними проемами между помещениями отсутствуют перемычки, пенобетонные блоки уложены без равномерного заполнения швов цементным раствором, что может привести к выпадению блоков;

- торцевые (восточная и западная) стены при достаточной высоте верхней части (над перекрытием) имеют значительную не связанность (незначительную закрепленность в пространстве) конструкциями крыши и перекрытий;

- вся центральная часть конструкции крыши опирается только на 1 центральную деревянную стойку сечением 1-*15 см, к тому же ослабленную врезкой стяжки. Стойки стропильной системы возле разделительной стены опираются не на стену, а на балки перекрытия, что конструктивно недопустимо;

- отсутствие перемычек над дверными и воротными проемами (что недопустимо);

- недостаточность сечения перемычек над оконным проемом (из двух уголков № 5. Сечение таких перемычек явно недостаточно);

- согласно технологии укладки блоков толщина вертикальных и горизонтальных швов кладки должна быть 2+-1 мм. Заполняемость вертикальных и горизонтальных швов раствором должна быть 100%. Фактически при исследовании кладки были выявлены множественные швы с толщиной 5-10 мм. Путем прокалывания швов гвоздем диаметром 2 мм были выявлены множественные пустоты включая сквозные. На некоторых участках наблюдаются щели в вертикальных и горизонтальных швах кладки. Часть вертикальных швов в кладке стен замазывалась по боковой поверхности, что недопустимо. В стенах выявлены множественные механические сколы блоков, трещины, которые были допущены на стадии возведения кладки. В целом качество кладки неудовлетворительное.

устранение недостатков проводить посредством разбора объекта с частичным сохранением материалов, а также поэтапно, путем замены (укрепления) дефектных зон с сохранением неповрежденных зон.

устранение недостатков производить следующим образом:

-путем обустройства независимых (временных) опор для кровли, в месте ее примыкания к верхним точкам строения гаража;

- частичного (поэтапного) демонтажа стен гаража для обустройства отдельного фундамента для гаража либо укрепления существующего фундаментам и обустройства деформационного шва между строением дома и строением гаража;

- обустройство опор кровли на стены строения гаража либо обустройство отдельной кровли для строения гаража;

- укрепление связности кровли со стенами;

- укрепление фундамента строения дома;

- заполнение трещин на стенах, восполнение дефектов кладки (заполнение пустот), устранение внешних дефектов блоков стен путем нанесения соответствующего раствора (иного материала); обустройства перемычек над верными и оконными проемами обоих строений;

установить срок для устранения недостатков шесть месяцев с момента вступления в силу судебного акта;

взыскать солидарно с ФИО2, ФИО6 проценты по кредитному договору <***> от 31.08.2022 г. в качестве убытков по состоянию на 10.09.2025 г. в размере 487 584 рубля 78 копеек;

взыскать солидарно с ФИО2, ФИО6 денежные средства, затраченные на вынужденный найм жилого помещения за период с 31.08.2022 г. по настоящее время в размере 601 038 рублей;

взыскать солидарно с ФИО2, ФИО6 компенсацию морального вреда размере 10 000 рублей.

В обоснование исковых требований указано, что между ФИО2 (продавец) и ФИО7, ФИО5 (покупатели) заключен договор купли-продажи недвижимости б/н от 31.08.2022 г. в соответствии с которым продавец передает в собственность покупателей недвижимое имущество, а именно земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, а покупатели оплачивают указанное имущество денежными средствами в размере 2 500 000 рублей. Денежные средства переданы ответчику в полном объеме. Регистрация права собственности покупателями была произведена. Сразу после приобретения дома в течение осеннего сезона истцы выполнили работы по обустройству кровли указанного жилого дома и в зимний период планировали приступить к внутренним работам. Однако в течение зимнего периода по всей поверхности стен жилого дома образовались глубокие трещины раскрытием более сантиметра. Указанный недостаток жилого дома – сквозные трещины в стенах здания делает невозможным и нецелесообразным выполнение дальнейших работ по внутренней и внешней отделке дома, так как трещины увеличивают свое раскрытие каждый месяц. Всё это делает невозможным эксплуатацию жилого дома по назначению – для проживания семьи истцов, в которой воспитывает двоих несовершеннолетних детей. Указанный недостаток является следствием нарушения технологии выполнения строительных работ, а именно у дома и пристроенного к нему гаража единый фундамент, что не соответствует строительным нормам и правилам и приводит к разрыву строительных конструкций при сезонной подвижности грунта. Наличие указанного недостатка не могло быть обнаружено истцами при заключении договора купли-продажи и осмотра жилого дома, так как в момент покупки трещин на стенах не было. Продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями. 29.05.2023 г. в адрес ответчика направлена претензия с требованием проведения строительно-технической экспертизы с целью определения объема работ и материалов, необходимых для устранения недостатков, а также стоимости таким работ и материалов, компенсации стоимости работ и материалов. В своем ответе на претензию ответчик сообщил, что считает требования истцов необоснованными, исходя из того, что дом был осмотрен при продаже, на тот момент трещины отсутствовали, а также предлагает истцам самостоятельно провести строительно-техническую экспертизу.

ФИО2 обратился в суд со встречными исковыми требованиями к ФИО7, ФИО5 о взыскании убытков в размере 1 153 000 рублей.

В обоснование требований указано, что по договору купли-продажи недвижимости от 31.08.2022 г. на дом и земельный участок по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2 с одной стороны и ФИО7, ФИО5 с другой стороны стоимость определена в размере 2 500 000 рублей. Согласно проведенной экспертизы ООО «Лаборатория Финансовых Исследований» была определена рыночная стоимость на дом и земельный участок, которая составила 3 653 рубля 000 рублей. В связи с тем, что ФИО7, ФИО5 заявлено требование о расторжении договора купли-продажи от 31.08.2022 г., в случае удовлетворения требований ФИО2 понесет убытки в размере 1 153 000 рублей.

Истцы по первоначальному исковому требованию (ответчики по встречному исковому требованию) ФИО7, ФИО5, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Представитель истцов по первоначальному исковому требованию (ответчиков по встречному исковому требованию) ФИО1 после перерыва в судебном заседании представил в суд заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования поддержал.

В ходе рассмотрения дела пояснял, что спорный дом был приобретен молодой семьей в ипотеку. В настоящее время выплачивается кредит, однако проживать истцы в нем не могут, дом разрушается. До приведения объекта недвижимости в состояние, позволяющее полноценно в нем проживать, истцы проживают в съемном жилье по договору найма от 21.08.2022 г., стоимость пользования жилым помещением установлена в 16 000 рублей ежемесячно, по договору найма от 08.02.2025 г., стоимость пользования жилым помещение установлена в 30 000 рублей. С момента приобретения дома истцами произведены неотделимые улучшения - установка прибора учета, окна, двери, септик, крыша и штукатурка.

