Апелляционное определение № 33-11405/2025 33-907/2026 от 28 января 2026 г.

Судья Олесик О.В. Дело № 33-907/2026 (2-2691/2025)

УИД 25RS0004-01-2025-003037-92


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

29 января 2026 года г. Владивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:

председательствующего Махониной Е.А.,

судей Чубченко И.В., Рыпчук О.В.,

при секретаре Киселевой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления муниципальной собственности города Владивостока к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

по апелляционной жалобе истца на решение Советского районного суда г. Владивостока от 22.10.2025, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Чубченко И.В., пояснения представителя истца ФИО2, возражения представителя ответчика ФИО3, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

Управление муниципальной собственности города Владивостока (далее УМС г.Владивостока) обратилось в суд с названным иском, указав, что между администрацией города Владивостока и ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, для обслуживания здания сроком по 08.09.2018; арендатор 21.05.2012 передал права и обязанности по вышеназванному договору ФИО4

Сообщает, что согласно выписок из ЕГРН на указанном земельном участке не значится наличие на нем объектов капитального строительства, здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №, однако апелляционным определением Приморского краевого суда от 08.02.2023 по делу № 2-2495/2022 о взыскании платежей за предыдущий период установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № расположено здание с кадастровым номером №, в котором размещены нежилые помещения.

Собственником одного из нежилых помещений в указанном здании, а именно помещения с кадастровым номером №, является ФИО1, её доля в праве аренды составляет ....

Ссылаясь на ч. 1 ст. 552 ГК РФ, ч. 1 ст. 35 ЗК РФ истец исходит из того, что покупателю помещений в здании одновременно с правом собственности на помещение перешли права на земельный участок, занятый зданием, пропорционально его доле в праве на общее имущество в здании, однако ФИО1 обязательства по внесению арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ надлежащим образом не исполняет, в связи с чем за период с 27.08.2012 по 30.06.2025 у нее образовалась задолженность по арендной плате в размере 166 058 руб., по пене за период с 16.10.2012 по 03.06.2025 - 525 231, 14 рублей; о чем ответчику 06.05.2025 направлена претензия с требованием оплаты задолженности, которая осталась без ответа, задолженность не погашена.

Истец просил суд взыскать с ответчика указанную задолженность и пени в общем размере 691 289, 14 рублей.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца требования поддержала.

Представитель ответчика в судебном заседании суда первой инстанции иск не признала, заявила о применении срока исковой давности.

Представитель ответчика пояснила, что ФИО1, приобретая помещение, не могла знать, что обязана платить арендную плату за земельный участок с кадастровым номером №; о наличии к ней иска ей стало известно после того, как она узнала от других собственников помещений о предъявлении к ним аналогичных исков; обратившись в суд 19.09.2025 она ознакомилась с материалами гражданского дела, и с этого момента ей стало известно о предъявленных к ней требованиях; претензии и иска она не получала. По её обращению управляющая компания здания выдала ей судебные акты по делу № 2-2495/2022 и копию договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Заявляет, что УМС города Владивостока стало известно о всех собственниках помещений в здании ещё в 2022 году, то есть в связи с рассмотрением дела № 2-2495/2022, однако иск Управление предъявило только в 2025 году, что свидетельствует о злоупотреблении истцом своими правами.

Сторона ответчика ссылается на положения статьи 406 ГК РФ в обоснование выводов о том, что кредитор является просрочившим; ФИО1 может оспаривать правомерность начисления неустойки; требование о взыскании неустойки до 19.09.2025 неправомерно. Указывает на то, что истцом не представлено доказательств информирования ответчика в соответствии с пунктом № договора аренды о размере арендной платы; а требование об уплате неустойки возможно с даты получения ответчиком претензии.

Ответчик указала на ошибочность расчета истца доли в праве собственности на места общего пользования, поскольку при расчете должна использоваться не площадь всего здания, а суммарная площадь всех помещений в здании, которая составляет 6 308,6 кв.м.; следовательно, размер доли ФИО1 составляет (166,8 х 100% : 6 308,6) 2,64%.

Представителем ответчика представлено платежное поручение от ДД.ММ.ГГГГ об оплате арендной платы с 01.07.2022 по 30.09.2025 на сумму 60990, 37 рублей. Однако позднее ответчик дополнила отзыв, указав, что при расчете задолженности допустила техническую ошибку и не учла срок исковой давности, задолженность следует исчислять с четвертого квартала 2022 года по 3 квартал 2025 года, и она составляет 33 610,36 рублей; таким образом, у ФИО1 имеется переплата по арендной плате.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласилось УМС города Владивостока, его представителем ФИО2 подана апелляционная жалоба, где ставит вопрос об отмене судебного акта как незаконного и необоснованного. Представитель истца не согласна с выводом суда о том, что Управление должно было информировать ответчика об изменении размера арендной платы, поскольку она является регулируемой, то есть устанавливается на основании нормативных правовых актов; при этом ответчик не оспаривал правильность расчета арендной платы и до этого (до получения претензии) в каком-либо размере арендную плату не вносил.

