Апелляционное определение № 33-451/2026 33-5711/2025 от 27 января 2026 г.

Судья Безруких Е.С.

УИД № 39RS0011-01-2023-000628-67Дело № 2-123/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 33-451/2026

28.01.2026 г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Алферовой Г.П.,

судей Куниной А.Ю., Макаровой Т.А.,

при секретаре Семёновой Е.А.

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе администрации Зеленоградского муниципального округа Калининградской области» на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 04.06.2025 по иску администрации Зеленоградского муниципального округа Калининградской области к ФИО1 о признании объекта самовольной постройкой, понуждении к ее демонтажу, прекращении права собственности на нежилое здание, снятии здания с кадастрового учета, расторжении договора аренды земельного участка

Заслушав доклад судьи Куниной А.Ю., возражения представителя ФИО1 – ФИО2, полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация Зеленоградского муниципального округа Калининградской области обратилась в суд с иском к ФИО1, указав, что ФИО1 является арендатором земельного участка с КН № по договору аренды от 2007 года, участок предоставлен сроком на 49 лет.

Право аренды было приобретено на основании соглашения об уступке с прежним арендатором.

В 2013 году в договор аренды были внесены изменения в части вида разрешенного использования участка, указано на использование участка под застройку индивидуальными жилыми домами коттеджного типа 1-3 этажа и сроков по использованию участка согласно вида его разрешенного использования. По условиям договора арендатор должен был до 01.12.2013 представить топографический план земельного участка для получения технический условий, до 01.06.2015 получить разрешение на строительство индивидуального жилого дома, до 01.01.2023 завершить строительство индивидуального жилого дома, подписав разрешение на ввод его в эксплуатацию, выполнив работы по благоустройству территории.

Однако, условия договора исполнены арендатором не были, участок по назначению не осваивался, объекта жилого назначения не возведено.

По сведениям ЕГРН в границах земельного участка с КН № располагается объект с КН №, площадью 37,3 кв.м, с назначением – нежилое, наименование – котельная. Вместе с тем, такого объекта на земельном участке не имеется. Факт отсутствия объекта с назначением котельная установлен решением Зеленоградского районного суда от 12.01.2023 по делу № 2а-216/2023.

В отсутствие разрешения на строительство, на земельном участке ответчиком был возведен новый объект, который отвечает признакам самовольной постройки.

Ссылаясь на изложенные выше обстоятельства, администрация просила:

- признать самовольной постройкой объект недвижимости, площадью 40,2 кв.м, расположенный по адресу: г. <адрес> в границах земельного участка с КН № и возложить на ответчика обязанность демонтировать указанный объект с КН № в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу;

- прекратить право собственности ответчика на объект недвижимости с КН № и снять его с кадастрового учета, в случае неисполнения решения суда ответчиком предоставить администрации Зеленоградского муниципального округа право демонтажа (сноса) объекта недвижимости с КН № с последующим взысканием с ответчика произведенных расходов;

- расторгнуть договор № 307-КЗО/2007 от 27.04.2007 аренды земельного участка с КН № и вернуть земельный участок в распоряжение администрации (том № 2 л.д. 181-184).

Решением Зеленоградского районного суда от 20.11.2023 заявленные администрацией Зеленоградского муниципального округа Калининградской области исковые требования были удовлетворены (том № 2 л.д. 209-211).

Признан самовольной постройкой объект недвижимости, площадью 40,2 кв.м, расположенный в границах земельного участка с КН №, на ФИО1 возложена обязанность демонтировать указанный объект с КН №

Прекращено право собственности ФИО1 на объект недвижимости с КН №, объект снят с кадастрового учета.

Расторгнут договор № 307-КЗО/2007 от 27.04.2007 аренды земельного участка с КН №, заключенный между администрацией МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» и ФИО1, участок с КН № возвращен в распоряжение администрации.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 20.02.2024 решение суда от 20.11.2023 было оставлено без изменения (том № 3 л.д. 66-79).

Определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 13.05.2024 решение суда от 20.11.2023 и апелляционное определение от 20.02.2024 были отменены, дело направлено на рассмотрение в суд первой инстанции (том № 3 л.д. 143-152).

