Решение № 3А-591/2025 3А-591/2025~М-218/2025 М-218/2025 от 8 июля 2025 г. по делу № 3А-591/2025

Дело №3а-591/2025

УИД 52OS0000-01-2025-000227-33

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Нижний Новгород 02 июля 2025 года

Нижегородский областной суд в составе председательствующего судьи Нуждина В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Васюковой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2 о признании незаконными решений ГБУ НО «Кадастровая оценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконными решений ГБУ НО «Кадастровая оценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости [номер] от 18 декабря 2024 года, [номер] от 18 декабря 2024 года;

об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером [номер], расположенного по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости в размере 6 176 000 рублей по состоянию на 22 ноября 2024 года,

- нежилого помещения с кадастровым номером [номер], расположенного по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости в размере 7 604 000 рублей по состоянию на 22 ноября 2024 года.

В обоснование заявленных требований административные истцы указали, что ФИО1, ФИО2 являются собственниками встроенных помещений с кадастровыми номерами [номер]

Кадастровая стоимость вышеназванных объектов недвижимости утверждена приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 20 ноября 2023 года №326-13-964341/23 и составляет 8 414 007,90 рублей для объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] и 10 066 751,76 рублей для объекта недвижимости с кадастровым номером [номер]

Согласно отчету об оценке №832 от 22 ноября 2024 года, подготовленного ООО «Компания «Оценочный стандарт», рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер] определена в размере 6 176 000 рублей и 7 604 000 рублей, соответственно, по состоянию на 22 ноября 2024 года.

27 ноября 2024 года административные истцы обратились в ГБУ НО «Кадастровая оценка» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решениями ГБУ НО «Кадастровая оценка» [номер] от 18 декабря 2024 года, [номер] от 18 декабря 2024 года в удовлетворении заявлений об установлении кадастровой стоимости вышеназванных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости было отказано.

По мнению административных истцов, принятие вышеуказанных решений является незаконным и необоснованным.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства были извещены судом надлежащим образом.

Учитывая требования статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, обсудив доводы административного искового заявления и отзывов на него, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1 - 3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В Нижегородской области принят Закон Нижегородской области от 05 ноября 2014 года №140-З «О применении с 1 января 2015 года на территории Нижегородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения».

Статьей 1 данного Закона Нижегородской области установлено, что в соответствии с главой 32 части второй Налогового кодекса Российской Федерации с 01 января 2015 года на территории Нижегородской области применяется порядок определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки.

В целях реализации предусмотренных Федеральным законом от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, Правительством Нижегородской области принято распоряжение от 23 марта 2018 года №253-р «О создании государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка».

Основной целью деятельности учреждения является реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Функции и полномочия учредителя Государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка» осуществляет министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области.

Распоряжением министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 10 сентября 2018 года №Сл-326-2766/18 утвержден Устав и назначен директор государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка».

Согласно Уставу государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка», основной целью деятельности учреждения является реализация полномочий, в сфере государственной кадастровой оценки, в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (п.2.1). Предметом деятельности Учреждения является оказание услуг (выполнение работ) непосредственно направленных на достижение уставных целей Учреждения (п.2.3).

В соответствии с пунктом 2.4 Устава, для достижения цели, указанной в пункте 2.1. Устава, Учреждение осуществляет следующие основные виды деятельности: определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки; предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости; рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости; хранение и предоставление копий отчетов, документов, информации и материалов, исходных и формируемых в ходе определения кадастровой стоимости; сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информации, использованной при проведении государственной кадастровой оценки и формируемой в результате ее проведения; иные полномочия в соответствии с законодательством о государственной кадастровой оценке; деятельность в соответствии с перечнем услуг (работ), оказываемых Учреждением по государственному заданию.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ предусмотрен порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, согласно которому:

Кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг. Форма заявления об установлении рыночной стоимости и требования к его заполнению, а также требования к формату такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению. Форма уведомления о поступлении заявления об установлении рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению, требования к его заполнению, а также требования к формату такого уведомления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

Формы решения об установлении рыночной стоимости, решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

В течение пяти рабочих дней со дня принятия решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение направляет в орган регистрации прав копию указанного решения, а также отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленный с соответствующим заявлением.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником объекта недвижимости: помещения с кадастровым номером [номер], расположенного по адресу: [адрес]; ФИО2 является собственником объекта недвижимости: помещения с кадастровым номером [номер], расположенного по адресу: [адрес]

Приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 20 ноября 2023 года №326-13-964341/23 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест) на территории Нижегородской области по состоянию на 01 января 2023 года.

Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 января 2023 и внесенные в ЕГРН, применяются с 01 января 2024 года.

Согласно приказу министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 20 ноября 2023 года №326-13-964341/23 кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер] составляет 8 414 007,90 рублей и 10 066 751,76 рублей, соответственно (кадастровая стоимость, определенная в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, объекта недвижимости).

Согласно отчету об оценке №832 от 22 ноября 2024 года, подготовленного ООО «Компания «Оценочный стандарт», рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер] определена в размере 6 176 000 рублей и 7 604 000 рублей, соответственно, по состоянию на 22 ноября 2024 года.

27 ноября 2024 года ФИО1, ФИО2 обратились в ГБУ НО «Кадастровая оценка» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер] в размере их рыночной стоимости 6 176 000 рублей и 7 604 000 рублей, соответственно, по состоянию на 22 ноября 2024 года.

Решениями ГБУ НО «Кадастровая оценка» [номер] от 18 декабря 2024 года, [номер] от 18 декабря 2024 года в удовлетворении заявлений об установлении кадастровой стоимости вышеназванных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости было отказано.

Полагая данные решения ГБУ НО «Кадастровая оценка» незаконными, нарушающими интересы административных истцов, 18 марта 2025 года ФИО1, ФИО2 обратились в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Срок обращения с настоящим административным исковым заявлением не нарушен.

Оспаривая решения ГБУ НО «Кадастровая оценка» [номер] от 18 декабря 2024 года, [номер] от 18 декабря 2024 года, административные истцы исходят из того, что кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер], установленная приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 20 ноября 2023 года №326-13-964341/23, является завышенной и не соответствует их рыночной стоимости. При этом указывает на необоснованность отказа ГБУ НО «Кадастровая оценка» в пересмотре кадастровой стоимости.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу требований статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации.

Как установлено частью 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи (нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца, соблюдение сроков обращения в суд), возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи (соблюдение полномочий органа на принятие оспариваемого решения, порядка и оснований принятия оспариваемого решения, соответствие содержания оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения), – на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Судом установлено, что 27 ноября 2024 года ФИО1, ФИО2 обратились в ГБУ НО «Кадастровая оценка» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер] в размере их рыночной стоимости 6 176 000 рублей и 7 604 000 рублей, соответственно, по состоянию на 22 ноября 2024 года.

ФИО1, ФИО2 были предоставлены все необходимые документы, включая отчет об оценке №832 от 22 ноября 2024 года, подготовленный ООО «Компания «Оценочный стандарт», согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер] определена в размере 6 176 000 рублей и 7 604 000 рублей, соответственно, по состоянию на 22 ноября 2024 года.

28 ноября 2024 года бюджетное учреждение направило заявителям уведомления о поступлении указанных заявлений и принятии их к рассмотрению.

Решениями ГБУ НО «Кадастровая оценка» [номер] от 18 декабря 2024 года, [номер] от 18 декабря 2024 года в удовлетворении заявлений об установлении кадастровой стоимости вышеназванных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости было отказано.

