Решение № 2-5808/2017 2-5808/2017~М-5242/2017 М-5242/2017 от 4 сентября 2017 г. по делу № 2-5808/2017

Дело № 2-5808/17


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 сентября 2017 года г. Люберцы

11 сентября 2017 года мотивированное решение

Люберецкий городской суд Московской области в составе судьи Неграмотнова А.А., при секретаре Ищенко А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Региональной общественной организации «По защите интересов граждан участников долевого строительства «Правозащита» в интересах ФИО1 к ООО «СтройКомфорт» о признании права собственности на долю в незавершенном строительстве, взыскании неустойки, морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

РОО «Правозащита» обратилась в суд с иском в защиту прав и законных интересов ФИО1 к ответчику ООО «СтройКомфорт» о признании права собственности на долю в незавершенном строительстве, взыскании неустойки, морального вреда, штрафа.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что ДД.ММ.ГГ между ФИО1 и ООО «Инжиринговая компания «Градстрой» заключен договор уступки права требования по Договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГ, согласно которому истец приняла право требования к ООО «СтройКомфорт» в отношении объекта долевого строительства (квартиры), расположенного в жилом доме по адресу: <адрес>, имеющей следующие характеристики: секция <...>, условный номер квартиры – №, количество комнат – <...>, общая площадь квартиры – <...> кв.м., этаж – <...>.

В соответствии с Договором № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГ и Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГ, застройщик (ответчик) обязуется в предусмотренный договором срок не позднее ДД.ММ.ГГ построить и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется принять объект долевого строительства и оплатить обусловленную договором цену.

Свои обязательства по оплате цены договора ФИО1 исполнила в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГ.

ДД.ММ.ГГ ФИО1 и ООО «ИК «Градстрой» был подан на регистрацию договор уступки по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГ, однако, ДД.ММ.ГГ в регистрации указанного договора было отказано ввиду наложения постановлением судебного пристава исполнителя от ДД.ММ.ГГ запрета на совершение регистрационных действий на земельный участок, на котором расположен жилой дом.

Неисполнение со стороны ответчика своих обязательств по завершению строительства жилого дома, получению разрешения на ввод в эксплуатацию, передаче пакета документов в УФСГРиК по Московской области, делают невозможным регистрацию права собственности ФИО1 на оплаченную квартиру

Истец просил признать за ФИО1 право собственности на долю в незавершенном строительстве в виде квартиры с условным номером №, общей площадью <...> кв.м, расположенной на <...> этаже, секции <...>, корпус <...> по адресу: <адрес> взыскании неустойки в размере 2065982,40 рублей, компенсации морального вреда в размере 50000 рублей, штрафа в пользу ФИО1 и РОО «Правозащита» в равных долях.

Представитель истца РОО «Правозащита», действующий в интересах ФИО1, по доверенности ФИО2, заявленные исковые требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме. Пояснила, что договор уступки права требования был заключен ФИО1, когда просрочка уже имела место, но готовность объекта была высокой. В регистрации договора переуступки прав истцу было отказано ввиду наложения ДД.ММ.ГГ запрета на регистрационные действия. Пытаются обжаловать указанное постановление о запрете на регистрационные действия.

Представитель ответчика ООО «СтройКомфорт» по доверенности ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований. Указала, что неустойка рассчитана не верно, претензии ответчик от истца не получал, в настоящее время дом в эксплуатацию не введен, ведутся отделочные работы. Просила уменьшить неустойку и штраф согласно положениям статьи 333 ГК РФ.

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ООО «Комфортный дом», ООО «Инжиринговая компания «Градстрой», <...> в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, изучив представленные доказательства, находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права.

В п. 1 ст. 4 Закона РФ от ДД.ММ.ГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 6 Закона РФ от ДД.ММ.ГГ N 214-ФЗ, Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок - секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГ между ООО «СтройКомфорт» и <...> заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ООО «СтройКомфорт» обязалось в предусмотренный Договором срок построить (создать) с привлечением денежных средств участника долевого строительства многоквартирный <...>-секционный <...>-х этажный жилой дом по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – квартиру, имеющую следующие характеристики по проекту: условный номер №, корпус <...>, секция <...>, этаж <...>, количество комнат <...>, общая площадь <...> кв.м, а участник долевого строительства обязался оплатить цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

Согласно п. 4.2 Договора цена планируемой площади квартиры составляет 6496800,00 руб.

Согласно пункту 6.1 Договора прием-передача квартиры осуществляется сторонами по подписываемому сторонами акту приема-передачи квартиры в срок не позднее ДД.ММ.ГГг.

В соответствии с дополнительным соглашением к договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГ от ДД.ММ.ГГ, цена договора составляет 4872600 рублей.

Согласно дополнительному соглашению к договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГ от ДД.ММ.ГГ, приём-передача квартиры осуществляется сторонами по подписываемому сторонами акту приема-передачи квартиры в срок не позднее ДД.ММ.ГГ

Договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГ и указанные дополнительные соглашения зарегистрированы УФСГРКиК по Московской области.

Стоимость спорной квартиры в соответствии с условиями договора и дополнительного соглашения к договору <...> оплачена в полном объеме, что подтверждается справкой ООО «СтройКомфорт» исх.№ от ДД.ММ.ГГ.

Согласно ст.382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

ДД.ММ.ГГ между <...> был заключен договор уступки права требования к Договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГ, согласно которому <...>. принял от <...> право требования к ООО «СтройКомфорт» в отношении объекта долевого строительства в виде спорной квартиры.

ДД.ММ.ГГ между <...> и ООО «Комфортный дом» был заключен договор уступки права требования к Договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГ, согласно которому ООО «Комфортный дом» принял от <...> право требования к ООО «СтройКомфорт» в отношении спорной квартиры. В соответствии с соглашением № о зачете взаимных требований от ДД.ММ.ГГ цена договора 4872600 рублей была между сторонами в порядке взаимозачета взаимных требований.