Отменяя принятые по делу судебные акты и возвращая дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, суд кассационной инстанции привел положения ст. 235, 236 ГК РФ, по смыслу которых, прекращение права собственности на имущество возможно исключительно по волеизъявлению собственника такого имущества и сделал выводы, что по делу не были установлены обстоятельства, которые указывали бы на наличие правовых оснований для прекращения права собственности ФИО1 на принадлежащее ей здание с КН 30:05:010311:73, что, по мнению суда кассационной инстанции привело к принятию незаконного и необоснованного решения о прекращении права собственности на такое здание и снятии его с кадастрового учета. Кроме того, суд кассационной инстанции высказался, со ссылкой на положения ст. 271, 287.3 ГК РФ, что нахождение на арендуемом участке здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не может быть расценено как нарушающее право администрации на земельный участок, указав, что права муниципального собственника участка в данном случае ограничиваются правами ФИО1 как собственника расположенного на нем здания на владение и пользование участком, в том числе на восстановление здания и его поддержание в надлежащем техническом состоянии. Также суд кассационной инстанции отметил, что по делу не было установлено обстоятельств того, что на земельном участке был создан новый объект, который не является объектом, права на который зарегистрированы за ответчиком. По мнению суда кассационной инстанции подлежали проверке доводы ФИО1 о том, что после приобретения в 2013 году права аренды она предпринимала меры для освоения участка в соответствии с условиями договора – для строительства индивидуального жилого дома, а также доводы ФИО1 о том, что вид разрешенного использования участка для строительства индивидуальных жилых домов не был предусмотрен градостроительными регламентами, принятыми в 2012,2021 г.г.

При новом рассмотрении дела, 04.06.2025 Зеленоградским районным судом Калининградской области постановлено решение об отказе в удовлетворении иска.

Отменены меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Росреестра по Калининградской области на совершение регистрационных действий, связанных с регистрацией сделок по отчуждению земельного участка с КН №, площадью 600 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

На принятое по делу решение администрацией Зеленоградского муниципального округа подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене принятого по делу решения, принятии нового и удовлетворении иска администрации.

Податель жалобы не согласен с выводами суда первой инстанции о том, что ответчик приступила к освоению участка по назначению. Приводит доводы о том, что сроки для выполнения определенных работ, связанных со строительством на участке, истекли и ответчиком такие работы не выполнены. По условиям договора арендатор обязан завершить строительство индивидуального жилого дома, получив разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и выполнить работы по благоустройству до 01.01.2023. Однако, таких действий со стороны арендатора не совершено, что является достаточным основанием для расторжения договора. Все сроки, указанные в технических условиях, полученных арендатором для подключения к коммуникациям, истекли, новых технических условий получено не было.

Податель жалобы обращает внимание, что имеющееся на участке спорное строение по назначению не используется, в строении отсутствуют котельные установки и технологическое оборудование с дымовыми трубами, предназначенные для выработки тепловой энергии, таким образом, возведенный ответчиком объект, о демонтаже которого заявлено в иске, не является котельной, что также подтверждается выводами эксперта ООО «Союзэксперт».

Податель жалобы не согласен с выводами суда, что ответчик предпринимала меры по изменению территориальной зоны, в которой расположен участок, для возможности его использования согласно условиям договора. Доказательств того, что ответчик как арендатор участка и заинтересованное лицо в его использовании обращалась с заявлением о внесении предложений по изменению территориальной зоны, а также с заявлением о предоставлении разрешения на установление условно-разрешенного вида использования, суду представлено не было.

Кроме того, податель жалобы выражает несогласие с выводами дополнительной судебной строительно – технической экспертизы, проведенной при новом рассмотрении дела. Экспертом сделаны выводы о том, что нежилое здание с КН № подвергалось реконструкции и одновременно с этим сделаны выводы, что в ходе проведенной реконструкции параметры объекта не изменились, и нового объекта не возникло. Полагает, что в заключении эксперта имеются противоречия, поскольку сам эксперт указывает на изменение материала стен, стропильной системы и кровли, таким образом, фактически характеристики объекта изменились.

Податель жалобы обращает внимание на площадь объекта, по сведениям ЕГРН площадь объекта составляет 37,3 кв.м, по результатам обследования – 40,2 кв.м, что еще раз подтверждает изменение его характеристик.

Кроме того, податель жалобы, продолжая критиковать экспертное заключение, обращает внимание, что экспертом не установлена тождественность местонахождения спорного объекта, топографической съемки с указанием его местонахождения по документам, на основании которых такой объект был поставлен как кадастровый учет, экспертом не составлялось. При установлении экспертом тождественности спорного объекта объекту, сведения о котором внесены в ЕГРН, не был исследован вопрос является ли данный объект котельной.