Представитель Управления считает необоснованным ссылку суда на данные из выписки из ЕГРН об отсутствии на участке с кадастровым номером № здания, поскольку его наличие было установлено ранее принятым судебным актом.

Апеллянт в жалобе не согласен с выводом суда о неверности расчета задолженности, указывает, что расчет размера арендной платы исчислен им исходя из права ответчика на ... доли в праве аренды от общей площади здания в 6 523 кв.м.

Обращает внимание суда апелляционной инстанции на то, что позднее обращение в суд с иском является риском арендодателя, такое требование подлежит рассмотрению независимо от истечения срока исковой давности.

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда, выслушав доводы представителя истца, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в ее пределах в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришла к следующему.

Судом установлено, что между администрацией города Владивостока и ФИО11 заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ № аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 932 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для использования в целях обслуживания здания, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Переход права аренды по договору к ФИО4 зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору от ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям договора аренды (пункты №) размер арендной платы изменяется ежегодно в связи с принятием соответствующего нормативного правового акта, в связи с изменением базовой ставки арендной платы, без внесения изменений в договор; арендная плата вносится ежеквартально до 15 числа первого месяца квартала; при неуплате арендной платы в установленные в договоре сроки, начисляется пеня в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

При этом, в соответствии с пунктом № договора арендодатель обязан производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом арендатора.

ДД.ММ.ГГГГ на указанном земельном участке ФИО12 было разрешено ввести в эксплуатацию построенный объект капитального строительства общей площадью 6523 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО13 и ФИО4 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по указанному договору, о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ внесена запись о государственной регистрации перехода права.

По истечению срока аренды земельный участок не был возвращен арендатору.

С учетом передачи полномочий, реорганизации, переименований с 01.05.2019 на основании постановления администрации г.Владивостока от 25.04.2019 № 1667 Управление муниципальной собственности города Владивостока является администратором доходов бюджета от использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В выписке из единого государственного реестра недвижимости от 03.06.2025 на земельном участке с кадастровым номером № отсутствуют сведения о кадастровых номерах недвижимости, расположенной в пределах земельного участка.

Согласно выписки из единого государственного реестра недвижимости от 03.06.2025 в границах земельном участке с кадастровым номером № не значится нахождение объекта недвижимости с кадастровым номером №.

УМС г. Владивостока ранее обращалось в Советский районный суд г. Владивостока с иском к ФИО4 о взыскании задолженности по арендной плате и пени по вышеуказанному договору аренды земельного участка с кадастровым номером №.

Решением Советского районного суда г. Владивостока от 18.11.2022 по делу № 2-2495/2022 исковые требования были удовлетворены частично.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 08.02.2023 (№ 33-1339/2023) решение Советского районного суда г. Владивостока от 18.11.2022 отменено с вынесением нового решения; в удовлетворении исковых требований УМС г. Владивостока к ФИО4 о взыскании задолженности по арендной плате и пени отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 20.06.2023 апелляционное определение судебной от 08.02.2023 оставлено без изменения, кассационная жалоба УМС г.Владивостока – без удовлетворения.

В названном апелляционном определении судом было установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № расположено здание, в котором размещены нежилые помещения, в том числе помещение с кадастровым номером №; а именно с ДД.ММ.ГГГГ года физические и юридические лица приобрели нежилые помещения в здании, расположенном на предоставленном ФИО4 в аренду земельном участке, в связи с чем у ФИО4 прекратились обязательства по уплате арендных платежей по договору аренды земельного участка, соответствующие обязанности возникли у собственников нежилых помещений, к каковым ФИО4 не относится.

Собственником нежилого помещения площадью 166,8 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного в здании по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, с ДД.ММ.ГГГГ является ФИО1.

В здании с кадастровым номером № общей площадью 6 523 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, помимо указанного помещения, принадлежащего ФИО1, значатся согласно выписке из ЕГРН от 24.05.2022 ещё 31 помещение/машиноместо; а согласно выписке из ЕГРН от 07.05.2024 ещё 33 помещения/машиноместа.

В адресованном ответчику предупреждении от ДД.ММ.ГГГГ №. истец указывает на необходимость оплаты задолженность по арендной плате с 01.01.2023 по 01.05.2025 в размере 166 058 рублей и пени в размере 519751,22 рублей, исходя из ... доли ФИО1 в праве на здание и земельный участок. Указанное предупреждение не было получено ответчиком, оно возвращено отправителю 10.06.2025.

24.07.2025 иск по настоящему делу был направлен в суд по почте.

09.09.2025 представитель ФИО1 обратилась в суд с заявлением об ознакомлении с материалами настоящего гражданского дела, ознакомилась 19.09.2025.

25.09.2025 ФИО1 платежным поручением № оплатила 60 990,37 рублей в счет арендной платы по договору аренды за период с 01.07.2022 по 30.06.2025.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции принял во внимание представленные доказательства, а также обстоятельства, которые были установлены Приморским краевым судом при пересмотре решения по гражданскому делу № 2-2495/2022, и пришел к выводу, что ФИО1, как собственник помещения в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, обязана оплачивать аренду этого участка соразмерно своей доле.

