Апелляционное определение № 33-11838/2025 от 8 декабря 2025 г.

Дело № 33-11838/2025

Дело № 2-3-64/2025

52RS0032-01-2023-000112-80

Судья Полякова Е.О.

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Нижний Новгород 9 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе председательствующего судьи Леонтенковой Е.А.,

судей Шутова А.В., Шикина А.В.,

при секретаре Архиповой Л.А.,

с участием представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по апелляционной жалобе Администрации Дивеевского муниципального округа Нижегородской области

на решение Дивеевского межрайонного суда Нижегородской области от 20 февраля 2025 года по делу по иску Администрации Дивеевского муниципального округа Нижегородской области к ФИО1 об обязании заключить договор аренды земельного участка.

Заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Шикина А.В, объяснения явившихся лиц, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация Дивеевского муниципального округа Нижегородской области обратилась в суд с данным иском к ФИО4, и, с учетом уточненных требований, просила обязать ответчика заключить договор аренды на сумму 90 465 рублей 42 копейки в год относительно части земельного участка с кадастровым номером [номер] площадью 344 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], принадлежащего ответчику ФИО4

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером [номер], расположенного на указанном земельном участке, принадлежащем ответчику.

03.11.2022 администрация Дивеевского муниципального округа Нижегородской области направила ответчику ФИО4 оферту о заключении договора аренды части земельного участка.

Оферта была получена ответчиком 10.11.2022, однако до сих пор оферту не приняла, договор не заключила, в результате чего администрация обратилась в суд с указанным иском.

Заключение договора аренды части земельного участка необходимо истцу для обслуживания нежилого здания. Оферта направлена на заключение договора аренды сроком на 10 лет с ценой 14 000 рублей за год.

На момент приобретения ответчиком земельного участка с кадастровым номером [номер] данный земельный участок был уже обременен наличием на нем нежилого здания с кадастровым номером [номер].

Отсутствие отказа ответчика на заключение договора аренды является основанием для обращения истца с указанным иском.

Истец полагает, что обязанность ответчика по заключению договора аренды возникает в соответствии со ст. 445 ГК РФ, условия заключения договора аренды подробно изложены в исковом заявлении.

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования, а также доводы, изложенные в исковом заявлении, пояснив, что факт нахождения здания, принадлежащего истцу, на земельном участке, принадлежащем ответчику, обязывает ответчика заключить договор аренды части земельного участка для обслуживания здания, при этом цена аренды части земельного участка должна с оставлять 90 465 рублей 42 копейки в год, размер земельного участка, необходимого для обслуживания здания – 344 кв.м., срок на который заключается договор – 10 лет. Согласно пояснений представителя истца сервитут на часть земельного участка не устанавливался и ходатайствовать об его установлении истец не планирует.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, от нее поступили возражения на исковые требования по следующим основаниям. Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Понуждение к заключению договора помимо воли является ограничением принципа свободы договора, что в соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 421 ГК РФ не допустимо. На основании изложенного истец на себя не принимала обязательства о заключении договора аренды с истцом, а действующее законодательство в данном случае не предусматривает обязанность истца по его заключению.

Представитель ответчика – ФИО5 исковые требования не признал, указывая на то, что предложенный истцом вариант договора, его условия, срок заключения, а также цена договора за аренду земельного участка не устраивает истца. Кроме того, представитель истца пояснил, что земельный участок полностью не огорожен, доступ к зданию имеется, стороной ответчика не чинятся препятствия в обслуживании истцом принадлежащего ему здания.

Третьи лицо в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении от них не поступало

Решением Дивеевского межрайонного суда Нижегородской области от 20 февраля 2025 года в удовлетворении исковых требований Администрации Дивеевского муниципального округа Нижегородской области к ФИО1 об обязании заключить договор аренды земельного участка – отказано.

С решением суда не согласилась Администрации Дивеевского муниципального округа Нижегородской области, обратилась в суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в как незаконное и необоснованное и принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На апелляционную жалобу истца поступили письменные возражения ответчика.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 27 мая 2025 года решение Дивеевского межрайонного суда Нижегородской области от 20 февраля 2025 года отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования администрации Дивеевского муниципального округа Нижегородской области к ФИО1 о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка – удовлетворены частично.

На ФИО1 возложена обязанность заключить с администрацией Дивеевского муниципального округа Нижегородской области договор аренды части земельного участка с кадастровым номером [номер] на указанных в данном определении условиях.

Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 15 октября 2025 года апелляционное определение Нижегородского областного суда от 27 мая 2025 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

В суде апелляционной инстанции представитель истца ФИО2 доводы апелляционной жалобы поддержала, полагала решение суда незаконным, подлежащем отмене, с принятием нового решения об удовлетворения заявленных требований.

Представитель ответчика ФИО3, возражал относительно доводов апелляционной жалобы, полагал решение суда законным и обоснованным, просил оставить решение без изменения, жалобу без удовлетворения.

Иные лица, в суд апелляционной инстанции стороны не явились, о дате времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом путем направления судебных извещений. Кроме того, информация о деле размещена на официальном интернет-сайте Нижегородского областного суда www.oblsudnn-nnov.sudrf.ru и www.oblsudnn.ru.

При таких обстоятельствах, в соответствии с частью 3 статьи 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 ГПК Российской Федерации, с учетом ч.1 ст.327.1 ГПК Российской Федерации, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела, и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, поступившие на нее возражения, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО6 является собственником земельного участка с кадастровым номером [номер], общей площадью 1641 +/- 14 кв. м, расположенного по адресу: [адрес], что подтверждается сведениями, содержащимися в ЕГРН.

Нежилое здание с кадастровым номером [номер] на основании решения Дивеевского районного суда Нижегородской области от 15 февраля 2010 года является муниципальной собственностью Дивеевского муниципального округа Нижегородской области, что подтверждается сведениями ЕГРН, и расположено на вышеназванном земельном участке с кадастровым номером [номер].

14 февраля 2023 года администрация Дивеевского муниципального округа Нижегородской области направила в адрес ответчика проект договора аренды части земельного участка, занимаемого муниципальным нежилым зданием (площадь 368 кв. м, годовая арендная плата - 14000 рублей).

Настоящий иск инициирован администрацией Дивеевского муниципального округа Нижегородской области как собственником нежилого помещения в связи с уклонением собственника земельного участка с кадастровым номером [номер] ФИО4 от заключения договора аренды части означенного земельного участка, на котором расположено нежилое здание и суду был представлен проект договора аренды для урегулирования разногласий.

В обоснование заявленных требований истцом также был представлен отчет об оценке величины рыночной арендной платы.

Возражая относительно предъявленного иска, стороной ответчика указывалось, что у нее как собственника земельного участка с кадастровым номером [номер] отсутствует в силу действующего законодательства обязанность заключать договор аренды с собственником нежилого здания и на указанных истцом условиях.

Судом первой инстанции по настоящему делу была назначена судебная землеустроительная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ФБУ Приволжский РЦСЭ Минюста России.

В рамках проведенной судебной экспертизы экспертом предложен суду вариант установления границ земельного участка, который необходим для эксплуатации здания (сооружения) с учетом установленных границ земельного участка с кадастровым номером [номер], а также определена рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование частью земельного участка равная 90 465,42 рублей.

По ходатайству стороны ответчика судом первой инстанции была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено ООО НПО "Эксперт Союз" и экспертами определена рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование частью земельного участка равная 55 000 рублей в год.

Судом первой инстанции также была назначена по ходатайству стороны ответчика повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено ООО "Регион-Оценка" и экспертами определена рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование частью земельного участка равная 151 624 рублей в год.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 1, 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством, при установленных по делу обстоятельствах само по себе наличие на принадлежащем ответчику ФИО4 на праве собственности земельном участке нежилого здания, находящегося в муниципальной собственности, не является основанием для понуждению ответчика к заключению договора аренды части земельного участка с истцом на указанным им условиях, в этой связи отказал истцу в избранном способе судебной защиты.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они мотивированы, основаны на обстоятельствах, установленных судом, и не противоречат нормам права, регулирующим спорные правоотношения.

Основания и мотивы, по которым суд пришел к таким выводам, а также доказательства, принятые судом во внимание, приведены в мотивировочной части решения суда и, оснований считать их неправильными не имеется.

Доводы апелляционной жалобы истца повторяют позицию, изложенную в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, не влияют на правильность принятого судом решения, по своей сути являются переоценкой фактов, установленных судебным решением и субъективным мнением о них лица, подавшего жалобу.

Доводы апелляционной жалобы заявителя о том, что собственник объекта недвижимости вправе испрашивать в собственность или аренду земельный участок с целью эксплуатации объекта недвижимости, в связи с чем администрация имеет право требовать от ответчика понуждения к заключению договора, подлежат отклонению за необоснованностью по следующим основаниям.

