Решение № 3А-27/2021 3А-27/2021(3А-411/2020;)~М-334/2020 3А-411/2020 А-27/2021 М-334/2020 от 12 августа 2021 г. по делу № 3А-27/2021

18OS0№-52

дело №а-27/2021


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 августа 2021 года г. Ижевск УР

Верховный Суд Удмуртской Республики в составе:

судьи Ахкямова Р.Р.,

при секретаре Гирбасовой С.И.,

с участием представителей Ш.Л.Ф. – Л.Т.А., Правительства Удмуртской Республики – Т.К.Ю., Бюджетного учреждения Удмуртской Республики «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» - Х.О.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ш.Л.Ф. к Правительству Удмуртской Республики, Бюджетному учреждению Удмуртской Республики «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства нежилых помещений,

установил:

Ш.Л.Ф. обратилась в Верховный суд Удмуртской Республики с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства нежилых помещений:

- с общей площадью 127,4 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>А, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей;

- с общей площадью 364,8, кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>А, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей.

Мотивируя административное исковое заявление тем, что является собственником объектов капитального строительства, кадастровая стоимость объекта капитального строительства определена:

- с кадастровым номером №, в размере <данные изъяты> рублей, в то время как согласно отчету об оценке ООО «Экспертное бюро <адрес>» №-Б-20 от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 3 <данные изъяты> рублей, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ 2018 года;

- с кадастровым номером №, в размере <данные изъяты> рублей, в то время как согласно отчету об оценке ООО «Экспертное бюро <адрес>» №-Б-20 от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость объекта недвижимости составляет <данные изъяты> рублей, по состоянию на 14 февраля 2018 года.

Административный истец полагала, что в результате несоответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости рыночной стоимости нарушаются её права.

В ходе рассмотрения дела представителем административного истца в порядке ч. 1 ст. 46 КАС РФ уточнены требования (том1 л.д. 233) в следующей редакции:

установить кадастровую стоимость:

- объекта капитального строительства нежилого помещения, общей площадью 127,4 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>А, в размере рыночной стоимости равной 3 776 000 рублей, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки;

- объекта капитального строительства нежилого помещения, общей площадью 364,8, кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>А, в размере рыночной стоимости равной 11 538 000 рублей, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

В судебное заседание Ш.Л.Ф. не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, явился её представитель Л.Т.А., которая заявила ходатайство об отложении судебного заседания в связи нахождением административного истца за пределами Удмуртской Республики, при этом подтвердила факт заблаговременного извещения административного истца о времени и месте рассмотрения дела.

В ходе судебного заседания ходатайство представителя административного истца отклонено, причина неявки признана не уважительной.

Представитель административного истца в судебном заседании настаивал на установлении рыночной стоимости, указанной в Отчетах об оценке ООО «Экспертное бюро г. Ижевска».

Представители административных ответчиков Правительства Удмуртской Республики, Бюджетного учреждения Удмуртской Республики «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» (далее БУ УР «ЦКО БТИ») в судебном заседании не согласились с заявленными требованиями, указывая на то, что рыночная стоимость может быть установлена по величине, указанной в судебной экспертизе ООО «Агентство оценки «Регион».

В судебное заседание представители заинтересованных лиц: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике, Администрация МО «город Ижевск» судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом.

Дело рассмотрено при данной явке.

Выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов административного дела следует, что административному истцу принадлежат объекты недвижимости:

- нежилое помещение, кадастровый №, общей площадью 127,4 кв.м., расположенный по адресу: Удмуртская Республика, <адрес> (далее – Объект):

- нежилое помещение, кадастровый №, общей площадью 364,8 кв.м., расположенный по адресу: Удмуртская Республика, <адрес> (далее – Объект).

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимость объекта недвижимости следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости, с кадастровым номером № определена на ДД.ММ.ГГГГ и составляет <данные изъяты> рублей.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимость объекта недвижимости следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости, с кадастровым номером № определена на ДД.ММ.ГГГГ и составляет <данные изъяты> рублей.