Ответчик по первоначальному исковому заявлению (истец по встречному исковому заявлению) ФИО2, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Ответчик по первоначальному исковому заявлению ФИО6, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Представитель ответчика по первоначальному исковому заявлению (истца по встречному исковому заявлению) ФИО4 против удовлетворения первоначальных исковых требований возражал. Указал, что спорный жилой дом продавался в летний период, в доме не было окон и дверей, дом не был оштукатурен. На стенах не было трещин и на границах земельного участка не было забора. Все недостатки являются видимыми и при осмотре дома истцами перед покупкой их устроило. Истцы не были лишены возможности осматривать приобретаемый дом до момента заключения договора, в том числе и с использованием привлеченных специалистов. Истцы до момента государственной регистрации дважды приезжали и осматривали дом, каких-либо препятствий в осмотре им не чинилось, у истцов имелась реальная возможность осматривать весь дом, в том числе фундамент, стены и крышу. Дом продавался на «Авито» за 2 800 000 рублей, и истцы при осмотре попросили снизить стоимость дома, так как их не устроила стропильная система крыши дома, в связи с чем стоимость была снижена до 2 500 000 рубле, что говорит о том, что истцы осматривали дом и не лишены были возможности выявления недостатков, а значит дом их устроил в том состоянии, в котором он был. Реализуя свое право на заключение договора, действуя свободно, истец и ответчик определили предмет договора, а также договорились о цене, за которую приобретается дом. Согласно договору истцы претензий к качеству дома не имели. После покупки дома в 2022 году истцы внесли изменения в конструкцию крыши, оштукатурили дом, установили окна и входные двери, а также подвели в дом слив (септик) путем выкапывания канавы под фундаментом дома в том месте, где ленточный фундамент дома соединяется с плитой под гаражом, и весной 2023 года, после подвижки грунта, в стенах дома появились трещины. Действия ответчика могли стать причиной движения грунта, а в последствии образования трещин. Устранения недостатков жилого дома без разрушения полностью невозможно, а стоимость восстановления превышает рыночную стоимость дома. Взыскание с ответчика процентов по кредиту, денежных средств, затраченных на найм жилого помещения, в качестве убытков не обосновано.

Представил письменные прения, в которых указал, что жилой дом продавался в летний период, в доме не было окон и дверей, дом не был оштукатурен и на границах земельного участка не было забора. Все недостатки, которые были указаны в строительно-технической экспертизе № 014-Э/2024 от 28.05.2024 г. ООО «Проект Томск» являются видимыми, что подтверждается заключением судебной экспертизы № 43 от 16.06.2025 г., выполненной ООО ЭКЦ «СтроТЭкс» и при осмотре истцами дома перед покупкой их устроило, что подтверждается заключенным договором. При покупке дома истцы осмотрели дом и не лишены были возможности выявления недостатков, дом их устроил в том состоянии, в котором он был. Истцы не были лишены возможности осматривать приобретаемый дом, в том числе фундамент, стены и крышу, до момента заключения договора, в том числе и с привлечением специалистов. Доказательств, свидетельствующих о возникновении дефектов скрытого характера, имевших место до передачи дома, суду не представлено. Стоимость восстановительного ремонта спорного жилого дома превышает рыночную стоимость дома, что является нецелесообразно. Оснований для возложения обязанности по оплате кредита истцов за счет ответчиков не допустимо и не обоснованно, так же как и требование о взыскании денежных средств, затраченных на вынужденный найм жилого помещения. На момент заключения договора купли-продажи в доме не было окон, дверей, пола и потолков, отсутствовали коммуникации и проживать в нем было невозможно.

Публичное акционерное общество «Сбербанк России», надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения дела, представителя в судебное заседание не направило.

На основании положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, как в отдельности, так и в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское производство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В силу ст. 150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации непредставление доказательств и возражений не препятствует рассмотрению дела по имеющимся доказательствам.

Согласно положениям ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускается.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из материалов дела следует, что 31.08.2022 г. между ФИО2 (продавец) и ФИО7, ФИО5 (покупатели) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатели купили в общую совместную собственность недвижимое имущество - земельный участок, общей площадью 600 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, и жилой дом, общей площадью 122,7 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый №, назначение: жилой.

Указанным договором предусмотрена цена договора и порядок расчетов.

Стоимость объекта составляет 2 500 000 рублей, из которых: участок – 400 000 рублей, дом – 2 100 000 рублей. Цена является окончательной и изменению н подлежит (п.2.1).

Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости объекта: часть стоимости объекта в сумме 200 105 рублей 90 копеек оплачивается за счет собственных денежных средств покупателей (п.2.2.1); часть стоимости объекта в сумме 693 144 рубля 10 копеек оплачивается за счет средств материнского капитала, предназначенного для оплаты первоначального взноса за жилое помещение (п.2.2.2); часть стоимости объекта в сумме 1 606 750 рублей оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ФИО7, ФИО5 в соответствии с кредитным договором № от 31.08.2022 г., заключенным с банком ПАО Сбербанк (п.2.2.3).

Согласно выписке из ЕГРН от 20.09.2022 г. за ФИО7, ФИО5 на основании указанного договора купли-продажи зарегистрировано право общей совместной собственности на жилой дом, площадью 122,7 к.м, расположенный по адресу: <адрес>

Обращаясь в суд истцами ФИО7, ФИО5 указано, что сразу после приобретения дома в течение осеннего сезона истцы выполнили работы по обустройству кровли указанного жилого дома и в зимний период планировали приступить к внутренним работам. Однако в течение зимнего периода по всей поверхности стен жилого дома образовались глубокие трещины, раскрытием более сантиметра. Указанный недостаток жилого дома – сквозные трещины в стенах здания делает невозможным и нецелесообразным выполнение дальнейших работ по внутренней и внешней отделке дома, так как трещины увеличивают свое раскрытие каждый месяц. Всё это делает невозможным эксплуатацию жилого дома по назначению – для проживания семьи истцов, в которой воспитывает двоих несовершеннолетних детей.

Как следует из п. 3.5 договора купли-продажи от 31.08.2022 г. покупатели осмотрели объект и претензий по его качеству не имеют. Продавец обязуется передать объект в том, состоянии, в котором он находится на день подписания договора.