Податель жалобы продолжает настаивать на том, что спорный объект, сведения о котором содержатся в ЕГРН, фактически не существует, что было установлено вступившим в законную силу решением суда, принятым по административному иску ФИО1, которым оспаривался отказ администрации в предоставлении участка в собственность. Судом было установлено, что на участке ведется строительство здания и по состоянию на декабрь 2022 года залит фундамент, здания котельной на участке не имеется, а также здания со степенью готовности 100%. Таким образом, здания 1970 года постройки на участке не существует и строительство спорного объекта начато в период действия градостроительного регламента, в отсутствие разрешения на строительство, что является основанием для его демонтажа и расторжения договора аренды участка.

В возражениях на апелляционную жалобу представителем ответчика ФИО1 – ФИО2 принесены подробные возражения, в которых представитель соглашается с принятым по делу решением, полагая его законным и обоснованным.

В суд апелляционной инстанции явился представитель ФИО1 – ФИО2

Иные участники судебного процесса в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причин неявки не сообщили, об отложении дела не ходатайствовали.

В этой связи суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения принятого по делу решения.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ответчик ФИО1 является арендатором земельного участка с КН № и собственником расположенного на нем нежилого здания с КН №.

Право аренды в отношении указанного участка и право собственности в отношении указанного нежилого здания возникло у ФИО1 в 2013 году на основании заключенного с прежним арендатором участка ФИО3 договора купли – продажи и соглашения об уступке.

Право собственности ФИО3 на данное здание возникло на основании договора от 09.06.2006, заключенного с администрацией и ФИО3 как с победителем торгов по продаже муниципального имущества (том № 1 л.д. 69-83).

Как следует из договора купли – продажи от 09.06.2006, протокола аукционных торгов, выписки из перечня муниципального имущества, технического паспорта объекта, с торгов ФИО3 было приобретено нежилое строение (здание) расположенное по ул. Крылова,3 в г. Зеленоградске, площадью 37,3 кв.м, без указания его эксплуатационного назначения. В перечне муниципального имущества, утвержденного администрацией по состоянию на 01.01.2003, данное строение указано как помещение бывшей котельной.

В 2007 году администрацией проведены кадастровые работы по формированию участка под приобретенное ФИО3 с торгов нежилое помещение и в этом же году участок передан ФИО3 в долгосрочную аренду на 49 лет как собственнику данного объекта (том № 1 л.д. 129-135).

В 2013 году администрацией принято решение о внесении изменений в договор аренды участка в части вида его разрешенного использования, указано на использование участка для застройки индивидуальными жилыми домами коттеджного типа 1-3 этажа (включая мансардный), о чем издано соответствующее постановление № 50 от 04.02.2013 (том № 1 л.д. 140,141).

04.02.2013 между ФИО3 и администрацией заключено соглашение № 25-КЗО/2013 о внесении изменений в договор аренды земельного участка. По условиям договора участок предоставлен для застройки индивидуальными жилыми домами коттеджного типа 1-3 этажа (включая мансардный), определены сроки для совершения действий по освоению участка согласно данного вида разрешенного использования.

01.03.2013 ФИО3 произвела отчуждение нежилого строения, расположенного на участке в пользу ФИО1 и переуступила право аренды на участок по договору аренды, заключив с последней соответствующее соглашение.

В 2022 году ФИО1 обратилась в администрацию за предоставлением земельного участка с КН 39:05:010311:41 в собственность для жилищного строительства. В предоставлении соответствующей муниципальной услуги ей было отказано по тем основаниям, что на испрашиваемом участке отсутствует здание, сооружение степенью готовности 100%.

Данный отказ ФИО1 оспаривала в судебном порядке, решением Зеленоградского районного суда от 12.01.2023 в удовлетворении заявленных ею требований судом было отказано.

Отказывая в иске о признании отказа незаконным, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что оспариваемый отказ административного ответчика администрации соответствует закону и не нарушает прав ФИО1, поскольку на участке отсутствует основной объект жилого назначения, возведенный на 100% с подключенными к централизованным сетям водоснабжения и коммуникациями в связи с его расположением во второй зоне округа санитарной охраны курорта Зеленоградск.

После рассмотрения указанного выше административного иска (26.04.2023), администрация Зеленоградского муниципального округа обратилась в суд к ФИО1 с настоящим иском (05.05.2023).

Настаивая на требованиях иска о признании расположенного на арендованном участке объекта с КН № самовольной постройкой, на его демонтаже и снятии объекта с кадастрового учета, на прекращении прав ответчика в отношении указанного объекта и расторжении договора аренды земельного участка, администрация ссылалась на отсутствие на участке объекта с КН №, на самовольное строительство ФИО1 нового объекта в отсутствии разрешительной документации, полагая, что данный факт был установлен при рассмотрении административного иска ФИО1, которым оспаривался отказ в предоставлении участка в собственность, а также на неисполнение ответчиком условий договора аренды в части использования участка по назначению, для строительства жилого дома.