Кадастровая стоимость спорных нежилых помещений определена на основании Акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ №, выданного БУ УР «ЦКО БТИ», в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Сведения о кадастровой стоимости спорных нежилых помещений в Единый государственный реестр недвижимости внесены ДД.ММ.ГГГГ 2019 года.

С учетом объяснений лиц участвующих в деле, суд приходит к выводу, что спорные Объекты недвижимости прошли индивидуальную кадастровую оценку, как вновь созданный объект недвижимости.

В соответствии со ст. 6 ФЗ №237 государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Правительство Удмуртской Республики осуществляет полномочия исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации по проведению государственной кадастровой оценки, предусмотренные ФЗ №: наделение бюджетного учреждения Удмуртской Республики полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости; принятие решений о проведении государственной кадастровой оценки; утверждение результатов определения кадастровой стоимости (п. 36.1 ст. 6 Закона Удмуртской Республики от 29 июня 2011 года №29-РЗ «О полномочиях органов государственной власти Удмуртской Республики по владению, пользованию, распоряжению собственностью Удмуртской Республики»).

В силу пункта 2 части 1 статьи 7 Закона о государственной кадастровой оценке определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки относится к полномочиям бюджетных учреждений, связанными с определением кадастровой стоимости.

При этом в силу частей 3, 5 названной статьи бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность по обязательствам бюджетного учреждения, связанным с возмещением убытков, причиненных в результате нарушений, допущенных бюджетным учреждением при определении кадастровой стоимости, при недостаточности имущества бюджетного учреждения в случаях, предусмотренных гражданским законодательством.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Закона о государственной кадастровой оценке определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 9 статьи 24 Закона о государственной кадастровой оценке после утверждения результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом, бюджетным учреждением осуществляется определение кадастровой стоимости для объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» после 1 января года определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Полномочиями, связанными с организацией проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Удмуртской Республики наделен БУ УР «ЦКР БТИ», в соответствии с п.3 Распоряжением Правительства УР от 24.04.2017 года № 416-р «О создании бюджетного учреждения Удмуртской Республики «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества».

Акты об определении кадастровой стоимости нежилых зданий являются итоговыми документами, содержащими результаты расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки, по правилам статьи 16 Закона о государственной кадастровой оценке осуществляется созданным субъектом Российской Федерации бюджетным учреждением, наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.

Применительно к таким правоотношениям данное учреждение является надлежащим административным ответчиком, определившим кадастровую стоимость объектов недвижимости.

Определение кадастровой стоимости БУ УР «ЦКР БТИ» при проведении государственной оценки и вновь учтенных объектов недвижимости осуществлено в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, на основании части 1 статьи 16, части 9 статьи 24 Закона о государственной кадастровой оценке.

Таким образом, суд признает, что надлежащими административными ответчиками по настоящему административному делу являются Правительство Удмуртской Республики и БУ УР «ЦКО БТИ».

Указанным ФЗ №237 урегулированы отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Учитывая установленные обстоятельства суд так же приходит к выводу, что филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Удмуртской Республике по настоящему административному делу не будут надлежащими административным ответчиком, поскольку не определяли оспариваемую кадастровую стоимость.

Определением 10 декабря 2020 года привлечено к участию в деле в качестве административного ответчика БУ УР «ЦКО БТИ», исключен филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Удмуртской Республики.

Аналогичная правовая позиция изложена в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума №28) административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

При этом в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с абз. 4 п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

Таким образом, датой установления рыночной стоимости объекта недвижимости, поименованного в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости об вновь образованном объекте недвижимости, повлекших за собой необходимость определения кадастровой стоимости.

В рассматриваемом случае датой определения кадастровой стоимости спорных Объектов недвижимости является дата внесения сведений об вновь образованном объекте недвижимости, повлекших за собой необходимость определения кадастровой стоимости Объекта недвижимости, то есть ДД.ММ.ГГГГ 2018 года.