Основанием к отказу в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости послужили нарушения: в отчёте описан незначительный объём рыночных данных об объектах-аналогах, используемых для исследования рынка объектов офисного (коммерческого назначения), расположенных в Нижнем Новгороде. В анализе рынка продаж (табл.11 стр.43-45 Отчёта) содержится всего 9 аналогов, 4 из которых используются в расчёте. По данным ГБУ НО «Кадастровая оценка», в свободном доступе имеется большое количество предложений, нарушение п.22 ФСО №7. В отчёте описан незначительный объём рыночных данных об объектах-аналогах, используемых для исследования рынка объектов офисного (коммерческого назначения), расположенных в Нижнем Новгороде. В анализе рынка продаж (табл.12 стр.47-48 Отчёта) содержится всего 8 аналогов, 4 из которых используются в расчёте. По данным ГБУ НО «Кадастровая оценка», в свободном доступе имеется большое количество предложений, нарушение п.22 ФСО №7. В рамках сравнительного подхода некорректно проведено сравнение объекта оценки и объектов-аналогов №1-2 по ценообразующему фактору «Расположение относительно Красной линии» (табл.15 стр.68-69 Отчёта). Согласно сведениям из объявлений (стр.104-107 Отчёта), а также сведениям Народной Яндекс карты, выход из помещений объектов-аналогов осуществляется на внутриквартальные проезды (8), также, как и у объекта оценки. Соответственно, определение местоположения объектов-аналогов как «на красной линии» ошибочно. В цену аналогов следует внести соответствующие корректировки, нарушение п.2 ФСО VI. В рамках сравнительного подхода некорректно проведено сравнение объекта оценки и объекта-аналога №1 по ценообразующему фактору «Этаж» (табл.15 стр.68-69 Отчёта). Согласно плану помещения, представленному в объявлении (стр.104-105 Отчёта), объект-аналог расположен в подвале (вместо расположения «в цоколе», указанного в отчёте), что также подтверждено иными фотоматериалами, представленными в объявлении. В цену аналога следует внести соответствующую корректировку, нарушение п.2 ФСО VI. В рамках сравнительного подхода некорректно проведено сравнение объекта оценки и объекта-аналога №1 по ценообразующему фактору «Состояние отделки» (табл.15 стр.68-69 Отчёта). Согласно фотоматериалам в объявлении (стр.104-105 Отчёта), объекту-аналогу требуется частичное проведение ремонта. В цену аналога следует внести соответствующую корректировку, нарушение п.2 ФСО VI. В рамках сравнительного подхода некорректно проведено сравнение объекта оценки и объекта-аналога №1 по ценообразующему фактору «Наличие отдельного входа» (табл.15 стр.68-69 Отчёта). Согласно фотоматериалам в объявлении (стр.104-105 Отчёта), объект-аналог не имеет отдельного входа с улицы. Вход в помещение объекта-аналога осуществляется через общий вход в подъезд многоквартирного дома. В цену аналога следует внести соответствующую корректировку, нарушение п.2 ФСО VI. В рамках доходного подхода оценщиком не проведено телефонное интервьюирование объявления объекта-аналога №3 с целью уточнения его кадастрового номера для идентификации на предмет ценообразующих факторов (площадь, год постройки, расположение относительно красной линии, плотность застройки и т.п.). Определение кадастрового номера является существенной информацией при определении стоимости объекта оценки, так как в текстах объявлений продавцы регулярно не указывают, например, точную площадь (в текстах объявлений часто продавцом площадь указывается в сторону округления в большую сторону, при чём данная разница часто существенная), расположение на земельном участке, год постройки и т.п. Достоверно информацию по спорным вопросам можно установить только после идентификации объекта-аналога, то есть уточнения его кадастрового номера. Информация о кадастровых номерах содержится, например, на кадастровой карте и в иных источниках, доступ к которым не ограничен. Недостоверная информация в объявлениях со стороны недобросовестных продавцов ведёт к существенному искажению итоговой стоимости объекта оценки. Дальнейшая проверка объекта-аналога на предмет корректности введения корректировок нецелесообразна, нарушение п.2 ФСО VI. В рамках доходного подхода некорректно проведено сравнение объекта оценки и объекта-аналога №4 по ценообразующему фактору «Функциональная зона» (табл.21 стр.77 Отчёта). По данным исследований, проведённых ООО «Информ-Оценка», объект-аналог располагается в зоне «Многоквартирная жилая застройка» (вместо расположения в зоне «Зона автомагистрали», указанной в отчёте). В цену аналога следует внести соответствующую корректировку, нарушение п.2 ФСО VI. В рамках доходного подхода при проведении сравнения объекта оценки и объекта-аналога №2 по ценообразующему фактору «Тип парковки» (табл.21 стр.77 Отчёта) объекту-аналогу необоснованно присваивается значение в размере максимального значения доверительного интервала, нарушение п.2 ФСО VI. В рамках доходного подхода некорректно проведено сравнение объекта оценки и объектов-аналогов №1,4 по ценообразующему фактору «Наличие отдельного входа» (табл.21 стр.77 Отчёта). Согласно фотоматериалам в объявлении (стр.120-121, 126-127 Отчёта), объекты-аналоги не имеют отдельного входа с улицы. В цену аналогов следует внести соответствующие корректировки, нарушение п.2 ФСО VI.