Разрешая спор, суд первой инстанции не усмотрел правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, с чем судебная коллегия соглашается, находит принятое по делу решение законным и обоснованным.

Как следует из материалов дела, по настоящему спору судом было назначено и проведено две судебных экспертизы.

По ходатайству администрации Зеленоградского муниципального округа была назначена судебная строительно – техническая экспертиза на предмет соответствия расположенного на участке объекта, объекту, сведения о котором внесены в ЕГРН, а также на предмет соответствия объекта строительным и градостроительным требованиям (том № 2 л.д. 101,102).

По результатам проведенного исследования, ООО «СоюзЭксперт» было составлено экспертное заключение № ЗЭ-043-2023 от 04.10.2023 (том № 2 л.д. 111-126).

Экспертом сделаны выводы, что расположенный на участке объект не соответствует данным, указанным в выписке из ЕГРН на объект с КН № в части его фактической площади, назначения и материала наружных стен. К такому выводу эксперт пришел после проведенного натурного осмотра объекта, сравнив технические характеристики объекта с характеристиками, указанными в ЕГРН.

Экспертом установлено, что площадь объекта по сведениям ЕГРН составляет 37,3 кв.м, площадь объекта по фактическому состоянию – 40,2 кв.м. В здании отсутствуют котельные установки и технологическое оборудование с дымовыми трубами, предназначенными для выработки тепловой энергии, в связи с чем, экспертом сделаны выводы, что исследуемый объект не является котельной, о назначении которого указано в ЕГРН. По сведениям ЕГРН материал наружных стен указан – кирпич, по факту материал наружных стен выполнен из газосиликатных блоков.

При этом, экспертом сделаны выводы, что исследуемый им объект является объектом капитального строительства.

Выявлены незначительные нарушения строительных норм и правил в части устройства цоколя из силикатного кирпича, толщины швов, защиты здания от проникновения атмосферных осадков, антисептирования деревянных элементов стропильной системы здания.

Экспертом установлено, что спорное здание расположено на участке, который находится в жилой зоне с индексом Ж-3 – зона застройки малоэтажными жилыми домами. Сделаны выводы о том, что фактические характеристики объекта исследования и его расположение на участке удовлетворяют нормативным значениям предельных параметров разрешенного строительства, что соответствует требованиям Правил землепользования и застройки.

При новом рассмотрении настоящего гражданского спора, суд первой инстанции, выполняя указание суда кассационной инстанции о необходимости проверки обстоятельств, является ли расположенное на земельном участке с КН № здание, зданием с КН №, назначил по делу дополнительную судебную экспертизу (том № 4 л.д. 24-28).

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы: является ли здание, расположенное на участке с КН № зданием с КН №, в том числе измененным в процессе восстановления или реконструкции, а также соответствует ли здание установленным требованиям, имеется ли угроза жизни и здоровью граждан.

По результатам проведенного исследования КЛСЭ Минюста России составлено экспертное заключение № 1744/6-2-24 от 14.03.2025 (том № 4 л.д. 34-65).

Экспертом на месте проведен осмотр объекта исследования, зафиксированы результаты осмотра, выполнены измерения, сопоставлены исходные данные, указанные в документах на объект с КН №.

Экспертом установлено, что расположенный на участке с КН № объект, представляет собой одноэтажное строение, площадью 40,2 кв.м, стропильная система односкатная по деревянным балкам с покрытием кровли из асбестоцементных листов, материал стен – газоселикатные блоки, фундамент ленточный железобетонный.

Экспертом сделаны выводы, что объект подвергся реконструкции, поскольку у объекта изменился материал стен с кирпичных на газоселикатные блоки, произведена замена стропильной системы и покрытия кровли. При этом, экспертом установлено, что фундамент и цокольная часть с гидроизоляцией строения реконструкции не подвергались. На момент проведения осмотра смонтирована новая стропильная система, покрытие кровли из асбестоцементных листов. При этом, проведенные работы в отношении объекта не ухудшили его технического состояния основных несущих конструкций здания. По сути фактических выполненных работ, конструктивная схема здания в ходе реконструкции не изменилась, конструктивная жесткость здания не нарушена.

Экспертом сделан вывод о том, что в ходе проведенных работ параметры объекты не изменились, нового объекта не возникло.

Проверяя объект на предмет его соответствия строительным, пожарным и градостроительным требованиям, экспертом сделаны следующие выводы.