В обоснование требований истцами по первоначальному исковому заявлению указано, что выявленные недостатки в жилом доме являются существенными, не могли быть обнаружены при заключении договора купли-продажи и являются следствием нарушения технологии выполнения строительных работ.

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (п.1 ст. 456 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п.п. 1,2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В силу ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В силу п. 2 указанной статьи в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства (п. 3475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Свидетель ФИО8 показал, что является страховым брокером. ФИО2 хотел достроить дом, застраховать его и выставить на продажу на «Авито». Строительством ФИО2 лично не занимался, дом строил Владимир и еще один строитель. Он осматривал дом 23.06.2022 г., оценивал его визуально, недостатков, трещин в нем не увидел. В наличие или отсутствие перемычек не углублялся. Экспертного образования не имеет.

Свидетель ФИО9 показала, что строительством технической части спорного дома занимался Владимир, созваниваясь по телефону с ФИО10, между ними имеются договорные отношения. ФИО2 перечислял ей денежные средства, чтобы та рассчитывалась с Владимиром переводом денежных средств его супруге.

В материалы дела стороной ответчика ФИО2 представлена копия договора подряда от 23.10.2020 г., заключенного между ФИО6 и ФИО2, предметом которого является монтаж сооружения на земельном участке заказчика.

В ходе рассмотрения дела ФИО6 пояснил, что он и два напарника занимались строительством спорного дома, строительство было окончено летом 2021 года. К нему обратился Сергей, являющийся представителем ФИО2 Был заключен договор на строительство, с кем точно он не помнит, а документы сгорели в пожаре, но расчет производил Сергей. Проект дома отсутствовал. Он осмотрел участок, сообщил, что необходимо для заливки фундамента. Когда материалы были предоставлены, приступил к работе, рисовал проект. Исходя из опыта знал, как устанавливать блоки, строительное образование у него отсутствует. Гараж так же строил он. Под гаражом и домом разные фундаменты, при этом он пояснял Сергею о нарушении строительных правил, что возводить под одну крышу нельзя, стены будут трескаться, поэтому он снимает с себя ответственность. Между гаражом и домом должно быть расстояние 40 см. Между окнами необходимо вставлять уголки, но они предоставлены не были. Фундамент дома стоит на сваях на глубине 1,8 метра. Сибит укладывался на клей. Он лопнул, поскольку имеется подвижка грунта. Необходимо было делать отмостку для отведения воды от фундамента, о чем им было сообщено. Через год осматривал дом, окон, трещин, септика не было.

Определением Томского районного суда томской области от 02.08.2023 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Строительно-техническая экспертиза «Аргумент».

Согласно заключению эксперта ООО Строительно-Техническая Экспертиза «Аргумент» № 2342 от 27.09.2023 г. при осмотре жилого дома по адресу: <адрес> экспертом установлено, что исследуемый жилой дом представляет собой незавершенный строительством объект – двухэтажное строение (в том числе мансардный этаж) общей площадью 122,7 кв.м.

Строение состоит из основного строениям, состоящего из двух помещений, площадью 24,3 кв.м каждый, и пристроенного гаража, площадью 29,9 кв.м. На момент осмотра второй этаж и лестница на него не выполнены.

Над основным строением жилого дома и гаражом выполнена общая крыша.

В материалах дела отсутствует проектная или рабочая документация на строительство жилого дома, экспертом на основании осмотра определены конструктивные элементы здания:

- фундамент основного строения жилого дома - ленточный, мелко заглубленный железобетонный, толщиной 750 мм, фундамент гаража - монолитная железобетонная плита толщиной 200мм;

- наружные и внутренние стены основного строения жилого дома выполнены из пенобетонных блоков, размером 600х300х250 мм, стены гаража выполнены из пенобетонных блоков размером 600х300х200 мм;

- крыша двухскатная, несимметричная, выполнена с покрытием профилированным настилом по деревянной стропильной системе;

- перекрытие между первым и вторым этажами не выполнено, установлены только лаги;

- полы не выполнены;

- лестница не выполнены;

- оконные проемы заполнены оконными блоками из ПВХ профилей;

- входной дверной проем заполнен металлическим дверным блоком, гаражный проем не заполнен, внутренние дверные проемы не заполнены;

- коммуникации в жилом доме не проведены;

- внутренняя отделка не выполнена;

- наружная отделка - штукатурка.

При осмотре наружных и внутренних стен установлено: на стене главного фасада (точки 2-3) установлена сквозная вертикальная трещина на всю высоту в месте примыкания основного строения жилого дома и гаража, множественные сквозные трещины по стыкам пенобетонных блоков, глубокая сквозная трещина с разрывом блоков шириной раскрытия 7 мм (от примыкания основного строения и гаража к гаражному проему) (фото № 3,4,5,27,28 приложения к заключению).

На стене фасада (точки 1-2) установлены мелкие трещины по стыкам пенобетонных блоков (фото № 9 приложения заключения).

На стене фасада (точки 1-4) установлена сквозная вертикальная трещина на всю высоту в месте примыкания основного строения жилого дома и гаража, множественные сквозные трещины по стыкам пенобетонных блоков, глубокая сквозная трещина под оконным проемом (фото № 10-13, 16, 17, 18 приложения к заключению).

На стене фасада (точки 3-4) трещин не установлено (фото №19 приложения к заключению).

На внутренних стенах жилого дома установлены множественные сквозные трещины по стыкам пенобетонных блоков (фото № 22, 25 приложения к заключению).

При осмотре фундамента жилого дома установлено, что в месте примыкания ленточного железобетонного фундамента под основным строением и монолитной плитой под гаражом установлен зазор до 20 мм, что свидетельствует о производстве фундаментов в разное время и не связанности фундамента между собой.

По всей поверхности ленточного железобетонного фундамента под первый ряд стеновых блоков уложена рулонная гидроизоляция (рубероид). Рубероид уложен без очистки поверхности фундамента, без промазки битумной мастикой (фото № 29 приложения к заключению).

По монолитной плите гидроизоляция под стеновые блоки не выполнена (фото № 30 приложения к заключению).

Глубина заложения ленточного железобетонного фундамента составляет 100-150 мм, ленточный фундамент возведен на растительный грунт без подготовки основания (фото № 6,7 приложения к заключению).

При осмотре оконных и дверных проемом установлено, что над гаражным проемом, входным дверным проемом и внутренними проемами между помещениями отсутствуют перемычки, пенобетонные блоки уложены без равномерного заполнения швов цементным раствором, что может привести к выпадению блоков (фото № 8, 20, 22. 23, 25 приложения к заключению).

Экспертом в заключении сделаны следующие выводы.