В связи с чем, суд признаёт, что кадастровая стоимость равная рыночной подлежит установлению на указанную дату – ДД.ММ.ГГГГ 2018 года.

Для физических лиц обращение в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости не является обязательным (абзац третий статьи 24.18 Закона).

В связи с этим суд приходит к выводу, что на административного истца не распространяются требования Закона об оценочной деятельности о соблюдении досудебного порядка обращения в Комиссию.

При таких обстоятельствах, полагая, что установленная кадастровая стоимость Объектов недвижимости не соответствует их рыночной стоимости, чем нарушает права административного истца как плательщика налога, административный истец ДД.ММ.ГГГГ 2020 года обратился в суд с административным исковым заявлением, рассматриваемым в рамках настоящего административного дела по правилам главы 25 КАС РФ.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Закона об оценочной деятельности).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - отчет).

Общие требования к содержанию отчета приведены в ст. 11 Закона об оценочной деятельности.

При этом оценщик обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков, соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (ст. 15 Закона об оценочной деятельности).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (ст. 14 Закона об оценочной деятельности).

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное (ст. 12 Закона об оценочной деятельности).

Стандарты оценочной деятельности отражены в ст. 20 Закона об оценочной деятельности.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В обоснование заявленных требований административный истец представил в суд Отчёты об оценке объектов оценки №-Б-20 от 24 сентября 2020 года и №-Б-20 от 24 сентября 2020 года (далее – Отчеты), выполненный Обществом с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро г. Ижевска» (далее – ООО «Экспертное бюро г. Ижевска»), согласно которому рыночная стоимость спорных Объектов недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила:

- с кадастровым номером 18:26:050658:676- 3 776 000 рублей;

- с кадастровым номером 18:26:050658:677- 11 538 000 рублей.

Названные Отчёты составлен оценщиком ООО «Экспертное бюро г. Ижевска» П.Р.А.

В случае, когда лица участвующие в деле возражают против удовлетворения заявленных требований, они обязаны доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы (часть 1 статьи 62 КАС РФ).

Статьёй 62 КАС РФ предусмотрено, что если возникли сомнения в обоснованности Отчёта об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, суд выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

В связи с чем, определением Верховного Суда Удмуртской Республики от ДД.ММ.ГГГГ было удовлетворено ходатайство представителя Правительства УР о проведении судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости спорных Объектов недвижимости. Проведение экспертизы поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Агентство оценки «Регион».

На разрешение эксперта поставлены вопросы об определении рыночной стоимости спорных Объектов по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, а также о том, допущено ли в Отчётах об оценке №-Б-20 от 24 сентября 2020 года и №-Б-20 от 24 сентября 2020 года, выполненных ООО «Экспертное бюро г. Ижевска» нарушение требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ, требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Экспертом Общества с ограниченной ответственностью «Агентство оценки «Регион» Б.В.В. проведена судебная оценочная экспертиза, о чём составлено заключение от 26 февраля 2021 года №/Э, согласно которому рыночная стоимость Объектов недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет:

- с кадастровым номером № рублей;

- с кадастровым номером № рублей.

Кроме того, при ответе на поставленный вопрос №2 Эксперт пришел к следующим выводам:

1. нарушение требований ФЗ «об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ:

- № 135-ФЗ ст.11 - отсутствует достоверная информация с кем заключил трудовой договор оценщик, а также содержание отчета вводит в заблуждение использование источников информации, которые не относятся к объекту оценки;

2. нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке:

- ФСО №7 п.11а, ФСО №7 п.11 в - отсутствуют:

- анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стане и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

- анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

3. нарушение описания объекта оценки:

- замечания отсутствуют;

4. нарушение методов расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять определение итоговой величины рыночной стоимости,

5. факторы, влияющие стоимость объекта недвижимости:

- ФСО №3 п.8и - отсутствует обоснование применение аналогов не соответствующие локализации объекта оценки, отсутствует обоснование использования аналогов после даты оценки;

6. допускались ли ошибки при выполнении математических действий:

- замечания отсутствуют;

7. является ли информация, использованная оценщиком достоверной, достаточной, проверяемой:

- ФСО №3 п.5 ФСО №7 п.30 – информация о корректировках, источники информации корректировок, является не достоверной, информация о методе согласования результатов оценки, является не проверяемой.