Расстояние от объекта исследования, расположенных на соседних земельных участках, и до границ земельного участка составляет более 6 и 1 м, что соответствует требованиям Свода правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Нежилое строение соответствует градостроительным и пожарным требованиям. В части соблюдения строительных норм экспертом выявлены незначительные несоответствия: в части способа кладки, толщины швов и примененного материала цокольной части наружных стен, в части просветов в кровли и негерметичном примыкании листов.

При этом, экспертом указано на работоспособное состояние конструктивных элементов объекта и отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о возможности принятия данного экспертного заключения в качестве допустимого доказательства. Выводы эксперта мотивированны, эксперт обладает необходимой квалификацией, предупреждён об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, КЛСЭ Минюста России является государственным экспертным учреждением.

Кроме того, экспертом, вопреки доводам администрации, были изучены все имеющиеся в деле документы, составленные в отношении спорного объекта (регистрационное дело на объект, технический паспорт нежилого здания от 24.10.2005, выписка их технического паспорта, выписка из ЕГРН на объект, правоустанавливающие документы на участок и объект, декларация об объекте), то есть документы, содержание которых позволило эксперту осуществить привязку данного объекта к местности и сопоставить с объектом, расположенным на участке, провести натурный осмотр расположенного на участке объекта и сделать выводы о проведении в отношении объекта с КН №, сведения о котором содержатся в ЕГРН, работ, которые не привели к созданию нового объекта.

Экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Экспертное заключение является полным, не содержит неясностей и противоречий, имеет обоснованные выводы по поставленным вопросам.

Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса РФ. Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд апелляционной инстанции не находит.

С учетом установленных по делу обстоятельств, а также проведенного экспертного исследования, доводы администрации о создании ответчиком на арендуемом земельном участке нового объекта не нашли своего подтверждения.

Таким образом, оснований для отнесения спорного объекта к самовольной постройке, его сноса и снятия с кадастрового учета, у суда первой инстанции не имелось.

Нахождение на участке спорного строения прав администрации не нарушает.

Доводы администрации о наличии оснований для прекращения права собственности ФИО4 на спорный объект с КН № также не нашли своего подтверждения.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п. 1 статьи 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

По смыслу приведенной правовой нормы, основанием прекращения права собственности на вещь являются в том числе гибель или уничтожение имущества, влекущие полную и безвозвратную утрату такого имущества.

При этом восстановление объекта не является созданием нового объекта, на который необходимо признание права собственности.

В соответствии с положениями ст. 236 Гражданского кодекса РФ гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Совершение собственником действий по устранению от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на него влечет прекращение его права собственности на это имущество.

Таким образом, прекращение права собственности на имущество возможно исключительно по волеизъявлению собственника такого имущества или по основаниям, указанным в законе.

Соответствующие разъяснения приведены в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2017 г.

Из материалов дела не следует, что ответчик ФИО1 имела намерения и желание отказаться от спорного объекта. Напротив, по делу установлено, что ею предпринимались меры к недопущению его дальнейшего разрушения.

Судом установлено, что нежилое здание с КН № было возведено в 1970 году и по состоянию на 24.10.2005 имело процент износа 50%, окна, двери разрушены.

По состоянию на 2007 год спорное здание также находилось в указанном состоянии, что подтверждается выпиской из технического паспорта от 23.05.2007, составленного Калининградским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Зеленоградское отделение», которая была представлена прежним собственником ФИО3 для регистрации права собственности после заключения с администрацией договора купли – продажи здания с торгов.

Данные обстоятельства сторонами не оспаривались.

В период действия договора аренды, арендатором ФИО1 были предприняты меры по недопущению дальнейшего разрушения данного объекта, проведены строительные работы, результат которых подробно изложен экспертом в экспертном заключении.

В соответствии с положениями ст. 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Согласно статье 287.3 Гражданского кодекса РФ собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользуется данным земельным участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка.

Собственник здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этими зданием или сооружением по своему усмотрению, в том числе сносить принадлежащие ему здание или сооружение, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным земельным участком, установленным законом или договором, и не нарушает прав собственника данного земельного участка или его иного законного владельца.

Случайная гибель здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, не влечет прекращения права собственника здания или сооружения на земельный участок, если иное не предусмотрено законом или договором.

Собственник погибших здания или сооружения имеет право на их восстановление в определяемом законом порядке.