Основанием к отказу в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости послужили нарушения: в отчёте описан незначительный объём рыночных данных об объектах-аналогах, используемых для исследования рынка объектов офисного (коммерческого назначения), расположенных в Нижнем Новгороде. В анализе рынка продаж (табл.11 стр.43-45 Отчёта) содержится всего 9 аналогов, 4 из которых используются в расчёте. По данным ГБУ НО «Кадастровая оценка», в свободном доступе имеется большое количество предложений, нарушение п.22 ФСО №7. В отчёте описан незначительный объём рыночных данных об объектах-аналогах, используемых для исследования рынка объектов офисного (коммерческого назначения), расположенных в Нижнем Новгороде. В анализе рынка продаж (табл.12 стр.47-48 Отчёта) содержится всего 8 аналогов, 4 из которых используются в расчёте. По данным ГБУ НО «Кадастровая оценка», в свободном доступе имеется большое количество предложений, нарушение п.22 ФСО №7. В рамках сравнительного подхода некорректно проведено сравнение объекта оценки и объектов-аналогов №1-2 по ценообразующему фактору «Расположение относительно Красной линии» (табл.16 стр. 69 Отчёта). Согласно сведениям из объявлений (стр.104-107 Отчёта), а также сведениям Народной Яндекс карты, выход из помещений объектов-аналогов осуществляется на внутриквартальные проезды (8), также, как и у объекта оценки. Соответственно, определение местоположения объектов-аналогов как «на красной линии» ошибочно. В цену аналогов следует внести соответствующие корректировки, нарушение п.2 ФСО VI. В рамках сравнительного и доходного подходов некорректно проведено сравнение объекта оценки и объектов-аналогов по ценообразующему фактору «Этаж» (табл.16 стр.69, табл.22 стр.77-78 Отчёта). Согласно сведениям ЕГРН, объект оценки расположен на 1 и 2 этажах (вместо расположения только на 2 этаже, как указано в отчёте). В цену аналогов следует внести соответствующие корректировки, нарушение п.2 ФСО VI. В рамках сравнительного подхода некорректно проведено сравнение объекта оценки и объекта-аналога №1 по ценообразующему фактору «Этаж» (табл.16 стр.69 Отчёта). Согласно плану помещения, представленному в объявлении (стр.104-105 Отчёта), объект-аналог расположен в подвале (вместо расположения «в цоколе», указанного в отчёте), что также подтверждено иными фотоматериалами, представленными в объявлении. В цену аналога следует внести соответствующую корректировку, нарушение п.2 ФСО VI. В рамках сравнительного подхода некорректно проведено сравнение объекта оценки и объекта-аналога №1 по ценообразующему фактору «Состояние отделки» (табл.16 стр.69 Отчёта). Согласно фотоматериалам в объявлении (стр.104-105 Отчёта), объекту-аналогу требуется частичное проведение ремонта. В цену аналога следует внести соответствующую корректировку, нарушение п.2 ФСО VI. В рамках сравнительного подхода некорректно проведено сравнение объекта оценки и объекта-аналога №1 по ценообразующему фактору «Наличие отдельного входа» (табл.16 стр.69 Отчёта). Согласно фотоматериалам в объявлении (стр.104-107 Отчёта), объект-аналог не имеет отдельного входа с улицы. Вход в помещение объекта-аналога осуществляется через общий вход в подъезд многоквартирного дома. В цену аналога следует внести соответствующую корректировку, нарушение п.2 ФСО VI. В рамках доходного подхода оценщиком не проведено телефонное интервьюирование объявления объекта-аналога №3 с целью уточнения его кадастрового номера для идентификации на предмет ценообразующих факторов (площадь, год постройки, расположение относительно красной линии, плотность застройки и т.п.). Определение кадастрового номера является существенной информацией при определении стоимости объекта оценки, так как в текстах объявлений продавцы регулярно не указывают, например, точную площадь (в текстах объявлений часто продавцом площадь указывается в сторону округления в большую сторону, при чём данная разница часто существенная), расположение на земельном участке, год постройки и т.п. Достоверно информацию по спорным вопросам можно установить только после идентификации объекта-аналога, то есть уточнения его кадастрового номера. Информация о кадастровых номерах содержится, например, на кадастровой карте и в иных источниках, доступ к которым не ограничен. Недостоверная информация в объявлениях со стороны недобросовестных продавцов ведёт к существенному искажению итоговой стоимости объекта оценки. Дальнейшая проверка объекта-аналога на предмет корректности введения корректировок нецелесообразна, нарушение п.2 ФСО VI. В рамках доходного подхода некорректно проведено сравнение объекта оценки и объекта-аналога №4 по ценообразующему фактору «Функциональная зона» (табл.22 стр.77-78 Отчёта). По данным исследований, проведённых ООО «Информ-Оценка», объект-аналог располагается в зоне «Многоквартирная жилая застройка» (вместо расположения в зоне «Зона автомагистрали», указанной в отчёте). В цену аналога следует внести соответствующую корректировку, нарушение п.2 ФСО VI. В рамках доходного подхода при проведении сравнения объекта оценки и объекта-аналога №2 по ценообразующему фактору «Тип парковки» (табл.22 стр. 77-78 Отчёта) объекту-аналогу необоснованно присваивается значение в размере максимального значения доверительного интервала, нарушение п.2 ФСО VI. В рамках доходного подхода некорректно проведено сравнение объекта оценки и объектов-аналогов №1,4 по ценообразующему фактору «Наличие отдельного входа» (табл.22 стр.77-78 Отчёта). Согласно фотоматериалам в объявлении (стр.120-121, 126-127 Отчёта), объекты-аналоги не имеют отдельного входа с улицы. В цену аналогов следует внести соответствующие корректировки, нарушение п.2 ФСО VI.