Представитель административного истца Ш.Л.Ф. – Л.Т.А. с заключением судебной экспертизы не согласилась, заявила ходатайство о вызове и допросе эксперта, выполнившего экспертное заключение от 26 февраля 2021 года №/Э.

Судом эксперт ООО «Агентство оценки «Регион» Б.В.В. допрошен в судебном заседании. Из содержания заключения и показаний эксперта в судебном заседании установлено, что исследование проводилось с применением сравнительного и доходного подхода по результатам представленных материалов дела, визуальный осмотр не проводился. При этом отказ от применения затратного подхода Эксперт мотивировал тем, что данный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства, Экспертом выявлено достаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, поэтому применение затратного подхода нецелесообразно. Так же экспертом приведен анализ рынка, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Все объекты, как объект оценки, так и объекты аналоги находятся в городе Ижевске Удмуртской Республики. Вся информация об объектах аналогах приведена в описании объектов аналогов, получена из достоверных источников.

По тем критериям, по которым объекты - аналоги отличаются от оцениваемых, Эксперт применил выравнивающие корректировки, что свидетельствует об отсутствии нарушений требований Федеральных стандартов оценки.

Однако в судебном заседании Эксперт пояснил, что на наличие парковки на территории здания, в котором находятся объекты оценки, не проверял и не учитывал, не применял объекты аналоги с отсутствием отдельного самостоятельного входа и корректировку в связи отсутствием отдельного самостоятельного входа не производил, поскольку имеется отдельный вход в здание и помещения разноуровневые, также использовал минимально допустимое количество объектов аналогов.

В ходе судебного заседания было выяснено, что Экспертом не было учтено, что на дату определения кадастровой стоимости, а в последующем и рыночной стоимости объектов оценки, кадастровая стоимость здания, в котором объекты оценки расположены, составляла меньше 9 000 000 рублей, т.е. в связи низкой капитальностью здания корректировка не была проведена.

Экспертом не было учтено, что земельный участок, расположенный под зданием, предоставлен административному истцу на праве ограниченного пользования - по договору аренды, заключенному с Администрацией <адрес>.

В ходе судебного разбирательства представитель административного истца выразил несогласие с экспертным заключением Эксперта Б.В.В. и заявила ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости Объектов недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, поручив ее проведение обществу с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Имущество плюс». По мнению представителя административного истца, при оценке объектов Эксперт Б.В.В. не провел осмотр объектов экспертизы, не придерживался принципов, предусмотренных Федеральными стандартами оценки, неверно выбрал методику оценки, неверно подобрал объекты-аналоги, неверно отразил фактические данные объектов-аналогов, не учтена аренда земельного участка под зданием, неверно использовал справочный материал, противоречивое и неоднозначное толкование текста заключения, в расчетах применил корректировки Л.Л.А. «Справочник оценщика недвижимости – 2018 Нижний Новгород», корректировки которого не относиться к Удмуртской Республике, что не позволяет объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. В связи с изложенным представитель административного истца ставит под сомнение выводы эксперта Б.В.В. в экспертном заключении, полагая, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделано экспертом не в полном соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки, что вызывает, необходимость проведения повторной экспертизы.

Представитель административного ответчика Правительства УР не согласился с ходатайством представителя административного истца о необходимости проведения повторной экспертизы, однако указал, что в случае удовлетворения заявленного ходатайства просит поручить её проведение обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-инвестиционная компания «Минская» г. Нижний Новгород.