В соответствии с пунктом 5 статьи 287.3 Гражданского кодекса РФ собственник здания или сооружения на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, вправе требовать передачи ему в собственность или во временное владение и пользование или только во временное пользование земельного участка, необходимого для их использования, в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ в целях реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ) предусмотрено общее правило, предоставляющее исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами и юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, применительно к положениям ст. 271, 287.3 Гражданского кодекса РФ, нахождение на арендуемом ФИО1 земельном участке принадлежащее ей нам праве собственности здание с КН № прав администрации не нарушает. Права администрации в данном случае как собственника земельного участка ограничиваются правами ФИО1 как собственника расположенного на участке объекта на владение и пользование таким участком на праве аренды или на праве собственности, в том числе на восстановление объекта и поддержание объекта в надлежащем состоянии.

С учетом вышеизложенного, в рассматриваемом случае, само по себе внесение в договор аренды земельного участка с КН № изменений в части использования земельного участка для индивидуального жилищного строительства и указание в договоре сроков для строительства объекта жилого назначения, не запрещает ответчику ФИО1 как собственнику расположенного на участке нежилого строения использовать участок для эксплуатации данного строения, нести расходы по его содержанию и выполнять в отношении такого объекта необходимые строительные работы для поддержания его в надлежащем состоянии, и не ограничивает ответчика в проведении таких работ.

Доводы администрации о том, что спорный объект не используется по назначению в качестве котельной, не могут быть приняты во внимание.

Как следует из материалов дела, спорный объект был продан с торгов администрацией с назначением – нежилое помещение, без указания назначения объекта в качестве котельной. В выписке из перечня муниципального имущества спорный объект указан с назначением – нежилое здание (строение). Такое же назначение объекта указано в договоре купли – продажи муниципального имущества от 09.06.2006.

Указание на наименование спорного объекта в ЕГРН как котельная не подтверждает такое назначение данного объекта и не свидетельствует о его использовании исключительно с таким назначением.

Содержание имеющихся в деле документов не подтверждает продажу спорного объекта с назначением котельная и необходимость использования, как самого объекта, так и предоставленного в 2007 году участка исключительно для эксплуатации объекта с таким назначением.

Правильно и обоснованно было отказано судом первой инстанции в удовлетворении требований администрации о расторжении договора аренды земельного участка с КН №. Настаивая на расторжении договора, администрация приводила доводы о нарушении условий договора и неиспользование участка для строительства объекта жилого назначения.

В силу статьи 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Положениями п. 5 ст. 1 Земельного кодекса РФ регламентировано единство судьбы земельного участка и расположенных на нем строений.

Как следует из материалов дела, земельный участок с КН № был сформирован администрацией в 2006 году после приобретения ФИО3 с торгов нежилого здания с КН №

Как следует из содержания предоставленных на участок документов, указанный участок формировался для обслуживания и эксплуатации приобретенного с торгов ФИО3 нежилого здания с КН № и был предоставлен собственнику данного объекта ФИО3 исключительно для указанных целей в порядке ст. ст. 28, 36 Земельного кодекса РФ, положения которых допускали приобретение гражданами участков, на которых расположены принадлежащие им объекты, в аренду или в собственность, что подтверждается принятым администрацией постановлением от 11.12.2006 № 2365, договором аренды участка от 27.04.2007, а также сроком договора аренды, на 49 лет, с которым закон связывает право собственника расположенных на участке объектов на получение такого участка в собственность для их обслуживания (том № 1 л.д. 43-46, оборот л.д. 84).

В 2013 году в договор аренды участка от 27.04.2007 были внесены изменения в части его использования для застройки индивидуальными жилыми домами коттеджного типа 1-3 этажа (включая мансардный), в связи с чем, арендатору участка были определены сроки для совершения работ, связанных со строительством на участке индивидуального жилого дома: предоставление технических условий инженерных служб, топографического плана участка для составления градостроительного плана участка, получение разрешения на строительство (до 01.06.2015), завершение строительства индивидуального жилого дома, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до 01.01.2023.

Данные изменения были внесены по заявлению арендатора участка ФИО3, и как следует из содержания постановления № 50 от 04.02.2013, в целях упорядочения сведений о земельном участке в соответствии с утвержденными Правилами землепользования и застройки Зеленоградского городского поселения, которыми было предусмотрено размещение участка в зоне жилой застройки (том № 1 л.д. 57).

04.02.2013 между администрацией и ФИО3 было заключено соответствующее соглашение.

При этом, вопрос о невозможности использования участка для эксплуатации расположенного на нем объекта, приобретенного с торгов в 2006 году, администрацией не ставился, также, как и ставился вопрос о сносе данного объекта, об изменении его назначения, о расторжении договора аренды от 09.06.2006 в связи с принятием администрацией постановления № 50 от 04.02.2013 об использовании участка для жилищного строительства.