В силу положений статей 1, 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации во взаимной связи с положениями статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебной защите подлежит нарушенное право.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

По смыслу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.

В силу положений статей 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимной связи с положениями статей 271, 287.3 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке частной собственности пользуется земельным участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка и при переходе права собственности на здание, сооружение, находящееся на чужом земельному участке к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их эксплуатации, на тех же условиях и в том объеме, что и прежний собственник.

С учетом вышеприведенного правового регулирования действующее гражданское и земельное законодательство не содержит императивных норм, обязывающих частного собственника земельного участка заключить договор аренды такого участка по требованию собственника размещенного на участке недвижимого имущества.

Поскольку ни Гражданским кодексом Российской Федерации, ни иными законами не предусмотрена обязанность частного собственника земельного участка заключить договор аренды земельного участка в целях эксплуатации здания, стороны вправе заключить договор аренды только по взаимному согласию, а в судебном порядке по требованию собственника нежилого здания договор аренды может быть заключен только при наличии явно выраженного согласия и добровольно принятого собственником земельного участка обязательства по заключению такого договора.

Поскольку в ходе рассмотрения дела ответчик являясь собственником спорного земельного участка, возражал против заключения договора аренды, взаимного согласия на заключение договора аренды земельного участка между истцом и ответчиком достигнуто не было, законные основания для удовлетворения требований истца отсутствовали, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных истцом требований.

Также, как следует из материалов дела, право собственности администрации Дивеевского муниципального округа Нижегородской области на нежилое здание, 1967 года постройки, возникло в порядке статьи 225 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании решения Дивеевского районного суда Нижегородской области от 15 февраля 2010 года, а именно на бесхозяйный объект недвижимого имущества, принятый на учет согласно сведениям в ЕГРН.

В свою очередь ФИО4 стала собственником земельного участка с кадастровым номером [номер] только 09 августа 2021 года.

Установлено, что истец в нарушение требований статей 55, 56, 59, 60, 67, 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представил в материалы дела доказательств, подтверждающих обстоятельства возникновения у ФИО4 обязанности заключить договор аренды земельного участка, а равно не установлено после инициирования истцом настоящего иска наличие явно выраженного волеизъявления ответчика о принятии обязательства заключить с администрацией договор аренды земельного участка и согласия на разрешение разногласий при заключении договора аренды в судебном порядке.

Из материалов дела не следует, что на момент приобретения истцом права собственности на спорное нежилое здание в 2010 году земельный участок был обременен правом аренды в пользу истца либо правопредшественника истца и означенная обязанность в порядке универсального или сингулярного правопреемства возникла у ФИО4 с момента возникновения у нее в 2021 году права частной собственности на земельный участок.

В суде апелляционной инстанции представитель истца пояснил, что такое обременение отсутствует, не устанавливалось.

Ссылки на обстоятельства того, что ответчик при приобретении земельного участка видела расположенное на спорном земельном участке нежилое здание, не свидетельствует о наличии какого либо обременения, дающего право истцу требовать понуждения ответчика к заключению договора аренды

Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик частично соглашался с исковыми требованиями, возражал только по рыночной стоимости годовой арендной платы, в связи с тем, что по ходатайству стороны ответчика судом трижды проводилась судебная экспертиза, отклоняется, поскольку при применении эстоппеля важно учитывать, что само по себе противоречивое поведение стороны не является упречным (противоправным или недобросовестным), недобросовестным признается только такое противоречивое поведение стороны, которое подрывает разумное доверие другой стороны и влечет явную несправедливость, главная задача принципа эстоппель заключается в том, чтобы воспрепятствовать стороне получить преимущества и выгоду, как следствие своей непоследовательности в поведении в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной.

Между тем означенных обстоятельств для применения принципа эстоппель в спорных отношениях не имеется, собственно лишь проведение по ходатайству стороны ответчика по делу судебных экспертиз не является безусловным обстоятельством для констатации явно выраженного согласия ответчиком принятия на себя добровольно обязательства заключить договор аренды с истцом и изменения ответчиком своей процессуальной позиции в зависимости от обстоятельств, установленных по делу.

При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований

В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобы, не содержат фактов, которые не были учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

Решение суда является законным и обоснованным, отмене по доводам жалобам не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Дивеевского межрайонного суда Нижегородской области от 20 февраля 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Дивеевского муниципального округа Нижегородской области - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 16 декабря 2025 года.

Председательствующий

Судьи