На момент производства экспертизы выявлены недостатки жилого дома по адресу: <адрес>, а именно: на стенах жилого дома установлены трещины разного характера:

- в месте примыкания основного строения жилого дома и гаража установлена сквозная вертикальная трещина на всю высоту;

- на стене главного фасада (точки 2-3) глубока сквозная трещина с разрывом блоков шириной раскрытия 7 мм (от примыкания основного строения и гаража к гаражному проему);

- на стене фасада (точки 1-4) установлена глубокая сквозная трещина под оконным проемом;

- на всех стенах фасадов жилого дома (за исключением фасада (точки 3-4)) и на внутренних стенах жилого дома установлены множественные сквозные трещины по стыкам пенобетонных блоков.

Ленточный железобетонный фундамент основного строения и монолитная плита гаража возведены на растительный грунт без подготовки основания. Глубина заложения ленточного железобетонного фундамента составляет 100-150 мм, опалубка монолитной плиты н разобрана.

Рулонная гидроизоляция (рубероид) уложена по всей поверхности ленточного железобетонного фундамента без очистки поверхности, без промазки битумной мастикой. По монолитной плите гидроизоляция под стеновые блоки не выполнена.

Над гаражным проемом, входным дверным проемом и внутренними проемами между помещениями отсутствуют перемычки, пенобетонные блоки уложены без равномерного заполнения швов цементным раствором, что может привести к выпадению блоков.

Также экспертом указано, что причинами образования выявленных недостатков являются отступления от нормативных требований СНиП и технологии строительного производства при строительстве указанного жилого дома:

- нарушение технологии возведения фундамента в целом при строительстве жилого дома (возведение фундамента на растительный грунт без подготовки основания; незначительная глубина заложения фундамента (100-150 мм); не связанность ленточного фундамента и монолитной плиты; укладка гидроизоляции на ленточном фундаменте без очистки поверхности, без промазки битумной мастикой; отсутствие гидроизоляции под стеновые блоки по монолитной плите), что является несоблюдением нормативных требований СП45.13330.2017, СП 22.13330.2016, ТТК.

- причиной появления трещин на стенах является неравномерная осадка здания, вследствие возведения разного типа фундамента под основное строение и гараж, нарушения технологии возведения фундамента.

- нарушение технологии возведения дверных и оконных проемов (отсутствие перемычек над проемами, пенобетонные блок уложены без равномерного) заполнения швов цементным раствором, что может привести к выпадению блоков), что является несоблюдением нормативных требований СП 70.13330.2012.

На момент производства экспертизы жилой дом по адресу: <адрес> находится в недопустимом состоянии, при котором состояние строительных конструкций здания характеризуется снижением несущей способности (массовое появление трещин, местами с разрывом пенобетонных блоков шириной раскрытия 7мм), является небезопасным для пребывания людей (создает угрозу жизни и здоровью граждан).

Необходимо срочное проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций.

Определением Томского районного суда Томской области от 18.12.2023 по делу назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Проект Томск».

Согласно заключению эксперта ООО «Проект Томск» № 014-Э/2024 от 28.05.2024 г. в жилом доме (в том числе устройство крыши и кровельного покрытия, стен, фундамента, а также скрытые, которые невозможно было обнаружить на период его покупки истцами 31.08.2022 г.) по адресу: <адрес>, имеются множественные существенные недостатки:

- глубина заложения ленточного фундамента под жилой частью дома (10-38 см) явно не соответствует нормам. Для отапливаемых зданий глубина заложения должна быть не менее 1,5 м;

- сами фундаментные ленты заливались участками без должной их связки. Здесь выявлены щели и недостаточная связка слоев;

- глубина заложения плитного фундамента под гаражом не регламентируется, но при этом должен быть правильно выполнен деформационный шов, проходящий по всей высоте и обеспечивающий отсутствие давления от примыкающих частей. Это фактически не выполнено. Выступ ленты основного здания перекрыт кладкой гаража, что недопустимо. Крыша цельная, без устройства деформационного шва;

- торцевые (восточная и западная) стены при достаточной высоте верхней части (над перекрытием) имеют значительную не связанность (незначительную закрепленность в пространстве) конструкциями крыши и перекрытий;

- вся центральная часть конструкций крыши опирается только на 1 центральную стройку с сечением 10х15 см, к тому же ослабленную врезкой затяжки. Стойки стропильной системы возле разделительной стены опираются не на стену, а на балки перекрытия (фото 19-20), что конструктивно недопустимо. Крыша здания находится в недопустимом состоянии;

- над дверными и воротными проемами отсутствуют перемычки (что недопустимо);

- над оконными проемами перемычки выполнены из 2-х уголков № 5. Сечение таких перемычек явно недостаточно;

- согласно технологии укладки блоков толщина вертикальных и горизонтальных швов кладки должна быть 2+/-1 мм. Заполняемость вертикальных и горизонтальных швов раствором должна быть 100%. Фактически при исследованиях кладки были выявлены множественные швы с толщиной 5-10 мм. Путем прокалывания швов гвоздем диаметром 2 мм были выявлены множественные пустоты, включая сквозные. На некоторых участках наблюдаются сквозные щели в вертикальных и горизонтальных швах кладки. Часть вертикальных швов в кладке стен замазывалась по боковой поверхности, что недопустимо. Также в множестве мест заполнение швов выполнялось монтажной пеной, что также недопустимо. В стенах выявлены множественные механические сколы блоков, трещины, которые были допущены на стадии возведения кладки. В целом качество кладки неудовлетворительное;

- в торцевых стенах образовались множественные сквозные трещины. Их образование связано с неравномерными осадками фундаментов (вызванных недостаточной глубиной заложения и морозным пучением) и неправильной конструктивной компоновкой (неправильное устройство деформационного шва, позволяющее осуществлять давление одной части на другую, недостаточное крепление верха стен в общей схеме). Общее техническое состояние стен- недопустимое;

- оконное заполнение выполнено не по нормам. Зазор между проемом и оконной рамой не должен превышать 1-2 см, фактически зазоры имеют значение 3-8 см.

Экспертом установлено, что причинами образования дефектов и недостатков являются нарушения технологии строительства указанного жилого дома (отступления от требований строительных норм и правил) при строительстве, а также глобальные ошибки при формировании его конструктива.

Изначально по строительству дома были допущены серьезные конструктивные ошибки: недостаточная глубина заложения ленточных фундаментов, неправильное устройство деформационного шва при цельной крыше, малые размеры рам в оконных проемах, некачественное устройство кладки, отсутствие перемычек (или их недостаточность) над проемами.