Представитель административного ответчика БУ УР «ЦКО БТИ» не согласилась с ходатайством представителя административного истца о необходимости проведения повторной экспертизы, однако указала, что в случае удовлетворения заявленного ходатайства выбор экспертной организации полагается на усмотрение суда.

Суд, исследовав заключение №/Э от 26 февраля 2021 года, выслушав пояснения эксперта Б.В.В. и с учетом позиции представителя административного истца, не согласного с заключением эксперта, пришел к выводу о том, что имеются сомнения в обоснованности заключения судебной экспертизы, поскольку имеются существенные противоречия в части определения объектов-аналогов, при определении рыночной стоимости не проанализировано состояние здания, в котором находятся объекты оценки, не введены соответствующие корректировки на наличие парковки и аренды земельного участка под объектами оценки.

Определением Верховного Суда Удмуртской Республики от ДД.ММ.ГГГГ было удовлетворено частично ходатайство представителя административного истца Ш.Л.Ф. – Л.Т.А. о проведении повторной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости спорных Объектов недвижимости, в соответствии со статьей 83 Кодекса административного судопроизводства РФ назначена повторная оценочная судебная экспертиза. Проведение повторной оценочной судебной экспертизы поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки»

На разрешение эксперта поставлены аналогичные вопросы, которые были поставлены перед экспертом, проводившим первоначальную судебную экспертизу.

По заключению повторной судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №, проведенной экспертом ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» С.Р.В.:

- рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 5 800 000 рублей;

- рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 17 400 000 рублей.

Кроме того, при ответе на поставленный вопрос №2 Эксперт пришел к следующим выводам:

- оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию Отчетов об оценке №№-Б-20, №-Б-20 от ДД.ММ.ГГГГг., выполненных ООО «Экспертное бюро <адрес>» к анализу рынка, подбору объектов-аналогов, методам расчета рыночной стоимости объектов оценки, и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе к определению факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, также информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой, ошибки при выполнении математических действий не обнаружены.

Представитель административного истца не согласилась с указанными выводами повторной оценочной судебной экспертизы, настаивает на установлении кадастровой стоимости спорных объектах недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной в Отчете об оценке ООО «Экспертное бюро <адрес>».

Представители административных ответчиков не согласились с выводами повторной оценочной судебной экспертизы относительно определения размера рыночной стоимости, настаивают на установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной Оценочной экспертизой ООО «Агентство оценки «Регион».

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение повторной оценочной судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №, подготовленное экспертом ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» С.Р.В., соответствуют требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №)», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, №, № и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых нежилых помещений основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Заключение содержит исчерпывающие ответы на все поставленные судом вопросы, в том числе описание объектов оценки, объектов-аналогов, методику отбора последних, аргументацию применения необходимых корректировок.

При этом суд исходит из того, что заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющими достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта; соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

В силу ст. 59 КАС РФ заключение Эксперта относится к доказательствам по делу, которые по смыслу ч. 2 ст. 84, ст. 168 КАС РФ не имеют для суда заранее установленной силы, и оценивается наравне с другими доказательствами.

В соответствии с Федеральным законом № 73-ФЗ судебная экспертиза – это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены судом перед экспертом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт даёт заключение, основываясь на результатах проведённых исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

В силу статьи 25 вышеназванного Федерального закона № 73-ФЗ в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием применённых методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам; должны быть приложены иллюстрирующие его материалы.

Профессиональное суждение Эксперта С.Р.В. относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведёнными расчётами. Итоговый вывод о величине рыночной стоимости объекта недвижимости не является произвольным, поскольку основан Экспертом на применении при определении рыночной стоимости сравнительного подхода с использованием метода сравнения продаж.

Экспертом приведены все необходимые сведения об объекте оценки, его качественные и количественные характеристики, площадь, вид разрешенного использования, местоположение, представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, приведены другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость, содержится обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов. Эксперт провел максимально полный анализ ценовых предложений в данном сегменте, основными критериями которого были: разрешенное использование, назначение, зона расположения, площадь, вид объекта, категория и назначение.