Имеющимися в материалах дела документами подтверждается, что перечень приложенных к заявлениям ФИО1, ФИО2 документов соответствовал требованиям статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с чем, заявления были правомерно принято к рассмотрению бюджетного учреждения.

Сроки принятия заявлений ФИО1, ФИО2 к рассмотрению бюджетного учреждения и сроки рассмотрения указанных заявлений бюджетным учреждением были соблюдены.

Таким образом, порядок принятия оспариваемых решений бюджетным учреждением был соблюден. Существенных нарушений допущено не было.

Содержание решений ГБУ НО «Кадастровая оценка [номер] от 18 декабря 2024 года, [номер] от 18 декабря 2024 года соответствует форме, утвержденной приказом Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии от 06 августа 2020 года №П/0287.

В ходе рассмотрения настоящего дела судом была назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли отчет об оценке №832 от 22 ноября 2024 года, подготовленный ООО «Компания «Оценочный стандарт», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, с указанием допущенных нарушений, в том числе, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?

2. Если не соответствует, и допущенные нарушения являются существенными и повлияли на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, то определить, рыночную стоимость объектов недвижимости по состоянию на 22 ноября 2024 года:

- нежилого помещения с кадастровым номером [номер], расположенного по адресу: [адрес]

- нежилого помещения с кадастровым номером [номер], расположенного по адресу: [адрес]

Согласно заключению эксперта ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» ФИО3 №28176 от 03 июня 2025 года, отчет об оценке №832 от 22 ноября 2024 года, подготовленный ООО «Компания «Оценочный стандарт», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Заключение эксперта ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» ФИО3 №28176 от 03 июня 2025 года в указанной части составлено с соблюдением требований статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года №297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года №298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года №299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года №611, является ясным и полным, вывод эксперта носит категорический характер и не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют.

Оснований не доверять данному заключению, полученному по результатам проведения назначенной судом судебной оценочной экспертизы и подготовленной экспертом, отвечающим установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам (экспертам), а также предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда не имеется.

Лицами, участвующими в деле, доводов о необоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта не приведено.

Каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта, неполноты или неясности заключения эксперта, судом не установлено, в связи с чем, оснований для назначения дополнительной либо повторной экспертизы, суд не находит.

Оценив доводы административных истцов во взаимосвязи с предоставленными в материалы настоящего административного дела доказательствами по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что административное исковое заявление в указанной части не подлежит удовлетворению.

Разрешая требования административных истцов об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер] в размере их рыночной стоимости по состоянию на 22 ноября 2024 года, суд приходит к следующим выводам.

Согласно заключению эксперта ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» ФИО3 №28176 от 03 июня 2025 года рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер] по состоянию на 22 ноября 2024 года составляет 6 930 000 рублей и 8 594 000 рублей, соответственно.

Заключение эксперта ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» ФИО3 №28176 от 03 июня 2025 года в указанной части составлено с соблюдением требований статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года №297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года №298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года №299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года №611, является ясным и полным, вывод эксперта носит категорический характер и не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют.

