Апелляционное определение № 33-615/2025 от 23 декабря 2025 г.

Судья Щиканов А.В.

Дело № 33-615/2025, 2-246/2025


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

24 декабря 2025 г. г. Биробиджан

Судебная коллегия по гражданским делам суда Еврейской автономной области в составе:

председательствующего Золотаревой Ю.Г.,

судей Никитченко А.А., Папуловой С.А.

при секретаре Русаковой Л.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Сюй Лисинь на решение Ленинского районного суда ЕАО от 24.09.2025, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Сюй Лисинь к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области, администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области о признании права собственности на нежилое помещение площадью <...> кв.м, одноэтажное, 1971 года постройки, с кадастровым номером № <...>, расположенное по адресу: <...>, в порядке приобретательной давности отказать.

Встречные исковые требования администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области к Сюй Лисинь о признании права муниципальной собственности на бесхозяйное недвижимое имущество удовлетворить.

Признать право муниципальной собственности за администрацией Ленинского муниципального района <...>, на бесхозяйный объект недвижимого имущества: нежилое здание площадью <...> кв.м, одноэтажное, 1971 года постройки, с кадастровым номером № <...>, расположенное по адресу: <...>.

Заслушав доклад судьи Никитченко А.А., пояснения истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску Сюй Лисинь, его представителя ФИО1, представителя ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску администрации муниципального образования «Ленинский муниципальный район» ЕАО ФИО2, представителя ответчика по первоначальному иску, третьего лица на стороне истца по встречному иску комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Ленинский муниципальный район» ЕАО ФИО3, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Сюй Лисинь обратился в суд с исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Ленинский муниципальный район» Еврейской автономной области (далее – КУМИ администрации Ленинского муниципального района ЕАО) о признании права собственности на нежилое помещение в порядке приобретательной давности. В исковом заявлении указал, что в 2008 году он приобрёл нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, однако договор купли-продажи вместе с актом передачи спорного имущества утрачен, попытки его восстановить результатов не дали.

Данное помещение находилось в разрушенном состоянии, он его восстановил за свой счёт и непрерывно пользуется им с 2008 года по настоящее время.

Просил суд признать за ним право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, обшей площадью <...> кв.м.

Определениями суда к участию в деле привлечена в качестве соответчика администрация Ленинского муниципального района ЕАО, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены администрация Бабстовского сельского поселения Ленинского муниципального района ЕАО и Управление Росреестра по ЕАО.

Администрация Ленинского муниципального района ЕАО обратилась в суд со встречным иском к Сюй Лисинь о признании права муниципальной собственности на бесхозяйное нежилое помещение. Требования мотивированы тем, что нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, не имеет собственника. В реестрах федерального, государственного, муниципального имущества не числится. По заявлению администрации Ленинского муниципального района от <...> спорный объект недвижимости Управлением Росреестра по ЕАО принят на учёт как бесхозяйное имущество. Истец просил суд признать право муниципальной собственности на указанный объект недвижимости, в удовлетворении первоначальных исковых требований Сюй Лисинь о признании права собственности на спорный объект недвижимости в порядке приобретательной давности отказать.

В судебном заседании истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску Сюй Лисинь исковые требования поддержал, встречные исковые требования администрации не признал. Суду пояснил, что договор купли-продажи спорного объекта, который он подписал в 2008 году с гражданином КНР, и который ему говорил, что вся территория принадлежит ему, он не нашёл. С 2005 года он уже работал на этой базе. Имеется договор на здание по <...>, за которое он оплачивает аренду, за здание по <...> аренду не платил, так как на него нет никаких документов. Договор с ДЭК имеется на здание по <...>, имеется счётчик, по которому он оплачивает электроэнергию, однако фактически он пользуется зданием по <...>. Эти здания находятся друг от друга в пяти метрах, в связи с чем они самостоятельно подключили свет в спорное здание, в котором работают и живут.

Представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску ФИО1 в судебном заседании требования и доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержала, встречные исковые требования администрации не признала. Суду пояснила, что Сюй Лисинь открыто пользуется спорным зданием, добровольно оплачивает аренду за здание по <...>. Со стороны администрации прослеживается бездействие, так как за всё время они не проверили, кто находится в здании. Просила первоначальные требования удовлетворить, так как материалами дела и свидетельскими показаниями подтверждается, что объект по <...> на учётах не значится, однако Сюй Лисинь более 15 лет открыто пользуется им, в нём работает, поддерживает его в надлежащем состоянии, оплачивает электроэнергию. Нет доказательств, что истец незаконно захватил это помещение.

Представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску администрации Ленинского муниципального района ЕАО ФИО2 в судебном заседании исковые требования Сюй Лисинь не признал, встречные требования поддержал. Суду пояснил, что правоустанавливающие документы на спорный объект отсутствуют, оснований требовать право собственности на него у Сюй Лисинь не имеется. Администрация имеет право обращаться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на бесхозяйный объект. На учёте, как бесхозяйные, состоят объекты по <...> и <...>. Сведениями о том, кто пользуется данными объектами, администрация не располагает.

Представитель ответчика по первоначальному иску, третьего лица на стороне истца по встречному иску КУМИ администрации Ленинского муниципального района ЕАО ФИО3 в судебном заседании исковые требования Сюй Лисинь не признал, встречные требования поддержал. Суду пояснил, что истцом не представлено доказательств наличия у него права пользования спорным объектом. Всё основано только на словах о том, что он приобрёл его у гражданина КНР в 2008 году. Спорное здание является нежилым, каким образом там могут проживать люди, непонятно. В ПАО «ДЭК» здание на учёте не состоит, договор на поставку электроэнергии не заключался. В свою очередь, в материалах дела имеются документы, подтверждающие, что нежилое помещение по <...> поставлено в феврале 2024 года на учёт муниципальным образованием, как бесхозяйное. На здание по <...> в 2009 году между КУМИ администрации района и ООО «Баоцюнь» был заключён договор аренды, по которому поступает оплата. В настоящее время это здание не эксплуатируется, так как в нём был пожар. Электроэнергией пользоваться продолжают, так как договор не расторгнут. При проведении инвентаризации в 2024 году установлено, что нежилые помещения по <...> огорожены, договор аренды имеется только на помещение по <...>. Зданием по <...> пользуются, однако документы, подтверждающее право пользования, отсутствуют, в связи с чем данный объект постановлен на учёт, как бесхозяйный.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по ЕАО, администрации Бабстовского сельского поселения в судебное заседание не явились, о его времени и месте извещены надлежащим образом, возражений относительно исковых требований не представили.

Суд постановил указанное решение.

В апелляционной жалобе истец просил решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении его иска. Указал, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Он представил бесспорные доказательства пользования нежилым помещением с 2008 года, а также доказательства того, что он следил за состоянием здания, создавал условия для проживания в нём рабочих, в пожароопасный период скашивал траву. Никто и никогда претензий об освобождении помещения ему не предъявлял.

Оплату за аренду нежилого помещения по <...> он производил исключительно по совету, полученному в КУМИ, поскольку документов на спорный объект по <...> у него не было, а помещением он пользовался.

Суд ошибочно пришёл к выводу о том, что он самостоятельно подключил электричество в спорное помещение.

Приобрести право собственности на бесхозяйное имущество может не только лицо, у которого объект стоит на учёте, но и любое другое лицо, которое непрерывно не менее 15 лет владеет имуществом.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску Сюй Лисинь, его представитель ФИО1 доводы и требования апелляционной жалобы поддержали.

Представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску администрации Ленинского муниципального района ЕАО ФИО2, представитель ответчика по первоначальному иску, третьего лица на стороне истца по встречному иску КУМИ администрации Ленинского муниципального района ЕАО ФИО3 в судебном заседании с апелляционной жалобой не согласились, просили решение суда оставить без изменения.

Представители третьих лиц администрации Бабстовского сельского поселения Ленинского муниципального района ЕАО, Управления Росреестра по ЕАО в апелляционную инстанцию не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, в связи с чем дело рассмотрено без их участия.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения лиц, участвующих в апелляционной инстанции, допросив свидетелей, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно части 1 статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При разрешении настоящего спора судом первой инстанции нарушений, влекущих отмену или изменение обжалуемого решения, не допущено.