ДД.ММ.ГГ между ООО «Комфортный дом» и ООО «Инжиринговая компания «Градстрой» был заключен договор уступки права требования к Договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГ, согласно которому ООО «Инжиринговая компания «Градстрой» приняло от ООО «Комфортный дом» право требования к ООО «СтройКомфорт» в отношении спорной квартиры. Цена указанного договора составила 11000000 рублей (п.4.1)

ДД.ММ.ГГ между ООО «Инжиринговая компания «Градстрой» и ФИО1 был заключен договор уступки права требования к Договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГ, согласно которому ФИО1 приняла от ООО «Инжиринговая компания «Градстрой» право требования к ООО «СтройКомфорт» в отношении спорной квартиры. Цена указанного договора составила 11000000 рублей (п.4.1)

Во исполнение пункта 4.1 Договора истец оплатила стоимость квартиры в размере 11000000 рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГ.

ДД.ММ.ГГ ФИО1 и ООО «ИК «Градстрой» был подан на регистрацию договор уступки по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГ, однако, ДД.ММ.ГГ в регистрации указанного договора было отказано ввиду наложения постановлением судебного пристава исполнителя от ДД.ММ.ГГ запрета на совершение регистрационных действий на земельный участок, на котором расположен жилой дом.

Представитель ответчика возражал в удовлетворении исковых требований ссылаясь на тот факт, что согласно п. 6.2 договора уступки права требования к Договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГ настоящий договор считается заключенным с момента государственной регистрации в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области и действует до полного исполнения сторонами взятых на себя обязательств.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГ судебным приставом – исполнителем отдела по ЦАО № <адрес> было вынесено постановление о запрете регистрационных действий в отношении объекта незавершенного строительства расположенного по адресу <адрес>

Решением Тверского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГ постановления судебного –пристава исполнителя были признаны незаконными и отменены, однако на данный момент ответчик по данному делу обжалует данное решение в суде апелляционной инстанции, таким образом ответчик не имеет возможности регистрировать права собственности дольщиков на объект долевого строительства.

На основании ст.8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 ГК РФ, в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

В соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Частью 1 ст. 130 ГК РФ определено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с ч.2 ст.195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Относимые и допустимые доказательства в опровержение исковых требований сторона ответчика суду не представила.

При указанных обстоятельствах, требования о признании права собственности на незавершенный строительством объект подлежат удовлетворению.

Ограничения на регистрацию прав на объект долевого строительства, принятыми судебным приставом исполнителем на объект незавершенного строительства, не может влечь за собой неблагоприятных последствий для истца, поскольку его права защищены ФЗ № «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Согласно ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Поскольку ответчик осуществляет предпринимательскую деятельность, а истец является потребителем, то одностороннее изменение условий договора возможно только на основании закона (ст.310 ГК РФ) или соглашением сторон.

В силу ст. 6 указанного Федерального закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требований закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ за <...> дней в размере 2065982,40 рублей (6496800*9%/150*530 дн.).

Суд считает, что сумма неустойки должна рассчитываться, исходя из цены договора в размере 4872600 рублей, установленной в соответствии с дополнительным соглашением к договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГ от ДД.ММ.ГГ

В соответствии с п. 8.1. договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома участник вправе уступить права требования по договору третьему лицу только после уплаты им застройщику цены договора, указанной в п. 4.2, или одновременно с переводом долга на нового участника. О переходе прав требования по договору в обоих указанных случаях участник обязан в письменной форме уведомить застройщика в трехдневный срок до даты уступки и получить его согласие на совершение таких действий, а после государственной регистрации договора уступки прав требований предоставить застройщику нотариально заверенную копию такого договора и акта о выполнении финансовых обязательств по нему.

Согласно п. 8.3. договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома уступка прав подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГ в адрес застройщика было направлено уведомление от ООО «ИК «Градстрой» о состоявшейся уступке прав требований, которое было получено ответчиком ДД.ММ.ГГ.

Согласно ч.3 ст.4 ФЗ -214 договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В связи с тем, что согласие на совершение уступки прав требований застройщик не давал, государственную регистрацию договор уступки права требования к Договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГ от ДД.ММ.ГГ не прошел ввиду наложения еще до заключения договора уступки права постановлением судебного пристава исполнителя от ДД.ММ.ГГ запрета на совершение регистрационных действий на земельный участок, на котором расположен жилой дом, оснований для взыскания с ответчика неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, у суда не имеется, поскольку договор между истцом и последним участником долевого строительства не является заключенным.

В связи с изложенным у ответчика не возникла обязанность по передаче объекта строительства истцу в срок, предусмотренный договором.

Вместе с тем, государственная регистрация договора не произведена по обстоятельствам, не зависящим от истца, в связи с чем, он не должен отвечать за неблагоприятные последствия несоблюдения формы договора в части признания за ним права собственности на объект незавершенного строительства, поскольку им и его правопредшественниками обязательства по оплате объекта долевого строительства исполнены в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Региональной общественной организации «По защите интересов граждан участников долевого строительства «Правозащита» в интересах ФИО1 к ООО «СтройКомфорт» – удовлетворить частично.

Признать за ФИО1 право собственности на долю в незавершенном строительством объекте – жилом доме корпус 1, по строительному адресу: <адрес>, кадастровый №, в виде отдельной трехкомнатной квартиры условный номер №, общей площадью <...> кв.м., расположенной на <...> этаже в секции <...>.

В удовлетворении иска в части требований о взыскании неустойки, штрафа, морального вреда – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Люберецкий городской суд Московской области в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья А.А. Неграмотнов