Так, заключение эксперта содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке, его выводы сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного и доходного подходов, применение которых и аргументированное суждение об отказе при определении стоимости объекта оценки от затратного подхода, суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Оснований не доверять данному заключению, полученному по результатам проведения назначенной судом судебной оценочной экспертизы и подготовленному экспертом, отвечающим установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам, а также предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда не имеется.

Каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта, неполноты или неясности заключения эксперта судом не установлено, в связи с чем, оснований для назначения дополнительной либо повторной экспертизы, суд не находит.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной экспертом итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представлено и в материалах дела не имеется.

Лицами, участвующими в деле, доводов о необоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта не приведено.

Ходатайств о назначении дополнительной либо повторной судебной оценочной экспертизы не поступило.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе: отчет об оценке №832 от 22 ноября 2024 года, подготовленный ООО «Компания «Оценочный стандарт», суд по указанным выше основаниям отдает предпочтение полученному по результатам проведения судебной оценочной экспертизы заключению эксперта ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» ФИО3 №28176 от 03 июня 2025 года, полагая, что оно отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности и подтверждает рыночную стоимость объектов недвижимости: с кадастровыми номерами [номер] в размере 6 930 000 рублей и 8 594 000 рублей, соответственно, по состоянию на юридически значимую дату (22 ноября 2024 года) и, руководствуясь приведенными выше положениями нормативных правовых актов, приходит к выводу о том, что требования административных истцов об установлении их кадастровой стоимости равной их рыночной стоимости по состоянию на 22 ноября 2024 года подлежат удовлетворению.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер] подлежит установлению в размере их рыночной стоимости 6 930 000 рублей и 8 594 000 рублей, соответственно, состоянию на 22 ноября 2024 года, установленной в заключение эксперта ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» ФИО3 №28176 от 03 июня 2025 года.

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости. Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона №269-ФЗ сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона №237-ФЗ, применяются с 01 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Исходя из этого в решении суда об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании статьи 22 Федерального закона №237-ФЗ отражается дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, в резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи ФИО1, ФИО2 заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, которая соответствует дате их обращения в ГБУ НО «Кадастровая оценка» - 27 ноября 2024 года.

Как следует из материалов административного дела, согласно счету №591/2025 от 04 марта 2025 года стоимость судебной оценочной экспертизы составляет 70 000 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно положениям статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам (пункт 1).

Частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса.

Согласно разъяснению, данному в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела, представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки.

В соответствии с части 1 статьи 6 Федерального закона №237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение) (часть 2 статья 6 Федерального закона №237-ФЗ).

В целях реализации предусмотренных Федеральным законом от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, Правительством Нижегородской области принято распоряжение от 23 марта 2018 года №253-р «О создании государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка».

Госпошлина уплачивается по требованию об оспаривании решения бюджетного учреждения независимо от того, заявлено ли также требование об установлении рыночной стоимости на основании подпункта 3 части 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации как при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера. По требованию об установлении рыночной стоимости государственная пошлина не уплачивается, так как такое требование не носит самостоятельный характер.

Поскольку требования об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельный характер, распределение судебных расходов ставится в зависимость от результата рассмотрения судом требований об оспаривании решения бюджетного учреждения.

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1, ФИО2 о признании незаконными решений ГБУ НО «Кадастровая оценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости [номер] от 18 декабря 2024 года, [номер] от 18 декабря 2024 года, отказано.

При таких обстоятельствах, расходы по оплате судебной оценочной экспертизы (экспертное заключение №28176 от 03 июня 2025 года) подлежат взысканию с ФИО1, ФИО2 в пользу ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» в размере 70 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 176, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1, ФИО2 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 ноября 2024 года в размере 6 930 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 ноября 2024 года в размере 8 594 000 рублей.

Датой обращения с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер] считать 27 ноября 2024 года.

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1, ФИО2 о признании незаконными решений ГБУ НО «Кадастровая оценка» [номер] от 18 декабря 2024 года, [номер] от 18 декабря 2024 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости (объекты недвижимости с кадастровыми номерами [номер]) - отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» расходы по проведению судебной оценочной экспертизы (экспертное заключение №28176 от 03 июня 2025 года) в размере 35 000 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» расходы по проведению судебной оценочной экспертизы (экспертное заключение №28176 от 03 июня 2025 года) в размере 35 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья В.Н. Нуждин

Решение в окончательной форме принято 09 июля 2025 года.