Так же экспертом приведен анализ рынка, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

В заключении Эксперта описан подбор аналогов для проведения экспертизы. В качестве объектов аналогов были взяты максимально сопоставимые объекты по категории, назначению, местоположению, площади и другим ценообразующим факторам. Все объекты, как объект оценки, так и объекты аналоги находятся в городе Ижевск Удмуртской Республики. Вся информация об объектах аналогах приведена в описании объектов аналогов, получена из достоверных источников.

По тем критериям, по которым объекты - аналоги отличаются от оцениваемых, Эксперт применил выравнивающие корректировки, что свидетельствует об отсутствии нарушений требований Федеральных стандартов оценки.

Нарушений в подборе аналогов судом не установлено.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года № 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы Эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы Эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года № 299, и статьи 8 Федерального закона № 73-ФЗ.

По своему содержанию заключение Эксперта №257 от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона № 73-ФЗ и ст. 82 КАС РФ. В заключении Эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об экспертах (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; Эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед Экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные Эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. В экспертном заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Полномочия, квалификация Эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что Экспертом при проведении экспертизы не были нарушены принципы однозначности, обоснованности и проверяемости.

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, не выйдя за пределы экспертного анализа, оснований сомневаться в правильности и обоснованности таких ответов, а также выводов и суждений Эксперта, в том числе в установленной Экспертом рыночной стоимости спорного Объекта, не имеется.

Обстоятельств для назначения в порядке ст. 83 КАС РФ дополнительной экспертизы, со ссылкой представителя административного истца на недостаточность подобранных объектов-аналогов, в ходе судебного заседания не установлены.

При этом суд учитывает, что иных доказательств, которые опровергли бы названную рыночную стоимость указанных Объектов недвижимости, участниками процесса в суд не представлено.

Таким образом, суд считает возможным признать заключение Эксперта С.Р.В. № от ДД.ММ.ГГГГ в качестве достоверного, допустимого доказательства и достаточного, подтверждающего несоответствие Отчетов об оценке №№-Б-20, 591/09-Б-20 от ДД.ММ.ГГГГ, требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорных Объектов недвижимости.

Таким образом, суд приходит к выводу о принятии для определения кадастровой стоимости спорных Объектов их рыночной стоимости в размере, установленном заключением Эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере:

- 5 800 000 рублей по объекту с кадастровым номером ДД.ММ.ГГГГ;

- 17 400 000 рублей по объекту с кадастровым номером ДД.ММ.ГГГГ.

Суд признаёт, что завышение размера кадастровой стоимости Объектов по отношению к их рыночной стоимости влечёт увеличение исчисляемой суммы налога, поэтому размер кадастровой стоимости Объектов непосредственно затрагивает интересы административного истца, а потому его требования об установлении кадастровой стоимости Объектов в размере их рыночной стоимости, являются обоснованными.

Пунктом 24 Постановления Пленума №28 разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таком положении требования административного истца подлежат удовлетворению. Однако размер кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости устанавливается равным их рыночной стоимости, определённой в заключении эксперта.

В соответствии с абзацем 5 ст. 24.20 Закона предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Судом констатируется, что административным истцом названный пятилетний срок не пропущен.

При таких обстоятельствах требование административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь статьями 249, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Ш.Л.Ф. к Правительству Удмуртской Республики, Бюджетному учреждению Удмуртской Республики «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства нежилых помещений удовлетворить.

Установить на основании заявления от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровую стоимость объектов капитального строительства:

-нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 127,4 кв.м., расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>А, равной его рыночной стоимости в размере № рублей, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки;

-нежилого помещения с кадастровым номером ДД.ММ.ГГГГ, общей площадью 364,8 кв.м., расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>А, равной его рыночной стоимости в размере № рублей, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня составления решения судом в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Верховный Суд Удмуртской Республики.

Мотивированное решение по делу изготовлено 18 августа 2021 года.

Судья Р.Р. Ахкямов