Непродуманные конструктивные ошибки привели к образованию трещин в стенах.

Устранение всех указанных недостатков связано с изменением имеющегося конструктива основных несущих конструкций и значительными затратами. К тому же при имеющемся конструктиве стен практически невозможно добиться 100% заполнения швов через щели. Также проблематично выполнить заглубление фундаментов без образования дополнительных непрогнозируемых осадок и деформации стен.

То есть допущенные недостатки являются практически неустранимыми, либо трудноустранимыми с непрогнозируемыми последствиями.

Определением Томского районного суда Томской области от 29.01.2025 г. назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «ЭКЦ «СтроТЭкс».

Согласно выводам заключения судебной экспертизы № 43 от 16.05.2026 г., подготовленной ООО «ЭКЦ «СтроТЭкс», недостатки жилого <адрес> по пер. Светлому в <адрес> с кадастровым номером №, выявленные экспертами согласно экспертным заключения ООО «Проект Томск» и ООО «Строительно-техническая экспертиза «Аргумент» являются неустранимыми.

Неустранимый дефект - дефект, устранение которого технически невозможно или экономически нецелесообразно.

Недостатки, выявленные ООО «Строительная экспертиза «Аргумент», по возведению железобетонных фундаментов без подготовки оснований, а также недостатки, выявленные ООО «Проект Томск», по малой глубине заложения фундаментов, является скрытыми работами, которые невозможно выявить без вскрытия конструкции. Остальные недостатки были видны сразу на момент покупки дома. Основной недостаток (общая стена на разных фундаментах), приведший к образованию трещин на стенах, были видны на момент покупки 31.08.2022 г., но определить данный недостаток, мог только профессиональный строитель.

Как следует из дополнительных пояснений эксперта к заключению № 43 от 16.06.2025 г. недостатки жилого дома по адресу: <адрес> являются неустранимыми, потому что устранение недостатков нецелесообразно с экономической точки зрения, иные основания сделать вывод о невозможности устранения недостатков не имелись. Техническая возможность устранить выявленная недостатки существует. Для этого необходимо будет разобрать объект с частичным сохранением материалов. Также возможно устранение обнаруженных дефектов путем замены (укрепления) дефектных зон.

В ходе рассмотрения дела эксперт ООО «ЭКЦ «СтроТЭкс» ФИО11 пояснил, что технические недостатки жилого дома могут быть устранены, но это нецелесообразно. Для устранения недостатков необходимо разработать проектную документацию с целью соблюдения строительных норм и провести изыскание для определения грунта. Целесообразным будет устранение дефектов кустарно без затрат. Необходимо разобрать строение, изменить фундамент и возвести строение заново. Возможно использование материалов повторно, при этом 30-70% материалов можно сохранить.

Согласно заключению комиссии экспертов АНО «Томский центр экспертиз» от 10.02.2026 г. виды (в том числе полного/частичного разрушения) и последовательность работ для устранения указанных недостатков жилого <адрес>, отраженные в заключениях экспертов ООО «Строительно-техническая экспертиза «Аргумент» № 2342 от 27.09.2023 г. и ООО «Проект Томск» № 014/Э/2024 от 28.05.2024 г. по каждому конструктивному элементу с учетом возможности повторного использования ранее использованных при строительстве дома материалов представлены в таблице № 1 исследовательской части, а именно: фундаменты дома: демонтаж бетонного ленточного фундамента – 11,55 куб.м, разработка грунта вручную (выемка грунта) – 11,59 куб.м, устройство подстилающего слоя из ГПС – 3,86 куб.м, монтаж опалубки монолитных железобетонных конструкций: фундаментов ленточных – 23,2 кв.м, сталь арматурная горячекатаная периодического профиля, класс А-III, диаметр 12 мм – 0,11 т, устройство монолитного ленточного фундамента – 7,73 куб.м, установка каркасов и сеток в опалубку фундаментов – 0,11 т, демонтаж опалубки монолитных железобетонных конструкции: фундаментов ленточных – 23,2 кв.м, фундаменты гаража - демонтаж бетонной плиты – 7,52 куб. м, разработка грунта – 16,92 куб.м, устройство подстилающего слоя из ГПС- 9,40 куб.м, армирование стержни АIII (А400) диам. 12 мм – 0,11 т, устройство монолитного фундамента (плита) – 7,52 куб.м, установка: каркасов и сеток в опалубку фундаментов – 0,11 т, стены дома: демонтаж стен из газобетонных блоков- 39,35 куб.м, возведение стен из газобетонных блоков – 39,7435 куб.м, армирование кладки стен – 0,143 т, сталь арматурная горячекатаная периодического профиля, класса А-III, диаметр 10 мм, - 0,143 т, блоки из ячеистых бетонов стеновые – 39,35 куб м, укладка гидроизоляции под укладку – 19,25 кв.м, устройство металлических перемычек в стенах – 0,1566 т, оштукатуривание фасада – 110,47 кв. м, стены гаража – демонтаж стен из газобетонных блоков – 17,74 куб. м, возведение стен из газобетонных блоков - 17,74 куб. м, армирование кладки стен – 0,064 т, сталь арматурная горячекатаная периодического профиля, класса А-III, диаметр 10 мм, - 0,064 т, блоки из ячеистых бетонов стеновые – 17,9174 куб. м, укладка гидроизоляции под кладку – 8,70 кв.м, устройство металлических перемычек в стенах- 0,052 т, оштукатуривание фасада – 59,14 кв.м, крыша дома – демонтаж кровельных профилированных листов (с сохранением материала) – 112,33 кв.м, разборка деревянного каркаса крыши (с сохранением материала) – 59,66 кв.м, укладка балок – 59,66 кв.м, укладка мауэрлата и установка стропильной системы – 0,88 куб. м, устройство обрешетки – 112,33 кв.м, монтаж металлических профилированных листов- 112,33 кв.м, окна/двери – демонтаж металлического дверного блока (с сохранением материала) - 2,08 кв.м, демонтаж окон ПВХ 1 этаж (с сохранением материала) – 3,95 кв.м, демонтаж ворот (с сохранением материала) – 0,62 т, демонтаж окон ПВХ 2 этаж (с сохранением материала)- 8,64 кв.м, установка металлического дверного блока – 2,08 кв.м, установка окон ПВХ 1 этаж – 3,05 кв.м, установка ворот – 0,62 т, установка окон ПВХ 2 этаж – 8,64 кв.м, крыша гаража – демонтаж кровельных профилированных листов (с сохранением материала) – 46,86 кв.м, разборка деревянного каркаса крыши (с сохранением материала) - 46,86 кв.м, демонтаж балок (с сохранением материала) – 37,60 кв.м, укладка балок – 37,60 кв.м, укладка мауэрлата и установка стропильной системы – 1,16 куб.м, устройство обрешетки – 46,86 кв.м, монтаж металлических профильных листов – 46,86 кв.м, дополнительно- установка –разборка инвентарных лесов - 180 кв.м.