В силу части 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьёй, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

давностное владение признаётся открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

давностное владение признаётся непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Как указано в пункте 16 приведённого выше постановления, по смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Согласно абзацу 1 пункта 19 этого же постановления возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путём признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь при условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности такого владения.

Недоказанность одного из указанных обстоятельств влечёт за собой невозможность признания права собственности на спорное имущество в силу приобретательной давности.

Судом первой инстанции установлено, что по адресу: <...> расположено нежилое здание с кадастровым номером № <...>, площадью <...> кв.м, одноэтажное, 1971 года постройки, которое <...> принято на учёт Управлением Росреестра по ЕАО как бесхозяйный объект недвижимости на основании заявления администрации Ленинского муниципального района ЕАО от <...>.

Материалами дела подтверждается, что указанное здание в реестрах федерального, государственного, муниципального имущества не значится, на праве собственности или ином вещном праве гражданам и юридическим лицам не принадлежит. Техническая инвентаризация в отношении здания не проводилась, документы о вводе его в эксплуатацию отсутствуют.

Обращаясь в суд с иском о признании права собственности на вышеназванное здание в силу приобретательной давности, Сюй Лисинь указал, что более 15 лет открыто, непрерывно и добросовестно владеет зданием, ухаживает за ним, использует для проживания рабочих.

Разрешая первоначальные исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь статьёй 234 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в пунктах 16, 19, 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пришёл к выводу об отказе в их удовлетворении, поскольку пояснения Сюй Лисинь о приобретении здания у гражданина КНР в 2008 году по договору купли-продажи ничем не подтверждены, а факт проживания в спорном нежилом помещении граждан КНР и поддержания здания в необходимом для этого состоянии не свидетельствует о пользовании помещением на законных основаниях.

Удовлетворяя встречные исковые требования администрации Ленинского муниципального района ЕАО, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 218, 225, 291, 293 ГК РФ и пришёл к выводу о признании права муниципальной собственности на спорное здание, поскольку оно собственника не имеет, является бесхозяйным объектом недвижимости, принято на учёт в качестве такового уполномоченным органом, годичный срок со дня постановки на данный учёт истёк, законных владельцев указанного здания не выявлено, а Сюй Лисинь, заявивший право на спорный объект недвижимости, не представил допустимых и достаточных доказательств подтверждения своего права.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции как постановленными на основании исследованных доказательств при правильном применении норм материального права.

По смыслу статьи 234 ГК РФ она направлена на защиту интересов лиц, не являющихся собственниками имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющих им как своим собственным, а также на реализацию прав, гарантированных статьёй 35 Конституции Российской Федерации.

При этом в силу пункта 1 указанной статьи одним из условий приобретения права собственности по давности владения имуществом выступает принцип добросовестности, отнесённый к основным началам гражданского законодательства.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 26.11.2020 № 48-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина ФИО4» отметил, что принцип добросовестности означает, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3 статьи 1 ГК РФ). В случае с приобретательной давностью добросовестность владельца выступает в качестве одного из условий, необходимых прежде всего для возвращения вещи в гражданский оборот, преодоления неопределённости её принадлежности в силу владения вещью на протяжении длительного срока. Для приобретательной давности правообразующее значение имеет прежде всего не отдельное событие, состоявшееся однажды (как завладение вещью), а добросовестное длительное открытое владение, когда владелец вещи ведёт себя как собственник, при отсутствии возражений со стороны других лиц. При этом добросовестность предполагает, что вступление во владение не было противоправным, совершено внешне правомерными действиями.

Как следует из материалов дела, объяснений сторон, показаний допрошенных свидетелей, истец Сюй Лисинь на протяжении более пятнадцати лет пользуется нежилым зданием, расположенным по адресу: <...>. Здание используется им для постоянного проживания рабочих, а также для ремонта автомобилей.

Между тем, в силу части 1 статьи 55.24 Градостроительного кодекса РФ эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешённым использованием (назначением). Эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться с соблюдением целевого назначения и разрешённого использования земельных участков, на которых расположены такие здания, сооружения.

Согласно положениям пункта 1 статьи 20 ГК РФ, части 1 статьи 16 Жилищного кодекса РФ местом жительства гражданина, то есть местом, в котором он постоянно или преимущественно проживает, могут являться жилой дом, квартира, комната и иные жилые помещения.

Жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания граждан, а именно, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам и иным требованиям законодательства, в частности по площади, планировке, освещённости, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания (пункт 1 статьи 141.4 ГК РФ; часть 2 статьи 15 Жилищного кодекса РФ; пункт 1 статьи 23 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»).

Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается (пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»).

Представленными суду апелляционной инстанции фотографиями подтверждено, что спорное здание находится в состоянии, не отвечающем требованиям к жилым помещениям, захламлено, используется для хранения строительных материалов, запчастей, баллонов с газом. Помещение не имеет внутренней отделки, присутствуют следы разрушения, окна затянуты плёнкой, приготовление еды осуществляется на самодельной плите, сложенной из кирпича, для сна оборудованы деревянные настилы. В этом же здании, со слов истца и свидетелей, осуществляется ремонт автотранспорта.

При этом, как следует из материалов дела, назначение здания – нежилое. Разрешённое использование земельного участка, на котором оно расположено – сельскохозяйственное производство.

Исходя из изложенного, судебная коллегия не может считать владение истцом спорным здание добросовестным, поскольку не может являться таковым его использование не по назначению, в нарушение требований закона.

Кроме того, доказательств того, что вступление истца во владение указанным зданием было правомерным, а также того, что Сюй Лисинь в течение всего периода приобретательной давности пользуется зданием, как собственник, истцом не представлено.

Так, допрошенный судом апелляционной инстанции свидетель Т. пояснил, что проживает недалеко от здания, расположенного по <...> а также работает у Сюй Лисинь. Ему известно, что с 2005-2006 года на всей территории, где расположены здания по <...>, были китайцы. Кому принадлежали здания, он не знает.

Свидетель У. в судебном заседании апелляционной инстанции пояснил, что в здании по <...> проживает с 2007-2008 года с разрешения Сюй Лисинь, у которого он работает. Кроме Сюй Лисинь на территории, где расположены здания <...>, находилось ещё ООО «Баоцюнь».

Согласно договорам аренды от <...> № <...>, от <...> № <...>, от <...> № <...>, заключённым между КУМИ администрации Ленинского муниципального района ЕАО и ООО «Баоцюнь», последнему было предоставлено в аренду только здание гаража, расположенного по адресу: <...>.

Между тем, ООО «Баоцюнь» была огорожена вся территория земельных участков, где расположены здания по <...>, и там всегда находились китайские рабочие, в том числе Сюй Лисинь, что подтвердили в судебном заседании свидетели.

Сюй Лисинь свои требования мотивировал тем, что здание по <...> он приобрёл в 2008 году по договору купли-продажи у директора ООО «Баоцюнь». Однако сведений о том, что ООО «Баоцюнь» когда-либо на законных основаниях владело указанным зданием, не имеется, в связи с этим приобретение истцом спорного здания у ООО «Баоцюнь», которому оно не принадлежало, нельзя считать правомерным.

Кроме того, вопреки доводам апелляционной жалобы, истцом не представлено доказательств с достоверностью подтверждающих, что именно он в течение периода приобретательной давности единолично владел зданием по <...>, как собственник, распоряжался им, осуществлял уход за зданием. Внесение им арендной платы в 2022, 2023 году за здание по <...>, а также отсутствие претензий со стороны иных лиц по факту пользования спорным зданием по <...> в данном случае правового значения для разрешения спора не имеют.

Учитывая изложенное, доводы жалобы истца о том, что здание фактически являлось бесхозяйным, и он вправе приобрести на него право собственности в силу приобретательной давности, судебной коллегией отклонены, как несостоятельные, поскольку в отсутствие признаков добросовестности и давности владения как своим собственным право собственности на любое имущество, в том числе бесхозяйное, не может быть приобретено.

Иных доводов, ставящих под сомнение или опровергающих выводы суда первой инстанции, а также указывающих на нарушение судом норм материального либо процессуального права, апелляционная жалоба не содержит.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, правовых оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Ленинского районного суда ЕАО от 24.09.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу Сюй Лисинь – без удовлетворения.

Председательствующий Ю.Г. Золотарева

Судьи А.А. Никитченко

С.А. Папулова

Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 19.01.2026.