Кроме того, при заключении соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, администрация соглашалась и со сроком аренды – 49 лет, до 11.12.2055, который был определен сторонами при заключении в 2007 году договора аренды, с которым закон связывает право собственника расположенных на участке объектов на получение такого участка в собственность для их обслуживания.

С учетом вышеизложенного, апелляционный суд приходит к выводу, что права арендатора на использование участка с КН № не были ограничены его использованием исключительно для жилищного строительства.

На момент внесения соответствующих изменений в договор аренды, участок был обременен спорным объектом, претензий относительно его существования и принадлежности ФИО3, у администрации не имелось. Также не имелось претензий у администрации относительно принадлежности данного объекта и его нахождения на участке и к новому собственнику объекта – ответчику по настоящему спору ФИО1 до разрешения спора по иску ФИО1 об оспаривании отказа в предоставлении участка в собственность. В период с 2007 года по 2023 год каких – либо претензий со стороны администрации относительно использования участка, на котором расположено спорное здание, к арендаторам участка не предъявлялось.

Таким образом, у арендатора участка, после внесения изменений в договор аренды в 2013 году в части использования участка для строительства жилого дома, сохранялось право на использование участка для обслуживания и эксплуатации расположенного на нем объекта, собственником которого являлся арендатор, то есть объекта с КН №.

Кроме того, судебная коллегия считает обоснованными выводы суда первой инстанции о том, что арендатором участка ФИО1 предпринимались меры к освоению участка, вид использования которого был определен администрацией в 2013 году при внесении изменений в договор аренды, для строительства жилого дома.

Как следует из материалов дела, после приобретения в 2013 году спорного объекта и права аренды земельного участка по договору купли – продажи и соглашению об уступке, ФИО1 были получены технические условия от ОАО «Калининградгазификация» на присоединение к газораспределительной сети природного газа объекта газопотребления – индивидуального жилого дома (№ 2165 от 06.06.2013), по истечения срока которых в 2017 году получены новые технические условия № 382 от 21.09.2017, 31.05.2013 от ОАО «Янтарьэнерго» получены технические условия для присоединения к электрическим сетям, 05.07.2013 заключен договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, срок по которому был продлен по инициативе АО «Янтарьэнерго» в связи с невозможностью выполнить условия договора в установленный срок по причине поиска АО подрядной организации на разработку рабочей документации и выполнение строительно – монтажных работ, определены новые сроки действия технический условий (до 18.05.2022), 18.05.2017 заключено соответствующее дополнительное соглашение к договору от 05.07.2013, выданы новые технические условиям сроком до 2022 года, 01.07.2015 заключен договор с ООО «КРОТ» на оказание услуг по вывозу твердых бытовых отходов, 22.07.2015 получены технические условия от ООО «Тепловик-1» на присоединение к сетям водоснабжения и канализации на период проектирования индивидуального жилого дома, 08.07.2015 с указанной организацией заключен договор о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе водоотведения, 26.10.2020 получены технические условия от ООО «Зеленоградский водсервис» на присоединение к сетям водоснабжения и водоотведения, сроком на два года, до 26.10.2022 (том № 1 л.д. 173-194).

Также из материалов дела следует, что ФИО1 неоднократно обращалась в администрацию по вопросу строительства на участке жилого дома.

В выдаче ФИО1 градостроительного плана на участок по ее заявлению от 18.03.2022, а также в выдаче уведомления о соответствии объекта установленным параметрам администрацией было отказано по мотивам того, что земельный участок, на котором планируется строительство жилого дома, располагается в территориальной зоне с индексом Ж3 – зона застройки малоэтажными жилыми домами, где в перечне основных видов разрешенного использования отсутствует вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства (том № 3 л.д. 221,222).

Как следует из материалов дела, в 2012 году решением городского Совета депутатов Зеленоградского городского поселения от 12.12.2012 № 173 на территории Зеленоградского городского поселения были утверждены Правила землепользования и застройки, согласно которым земельный участок с КН № располагался в территориальной зоне с индексом Ж4 – зона застройки многоэтажными жилыми домами, градостроительный регламент которой не предусматривал в основных видах разрешенного использования строительство на участке индивидуального жилого дома (том № 1 л.д. 107-111).

Данные Правила действовали и подлежали применению до 2021 года, в котором решением окружного Совета депутатов Зеленоградского городского округа от 31.08.2021 № 99 были утверждены Правила землепользования и застройки Зеленоградского городского округа (действующие по настоящее время), согласно которым земельный участок с КН № располагался в территориальной зоне с индексом Ж3 – зона застройки малоэтажными жилыми домами, градостроительный регламент которой также не предусматривал в основных видах разрешенного использования строительство на участке индивидуального жилого дома (том № 3 л.д. 221,222).