Из указанных в экспертных заключениях ООО «Строительно-Техническая Экспертиза «Аргумент» № 3242 от 27.09.2023 г. и ООО «Проект Томск» № 014-Э/2024 от 28.05.2024 г. недостатков не имеется таких недостатков, устранение которых технически невозможно, в том числе без полного разрушения конструкции жилого дома, установленные недостатки отвечают критерию существенности.

Суд признает данные заключения в качестве допустимых доказательств, соглашается с выводами, изложенными в них. Заключения судебных экспертиз последовательны, содержат подробное описание проведенных исследований, оснований не доверять выводам указанных экспертиз не имеется, поскольку они были назначены и проведены в соответствии с нормами действующего законодательства, подготовлены компетентными специалистами.

Надлежащих доказательств, указывающих на недостоверность проведенных экспертиз, либо ставящих под сомнение ее выводы, сторонами не представлено.

Кроме того ответчик по первоначальному исковому заявлению ФИО6 пояснил, что он занимались строительством спорного дома, строительство велось без проекта. Исходя из опыта знал как устанавливать блоки, строительное образование у него отсутствует. Под гаражом и домом разные фундаменты, при этом он пояснял о нарушении строительных правил, что возводить под одну крышу нельзя, стены будут трескаться. Кроме того имеется подвижка грунта. Необходимо было делать отмостку для отведения воды от фундамента, о чем им было сообщено.

Довод ответчика по первоначальному исковому заявлению (истца по встречному исковому заявлению) о том, что покупатели до заключения договора купли-продажи были ознакомлены с техническим состоянием жилого дома, претензий к качеству не имели, судом отклоняются, поскольку из материала дела следует, что часть имеющихся недостатков является скрытой и не могла быть установлена при визуальном осмотре.

Поскольку проведенными экспертизами установлено, что характер выявленных недостатков, время их выявления, отсутствие опровергающих эти обстоятельства доказательства свидетельствуют о том, что данные недостатки имелись на момент заключения договора купли-продажи дома, имущество передано истцам по первоначальному исковому заявлению с этими существующим недостатками. Имеющимися в деле доказательствами подтверждается наличие скрытых недостатков спорного жилого дома, о которых истцы не знали, и знать не могли, которые они не могли обнаружить при осмотре дома до его покупки. Ответчиком не представлены доказательства того, что истцы были поставлены в известность о скрытых недостатках продаваемого спорного жилого помещения.

Определением Томского районного суда Томской области от 05.08.2024 г. назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Лаборатория финансовых исследований».

Как следует из заключения эксперта № 12т/2024 от 25.10.2024 г. рыночная стоимость объекта недвижимости - жилого дома по адресу: <адрес>, на дату проведения экспертизы с учетом произведенных улучшений за период с 31.08.2022 г. по настоящее время составляет 2 330 000 рублей.

При этом согласно заключению комиссии экспертов АНО «Томский центр экспертиз» от 10.02.2026 г. стоимость устранения недостатков жилого <адрес>, отраженных в заключениях экспертов ООО «Строительно-Техническая Экспертиза «Аргумент» № 3242 от 27.09.2023 г. и ООО «Проект Томск» № 014-Э/2024 от 28.05.2024 г. с учетом возможности повторного использования ранее использованных при строительстве жилого дома материалов, в отношении каждого недостатка с подробным расчетом, при условии соблюдения строительных норм и правил на дату производства экспертизы составляет 3 424 020 рублей 37 копеек.

Анализируя выводы экспертов о рыночной стоимости объекта недвижимости и стоимость устранения недостатков жилого дома, в том числе пояснения эксперта ФИО11, суд приходит к выводу, что даже при условии частичного сохранения материалов, устранение недостатков является экономически нецелесообразным.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу, что являющееся предметом договора купли-продажи жилое помещение не соответствует требованиям гражданского законодательства, обязывающим продавца передать покупателю товар надлежащего качества, поскольку имеющиеся у жилого помещения недостатки, обнаруженные покупателем уже после совершения сделки, являются существенными, их невозможно было обнаружить во время покупки дома, они не были специально оговорены сторонами в заключенном договоре и не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени.

Согласно п. 3 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.

Вместе с тем, учитывая установленные в ходе рассмотрения дела обстоятельства, суд приходит к выводу, что истцами по первоначальному исковому заявлению (ответчиками по встречному исковому заявлению) ФИО7 и ФИО5 избран несоразмерный нарушенному праву способ защиты, в связи с чем требование о возложении солидарно на ФИО2, ФИО6 обязанности безвозмездно устранить недостатки жилого <адрес>, посредством разбора объекта с частичным сохранением материалов, а также поэтапно, путем замены (укрепления) дефектных зон с сохранением неповрежденных зон следующим образом: путем обустройства независимых (временных) опор для кровли, в месте ее примыкания к верхним точкам строения гаража; частичного (поэтапного) демонтажа стен гаража для обустройства отдельного фундамента для гаража либо укрепления существующего фундаментам и обустройства деформационного шва между строением дома и строением гаража; обустройство опор кровли на стены строения гаража либо обустройство отдельной кровли для строения гаража; укрепление связности кровли со стенами; укрепление фундамента строения дома; заполнение трещин на стенах, восполнение дефектов кладки (заполнение пустот), устранение внешних дефектов блоков стен путем нанесения соответствующего раствора (иного материала); обустройства перемычек над верными и оконными проемами обоих строений, удовлетворению не подлежат.

ФИО7, ФИО5 заявлено требование о взыскании солидарно с ФИО2, ФИО6 денежных средств, затраченных на вынужденный найм жилого помещения, за период с 31.08.2022 г. по настоящее время в размере 601 038 рублей.

В обоснование заявленного требования истцами по первоначальному исковому заявлению представлен договор найма жилого помещения от 21.08.2022 г., заключенный между ФИО12 (наймодатель) и ФИО5 (наниматель), по условиям которого наймодатель передает нанимателю во владение и пользование за плату изолированное жилое помещение для проживания в нем: квартиру с кадастровым номером № общей площадью 52,4 кв.м, жилая площадь 30,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> (п.1.1).