Суд первой инстанции, основываясь на положениях статьи 406 ГК РФ, исходил из того, что УМС г.Владивостока не совершило действий, предусмотренных правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых ФИО1 не могла исполнить своего обязательства по оплате арендных платежей; за время этой просрочки должник не должен платить проценты.

При этом, районный суд, указал на не соблюдения условий пункта № договора аренды, согласно которому арендодатель обязан своевременно информировать арендатора о перерасчете арендной платы; на то, что у ответчика отсутствовали сведения о нахождении здания на арендуемом земельном участке с кадастровым номером №, а УМС г.Владивостока не известила ответчика об этом обстоятельстве и не известило ответчика о необходимости внесения арендной платы за земельный участок.

Районный суд согласился с доводами ответчика о неверном исчислении доли в праве общей долевой собственности и, как следствие, неверном определении доли арендной платы; придя к выводу, что при расчете должна учитываться не площадь всего здания, а суммарная площадь всех помещений в здании, которая составляла 6 308,6 кв.м.; следовательно размер доли ФИО1 (166,8 х 100% : 6 308,6) 2,64%.

Суд первой инстанции принял во внимание справочный расчет истца, составленный исходя из заявления ответчика о применении срока исковой давности и действия моратория (установленного постановлениемостановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 с 01.04.2022 на 6 месяцев), согласно которому задолженность с 01.10.2022 по 03.06.2025 по арендной плате составляет 36 884,60 рублей, по пени – 19 319,59 рублей; и руководствуясь положениями статей 196, 200, 203, 204 ГК РФ, пунктов 24, 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», применил к данным правоотношениям срок исковой давности. При этом, суд учел, что на дату рассмотрения дела ФИО1 оплатила указанную задолженность с учетом срока давности в полном, и даже большем, объеме, что явилось основанием для отказа в иске.

Судебная коллегия, рассмотрев дело в пределах доводов апелляционной жалобы истца, оснований для отмены или изменения решения не усматривает.

С учетом установленных по делу обстоятельств, требований статьи 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ, части 1 статьи 57 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и разъяснений, данных в пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (в редакции от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» суд первой инстанции правильно исходил из того, что в связи с приобретением в собственность нежилых помещений в здании с кадастровым номером №, вместо права аренды земельного участка с кадастровым номером №, имевшегося у застройщика/собственника здания, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникла множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком/собственником здания и собственником земельного участка. Указанный вывод сторонами не оспаривается.

В связи с указанным являются необоснованными доводы истца о том, что суд поставил под сомнение расположение здания на земельном участке с кадастровым номером №. Как видно из решения суда, суд исходил из обратного, при этом ответчик также не оспаривал данное обстоятельство.

Вопреки доводу истца об отсутствии у УМС г.Владивостока обязанности информировать ответчика об изменении размера арендной платы, пунктом № договора аренды предусмотрена обязанность арендодатель своевременно информировать арендатора о перерасчете арендной платы. Тот факт, что арендная плата является регулируемой, не влияет на обязанность арендодателя информировать арендатора о перерасчете размера арендной платы.

По смыслу данного пункта договора арендатору должно быть сообщено, с чем произведен перерасчет. Неисполнение данного пункта влечет для арендодателя риск получения арендной платы не в том размере и, соответственно, ставят под сомнение основания для начисления неустойки.

Не соглашаясь с выводом суда о методике расчета доли ответчика, УМС г.Владивостока утверждает, что доля ответчика соответствует ... доли в праве общей долевой собственности, исходя из общей площади задания 6 523 кв.м. и площади помещения ответчика 166,8 кв.м.

Между тем, математически данное утверждение не подтверждается, поскольку ... доли от 6 523 кв.м. составляет ... кв.м., то есть больше, чем площадь помещения ответчика.

Кроме того, вывод суда о необходимости расчета доли ответчика исходя из общей суммы площадей помещений в здании является обоснованным, поскольку в ином случае (при расчете исходя из общей площади здания) образуется доля от общего имущества, которая не принадлежит никому; при этом доля, приходящаяся на собственников помещений уменьшится, по сравнению с исчислением доли исходя из суммы площадей помещений в здании.

Указание апеллянта на то, что суд должен рассмотреть требование о взыскание задолженности независимо от истечения срока исковой давности не может повлиять на состоявшееся решение, поскольку судом первой инстанции исковые требования были рассмотрены по существу, обоснованно со ссылкой на нормы права применен заявленный ответчиком срок исковой давности.

Доводы апелляционной жалобы по существу повторяют позицию стороны истца при рассмотрении дела в суде первой инстанции, которая была проверена и получила надлежащую судебную оценку, нашедшую отражение в оспариваемом судебном акте.

По изложенному, руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

решение Советского районного суда г. Владивостока от 22 октября 2025 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

председательствующий

Судьи

Мотивированное определение изготовлено 12 февраля 2026 года

...

...

...

...

...

...

...

...

...

...

...

...

...

...

...

...