Таким образом, арендатор земельного участка с КН № не имел возможности и не имеет возможности в настоящее время использовать участок для индивидуального жилищного строительства, как было предусмотрено условиями договора с учетом внесенных в договор в 2013 году изменений.

При этом, администрация, как собственник участка не могла не располагать информацией о возникших затруднениях в части исполнения условий договора аренды и при совершении арендатором действий, связанных со строительством объекта индивидуального строительства.

Следует отметить, что ФИО1 были предприняты меры в 2023 году к освоению участка согласно установленному градостроительному регламенту.

30.05.2023 ответчик обратился в администрацию с заявлением об изменении вида разрешенного использования участка на вид разрешенного использования, который отнесен к основному виду использования участков согласно действующим Правилам землепользования и застройки – блокированная жилая застройка.

Администрацией было отказано в изменении вида разрешенного использования участка по тем основаниям, что испрашиваемый вид разрешенного использования не соответствует использованию расположенного на участке спорного объекта с КН №. Отказывая в выдаче уведомления о соответствии объекта установленным параметрам, администрацией было обращено внимание на то, что на участке не допускается строительство второго объекта, на месте существующего спорного объекта с КН №.

Содержание указанных ответов администрации и поведение самой администрации при разрешении данного вопроса свидетельствует о том, что администрация допускает и соглашается с использованием ФИО1 земельного участка для обслуживания и эксплуатации расположенного на нем объекта.

С учетом установленных по делу обстоятельств, оснований для расторжения договора аренды земельного участка, у суда первой инстанции не имелось. Доводы администрации о нарушении ФИО1 условий договора, об использовании участка не по назначению, не нашли своего подтверждения. Иных оснований, влекущих расторжение договора аренды участка, администрацией не приведено и по делу не установлено.

Доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам, приведенным администрацией при рассмотрении дела судом первой инстанции, им дана надлежащая оценка в соответствии с нормами действующего законодательства, с которой судебная коллегия соглашается. Такие доводы были тщательно проверены судом первой инстанции и в дополнительной правовой аргументации не нуждаются.

Доводы администрации о том, что при рассмотрении административного иска ФИО1, которым оспаривался отказ в предоставлении в собственность участка, давалась оценка расположенному на участке объекту с КН № и был установлен факт его отсутствия, ошибочны.

При рассмотрении данного спора было установлено, что на участке отсутствует объект жилой застройки степенью готовности 100%, который по условиям договора должен быть возведен до 01.01.2023 и подключен к центральным сетям водоснабжения и иметь коммуникации. Кроме того, было установлено, что на участке отсутствует здание котельной. В этой связи, судами сделаны выводы, что у истца не имеется оснований для приобретения участка в порядке ст.39.20 ЗК РФ, как собственника жилого дома либо как собственника здания котельной.

Доводы администрации о неполноте экспертного заключения в той части, что экспертом не исследовался спорный объект на предмет, является ли данный объект котельной, подлежат отклонению. Судебная коллегия считает, что необходимости в таком исследовании не имелось, поскольку, как следует из материалов дела, спорный объект котельной не является. В 2006 году администрацией на торги выставлялось нежилое здание, договор купли – продажи заключен в отношении нежилого здания без указания его назначения в качестве котельной.

Доводы администрации о том, что экспертом при проведении дополнительной экспертизы не была установлена тождественность местонахождения спорного объекта объекту, сведения о котором внесены в ЕГРН, также подлежат отклонению.

Как следует из экспертного заключения, экспертом были изучены все имеющиеся в деле документы, составленные в отношении спорного объекта (регистрационное дело на объект, технический паспорт нежилого здания от 24.10.2005, выписка их технического паспорта, выписка из ЕГРН на объект, правоустанавливающие документы на участок и объект, декларация об объекте), то есть документы, содержание которых позволило эксперту осуществить привязку данного объекта к местности и сопоставить с объектом, расположенным на участке, провести натурный осмотр расположенного на участке объекта и сделать выводы о проведении в отношении объекта с КН № работы по реконструкции, которые не привели к созданию нового объекта.

По существу приведенные в апелляционной жалобе доводы направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов суда первой инстанции.

Нормы материального закона применены судом правильно, в соответствии с возникшими правоотношениями. Нарушений норм процессуального права по делу допущено не было.

Таким образом, решение суда следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 04.06.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29.01.2026.

Председательствующий

Судьи