Согласно п. 1.5 договора совместно с нанимателем в помещении вселяются следующие члены семьи: ФИО7, ФИО7, ФИО13

Плата за пользование помещением и имуществом составляет 16 000 рублей без оплаты коммунальных услуг (п. 4.1, 4.4).

08.02.2025 г. между ФИО19 и ФИО5 заключен договор аренды жилого помещения, согласно которому арендодатель обязуется за плату предоставить арендатору во временное владение и пользование жилое помещение (квартиру) общей площадью 72 кв.м, распложенную по адресу: <адрес>, для использования с целью проживания 4 человек (п. 1).

Согласно п. 2.1 договора размер платы составляет 30 000 рублей.

Граждане, постоянно проживающие с арендатором: ФИО7, ФИО7, ФИО13

Факт оплаты аренды жилых помещений подтверждается представленными в материалы дела чеками по операциям, квитанциями по операциям, отметками арендодателя в договоре от 08.02.2025 г.

В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

Учитывая, что в ходе рассмотрения дела нашел подтверждение факт того, что жилое помещение по адресу: <адрес>, проданный ФИО2 ФИО7 и ФИО5 по договору купли-продажи от 31.08.2022 г. имеет недостатки, связанные с отступлением от нормативных требований СНиП и технологии строительного производства при строительстве указанного жилого дома, что повлекло невозможность проживания в нем, требование истцов о взыскании расходов на аренду жилого помещения обосновано.

Определяя период взыскания, суд исходит из следующего.

Как следует из искового заявления в течение зимнего периода во всей поверхности стен жилого дома образовались глубокие трещины раскрытием более сантиметра. Указанный недостаток дома сделал невозможным и нецелесообразным выполнение дальнейших работ по внутренней и внешней отделке дома.

ФИО7 и ФИО5 в адрес ФИО2 направлена претензия от 29.05.2023 г., согласно которой сразу после приобретения дома в течение осеннего сезона истцы выполнили работы по обустройству кровли указанного жилого дома и в зимний период планировали приступить к внутренним работам. Однако в течение зимнего периода по всей поверхности стен жилого дома образовались глубокие трещины, раскрытием более сантиметра. Все это делает невозможным эксплуатацию жилого дома по назначению – для проживания семьи Кравец, в которой воспитывается двое несовершеннолетних детей.

В заявлении об изменении предмета иска представитель истцов указал, что проживание истцов в арендованном помещении, а не в принадлежащем им доме является вынужденной мерой, и, как следствие, убытками истцов. Указанные убытки истцы несут с момента, когда были нарушены их права, то есть с даты ответа ФИО14 на претензию – с 15.06.2023 г.

С учетом указанных обстоятельств, суд считает разумным взыскать с ФИО2 убытки за период с 15.06.2023 г. по 08.09.2025 г. в размере 435 000 рублей в пользу ФИО5, поскольку именно ФИО5 является нанимателем жилого помещения и ею понесены указанные расходы.

При этом оснований для взыскания с ответчика ФИО6 убытков суд не усматривает.

31.08.2022 г. между ПАО Сбербанк и ФИО7, ФИО5 заключен кредитный договор № на следующих индивидуальных условиях: сумма кредита – 1 606 750 рублей, процентная ставка 10,20% годовых, цель использования: приобретение объекта недвижимости: жилой дом, земельный участок, находящихся по адресу: <адрес>

Согласно представленной справке об уплаченных процентах и основном долге от 10.09.2025 г. за период с 31.08.2022 г. по 10.09.2025 г. заемщиком ФИО7 по кредитному договору № от 31.08.2022 г. уплачены проценты в размере 487 584 рублей 78 копеек.

В силу положений ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором (ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, уплата процентов по кредитному договору № от 31.08.2022 г. является обязанность заемщика в силу заключенного им договора.

Учитывая, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, тогда как уплата процентов по кредитному договору является обязанностью исключительно заемщика, требование о взыскании с ФИО2, ФИО6 процентов по кредитному договору № от 31.08.2022 г. в качестве убытков по состоянию на 10.09.2025 г. в размере 487 584 рубля 78 копеек не основаны на законе и удовлетворению не подлежит.

Разрешая требования о взыскании солидарно с ФИО2, ФИО6 компенсации морального вреда в размере 10 000 рублей суд учитывает положения п.п. 3,4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 15.11.2022 г. № 33 «О практике применения судами норм о компенсации морального вреда», согласно которым моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, в силу пункта 2 статьи 1099 ГК РФ подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом (например, статья 15 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей", далее - Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей", абзац шестой статьи 6 Федерального закона от 24 ноября 1996 года N 132-ФЗ "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации").

В указанных случаях компенсация морального вреда присуждается истцу при установлении судом самого факта нарушения его имущественных прав.

Судам следует учитывать, что в случаях, если действия (бездействие), направленные против имущественных прав гражданина, одновременно нарушают его личные неимущественные права или посягают на принадлежащие ему нематериальные блага, причиняя этим гражданину физические или нравственные страдания, компенсация морального вреда взыскивается на общих основаниях. Например, умышленная порча одним лицом имущества другого лица, представляющего для последнего особую неимущественную ценность (единственный экземпляр семейного фотоальбома, унаследованный предмет обихода и др.).

В соответствии со ст. 151 Гражданского кодекса Российской Федерации если, гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред.

Согласно ст. 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме. Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

Учитывая, что в ходе рассмотрения дела установлен факт причинения ФИО2 имущественного вреда, повлекший невозможность проживания истцами по первоначальному иску в принадлежащим им на праве собственности жилом доме, вынужденность длительного поиска альтернативного жилья, суд определил взыскать с ФИО2 компенсацию морального вреда в пользу ФИО7, ФИО5 в размере по 5000 рублей в пользу каждого из истцов.

ФИО2 обратился в суд со встречными исковыми требованиями к ФИО7, ФИО5 о взыскании убытков в размере 1 153 000 рублей.

В обоснование требований указано, что по договору купли-продажи недвижимости от 31.08.2022 г., заключенному между ФИО2, с одной стороны, и ФИО7, ФИО5, с другой стороны, стоимость определена в размере 2500000 рублей. Согласно проведенной ООО «Лаборатория Финансовых Исследований» экспертизе была определена рыночная стоимость дома и земельного участка, которая составила 3653000 рубля. В связи с тем, что ФИО7, ФИО5 заявлено требование о расторжении договора купли-продажи от 31.08.2022 г., в случае удовлетворения требований ФИО2 понесет убытки в размере 1 153 000 рублей.

В судебном заседании 06.03.2026 г. представитель истца по встречному иску (ответчика по первоначальному иску) требования не поддержал, оставил их на разрешение суда.

Исходя из того, что договор купли-продажи недвижимости б/н от 31.08.2022 г. в настоящее время не расторгнут, учитывая установленные по делу обстоятельства, оснований для удовлетворения встречных исковых требований суд не усматривает.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст. 96 ГПК РФ.

На основании ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

При подаче искового заявления ФИО5 и ФИО7 уплачена государственная пошлина в размере 300 рублей за требование неимущественного характера (устранение недостатков).

Поскольку в удовлетворении требования об устранении недостатков истцам по первоначальному иску отказано оснований для взыскания государственной пошлины с ФИО2 суд не усматривает.

В последующем истцами по первоначальному требованию изменялся предмет исковых требований, уточнялись требования, при этом государственная пошлина не уплачивалась.

Всего истца по первоначальному иску заявлено имущественных требований на сумму 1088622,78 рублей (601 038 (вынужденный найм) + 487 584,78 (проценты по кредиту). Государственная пошлина от указанной суммы составляет 25 886 рублей.

Поскольку первоначальные исковые требования удовлетворены частично (имущественное требование – 435000 рублей, неимущественное требование – компенсация морального вреда), при этом оснований для освобождения ответчика ФИО2 от уплаты судебных расходов суд не усматривает, в связи с чем с ФИО2 в доход соответствующего бюджета полежит взысканию государственная пошлина в размере 13344 руб. (10344+3000) рублей.

Требования истцов по первоначальному иску о взыскании солидарно с ФИО2, ФИО6 процентов по кредитному договору <***> от 31.08.2022 г. в качестве убытков по состоянию на 10.09.2025 г. в размере 487 584 рубля 78 копеек оставлены без удовлетворения, требование о взыскании денежных средств, затраченных на вынужденный найм жилого помещения удовлетворены частично, однако государственная пошлина не была уплачена при подаче заявления об увеличении исковых требований, в связи с чем с истцов подлежит взысканию государственная пошлина в размере 12542 рублей, по 6271 рублей с каждого.

При подаче встречного искового заявления ФИО2 уплачена государственная пошлина в размере 26530 рублей по чеку по операции от 11.11.2024 г. Поскольку в удовлетворении встречных исковых требований отказано, оснований для взыскания государственной пошлины с ответчиков ФИО5 и ФИО7 суд не усматривает.

Согласно абзацу второму статьи 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В ходе рассмотрения дела представителем ФИО2 – ФИО4 заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.

Определением Томского районного суда Томской области от 18.12.2023 г. по делу назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Проект Томск», обязанность по оплате экспертизы возложена на ответчика ФИО2

В материалах дела отсутствуют доказательства оплаты указанной судебной экспертизы.

Экспертное заключение ООО «Проект Томск» № 014/Э/2024 и счет на оплату экспертизы поступило в суд 30.05.2024 г.

Стоимость проведения экспертизы, согласно счету на оплату № 30 от 29.05.2024 г. составила 60000 рублей.

Принимая во внимание что стороны, воспользовавшись своим правом на представление доказательств, заявив ходатайство о назначении экспертизы, которая проведена, признана допустимым доказательством и приобщена к материалам дела, исходя из приятого судом решения, суд определил, что с ФИО15 в пользу ООО «Проект Томск» подлежат взысканию денежные средства в размере 60000 рублей в пользу ООО «Проект Томск».

В соответствии с частью 3 статьи 97 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта, за счет средств, внесенных на счет, указанный в части первой статьи 96 настоящего Кодекса.

Определением суда от 29.01.2025 г. по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «ЭКЦ СтроТЭкс».

25.06.2025 г. гражданское дело вместе с экспертным заключением поступило в суд.

15.07.2025 г. производство по делу возобновлено, экспертное заключение ООО «ЭКЦ СтроТЭкс» № 43 приобщено к материалам дела.

Согласно сопроводительному письму стоимость экспертизы составила 50000 рублей.

Согласно чеку по операции от 22.01.2025 г. ФИО22 за ФИО3 внесены денежные средства на счет Управления Судебного департамента в Томской области в размере 50000 рублей.

Учитывая, что экспертное заключение ООО «ЭКЦ СтроТЭкс» приобщено к материалам дела, внесенные ФИО16 за ФИО5 денежные средства на счет Управления Судебного департамента в Томской области в размере 50000 рублей подлежат перечислению ООО «ЭКЦ СтроТЭкс».

Руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО5 к ФИО2 об устранении недостатков жилого дома, взыскании процентов по кредитному договору в качестве убытков, денежных средств, затраченных на вынужденный найм жилого помещения, компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (ИНН №) в пользу ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (ИНН №) убытки за период с 15.06.2023 г. по 08.09.2025 г. в размере 435 000 рублей.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (ИНН №) в пользу ФИО5,ДД.ММ.ГГГГ года рождения (ИНН №) компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (ИНН №) в пользу ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (ИНН №) компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО5, ФИО7 к ФИО2, а также исковых требований к ФИО6 отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО7, ФИО5 о взыскании убытков оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО5,ДД.ММ.ГГГГ года рождения (ИНН №) в доход соответствующего бюджета государственную пошлину в размере 6271 рублей.

Взыскать с ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (ИНН №) в доход соответствующего бюджета государственную пошлину в размере 6271 рублей.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (ИНН №) в доход соответствующего бюджета государственную пошлину в размере 13344 рублей.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (ИНН №) в пользу ООО «Проект Томск» (ИНН <***>, КПП 701701001) денежные средства в размере 60000 рублей.

Управлению Судебного департамента в Томской области перечислить ООО «ЭКЦ СтроТЭкс» денежные средства в размере 50000 (пятидесяти тысяч) рублей, внесенные ФИО17 за ФИО5, согласно чеку по операции от 22.01.2025 г. ПАО Сбербанк, по следующим реквизитам:

Получатель: ООО «ЭКЦ СтроТЭкс»

Юр. (почтовый) адрес: 634509, <...>

ИНН/КПП <***>/701401001

р/с <***> в ПАО «Томскпромстройбанк»

БИК 046902728

К/с 30101810500000000728

ОГРН <***>.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Томский областной суд через Томский районный суд Томской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий /подпись/ А.А. Пелипенко

Мотивированный текст решения изготовлен 20.03.2026

Копия верна

Подлинник подшит в гражданском деле № 2-2/2026

Судья /подпись/ А.А. Пелипенко

Секретарь /подпись/ С.А. Пятиненко

УИД 70RS0005-01-2023-001771-61